Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
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20146 Milano
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: QUALI SONO LE COSE RIGUARDANTI L'ORDINARIA MANUTENZIONE di barbara del 17/11/2002, 12:24
    Quesito: COSA SI INTENDE PER ORDINARIA MANUTENZIONE?
    QUALI SONO LE SPESE A CARICO DEL CONDUTTORE INQUILINO, E COME SI DEVE FARE NEL CASO IN CUI NON SI SIA CON CONTRATTO DI AFFITTO REGOLARE.
    • Re: QUALI SONO LE COSE RIGUARDANTI L'ORDINARIA MANUTENZIONE di Arch. Eugenio Luxardo del 18/11/2002, 19:22.
      Gli interventi di “manutenzione ordinaria” sono quelli che riguardano le opere di “riparazione, rinnovamento e sostituzione” delle “finiture” degli edifici e quelle necessarie ad “integrare o mantenere in efficienza” gli impianti tecnologici esistenti.
      Gli interventi di “manutenzione straordinaria” sono le opere e le “modifiche” necessarie per “rinnovare e sostituire” parti anche strutturali degli edifici.
      I contratti di affitto devono essere sempre, "regolari" e “legalizzati”. In caso di sfratto, ad esempio, ci si può trovare di fronte a “rinnovi automatici temporaneamente rinnovati da decreti legislativi”. Le spese di M.O. sono a carico dell’inquilino, mentre le spese di M.S. integrano il canone, nella percentuale degli interessi legali.

  • Titolo: Garanzia su immobile ristrutturato di Marco Valerio del 16/11/2002, 23:26
    Quesito: Ciao, ho acquistato in dicembre 2000 un appartamento in un condominio di dieci unita' abitative. Nei mesi successivi io e gli altri condomini abbiamo riscontrato dei lievi danni alle pareti esterne (piccole crepe, vernice sflogliata, ecc.) che con il passare del tempo sono aumentati. Ora ci sono crepe piu' evidenti ed parti di intonaco che si sono staccate. In questo caso rientriamo nella garanzia prevista a seguito di ristrutturazioni? Come dobbiamo procedere per chiedere l'intervento dell'impresa costruttrice?
    • Re: Garanzia su immobile ristrutturato di Arch. Eugenio Luxardo del 18/11/2002, 19:16.
      L’acquisto dell’appartamento è avvenuto in dicembre 2000, ma non si dice quando sono stati eseguiti ed ultimati l’intonaco e la tinteggiatura delle facciate. Le garanzie di tali opere possono raggiungere i 10 anni dall’ultimazione delle opere, se precisato nel relativo certificato. Gli intonaci e tinteggiature di facciata, se eseguiti a “regola d’arte”, possono resistere molto di più. I distacchi d’intonaco e le crepe, se sopravvengono sin dal primo anno dall’ultimazione delle opere e vanno diffondendosi progressivamente, sono dovuti alla impropria scelta dei materiali e/o alla insufficiente preventiva “pulitura” e “preparazione” delle superfici sottostanti. Queste cause sono attribuibili all’impresa esecutrice. Il fenomeno, appena constatato, deve essere subito segnalato dal committente, con raccomandata, all’impresa esecutrice medesima e, quindi, in questo caso, dovete scrivere al venditore degli alloggi, che deve provvedere a girare la Vostra segnalazione all'impresa esecutrice. L’impresa esecutrice, entro breve tempo, deve accertare il fenomeno e deve fissare i tempi di ripristino. Se ciò non avviene, si provveda alla denuncia per vizi occulti.

  • Titolo: tetto e responsabilità penali di un condomino di rosanna carpentieri del 16/11/2002, 21:36
    Quesito: Gentile Architetto
    Le voglio sottoporre la mia vicenda:abito sfortunatamente in un condominio "minimo" di due condomini di cui possiedo la maggioranza millesimale.Trattasi di una veccia casa del 1800.Avendo riscontrato massicce infiltrazioni di acqua piovana nel mio appartamento provenienti dal vano soprastante di proprietà esclusiva dell'altro condomino e non potendo personalmente ispezionare il tetto essendo questo vano inaccessibile proprio perchè di pertinenza esclusiva ho chiesto l'intervento dei vigili del fuoco per controllare dall'esterno questa parte di tetto.Risultato:sul tetto sovrastante il vano del condomino si è aperta una falla.il mio appartamento sottostante è stato dichiarato inagibile ed intanto è stata notificata a me ed al condomino un'ordinanza sindacale di non utilizzo del fabbricato ed adirittura di transennamento.
    Personalmente vedo nella condotta del condomino tutti gli estremi del danneggiamento.Che fare?
    Lo denuncio? Ed intanto come ottemperare all'ordinanza per non incorrere in connivenza con condotte illecite dell'altro condomino?
    Devo procedere per mio conto ed a mie spese al transennamento esterno?
    Ed il tetto?Devo accollarmi le spese pur essendo stata danneggiata da una condotta omissiva e proprio al danneggiamento finalizzata?
    Infine ,per poter affidare in committenza i lavori a qualche ditta,posto che il tetto è pericoloso nello stato in cui è stato ridotto, cosa devo fare ??
    Molte grazie e distinti saluti.
    rosanna.rosanna@genie.it
    • Re: tetto e responsabilità penali di un condomino di Arch. Eugenio Luxardo del 18/11/2002, 19:08.
      Il quesito presenta troppi punti oscuri. Non è possibile rispondere compiutamente a tutte le Sue domande.

      -Non c’è un amministratore che avrebbe dovuto curare la manutenzione e dare accesso ai tecnici, più di una volta, previo consenso del Suo Condomino (in vece dei VVFF)?
      -Il tetto non è compreso tra le “parti comuni” dell’edificio (art.1117 c.c.)?
      -Quanti millesimi non sono di Sua proprietà?
      -Il “vano soprastante” il Suo appartamento è solo “un vano” oppure occupa tutto il sottotetto?
      -Le“massicce infiltrazioni di acqua sono state improvvise o Lei aveva notato tracce da vario tempo, senza avvertire l’amministratore?
      -Da quanti anni non si controlla il tetto?
      -Il condominio non ha un assicurazione?
      -Sono sufficienti piccole opere provvisorie per chiudere la “falla” e per rendere il tetto:”non pericoloso”?
      -Tutto il fabbricato è pericolante?


      Le risposte aiuteranno, Lei, a procedere, ora, se non altro, con più ordine:
      1) Consulti un avvocato che, per il momento, dovrebbe inviare, con estrema sollecitudine, una raccomandata al Suo Condomino, proprietario del “vano soprastante”, affinché sappia che Lei farà eseguire il transennamento e farà chiudere la falla e risistemare provvisoriamente il tetto, (se queste sono le Sue intenzioni), onde evitare altri danni e permettere al più presto di rendere abitabile il Suo appartamento. Il Suo Condomino prenda atto che ogni responsabilità dovrà essere accertata e che, per il momento, Lei affronterà le spese più urgenti;
      2) Se il Suo appartamento è stato “dichiarato inagibile”, non può abitarlo. Per renderlo abitabile, potrà chiedere ulteriori informazioni in Comune;
      3) Prima di fare eseguire qualsiasi lavoro, faccia predisporre, da un impresa edile, un preventivo per gli interventi urgenti ed indifferibili, (transenne, tetto), un preventivo per gli interventi necessari a rendere agibile il fabbricato, un preventivo per gli interventi necessari a rendere abitabile il Suo appartamento.


      Il Suo avvocato potrà consigliarLa, dopo il chiarimento dei suddetti punti oscuri, vedrà se è il caso o meno, di denunciare il Suo Condomino, nonché quali precedenze dare ai lavori.

  • Titolo: geologo di Franco Braus del 14/11/2002, 14:03
    Quesito: Gentile Architetto,
    Da 15 anni sono affittuario di un ufficio non ristrutturato in un'edificio di almeno 40 anni, vorrei sapere se le spese per la sostituzione delle vecchie valvole di sfiato dei termosifoni debbano essere addebitate a me o al proprietario.
    Grazie
    • Re: geologo di Arch. Eugenio Luxardo del 16/11/2002, 16:32.
      La sostituzione delle valvole di sfiato dei termosifoni viene effettuata, solo, ad impianto svuotato,(uno svuotamento annuo a carico del condominio, secondo il tipo di contratto impiantistico, proposto dagli impiantisti e fissato dai condomini). La sostituzione delle valvole difettose, sulla segnalazione dei condomini e dopo la revisione generale, rientra nella manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento, in tal caso le spese sono a carico della proprietà dei locali, salvo accordi diversi.

  • Titolo: liquido tappafalle di denis del 14/11/2002, 13:34
    Quesito: ho una perdita in una tubazione dell'impianto di riscaldamento.
    preciso che è nuovo appena fatto ma i pavimenti sono già stati posati.
    ho due soluzioni:
    cerco la perdita rompendo tutto e logicamente fatturando la spesa al mio idraulico sempre che sia sua la causa (raccordo difettoso o saldatura difettosa) oppure sempre il mio idraulico mi ha proposto un trattamento con un liquido tappa falle.
    E' così miracoloso ? mi posso fidare ? se riesce a ostruire dei piccoli fori in una tubazione non è che mi rovina le pompe acqua dell'impianto ?
    ringrazio e saluto
    • Re: liquido tappafalle di Arch. Eugenio Luxardo del 16/11/2002, 16:23.
      Non mi descrive la dimensione, né il tipo di impianto di riscaldamento, (a termosifoni o a pannelli radianti), e poi (che vuol dire sempre che sia sua la causa? I pavimentisti possono aver rotto qualche tubo?)
      La prima soluzione: “cerco la perdita rompendo TUTTO”, sembra eccessiva. Non è chiaro come potrà accollare la spesa all’idraulico o ai pavimentisti che contesterebbero i lavori fatti da altri. L’idraulico ed i pavimentisti, concordemente, devono e possono trovare il punto di perdita e ripararlo a carico e spese di chi ha provocato il danno. (Tutti presenti per cercare la causa! L’uno da la colpa all’altro?Dovrà essere presente un Suo tecnico!).
      Obblighi l’idraulico ed i pavimentisti ad assumersi, ogni responsabilità impegnandosi, concordemente, a trovare i punti difettosi e tutte le “falle” e faccia riparare, con la massima sollecitudine, tutti i lavori mal eseguiti, con le dovute garanzie.
      Le conviene certificare lo stato di fatto e prepararsi alle denunce relative, se l’idraulico e pavimentisti non accettano le loro responsabilità e non volessero riparare le opere mal eseguite o le rotture provocate. Eviti che tergiversino!
      La seconda soluzione: il miracoloso“liquido tappafalle”, proposto dal Suo idraulico, é un palliativo provvisorio, che rimanda il problema o non lo risolve i problemi se i pavimenti hanno schiacciato qualche tubo.

  • Titolo: liquido tappafalle di denis del 14/11/2002, 13:34
    Quesito: ho una perdita in una tubazione dell'impianto di riscaldamento.
    preciso che è nuovo appena fatto ma i pavimenti sono già stati posati.
    ho due soluzioni:
    cerco la perdita rompendo tutto e logicamente fatturando la spesa al mio idraulico sempre che sia sua la causa (raccordo difettoso o saldatura difettosa) oppure sempre il mio idraulico mi ha proposto un trattamento con un liquido tappa falle.
    E' così miracoloso ? mi posso fidare ? se riesce a ostruire dei piccoli fori in una tubazione non è che mi rovina le pompe acqua dell'impianto ?
    ringrazio e saluto
    • Re: liquido tappafalle di Arch. Eugenio Luxardo del 16/11/2002, 16:30.
      Non viene descritta la dimensione, né il tipo di impianto di riscaldamento, (a termosifoni o a pannelli radianti?), e poi (che vuol dire sempre che sia sua la causa? I pavimentisti hanno rotto qualche tubo?)
      La prima soluzione: “cerco la perdita rompendo TUTTO”, sembra eccessiva. Non è chiaro come si possa accollare la spesa all’idraulico o ai pavimentisti che contesterebbero i lavori fatti da altri. L’idraulico ed i pavimentisti, concordemente, devono e possono trovare il punto di perdita e ripararlo a carico e spese di chi ha provocato il danno. (Tutti presenti per cercare la causa! L’uno da la colpa all’altro?Dovrà essere presente un Suo tecnico!).
      Obblighi l’idraulico ed i pavimentisti ad assumersi, ogni responsabilità impegnandosi, concordemente, a trovare i punti difettosi e tutte le “falle” e faccia riparare, con la massima sollecitudine, tutti i lavori mal eseguiti, con le dovute garanzie.
      Le conviene far certificare, da un Suo tecnico, lo stato di fatto e prepararsi alle denunce relative, se l’idraulico e pavimentisti non accettano le loro responsabilità e non volessero riparare le opere mal eseguite o le rotture provocate. Eviti che tergiversino!
      La seconda soluzione: il miracoloso“liquido tappafalle”, proposto dal Suo idraulico, é un palliativo provvisorio, che rimanda il problema o non lo risolve se è i pavimenti hanno schiacciato qualche tubo.

  • Titolo: proprietaria di lucia del 14/11/2002, 13:33
    Quesito: il tecnico incaricato dal condominio di occuparsi della ristrutturazione delle facciate esterne ha suddiviso le spese relative ai ponteggi necessari per i lavori in quote diverse a seconda dei millesimi ed in altra voce a seconda dei lavori da eseguire in ciascun appartamento. E' corretto o non è sufficiente la ripartizione secondo tabella millesimale e basta?
    • Re: proprietaria di Arch. Eugenio Luxardo del 16/11/2002, 16:18.
      Le “spese relative ai ponteggi” e le spese relative ai lavori delle facciate (intonaci esterni,tinteggiature ecc.) devono essere suddivise tra i condomini in base ai millesimi di competenza per le “parti comuni”. Le spese “dei lavori da eseguire in ciascun appartamento”, sono a totale carico del proprietario dell’appartamento, al quale verranno fatturate singolarmente. “I lavori da eseguire in ciascun appartamento”, in relazione ai ponteggi, potrebbero essere : la revisione, manutenzione straordinaria, riparazioni e tinteggiatura di serramenti esterni (finestre e tapparelle). Ogni appartamento avrebbe i propri interventi, con le relative “magagne”.

  • Titolo: CONTROLLO TUBAZIONI BAGNO di MONICA del 14/11/2002, 13:31
    Quesito: BUON GIORNO! STO' ACQUISTANDO UN APPARTAMENTO DOVE IL BAGNO E' STATO RIFATTO,IL MIO SOSPETTO E' CHE NON SIANO STATE FATTE LE TUBATURE INTERNE,INQUANTO HANNO LASCIATO IL TUBO DEL GETTO DELL'ACQUA DEL WATER ESTERNO E NON INCASSATO NEL MURO.COME POSSO VERIFICARE CHE LE TUBATURE ALL'INTERNO SIANO NUOVE.
    GRAZIE MILLE MONICA
    • Re: CONTROLLO TUBAZIONI BAGNO di Arch. Eugenio Luxardo del 16/11/2002, 16:15.
      Se il “bagno è stato rifatto”, come dice, non può, ora, “verificare se le tubature all’interno siano nuove”o siano state rinnovate con materiali “attuali”.
      Avrebbe dovuto fare un controllo in corso d’opera, soprattutto se sono condizioni contrattuali, da Lei imposte.
      Se, invece, vuole accertarsi che ogni apparecchio funzioni, e che ci siano tutte le tubature, (anche se non si vedono o se vecchie), può sempre farlo prima della presa in consegna, con un Suo idraulico, facendo scorrere l’acqua, in tutti gli apparecchi, e in tutte le tubature, (anche se manca lo scaldabagno).
      Per fugare il Suo “sospetto”, chieda conferma al venditore. Dovrà restare in attesa, però, per accertarsi dei casi di “opere difettose” o “danni occulti”, a cui può fare riferimento, nel contratto, per potersi rivalere al momento opportuno.

  • Titolo: turm@speedy100.it di Speedy100 srl del 13/11/2002, 15:20
    Quesito: Ci permettiamo di scriverVi in quanto rientrate nella categoria affine al ns. prodotto TURM che una cartuccia per sanare i muri dallumidità meglio descritta nel ns. sito: www.speedy100.com.
    Restando a Vs. disposizione per qualsiasi chiarimento, porgiamo distinti saluti.
    Speedy100 srl

  • Titolo: Caldaia a scomparsa di Stefano De Pietro del 13/11/2002, 14:21
    Quesito: L'obbligo delle canne fumarie a tetto sta rendendo difficile la vita di chi deve installare una caldaia autonoma. Infatti spesso le canne obbligano l'installazione in locali diversi dalla classica cucine e bagno (es. il salotto). E' proprio il mio problema (come quello penso di molti di noi). Per fortuna oggi l'industria propone la caldaia a scomparsa, di spessore particolarmente ridotto che consente appunto l'installazione all'interno dei muri perimetrali, in modo che non sia visibile. Ma il mio amministratore mi mette in guardia perché sembra che i muri perimetrali anche se non portanti non possono essere toccati, e che la intercapedine deve rimanere completamente libera. Mi sembra un po' strano. Cosa ne pensa ?
    • Re: Caldaia a scomparsa di Arch. Eugenio Luxardo del 14/11/2002, 19:44.
      Il calcolo termico, (che deve sempre accompagnare l’esecuzione dell’impianto di riscaldamento) è condizionato e condiziona la costruzione dei muri perimetrali, dimensionandoli in funzione della dispersione del calore. Non è consigliabile alterare la “potenzialità calorica” di un muro perimetrale esistente (anche se non portante), poiché si altererebbero le condizioni di dispersione di tutti gli ambienti adiacenti (al piano, sopra e sotto), con inevitabili costose spese di particolari isolamenti termici.
      E’ proprio l’aria, nelle intercapedini e nei mattoni forati a contribuire a migliorare l’isolamento termico. Il Suo Amministratore è bene informato, anche nell’interesse degli altri condomini! Per la scelta e posizionamento della caldaia: si informi meglio!

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