Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: modello di lettera ai condomini di Pucci Raffaele del 10/10/2002, 17:42
    Quesito: Abito in un piccolo fabbricato residenziale composto da un appartamento,un sottotetto e tre negozi.
    Si rendono necessari alcuni lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria quali il rifacimento dell'intonaco esterno nonchè il ripristino del tetto a falde soprastante.
    Considerando che sono proprietario sia dell'appartamento che del sottotetto vorrei sapere come comportarmi nei confronti dei tre diversi proprietari dei negozi ovvero l'iter da seguire (ad esempio:far fare preventivo; mandare lettera di conoscenza ai condomini; presentare dia; dividere le spese in percentuale; etc.)
    Vorrei inoltre sapere se gli altri tre condomini debbono partecipare economicamente al rifacimento del tetto anche se sono unico proprietario del sottotetto e se si in che misura.
    Inoltre vorrei che mi diate delle dritte su come impostare l'eventuale comunicazione (lettera) ai condomini in modo da non avere problemi burocratici.
    P.S. non esiste amministratore di condominio ne condominio.
    Sicuri di una sollecita risposta anticipatamente ringrazio
    indirizzi e. mail per la risposta
    gianluca.autuori@tiscalinet.it
    • Re: modello di lettera ai condomini di Arch. Eugenio Luxardo del 13/10/2002, 19:47.
      Consulti il nostro Geom. Giuseppe Sforza, esperto nel campo delle amministrazioni condominiali.

  • Titolo: immobile con infissi scadenti di mompellieri giuseppe del 10/10/2002, 17:09
    Quesito: ho acquistato un immobile l'anno scorso con grandi sacrifici. un piccolo appartamento di 50 mq che ha un apertura molto ampia sul lato frontale e una grande finestra sul lato posteriore.
    La casa mi e stata venduta chiavi in mano, completa di infissi e sanitari.
    Premetto che prima era un fondo che e stato convertito in abitazione e quindi completamente ristrutturato dall'agenzia immobiliare.
    Nella parte frontale il geometra dell'agenzia a ideato un grande infisso di ferro con superfici di vetro per avere molta luminosita, nella parte posteriore invece la finestra sempre in ferro e vetro che pero ha l'apertura solo nella parte superiore di 20 cm
    perche il proprietario dell immobile dietro confinante ha il possesso dell'imagine della facciata e quindi non ha permesso una finestra normale , ma uguale a quella precedente del fondo, che era in vetro cemento.
    quindi questa finestra a una griglia esterna che imita il cemento del vetro precedente.
    il mio problema riguarda gli infissi che dopo un anno si sono rivelati veramente scadenti, si arruginiscono , sono dispersivi perche questi si trovano all'esterno e senza alquna protezione, fanno passare molto freddo e i vetri sono semplici visarm.
    la mattina fanno una tale condensa che sul pavimento c'e una pozza e cominciano ad arrugginire anche sotto.
    e possibile che io non possa lamentarmi con l'agenzia per un infisso che nemmeno in un garage si potrebbe mettere? cosa posso fare?
    un altra domanda riguarda il mio vincolo per la finestra, non potro mai fare un apertura normale per l'unica finestra che ho?
    grazie mille attendo la risposta.
    • Re: immobile con infissi scadenti di Arch. Eugenio Luxardo del 13/10/2002, 19:52.
      Non mi dice a quale distanza si trova il suo serramento dalla proprietà confinante, né é chiaro il relativo vincolo. I tecnici del Comune potrebbero aiutarLa. Però prima, si rivolga, ad un bravo serramentista, che può proporLe i doppi vetri e chiarire altre responsabilità.

  • Titolo: Cucina e cartongesso di Alessandra P del 10/10/2002, 15:15
    Quesito: I pensili della cucina dovrebbero essere fissati ad una parete di cartongesso, a sua volta poggiata ad una parete esterna della casa. Mi hanno suggerito di praticare una sezione orizzontale sul cartongesso all'altezza dei pensili dove inserire un'asse di legno da fissare al muro portante. Sull'asse andrebbe fissata a sua volta la barra atta a sostenere i pensili. Potrebbe speigarmi meglio le modalità tecniche dell'intervento o dalrmi altri suggerimenti in merito?

    Grazie mille,
    Alessandra
    • Re: Cucina e cartongesso di Arch. Eugenio Luxardo del 13/10/2002, 19:55.
      I pensili potranno gravare su una sbarra di ferro, appoggiata orizzontalmente al cortongesso.La sbarra deve essere fissata a mensole di ferro che, attraversando il cartongesso, verranno azzancate al muro. Il cartongesso non può sostenere pesi eccessivi.

  • Titolo: pulizia terreni adiacenti alle case di Morena R. del 10/10/2002, 14:38
    Quesito: Sono la proprietaria di una casa in campagna, dove tra poco tempo andrò a vivere.
    Il mio problema è che davanti alla mia veranda a 1 metro di distanza si trova un terreno non di mia proprietà (purtroppo) abbandonato che ormai si è trasformato in un roveto..
    Il padrone se ne è completamente disinteressato e non vuole pulire, infatti abita anche in una diversa città.
    C'è qualche legge a cui mi posso appellare per farlo pulire?????


    Ringraziando per la gentile collaborazione, porgo cordiali saluti.




    Morena R.
    • Re: pulizia terreni adiacenti alle case di Arch. Eugenio Luxardo del 13/10/2002, 19:57.
      Ascolti il parere dei tecnici del Comune. Povrebbero provvedere loro e consigliarLa.

  • Titolo: restauro esterno di luca del 09/10/2002, 19:14
    Quesito: Abito in un condominio dove ci sono 4 appartamenti un locale adibito a bar, 2 garage, 2 locali adibiti a soffitta. Io sono proprietario, di 2 appartamenti 1soffitta 1 garage vorrei sapere come devo dividere la spesa per il restauro esterno dell'intero stabile.
    La rigrazio anticipatamente per la cortesia arrecatami.
    • Re: restauro esterno di Arch. Eugenio Luxardo del 09/10/2002, 19:34.
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne.
      art.1123 c.c.

  • Titolo: Richiesta danni al condominio di Andrea Mangini del 04/10/2002, 14:24
    Quesito: Durante i lavori di ristrutturazione del mio appartamento si è scoperta una rottura della braga condominiale che aveva cagionato diversi danni al pavimento e muro. I lavori sono stati bloccati in attesa dell'ispezione dell'amministratore e dei consiglieri avvenuta 2 giorni dopo. Questi hanno accertato l'entità del danno e affermato che avrebbero richiesto in pochi giorni deversi preventivi per l'esecuzione dei lavori di riparazione. Nonostante diversi miei solleciti ciò è avvenuto un mese dopo. Riassumendo per 5 ore di lavoro ed una spesa inferiore ai 700 euro i miei lavori (con me in casa relegato in una stanza ) si sono bloccati per 25 giorni. Non esiste un tempo massimo per la richiesta di preventivi??? Posso richiedere i danni morali e materiali per 3 settimane di fermo lavori inutile. (i lavori sono stati eseguiti quando ho minacciato di ricorrrere alle vie legali !!)

    Grazie

    Andrea Mangini
    • Re: Richiesta danni al condominio di Arch. Eugenio Luxardo del 07/10/2002, 19:08.
      La rottura "imprevista" di una braga durante i lavori di ristrutturazione è un inconveniente che non sempre può essere programmato in tempi brevi. Bisogna accertare cosa, esattamente, abbia provocato un tale ritardo : incuria, inerzia o altro.
      La gentilezza, la pazienza ed i solleciti convincenti sono sempre le armi migliori.
      Lei può chiedere i danni morali e materiali. Provi a calcolarli,con documenti certi : raccomandate, spese d'albergo. Non so quale forza maggiore "l'abbia relegato in una stanza".

  • Titolo: Antibagno di Nina del 04/10/2002, 11:44
    Quesito: Nella planimetria del mio appartamento risulta un antibagno che io invece, nel corso degli anni, ho abbattuto (senza chiedere alcun permesso e senza comunicarlo a nessun ufficio) perchè così il bagno stesso risultava più grande. Ora devo vendere l'appartamento: devo ricostruire il muro? Ho commesso un abuso edilizio? Non sarà obbligatorio per legge questo benedetto antibagno, mi auguro!!!
    Grazie.
    • Re: Antibagno di Arch. Eugenio Luxardo del 07/10/2002, 19:22.
      I regolamenti edilizi di molti Comuni italiani prevedono l'obbligo dell'antibagno, per evitare l'accesso diretto (antigienico) ai locali abitabili.
      Consulti il regolamento edilizio e d' igiene del Suo Comune.

  • Titolo: RIFACIMENTO SPAZIO DI ARRETRAMENTO CONDOMINIALE di MARIO DA PALERMO del 03/10/2002, 18:58
    Quesito: L'ASSEMNLEA DEI CONDOMINI HA DELIBERATO IL RIFACIMENTO DEL MARCIAPIEDE PRIVATO CONDOMINIALE DOVE SOTTOSTANTE VI SONO DEI BOX DI PROPRIETA' DEI SINGOLI CONDOMINI.E' GIUSTO CHE L'AMMINISTRATORE HA DIVISO LE SPESE PER QUOTE MILLISIMALI.PER OGNI SINGOLO BOX VI SONO DELLE GRIGLIE DI AREAZIONE LA SPESA DI QUEST'ULTIME DI CHI E' A CARICO, PREMESSO CHE DETTE GRIGLIE ERANO STATE CHIUSE ABUSIVAMENTE DEI SINGOLI PROPRIETARI. RINGRAZIANDO PORGO DISTINTI SALUTI.
    • Re: RIFACIMENTO SPAZIO DI ARRETRAMENTO CONDOMINIALE di Arch. Eugenio Luxardo del 07/10/2002, 19:14.
      Purtroppo deve riformulare il suo quesito, perché non chiaro.
      Deve precisare in cosa consiste il "rifacimento del marciapiede privato condominiale".
      E' condominiale o è privato?
      La chiusura abusiva e la riapertura delle griglie è a carico di chi ha ordinato l'abuso.
      Le spese del marciapiede, se non è di proprietà privata, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà.

  • Titolo: Problema con proprietario appartamento sopra di Barbara VAllini del 03/10/2002, 18:45
    Quesito: Gentile Signore,
    il mio problema è ormai da 4 mesi e emersa una macchia di bagnato sul soffitto del mio

    bagno in corrispondenza della vasca da bagno e del wc dell'inquilino del piano

    superiore. Abbiamo avvisato l'amministratore che è venuto con la proprietaria

    dell'appartamento hanno constatato che c'era una macchia ma mi dissero che finchè non

    si sarebbe bagnata di più non si poteva fare nulla. Dopo 4 mesi la macchia si è

    allargata. L'amministratore ha avvisato l'assicurazione,e la proprietaria. Ma ora la

    prorpietaria si rifiuta di eseguire la riparazione. Cosa devo fare?
    L'amministratore si è tirato fuori dalla diatriba perchè dicendo che non può fare

    nulla! è vero che non è compito su?
    Grazie per l'attenzione
    Cordiali saluti
    Barbara Vallini
    • Re: Problema con proprietario appartamento sopra di Arch. Eugenio Luxardo del 05/10/2002, 18:10.
      Se le macchie di umidità sul suo soffitto sono provocate solo dal piano superiore,(e non anche dagli altri piani sovrastanti, in quel caso l'Amministratore sarebbe più coinvolto), la Signora del piano superiore non può rifiutarsi di eseguire la riparazione causata dal suo bagno. L' Amministratore e l'Assicuratrice avrebbero constatato il suddetto danno, quindi, se la Signora del piano superiore non ha, nel frattempo eseguito le riparazioni, i danni a suo carico aumenterebbero col tempo.
      L'Amministratore deve sapere che la macchia si allarga e che il danno può danneggiare altri, ma mantenga la sua calma.

  • Titolo: Pizzeria sotto casa di Giulia del 03/10/2002, 17:34
    Quesito: Quali sono gli strumenti di cui i condomini possono avvalersi per evitare l'avvio nel proprio stabile di un'attività commerciale puzzolente e rumorosa come una pizzeria - rosticceria?
    E' vero che, prima di "insediarsi", il titolare dell'esercizio deve chiedere l'autorizzazione dei condomini?

    Grazie
    • Re: Pizzeria sotto casa di Arch. Eugenio Luxardo del 05/10/2002, 18:18.
      l Comune ed i Vigili del fuoco concedono l'autorizzazione per sistemare un attività commerciale con cucina in un dato fabbricato che deve essere adatto e/o adattato adeguatamente, dopo aver ottenuto il consenso del Proprietario e dell'Amministratore autorizzato dai condomini. Non sempre ciò avviene.
      E' possibile fare verificare se tutti i locali siano stati realizzati conformemente alle leggi ed ai regolamenti, adeguando e ripristinando tiraggi,aerazioni, ventilazioni, in modo da evitare pericoli e inconvenienti.

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