Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: dottore di Antonio del 03/10/2002, 11:21
    Quesito: Vorrei installare dei condizionatori nella mia abitazione, ma ho sentito dire che è possibile chiedere un incentivo all'amministrazione pubblica. E' vero?
    email: acomi@email.it
    • Re: dottore di Arch. Eugenio Luxardo del 04/10/2002, 19:11.
      Il suo quesito dovrebbe essere rivolto al nostro esperto dott. Ing.CARLO NORDIO, competente in impianti di riscaldamento.

  • Titolo: INTONACO URGENTE!!!!!!!!!!!!!!!!! di margherita del 03/10/2002, 11:03
    Quesito: L'intonaco del palazzo( antico) in cui abito non è stato rifatto da circa un secolo letteralmente parlando. Quando ho acquistato il mio appartamento, venti anni fa, ho provveduto al rifacimento dell'intonaco corrispondente alla mio piano e a mie spese, visto che gli altri condomini erano in disaccordo, per evitare infiltrazione di umidità. Oggi sono necessari lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria ed in assemblea si è deliberato per la sistemazione di gronde ed il rifacimento di una parte del tetto. Sarà innalzata l'impalcatura lungo tutti i muri perimetrali, il che prevede una certa spesa, considerando che il palazzo è abbastanza grande, ed ho proposto nuovamente il rifacimento dell'intonaco visto che in alcuni punti è del tutto inesistente e a breve potrebbe causare problemi di infiltrazioni di umidità con ulteriore aggravio delle spese del condominio. Inoltre nei buchi presenti su tutte le facciate si sono annidati tantissimi colombi che sporcano molto, oltre il fatto che sono maleodoranti e antigienici e spesso fanno cadere giù le tegole dal tetto. In assemblea si sono nuovamente opposti alla mia richiesta, come posso convincerli nel più breve tempo possibile visto che i lavori saranno eseguiti a breve e volendo evitare di sopportare due volte le spese per limpalcatura? Esiste una procedura, anche giudiziale, cui posso adire?
    Posso rifare a mie spese, in occasione dei lavori che saranno fatti a breve, l' intonaco di tutte le facciate come lavori urgenti e rivalermi dopo sugli altri condomini?
    grazie
    • Re: INTONACO URGENTE!!!!!!!!!!!!!!!!! di Arch. Eugenio Luxardo del 07/10/2002, 19:17.
      Se, come dice : "i lavori saranno eseguiti a breve", non credo sia conveniente per Lei "rifare a sue spese tutte le facciate", sperando in un rimborso senza contestazioni da parte dei condomini in "disaccordo", col rischio di intralciare i lavori già decisi.
      Se non farà in tempo a convincere i condomini con un progetto tecnico economico,integrativo, per tutti gli intonaci, fatto da Lei predisporre, può segnalare, con raccomandata, la necessità di esaminare tempestivamente un progetto suppletivo che tenga conto delle sue proposte, salvo danni nel caso in cui si evidenziassero inevitabilmente. Ribadisca la necessità di intervenire, comunque, su tutte le facciate, con la chiusura delle fessure e la rimozione delle parti pericolanti, onde evitare il ripetersi delle spese dei ponteggi, nonché danni vari per mancato intervento.

  • Titolo: infiltrazioni di margherita del 03/10/2002, 10:45
    Quesito: sono proprietaria di un appartamento situato in un antico palazzo, con ingresso indipendente, come tutti gli altri appartamenti. Purtroppo la maggior parte degli altri locali sono vuoti solo il mio è abitato. I condomini capiscono di far parte di un condominio solo quando ci sono delle spese urgenti(infiltrazioni di acqua) poiché sono costretti a partecipare alle spese comuni, poi per quanto riguarda il resto sono del tutto assenti. Nonostante i continui lavori di manutenzione ai quali ho sempre partecipato,senza verificarli ogni volta, per mantenere i rapporti di buon vicinato, nell'ultima assemblea, riunita sempre per il solito problema, infiltrazioni,ho scoperto che una parte del tetto negli ultimi 50 anni non è mai stato oggetto di manutenzione e il proprietario dell' ultimo piano ci chiede di partecipare, ai proprietari verticalmente coinvolti, alle spese di manutenzione. Il tetto, che non presenta terrazzi, non è praticabile ed anche volendo dare un'occhiata dall'esterno sembra tutto in ordine, le tegole sono a posto. Sono andata, per la prima volta, a verificare di persona dall'interno dell'appartamento dell'ultimo piano(il proprietario risiede in un altro paese)ORRORE!!!!!!!! Ci sono lungo tutte le pareti macchie vecchie e nuove di umidità è evidente che ci piove da sempre. E tutte le spese di manutenzione a cui ho partecipato? il proprietario dell' ultimo piano non ha nessuna responsabilità? nel mio appartamento si sono viste per la prima volta infiltrazioni ed io ho chiesto a lui di risarcire i danni. Mi ha risposto che devo chiederli al condominio e che anche lui farà lo stesso, ma le sue macchie sono vecchie di secoli può farlo? non è responsabile per non aver tempestivamente comunicato ai condomini le infiltrazioni che sono penetrate fino al mio immobile?potevo io dall' esterno sapere che in casa sua pioveva?
    grazie
    • Re: infiltrazioni di Arch. Eugenio Luxardo del 07/10/2002, 19:11.
      Il tetto,da quanto si può capire dalle sue parole, é oggetto di proprietà comune al condominio, ed avrebbe bisogno di un intervento di ripristino. Le spese del ripristino devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
      I danni devono essere segnalati tempestivamente e risarciti da chi li provoca.

  • Titolo: CONDONO VERANDA SU TERRAZZO. di ANTONIO del 02/10/2002, 23:52
    Quesito: HO ACQUISTATO UN APPARTAMENTO ALL'ULTIMO PIANO; SU UNA PARTE DEL TERRAZZO DI 60 MQ ERA PRESENTE UN LOCALE CHIUSO A VERANDA (TETTOIA , MURETTI BASSI DI 1 METRO E VETRATA PERIMETRALE) DI DIMENSIONE 5M X 5M.
    L'IMMOBILE E DEL 1960 ED IL COSTRUTTORE HA PREDISPOSTO QUESTE VERANDE SENZA RENDERLE EVIDENTI SULLE PIANTINE ORIGINARIE; AD OGNI MODO TALE LOCALE ERA PRESENTE SULLA PIANTINA CATASTALE DI ULTIMA VISURA CON LA QUALE E' STATO PERFEZIONATO L'ATTO DAL NOTAIO. I VANI RISULTANO AUMENTATI DI NUMERO MA NON COMPARE TRACCIA DI PAGAMENTI O CONDONI RICHIESTI. VORREI SAPERE:
    1) L'ATTO DI ACQUISTO E' REGOLARE?
    2) POSSO SANARE PAGANDO ORA LA QUOTA NON CORRISPOSTA?
    3) DEVO DEMOLIRE IL MANUFATTO E VARIARE DI NUOVO AL CATASTO?
    4) COSA FARE IN CASO DI VENDITA? GRAZIE.
    • Re: CONDONO VERANDA SU TERRAZZO. di Arch. Eugenio Luxardo del 05/10/2002, 18:30.
      Le sue domande, troppo complesse, mancando di chiari riferimenti, non possono avere risposte precise : punto per punto.
      E' necessario attenersi all'ATTO di ACQUISTO :
      - sia per quanto riguarda la identificazione catastale, numero vani, superficie catastale, rendita ecc.... ;
      - sia per quanto riguarda la descrizione dei locali, manufatto chiuso a "veranda" compreso, coi relativi materiali.
      Queste descrizioni ed identificazioni devono corrispondere fedelmente allo stato di fatto (esistente).
      Se tutto coincide l'atto di acquisto sarebbe corretto, non presenterebbe discordanze.
      Lo stato di fatto, riportato dall'ATTO, non deve essere modificato, se non previa approvazione edilizia da parte del Comune.
      Se vuole, può continuare a cercare le approvazioni fatte a suo tempo dal Comune.
      Può anche accertarsi che il tutto abbia l'abitabilità, le ingiunzioni scatterebbero alla constatazione delle difformità edilizie.

  • Titolo: Manutenzione appartamento di proprietà di Davide del 02/10/2002, 18:45
    Quesito: Nel mio precedente, prima della sua vendita, appartamento un pezzo di intonaco posto sotto il balcone si è staccato. L'amministratore avvisato è intervenuto per mettere in sicurezza la cosa. Ora a 8 mesi dalla vendita mi viene richiesto di pagare la definitiva sistemazione del problema. Cosa devo fare?
    • Re: Manutenzione appartamento di proprietà di Arch. Eugenio Luxardo del 03/10/2002, 19:36.
      caro DAVIDE, dice che: " un pezzo di intonaco posto sotto il balcone si è staccato", nel suo ex appartamento, prima della vendita. Dice che: avrebbe avvertito l'Amministratore, il quale avrebbe fatto ripristinare il danno. Non dice però quando il danno è stato ripristinato, se prima o dopo che il suo acquirente ha visitato l'appartamento e acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava in quel momento, salvo occultamenti. Come era il sotto balcone nel momento in cui il suo acquirente l'avrebbe potuto vedere? La spesa ( non troppo elevata), potrebbe essere coperta dell'assicurazione e contestata, nei tempi e nella misura.
      Cordiali saluti.

  • Titolo: abuso da parte del costruttore (copia di un progetto) di annelise del 02/10/2002, 13:11
    Quesito: Ho comprato due bilocali in costruzione. Io e mio marito (entrambi ingegneri) abbiamo fatto il progetto di unificazione dei due bilocali ricavando un unico appartamento di quattro locali. Il progetto l'abbiamo presentato al costruttore che l'ha accettato e abbiamo firmato il compromesso allegando la nuova piantina dell'appartamento. Dopo un mese scopro che il costruttore ha copiato il nostro progetto modificando alcuni appartamenti ai piani superiori esattamente come il nostro appartamento, naturalmente senza averci detto niente. Vorrei avvalermi della legge sulla proprietà intellettuale. Vorrei sapere se posso richiedere il risarcimento al costruttore pari all'importo di un progetto per un appartamento di 120 mq. Quanto posso richedere?
    • Re: abuso da parte del costruttore (copia di un progetto) di Arch. Eugenio Luxardo del 03/10/2002, 19:31.
      cara Annalise, se uno di Voi due è ingegnere edile , libero professionista e iscritto all'albo degli ingegneri edili, può emettere regolare parcella dell'importo di circa il 0,36 % del valore di un appartamento, dopo aver segnalato al costruttore il proprio diritto di progettazione, (senza perdere i rapporti di simpatia).
      Cordiali saluti.

  • Titolo: RIFACIMENTO LASTRICO TERRAZZI di LUISA del 02/10/2002, 10:21
    Quesito: IN UN CONDOMIONI DI 5 PIANI SI E' NOTATA UNA PERDITA NEI BOX DI ACQUA, IN ASSEMBLEA SI E' DECISO DI RIPARARE IL PAVIMENTO DELLA TERRAZZA SOPRASTANTE TUTTI D'ACCORDO ANCHE IL PROPRIETARIO
    MA IL MIO BOX E'POSTO SOTTO ALLA TERRAZZA SOLO PER UN QUARTO E' GIUSTO CHE L'AMMINISTRATORE ABBIA DIVISO IN PARTI UGUALI LE SPESE SU TUTTI I BOX SOTTOSTANTI COMPRESO IL MIO CHE E' PERTINENTE SOLO PER UN QUARTO DI SPAZIO?
    GRAZIE MOLTE
    • Re: RIFACIMENTO LASTRICO TERRAZZI di Arch. Eugenio Luxardo del 09/10/2002, 19:48.
      cara LUISA, le spese per il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, quindi distribuite in base ai millesimi di proprietà, il cui elenco è unito all'atto di proprietà. Se il suo box fosse l'unico dei tanti ad essere "posto sotto la terrazza solo per un quarto", (come Lei dice), e di misura uguale agli altri, la distribuzione in "parti uguali delle spese" tra i proprietari di box sarebbe dubbia. Solo in tal caso i millesimi di proprietà andrebbero legittimamente riesaminati. Ne parli con l'Amministratore.
      Cordiali saluti.

  • Titolo: RIFACIMENTO LASTRICO TERRAZZI di LUISA del 02/10/2002, 10:20
    Quesito: IN UN CONDOMIONI DI 5 PIANI SI E' NOTATA UNA PERDITA NEI BOX DI ACQUA, IN ASSEMBLEA SI E' DECISO DI RIPARARE IL PAVIMENTO DELLA TERRAZZA SOPRASTANTE TUTTI D'ACCORDO ANCHE IL PROPRIETARIO
    MA IL MIO BOX E'POSTO SOTTO ALLA TERRAZZA SOLO PER UN QUARTO E' GIUSTO CHE L'AMMINISTRATORE ABBIA DIVISO IN PARTI UGUALI LE SPESE SU TUTTI I BOX SOTTOSTANTI COMPRESO IL MIO CHE E' PERTINENTE SOLO PER UN QUARTO DI SPAZIO?
    GRAZIE MOLTE
    • Re: RIFACIMENTO LASTRICO TERRAZZI di Arch. Eugenio Luxardo del 03/10/2002, 19:51.
      cara LUISA, le spese per il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, quindi distribuite in base ai millesimi di proprietà, il cui elenco è unito all'atto di proprietà. Se il suo box fosse l'unico dei tanti ad essere "posto sotto la terrazza solo per un quarto", (come Lei dice), e di misura uguale agli altri, la distribuzione in "parti uguali delle spese" tra i proprietari di box sarebbe dubbia. Solo in tal caso i millesimi di proprietà andrebbero legittimamente riesaminati. Ne parli con l'Amministratore.
      Cordiali saluti.

  • Titolo: Altezza palazzine di Sergio del 01/10/2002, 19:42
    Quesito: Ho appena acquistato una casa nuova, e intorno non c'era niente; adesso stanno costruendo 2 palazzine che rispetto all'intero quartiere risultano essere piu' alte di un piano, e mi hanno coperto l'intera visuale panoramica (credo che il valore dell'immobile possa essere anche influenzato da questi fattori).
    E' possibile far qualcosa per : verificare l'effettiva non conformità del progetto, e chiederne la modifica/abbattimento ????
    Come ???
    Grazie
    mariowal@tin.it
    • Re: Altezza palazzine di Arch. Eugenio Luxardo del 04/10/2002, 19:07.
      caro SERGIO, è necessario consultare il progetto urbanistico della zona
      (piano particolareggiato urbanistico). Si accerti che il piano urbanistico
      sia stato pubblicato ed approvato anche dalla Regione. Consulti i tecnici
      del Comune.
      Se il piano è ancora in pubblicazione, i nuovi fabbricati non possono
      ottenere ancora l'approvazione Comunale, provveda ad inoltrare
      "l'opposizione urbanistica" e contemporaneamente denunci , in consiglio di
      zona e in altre sedi, le costruzioni se veramente abusive.
      Se, invece, il piano particolareggiato urbanistico prevede che le due nuove
      palazzine, in quel terreno, possono avere un piano più alto, ed il loro
      progetto è stato approvato in base al progetto urbanistico già approvato
      anche dalla Regione, non c'è più nulla da fare.
      Certo! il valore della sua casa tende a diminuire!

  • Titolo: Dott. di Antonello Filippi del 01/10/2002, 19:11
    Quesito: Conosco vagamente la norma secondo la quale per gli appartamenti di nuova costruzione vale una garanzia (decennale?) per danni conseguenti a vizi di costruzione. Mi piacerebbe saperna di più, ed in particolare vorrei sapere se il "trasudo" di umidità di una parete completamente interna all'appartamento e confinante con il locale bagno (vasca e doccia) rientrano nei limiti della citata garanzia. Grazie.
    • Re: Dott. di Arch. Eugenio Luxardo del 02/10/2002, 19:44.
      Egregio Dott.Filippi, per saperne di più su danni,vizi di costruzione e garanzie,può consultare il codice civile (artt.1512,1665 e 1667).
      E' necessario il sopralluogo di un bravo idraulico, che potrà vedere ed esaminare,con occhio competente, il tipo di infiltrazione d'acqua,e le cause del presunto "trasudo". Dall'esame potrà capire se le vasche e gli altri apparecchi sanitari sono stati collocati e messi in opera a "regola d'arte".
      L'esame, le cause che hanno provocato le infiltrazioni ed il tipo di intervento di riparazione da eseguire aiutano a capire se si tratta di vizio occulto o danno dovuto all'usura, e quindi far valere la garanzia o meno.
      E' necessario un preventivo di larga massima,(potrebbero essere sufficenti semplici sigillature o bordature),quando le soluzioni tecnico-economiche
      possibili saranno chiaramente e convenientemente prospettate, vedrà che Le sarà facile muoversi di conseguanza. Provveda con urgenza onde evitare danni
      ai piani sottostanti!
      La saluto.

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