I proprietari di casa

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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Elenco dei messaggi

• Titolo: Posa di scale non comuni di Tommaso del 13/11/2002, 13:36
  Quesito: Gentile Architetto Luxardo,
  Vorrei sapere se la normativa inerente la posa di scale va' applicata anche a quelle non comuni, posate cioe' all'interno di appartamenti privati.
  Piu' precisamente le norme inerenti la loro dimensione e la loro forma e quale diritto ho avendo acquistato un appartamento con una scala che collega la zona giorno a quella notte, scala che non presenta alcun corrimano, in compenso presenta inperfezioni di posa, spigoli ed in alcuni punti lunghezza di 65 cm e larghezza di 27 cm.
  Preciso che la scala e l'appartamento sono ancora coperti da garanzia (l' edificio e' stato completato nel 2001) ma quella della scala non indica quale vincolo per il costruttore (dell'appartamento o della scala, sono due ditte differenti)il mancato rispetto della normativa vigente in materia di sicurezza domestica.
  Personalmente credo che norme di sicurezza siano state poste ai responsabili delle costruzioni con tutti gli annessi e connessi dal legislatore ma non so quali queste siano ed in piu' credo che sanzioni debbano essere previste per ditte fornitrici di annessi o connessi (quale puo' essere una scala) che cedono a richieste di soggetti propensi al risparmio anche se questo li pone al di fuori della legge.
  Convinto che Lei possa darmi informazioni che mi aiutino a costringere il responsabile indicato a rendere sicura ed a norma la mia scala Le porgo i miei piu' cordiali saluti.
  
  Tommaso
  
  • Re: Posa di scale non comuni di Arch. Eugenio Luxardo del 14/11/2002, 20:08.
    Non sono chiare le “imperfezioni di posa” da Lei segnalati, né il tipo di scala interna: se a chiocciola o meno. Può trovare presso le librerie giuridiche le norme UNI che riguardano le scale interne.
    Scriva ai responsabili della costruzione e posa della scala, dopo aver fatto capire quali siano gli inconvenienti.
    


• Titolo: tinteggiatura interna dell'edificio di laura ambrosini del 13/11/2002, 12:14
  Quesito: Le spese relative alla tinteggiatura interna dell'intero edificio competono agli inquilini o ai proprietari? Come viene calcolata la quota pro capite?
  Grazie.
  
  • Re: tinteggiatura interna dell'edificio di Arch. Eugenio Luxardo del 14/11/2002, 19:41.
    Le spese di tinteggiatura interna all’alloggio competono all’inquilino.
    Le spese di tinteggiatura e verniciatura delle parti comuni dell’edificio, interne ed esterne, decise in assemblea, (comprese tinteggiature pareti scale, verniciatura corrimani, ringhiere, serramenti scale, ecc. ,esclusi piccoli interventi), sono a carico del proprietario dell’alloggio per la sua quota parte “proporzionata al valore del piano o porzione del piano che gli appartiene”. Il proprietario può chiedere all’inquilino che il canone venga integrato con un aumento proporzionato all’interesse legale sull’importo relativo la quota parte dei lavori effettuati.
    


• Titolo: ancora sull'argomento terrazza ristrutturata di sara del 13/11/2002, 01:16
  Quesito: grazie per la sua cortese risposta ma ho ancora un dubbio. cosa si intende giuridicamente per "lastrico solare"? anche io, consultando il codice, avevo trovato tale criterio di ripartizione nell'art. 1126 ma mi sembra che la sua applicazione presupponga che altri condomini beneficino della copertura della terrazza (ad esempio il condomino del piano sottostante o tutti nel caso che la mia terrazza ripari parti comuni dell'edificio); da qui il mio dubbio :il mio terrazzo essendo al piano terra, quindi "inutile" agli altri condomini può rientrare nella fattispecie?
  le chiedo scusa per l'ulteriore disturbo e la ringrazio ancora.
  Sara
  
  • Re: ancora sull'argomento terrazza ristrutturata di Arch. Eugenio Luxardo del 14/11/2002, 19:39.
    Usualmente il “lastrico solare” è un tetto piatto e praticabile di un edificio, un tempo coperto con“pietre da costruzione”(lastre). Non esistono precise e specifiche descrizioni “giuridiche” del “lastrico solare”, perciò si fa sempre riferimento al tipo di costruzione a terrazza che interessa le proprietà, le distanze, gli usi, i confini ed i rapporti di vicinato.
    Nella Sua prima descrizione Lei scriveva che a “seguito di infiltrazioni”, con “il permesso dell’assemblea”, aveva “iniziato i lavori provvedendo al totale rifacimento della base della terrazza con posa di guaina”, tutti elementi caratteristici degli spazi condominiali, che richiedono protezione a favore del condominio e interventi necessari a proteggere cose di terzi o di altri condomini interessati.
    Ora mi dice che il Suo terrazzo è “al piano terra, quindi “inutile” agli altri condomini”.
    Se, veramente, l’uso di questo “spazio praticabile”, non è comune ad altri condomini e se Lei ha l’uso esclusivo di tale spazio, Lei sola dovrà sostenere le spese delle riparazioni o ricostruzioni relative il suddetto spazio, salvo pattuizioni diverse.
    


• Titolo: quote di manutenzione dei fabbricati di giovanni viscardi del 11/11/2002, 20:21
  Quesito: Architetto, sono impegnato come tecnico di parte in una divisione ereditaria: il mio assistito detiene parte dei beni del de cuius, oltre ad aver incrementato il patrimonio, ha sostenuto sempre i costi di manutenzione dei fabbricati che ancora occupa. Esisistono tabelle, ufficialmente riconosciute, in cui vengono indicate le quote di manutenzione dei fabbricati? Quali Enti elaborano queste informazioni?
  Grazie
  Giovanni Viscardi
  vannins@yahoo.it
  
  • Re: quote di manutenzione dei fabbricati di Arch. Eugenio Luxardo del 13/11/2002, 18:42.
    Le “tabelle millesimali” relative la manutenzione dei fabbricati di proprietà dei condomini sono predisposte ed elaborate da tecnici specialisti, per la ripartizione delle spese che devono essere sostenute dai condomini stessi in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Dette tabelle sono allegate all’atto di proprietà di ogni singolo condomino. Le quote dei diritti, invece, che spettano alla successione sono identificate nel relativo atto. Il Catasto non “rielabora”, ma “conserva",in base agli atti notarili, anche le quote di successione, per le relative tassazioni.
    


• Titolo: Crepa nel muro di Stefano del 09/11/2002, 00:39
  Quesito: Buongiorno, vorrei sottoporle il mio problema: Da un po' di tempo si è formato, su un muro della mia abitazione (al 1° piano di una palazzina di 2 in mattoni), una crepa diagonale che percorre la parete per circa 1,5 mt. e che è visibile sia all'interno che all'esterno (anche se la larghezza è minima, circa un millimetro). Vorrei sapere a cosa potrebbe essere dovuta e quale è l'intervento più indicato per il ripristino della parete. Grazie
  
  • Re: Crepa nel muro di Arch. Eugenio Luxardo del 10/11/2002, 10:01.
    La Sua ANALISI È INCOMPLETA, né devo chiederLe precisazioni, poiché Lei DEVE CHIAMARE, con sollecitudine, un tecnico “competente”, la cui intelligenza ed esperienza, (occhio, tatto ed eventuali assaggi) gli permetteranno di identificare le cause e le soluzioni relative la “crepa nel muro”.
    Dalla Sua descrizione, (“palazzina in mattoni, crepa diagonale di 1,5 metri”, se lontana da punti indeboliti) potrebbe trattarsi di crepa dovuta ad assestamento, di cui non precisa né dati, né date, ma solo: “da un po’ di tempo”. In tale caso, teoricamente, qualcuno potrebbe dirLe : “sigilli la crepa con cemento dentro e fuori e successivamente, se non si riapre : intonachi le pareti dentro e fuori e tinteggi tutto”.
    Però, insisto : Chiami d’urgenza un tecnico “competente”, prima di agire!
    


• Titolo: rifacimento terrazza di sara del 09/11/2002, 00:19
  Quesito: il mio terrazzo in seguito ad infiltrazioni d'acqua presentava evidenti danni (piastrelle crepate, caduta calcinacci dalla parte inferiore, ferri arrugginiti ormai esposti..). Con il permesso dell'assemblea ho iniziato i lavori provvedendo al totale rifacimento della base della terrazza con posa di guaina e nuova pavimentazione ma senza rifare il muretto perimetrale.
  Vorrei sapere quanta parte della spesa è a carico del condominio. La ringrazio per l'aiuto.
  
  • Re: rifacimento terrazza di Arch. Eugenio Luxardo del 10/11/2002, 09:56.
    Dalla descrizione, pare che la Sua terrazza sia : “lastrico solare”, e pertanto è applicabile l’articolo 1126 del codice civile.
    “Quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione del piano di ciascuno”.
    


• Titolo: progettista di borzone domenico del 07/11/2002, 18:06
  Quesito: Dopo aver esposto la sentenza del C.d.S. 9 Dicembre 1996 n.1491che consente di edificare con i vincoli e le prescrizioni di p.p. La richiesta di concessione continua ad essermi respinta adducendo come motivazione il fatto che parte dei terreni sono considerati C167 parte dei terreni invece sono considerati strada di piano (come si desume anche dal certificato di destinazione urbanistica)e quindi non è applicabile tale sentenza.
  Da precisare:
  che la strada (ricadente nell’area omogenea del p.p.)è stata già realizzata in modo difforme da quanto previsto, senza che sia stata apportata nessuna variante al p.p.
  il responsabile del settore urbanistica, dice che avendo modificato il tracciato della strada le aree prima interessate ora sono zone bianche, ma ciò non risulta dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dallo stesso ufficio.
  che il calcolo della cubatura è stata effettuata considerando i soli terreni ricadenti in zona C167 mentre l’edificio ricade sia in tali terreni che in quelli destinati a strada.
  Posso consigliare al mio cliente un ricorso al T.A.R.
  Potete indicarmi altre sentenze in merito?
  
  • Re: progettista di Arch. Eugenio Luxardo del 09/11/2002, 18:47.
    E’ necessario che chiarisca:
    -- l’ubicazione e le dimensioni dell’area di proprietà, cubatura di progetto, cubatura del p.p.(decaduto?),cubatura di P.R.G.;
    -- i vincoli del p.p. (C167- area omogenea , 1’?-strada?);
    -- la realizzazione della strada….dove?….“in modo difforme da quanto previsto”…da….? occupazione illegittima? Contrasto con la documentazione d’esproprio allegata al piano?;
    -- gli errori sul certificato di destinazione urbanistica;
    -- il riferimento della sentenza del C.d.S. che “consente di edificare con i vincoli e le prescrizioni di p.p.”?.
    
    Sarà, comunque, indispensabile una chiara documentazione urbanistica da allegare agli atti di causa dell’eventuale ricorso al T.A.R..
    
    Potrebbe esserLe utile la sentenza del TAR del LAZIO del 13 febbraio 2001 n. 1090.
    


• Titolo: Impianto di riscaldamento. di Mimmo del 07/11/2002, 17:02
  Quesito: Abito in affito, in un condominio di 6 appartementi, abbiamo un impianto di riscaldamento a gasolio che per diversi motivi non viene mai acceso. Il proprietario ha deciso, di installare un impianto di riscaldamento a gas metano.
  Vorrei gentilmente sapere a chi competono le spese del nuovo impianto, e della caldaio.
  Un cordiale saluto ed un anticipato ringrazimento.
  
  • Re: Impianto di riscaldamento. di Arch. Eugenio Luxardo del 08/11/2002, 18:12.
    Il proprietario dell’appartamento deve garantire la temperatura interna minima regolamentare.
    Le spese del nuovo impianto a gas metano e della caldaia sono a carico del proprietario, salvo accordi diversi, se il nuovo impianto é ritenuto “integrativo”.
    L’ impianto a gas metano, in un solo appartamento, non comporta l’eliminazione dei caloriferi esistenti o l’esclusione delle relative spese in millesimi.
    L’eventuale eliminazione totale dell’attuale impianto a gasolio con sostituzione di un impianto a gas metano in ogni appartamento deve essere oggetto dell’attenzione da parte di tutti i condomini, che ricercheranno la convenienza della realizzazione dei nuovi impianti a gas metano e relativa previsione di spesa di gestione, confrontandola con il costo degli interventi di riparazione dell’attuale impianto e relative spese di gasolio.
    


• Titolo: Terrazza a livello di Eugenio del 07/11/2002, 13:05
  Quesito: Sono proprietario di un appartamento al settimo ed ultimo piano, dotato di terrazzo ad uso esclusivo.
  
  Tale terrazzo è in parte coperto dal cornicione del tetto ed in parte scoperto; inoltre, lo stesso terrazzo funge da copertura ad una stanza dell'appartamento sottostante.
  
  Nella parte scoperta del terrazzo si è verificata un'infiltrazione di acqua piovana che ha scrostato il soffitto della stanza sottostante.
  
  Si può applicare, in questo caso, la normativa relativa alla "terrazza a livello" in modo da suddividere le spese di impermeabilizzazione e riparazione del danno nella misura di 1/3 per me e 2/3 per i condomini sottostanti?
  
  • Re: Terrazza a livello di Arch. Eugenio Luxardo del 08/11/2002, 18:07.
    I condomini, che hanno “l’uso esclusivo” dei terrazzi o lastrici solari, sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi sono a carico dei condomini a cui il lastrico serve (art. 1126 c.c.).
    


• Titolo: abitabilità di Tania del 07/11/2002, 11:26
  Quesito: Buongiorno, volevo sapere se è possibile ottenere l'abitabilità in un appartamento che ha il soffitto alto 2,50 m e se sì cosa bisogna fare per richiederla?
  E quali sono le relative spese?
  In questo appartamento ci vive una famiglia già da dieci anni. Suppongo che si rischi una multa enorme per questo!
  Grazie
  Tania
  
  • Re: abitabilità di Arch. Eugenio Luxardo del 08/11/2002, 18:06.
    L’abitabilità dell’appartamento, se non ancora concessa, può essere richiesta all’Amministrazione Comunale, che accerterà che l’appartamento sia in conformità ai regolamenti ed alle leggi e segnalarà l'eventuale necessità di opere necessarie al relativo adeguamento, a volte costose ma inevitabili. Quindi, ad opere d’adeguamento compiute, concederà l’abitabilità e ne comunicherà le spese amministrative. L’altezza netta di 2,50 metri viene consentita secondo le zone.
    

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