Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: Ripartizione spese per impermeabilizzazione box di Maurizio Gallo del 17/10/2002, 14:05
    Quesito: Vorrei sapere come ripartire in un condominio le spese per eliminare delle infiltrazioni d'acqua piovana ( o da innaffiamento) in alcuni box posti sotto un giardino privato di un condomino. Grazie
    • Re: Ripartizione spese per impermeabilizzazione box di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2002, 19:00.
      Le spese delle impermeabilizzazioni dei box sono,spesso, a carico dei proprietari dei box.
      In altri casi, sono oggetto di proprietà comune dell'edificio, e vengono suddivise tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, secondo i millesimi condominiali delle parti comuni. Nel caso in oggetto, solo per "alcuni box posti sotto un giardino privato di un condomino", (come da Lei definiti), varrebbero i presupposti di cui all'articolo 1126 del codice civile. Il condomino proprietario, che ha l'uso esclusivo del giardino sui box, é tenuto a contribuire per un terzo nella spesa per le riparazioni o ricostruzioni. Gli altri due terzi sono a carico dei proprietari dei box interessati, salvo che i millesimi condominiali delle parti comuni non tengano conto della presenza del giardino privato sui box.
      E' consigliata la massima cautela nell'uso del giardino ed un opportuna protezione dell'impermeabilizzazione sui box sottostanti .

  • Titolo: finestra veduta o luce? c'era il vetro cemento di mompellieri giuseppe del 17/10/2002, 14:00
    Quesito: ho aquistato un apartamento che prima era un fondo, convertito in abitazione che confina con una proprieta privata senza distanze.
    esiste un apertura all'ingresso di 2m per qui e stata fatta una porta in vetro che fa anche da finestra,
    poi dalla parte opposta c'e una apertura che prima era ni vetrocemento con il lato inferiore 1,40m dal suolo.
    il venditore a abbatuto il vetrocemento e a creato un telaio con vetro opaco che ha una apertura a 2,5 metri di altezza. l'apertura e' molto piccola e non da molta aria all'appartamento, considerando che e' l'unica finestra che c'e in 50mq.
    avendo letto il codice civile ho scoperto che essendo confinante non si puo aprire la veduta ma solo una luce a 2,5m pero'il locale e semi interrato ed e stato alzato il pavimento di 35cm per creare un vespaio di areazione sotto, ho trovato i disegni catastali e nel 1969 non ci sono riportate aperture mentre nel 1980 c'e riportato sulla piantina la finestra , come tutti quelli vicino a me che anno gia aperto prima di me.
    io posso avere usocapito la veduta anche se fino ad ora c'era il vetrocemento? i 2,5m si misurano dall'origine ho dal nuovo pavimento? grazie
    • Re: finestra veduta o luce? c'era il vetro cemento di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2002, 19:53.
      La "grande finestra sul lato posteriore", ovvero l' "apertura che prima era in vetrocemento" sarebbe una "luce" e non una veduta o prospetto, se fosse "munita di un inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa" (art. 901/1 c.c.). Non é chiaro se il locale seminterrato "sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino" e se "la condizione dei luoghi non consenta di osservare " o ridurre l'altezza di 2,5 metri del davanzale dal pavimento attuale con vespaio. Il vicino ha sempre il diritto di esigere (902 c.c.) che l'apertura sia conforme ai regolamenti ed alla legge.
      L'impresa di ristrutturazione aveva chiesto al vicino il consenso di aprire la luce ?
      I locali mancano di impermeabilizzazioni e di isolamento termico?
      Senta il parere dei tecnici del Comune circa l'agibilità, la trasformazione da fondo ad abitazione e le dimensioni dei serramenti.

  • Titolo: soppalchi di Manuela Cola del 17/10/2002, 12:09
    Quesito: è possibile a seguito delle novità introdotte dalla legge 443/2001 realizzare un soppalco ad uso abitativo all'interno di un appartamento tramite Dichiarazione di Inizio Attività?
    • Re: soppalchi di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2002, 18:55.
      I lavori relativi al soppalco ad uso abitativo all'interno di un appartamento possono essere realizzati con Dichiarazione di Inizio Attività (DIA art. 1 L. 443 /01), purché siano regolamentari, come dovrà risultare dalla relazione del tecnico professionista.

  • Titolo: diaz di armando del 17/10/2002, 09:53
    Quesito: Gentile architetto, le scrivo per avere delucidazioni in merito a lavori di ristrutturazione che dovrebbero essere eseguiti in un edificio di struttura quadrifamiliare situato in zona residenziale.L'edificio costituito da due appartamenti al piano terra e da due mansarde al piano primo, manifesta danneggiamenti ai cornicioni, ai frontalini dei balconi, alle gronde che raccolgono le acque piovane provenienti dal tetto per non parlare dell'impianto elettrico non conforme alla normativa vigente presente nelle scale e cortile d'accesso comune. Nel caso in cui i condomini si rifiutino di sostenere le spese relative ai lavori da ritenersi necessari, quale potrbbe essere la soluzione più imminente a tale problema?
    • Re: diaz di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2002, 19:06.
      I condomini devono far eseguire tutte le opere necessarie per adeguare gli impianti e le strutture alle norme ed alle leggi vigenti. In caso d'ispezioni si rischia la multa.
      La messa a terra degli impianti elettrici, la rimozione delle parti pericolanti, il consolidamento delle strutture che per la loro instabilità provocherebbero danno a persone e cose, sono tutti interventi che richiedono la massima tempestività.
      Il condomino non può sottrarsi al contributo delle spese per la loro conservazione (art. 1118 c.c.). Vari interventi trovano spesso, purtroppo, la perplessità di molti condomini.
      Un programma tecnico- economico e temporale, predisposto da un impresa edile deve essere esaminato in assemblea. Gli interventi motivati urgenti, non voluttuari, devono essere eseguiti nel più breve tempo possibile, onde evitare danni peggiori. Alcuni condomini potrebbero rifiutarsi di sostenere le spese urgenti decise in assemblea, pertanto ogni sanzione ed ogni decisione devono essere ben valutate.

  • Titolo: unione di due unità immobiliari di guido peletti del 17/10/2002, 01:41
    Quesito: posseggo due appartamenti adiacenti, ma situati in due edifici diversi con numero civico evidentemente differente. Vorrei unirli, è possibile? Grazie
    • Re: unione di due unità immobiliari di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2002, 19:12.
      L'unione di due appartamenti adiacenti, dello stesso proprietario, anche se situati in due diversi edifici con numero civico diverso, non dovrebbe avere ostacoli . Segnalare l'intenzione,all'Amministratore, al Comune ed in seguito, (ad unione effettuata) al Catasto. Fare attenzione alle strutture, ai giunti ed alle demolizioni di muri portanti.

  • Titolo: Ripartizione spese per rifacimento ringhiere terrazzi di Locatelli Sergio del 16/10/2002, 14:26
    Quesito: Nella ultima assemblea straordinaria sono stati approvati i lavori di rifacimento terrazzi e del tetto. L'ingegnere che l'amministratore ha incaricato per descrivere il capitolato, ha introdotto anche il rifacimento delle ringhiere dei terrazzi in oggetto. Questo perchè lavorando già sui terrazzi è obbligato a mettere in sicurezza le ringhiere, infatti esse hanno una altezza inferiore a quella prevista per legge. Approvando il lavoro, non sono però d'accordo sulla ripartizione delle spese. La modifica o il rifacimento della ringhiera di un terrazzo compete a chi ne ha l'uso esclusivo. L'aministratore invece adduce la motivazione che il lavoro è necessario per esigenze di sicurezza e perciò ha ripartito la spesa tra tutti i condomini. A chi compete la spesa per questo specifico lavoro?
    • Re: Ripartizione spese per rifacimento ringhiere terrazzi di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2002, 20:09.
      L'articolo 1126 del codice civile prevede che quando l'uso dei lastrici solari "non é comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell' edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve,in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

  • Titolo: Parcheggi interrati di ANTONIO del 15/10/2002, 23:04
    Quesito: LA PALAZZINA IN CUI ABITIAMO (4 APPARTAMENTI SU DUE PIANI) E' STATA OGGETTO DI OPERE DI RINFORZO DELLE FONDAMENTA (MICROPALI) NEL LATO A MONTE. NON VORREMMO RIEMPIRE DI NUOVO CON TERRENO IL VARCO PROCURATO DAI LAVORI, ALTRESI' SFRUTTARLO PER REALIZZARE 2 BOX INTERRATI PERTINENZIALI. CI DICONO CHE PER ACCEDERE A DEI BOX REALIZZATI CON TALE PRATICA E' NECESSARIO
    ANDARE PER FORZA SOTTO IL LIVELLO DEL TERRENO SU TUTTI I LATI DEGLI STESSI. NEL NOSTRO CASO IL LOCALE REALIZZATO E' INTERRATO, MA IL PENDIO DEL TERRENO COMPORTA UN INGRESSO 'A LIVELLO'. POSSIAMO USARE LA SUPER - DIA? GRAZIE.
    • Re: Parcheggi interrati di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2002, 19:18.
      E' possibile iniziare i lavori di realizzazione di box interrati e relativo accesso, nell'area di proprietà, con dichiarazione d'inizio attività, (DIA L. 443/01), firmata da un tecnico professionista, la cui relazione tecnica di accompagnamento al progetto dovrà asseverare di rispettare i piani attuativi esistenti, che contengono precise disposizioni planivolumetriche, tipologiche, formali e costruttive, conformemente agli strumenti urbanistici adottati dal Comune, nonché alla legge, alle norme edilizie, d'igiene e di sicurezza.
      E' necessario sentire i VVFF ed i tecnici del Comune, accertando l'esatta posizione della rampa d'accesso ai box rispetto al livello della strada.

  • Titolo: Montacarichi di Pantaleoni del 15/10/2002, 22:46
    Quesito: I nostri figli, studenti universitari, occupano l'appartamento, nel condominio, sopra quello nostro. Due ripostigli sono corrispondenti. Vorremmo installare un montacarichi per il passaggio di biancheria, vettovaglie ecc. Un foro di piccole dimensioni (opportunamente rinforzato) comporta anche l'unione dei due appartamenti come proprieta'?
    Il condominio potrebbe sollevare eccezioni con ingiunzione di chiusura? grazie.
    • Re: Montacarichi di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2002, 19:57.
      I due appartamenti rimangono di proprietà indipendenti. Il piccolo montacarichi (realizzato a regola d'arte, occupante parte dei due ripostigli sovrapposti) diventa una servitù a favore dei due appartamenti stessi di proprietà indivisa e in qualsiasi momento eliminabile. E' necessario il consenso di tutti i condomini in quanto potrebbe disturbare, se rumoroso.

  • Titolo: Iva Agevolata al 10% di Maria Poscolieri del 11/10/2002, 15:19
    Quesito: Dovrei sostituire le inferiate di sicurezza esterne e vorrei sapere se posso usufruire dell' Iva al 10%.
    In caso affermativo come devo procedere con la valutazione della cifra su cui applicare la riduzione?Sul totale (circa 9.000 euro), oppure solo sulla mano d'opera, in questo caso, devo far scorporare dalla ditta che eseguirà i lavori i due preventivi?
    Grazie
    • Re: Iva Agevolata al 10% di Arch. Eugenio Luxardo del 13/10/2002, 19:41.
      All'atto della presentazione del preventivo, chieda all'impresa che eseguirà le opere, di predisporre, (all'ultimazione delle opere stesse), la fattura integrata del 10% di IVA agevolata, sul totale delle opere di manutenzione straordinaria. L'impresa Le chiederà la Sua firma sulla "richiesta dell'applicazione dell'IVA agevolata al 10%,sulle opere di manutenzione straordinaria, come descritte ed eseguite dall'impresa stessa, ai sensi dell'art. 31 lettera b della legge 457/78 e successive".

  • Titolo: box moto di carlo del 11/10/2002, 08:56
    Quesito: Buongiorno,
    ho preso da poco una casa in affito con posto auto.
    Invece di parcheggiare ho messo un bov in metallo per la moto, un box tutto verniciato e costruito appositamente per la moto. Preciso che si tratta di una struttura gradevole anche alla vista.
    Alcuni condomini si sono lamentati e vorrei sapere se posso tenerlo oppure rimuovere.
    Esiste qualche legge che mi possa obbligare a rimuoverlo?
    Grazie
    Carlo Porcheddu
    Cagliari
    • Re: box moto di Arch. Eugenio Luxardo del 13/10/2002, 19:45.
      Il contratto d'affitto dovrebbe precisare se il "posto auto" é destinato esclusivamente ad "auto". Non dice se il suddetto posto auto si trovi in un piano sotterraneo. Per il suo"box per moto" chieda il consenso alla Proprietà ed al Comune . Consulti la sua Assicuratrice ed eventualmente i V.V.F.F.

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