Chiedilo all'architetto
Architetto Eugenio Luxardo
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- Titolo: Sostituzione di una trave di Aldo Torri del 25/10/2003, 18:58
Quesito: Nell' appartamento sottostante al mio si è rotta una trave del solaio e deve essere sostituita. Nel corso dei lavori di ristrutturazione eseguiti nel 1980 il mio pavimento è stato completamente rifatto a mie spese inserendo anche la rete metallica e questo ha impedito che la rottura del trave provocasse danni.
Il proprietario mi ha detto che devo concorrere alle spese per il 50%. E' vero? Un geometra da me interpellato ha prospettato l' ipotesi che alle spese debba partecipare tutto il condominio perche le travi farebbero parte delle strutture portanti.
Ringraziandovi per l'attenzione
Cordiali saluti- Re: Sostituzione di una trave di Arch. Eugenio Luxardo del 26/10/2003, 18:54.
L’articolo 1117 del codice civile inserisce tra le parti comuni “i muri maestri e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune” e non inserisce i solai che non fanno parte delle “strutture portanti comuni”, mentre l’articolo 1125 del c.c. stabilisce che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai “sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”
Dice : “Nell' appartamento sottostante al mio si è rotta una trave del solaio”.
(Pavimento o soffitto?) . Non è chiaro se la trave rotta sia la stessa che Lei crede di aver salvato nel 1980 e se il solaio sia a copertura dell’appartamento sottostante al Suo ed a sostegno del Suo pavimento. Inoltre non dice se la trave sia in legno o meno.
Aver “rifatto completamente” nel 1980 il Suo pavimento “ inserendo anche la rete metallica”, non “ha IMPEDITO che la rottura del trave provocasse danni”, come dice, semmai avrebbe sovraccaricato tutte le altre travi (facenti parte del Suo solaio), svincolandole relativamente.
- Re: Sostituzione di una trave di Arch. Eugenio Luxardo del 26/10/2003, 18:54.
- Titolo: Impiegato/Quadro di Maurizio Laurenzi del 14/10/2003, 14:32
Quesito: Vivo in un fabbricato (di 3 proprietari) dove sono necessari lavori di ristrutturazione per cedimento d'intonaco dai balconi e dai cornicioni.Ci sono parti in cemento armato dove i ferri sono in vista e arrugginiti. Gli altri proprietari sono contrari alla spesa. Posso rivolgermi all'Ufficio Tecnico del Comune perche' si abbia un'ordinanza del Sindaco ? Devo far intervenire i VVFF per un sopralluogo sulla stabilita' ? Grazie per la cortese attenzione.
Laurenzi- Re: Impiegato/Quadro di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2003, 20:10.
Chieda ad un muratore (impresa edile, previa perizia di un ingegnere) che effettui un sopralluogo e predisponga un preventivo di massima ove vengano indicati (con costi parziali e suddivisi) : quali interventi ritenga possano essere eseguiti, circa le rimozioni di parti pericolanti , il ripristino di cementi, compresi ponteggi e trabatelli e quali siano le relative urgenze ed i tempi necessari per completare i suddetti lavori. Occorrono tre preventivi distinti uno per ogni responsabile della relativa proprietà, poiché ognuno di Voi tre condomini è responsabile dei danni e pericoli che possano provocare le proprie strutture e le proprie incurie.
Lei potrà fare realizzare solo la Sua parte, dopo aver avvertito gli altri.
I VVFF tendono a rimuovere e demolire, assai drasticamente, tutto ciò che è pericolante e prima di chiamarli Lei dovrebbe avere il consenso degli altri, salvo non voglia assumersi ogni responsabilità conseguente. I VVFF non ripristinano.
L’ordinanza del Sindaco potrebbe trovarVi impreparati ed eccessivamente sollecitati, meglio prima preparare il preventivo degli interventi urgenti ed improcrastinabili.
- Re: Impiegato/Quadro di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2003, 20:10.
- Titolo: Presenza di infiltrazioni in terrazza di milli del 14/10/2003, 10:41
Quesito: Nella mia terrazza da diverso tempo scende dall'acqua dal bordo esterno del soffitto.
Il condominio non si decide a fare i dovuti lavori da me richiesti insistentemente.
I danni evidenti al momento sono delle macchie di bagnato (chiamarle di umidità sarebbe troppo bello!) sul soffitto e la ringhiera sempre sverniciata su 3 o 4 punti.
Le chiedo: quali sono i danni a cui vado incontro nel tempo se questa situazione dovesse perdurare?
Lo stillicidio sulla ringhiera (presente ininterrottamente di giorno e di notte) a volte mi tiene sveglia.
L'unica soluzione che ho è mettere un avvocato? Posso inoltrare una denuncia alla ASL?
Grazie- Re: Presenza di infiltrazioni in terrazza di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2003, 20:07.
Trasmetta una raccomandata all’amministratore affinché faccia rintracciare, dall’idraulico e/o dal lattoniere le cause dello stillicidio da Lei lamentato nella Sua terrazza, pregandolo di provvedere con urgenza ai sopralluoghi per la ricerca delle cause e per la riparazione di tutti i danni.
Le cause potrebbero dipendere da qualche pluviale (condominiale) e/o dallo scarico o braga di qualche condomino.
Attenda e solleciti la risposta dell’amministratore prima di chiedere l’assistenza di un avvocato. Nel frattempo potrebbe chiedere il parere di un Suo tecnico.
Non credo che l’amministratore dopo la Sua raccomandata intenda protrarre e far “perdurare questa situazione”. Se i danni dovessero aumentare aumenterà il costo degli interventi a carico del condomino responsabile, del condominio trasgressore o dell’Assicurazione.
Controlli , sistematicamente, che la Sua ringhiera sia ben fissata e non vibri.
- Re: Presenza di infiltrazioni in terrazza di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2003, 20:07.
- Titolo: ancora sulle fioriere di giorgia milani del 14/10/2003, 10:35
Quesito: Ho visto che ha risposto già a dei quesiti sulle fioriere e vorrei un ulteriore chiarimento (anche se lei non ne potrà più!).
Nell'attico sovrastante la mia abitazione ci sono delle fioriere che sono state "installate" dal proprietario dell'appartamento e non dal costruttore.
Premesso che non è ben chiaro il sistema con cui viene raccolta l'acqua dell'annaffiatura (c'è una canaletta isolata con una guaina) su cui arrivano dei piccoli tubicini fuoriuscenti dalle fioriere....ma è anche vero che durante l'operazione giornaliera di irrigazione l'acqua scende dal pluviale che passa all'interno della mia terrazza) il fatto è che la metà dei condomini hanno il sospetto - vista la cospicua perdita di acqua proveniente dall'attico sovrastante -
che dette fioriere perdano mentre l'altra metà ritiene che si tratti di un problema di impermeabilizzazione del terrazzo.
Volevo sapere:
1. il condominio può chiedere al proprietario delle fioriere di smantellarle per verificare la natura del problema?
2. Una fioriera per essere considerata fissa quali requisiti deve avere?
3. Il peso enorme (la fioriera è lunga circa 5 mt, profonda 50 cm e alta 80 cm) può essere causa di problemi alla guaina e peggiorare quindi la situazione?
4. Doveva essere chiesta un'autorizzazione al condominio per posizionare dette fioriere?
5. Nel caso in cui dovesse essere presente un problema di impermeabilizzazione, la presenza delle fioriere non tende ad aggravare il problema?
La ringrazio cortesemente
Giorgia- Re: ancora sulle fioriere di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 19:06.
Dice : “cospicua perdita di acqua proveniente dall'attico sovrastante”. Devo intendere che non si tratti solo di acqua di passaggio nel “pluviale posizionato all'interno della terrazza” ma di infiltrazioni d’acqua e macchie che si evidenziano all’interno dei locali sottostanti, dovute a difetti dell’impermeabilizzazione.
(Non ci si deve preoccupare troppo sin quando non si verifichino le macchie di umidità. Le fioriere perdono perché sono drenate e i tubi d’irrigazione possono innaffiare purché non disturbino).
Il peso enorme di una fioriera “può essere causa di problemi alla guaina” se grava direttamente sulla pavimentazione della terrazza sotto la quale è stata stesa la guaina impermeabilizzante, soprattutto se la fioriera è , come dice: “lunga circa 5 mt, profonda 50 cm e alta 80 cm”.
Certo “nel caso in cui dovesse essere presente un problema di impermeabilizzazione, la presenza delle fioriere tende ad aggravare il problema”, è necessario però cercare la vera causa delle infiltrazioni.
Non è indispensabile chiedere l’autorizzazione al condominio per posizionare dette fioriere, l’essenziale è cautelarsi onde evitare inconvenienti e danni all’impermeabilizzazione con eccessivi pesi che non devono superare il limite di peso tollerabile dalle varie strutture. Il condominio può “chiedere al proprietario delle fioriere” di spostare le medesime o di eliminarle in base al parere dei competenti in materia. Una fioriera, poiché può creare inconvenienti, non deve considerarsi inamovibile o fissa. Solo se fa parte della facciata, nel rispetto del decoro architettonico, può essere progettata e ricostruita a regola d’arte, possibilmente su davanzale senza gravare eccessivamente sulle strutture o danneggiare le impermeabilizzazioni.
Qualora il condominio decidesse di intervenire per ripristinare l’impermeabilizzazione, le fioriere dovranno essere rimosse e si potrà ingiungere di non più ricollocarle sul nuovo tipo di pavimentazione e relativa impermeabilizzazione.
- Re: ancora sulle fioriere di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 19:06.
- Titolo: Finestre e condominio di Daniele Monti del 13/10/2003, 17:18
Quesito: Nell'ambito di una ristrutturazione totale di un immobile in condominio di mia proprieta', ho fatto recentemente installare per tutte le finestre dell'appartamento dei nuovi infissi con un particolare profilo che garantisce una perfetta tenuta termica.
Non si tratta delle classiche controfinestre in alluminio da applicare sopra gli infissi esistenti, ma di veri e propri nuovi infissi in sostituzione degli originali.
Dato che altri condomini hanno da tempo installato le suddette controfinestre in alluminio non mi sono nemmeno preoccupato di chiedere nessun particolare permesso. Gli infissi da me installati sono in legno bianco, come gli originali e delle stesse dimensioni e differiscono nell'aspetto solo nel fatto che hanno un profilo leggermente piu' largo e non sono frazionati in piu' pannelli o ante.
Ora che il lavoro e' terminato e gli infissi sono in opera l'amministratore, su incarico dei condomini, mi intima, data la presunta difformita' dei nuovi infissi, ad installarne altri identici agli originali.
Mi chiedo: ma allora le controfinestre in alluminio degli altri condomini? Non sono anche esse un'alterazione all'aspetto esteriore dell'immobile? Come devo comportarmi?
La ringrazio e la saluto cordialmente,
Daniele Monti- Re: Finestre e condominio di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 19:02.
Dice : “Altri condomini hanno da tempo installato delle classiche controfinestre in alluminio da applicare sopra gli infissi esistenti” , continua : “Non mi sono nemmeno preoccupato di chiedere nessun particolare permesso”, e poi : “Ho fatto recentemente installare per tutte le finestre dell'appartamento dei nuovi infissi con un particolare profilo” , “differiscono nell'aspetto solo nel fatto che hanno un profilo leggermente più largo”. Infine : “Ora l'amministratore, su incarico dei condomini, mi intima, data la presunta difformità dei nuovi infissi, ad installarne altri identici agli originali”.
Constato che si era creato un certo accordo tra la maggioranza dei condomini sulle “classiche controfinestre in alluminio da applicare sopra gli infissi esistenti” . Come dice Lei stesso: “non si è nemmeno preoccupato di chiedere nessun particolare permesso” e “ha fatto installare dei nuovi infissi con un particolare profilo” che “differiscono nell'aspetto avendo un profilo più largo”, senza accertarsi dell’impatto che avrebbe potuto alterare il “decoro architettonico” previsto dall’articolo 1120 del codice civile.
Da quanto posso dedurre : l’Amministratore e gli altri condomini ritengono che “le controfinestre in alluminio degli altri condomini non sono un'alterazione all'aspetto esteriore dell'immobile” mentre lo sarebbero le Sue.
Come deve comportarsi? E’ necessario vedere queste finestre per poter dare un parere. Non devono essere soltanto belle le une e le altre meno, ma non devono disturbarsi a vicenda così come sono state inserite nelle facciate. Si accerti che le finestre degli altri condomini abbiano ottenuto regolare approvazione.
E’ bene sentire il parere di un Architetto specializzato che veda e convinca e faccia approvare le Sue finestre (in base ad una documentazione fotografica) da un commissione edilizia estetica o dall’Ordine degli Architetti.
Il parere più convincente del consulente Architetto specializzato di parte può riuscire domani ad influenzare meglio il Consulente Tecnico d’Ufficio nominato dal Giudice.
Nel frattempo può temporeggiare o scendere a migliori patti?
- Re: Finestre e condominio di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 19:02.
- Titolo: Sig.ra di Antonella Armandola del 13/10/2003, 11:59
Quesito: Buongiorno Architetto,
Vorrei chiederle cortesemente dei consigli.
Sono proprietaria in Milano di una Mansarda.
L'appartamento l'ho acquistato 2 anni fà già ristrutturato (ristrutturazione del '97) ed ha una controsoffittatura in carton-gesso, ora mi piacerebbe toglierla in modo da esporre le travi a vista.
Domande :
1) La casa è degli anni '30, temo di trovare delle travi marce o brutte, se fosse così cosa dovrei fare?
è possibile farle sistemare da un falegname? o è troppo dispendioso?
2)Visto che è meglio visionare lo stato della travi e'possibile togliere solo parte della controsoffittatura senza troppi problemi e costi?
3) Se la cosa è fattibile , che tipo di lavori dovranno essere fatti, considerato che tra una trave e l'altra io farei semplicemente una muratura bianca?
Grazie Mille dei consigli.
Antonella.
E-mail : a.armandola@banksiel.it- Re: Sig.ra di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:56.
Se si fosse sicuri che tutte le travi (o travetti?) fossero solo brutte e sporche, non ci sarebbe bisogno di togliere tutta la controsoffittatura per fare un preventivo. In realtà per essere sicuri di avere una valutazione SENZA SORPRESE sarebbe meglio ispezionare tutte le travi: una per una e l’isolamento termico ormai infradicito.
Se tutte le travi fossero in buone condizioni si potrebbe spazzolarle a nuovo e tinteggiarle tutte inserendo tra loro pannelli di gesso a sostegno dell’isolamento termico.
Altra soluzione meno economica sarebbe quella di rivestire tutte le travi con tavole di legno da tinteggiare, per coprire l’eccessivo degrado e sporcizia . Ad occhio attento le travi così rivestite non hanno lo stesso aspetto delle travi autentiche nuove. Tuttavia il loro aspetto risulta relativamente gradevole. Tra una trave e l’altra così rivestita verrebbero applicati pannelli di gesso o legno verniciato bianco a sostegno dell’isolamento termico.
La soluzione veramente più economica consisterebbe nel ripristinare gli spazi sostituendo il carton-gesso con legno verniciato bianco inchiodato ai travetti con inserito l’isolamento termico ed in corrispondenza dei travetti fasce di legno tinteggiato legno scuro e venature a vista. In questo caso avrebbe uno spazio maggiore di isolamento termico.
Dovrebbe interpellare carpentieri esperti che potrebbero consigliarLe la sostituzione dei travetti,se in pessime condizione ed il “ripristino a nuovo” di quegli “molto brutti” con una spesa non sempre eccessiva ed un risultato soddisfacente.
- Re: Sig.ra di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:56.
- Titolo: Grondaia in comune di Ernesto Benvenuti del 13/10/2003, 09:46
Quesito: Gent.mo Architetto
Sono un proprietario di una casa a schiera ed ho un problema con il proprietario vicino riguardo alla grondaia in comune. Le spiego : le ns. case sono blocchi in linea di 6 appartamenti con solamente il tetto unico e gli scarichi di gronda unificati, tre scaricano da un a parte e tre da un'altra. Caso vuole che nel mio appartamento ci sia il pluviale di raccolta
di tre appartamenti. Il mio vicino ha effettuato a sua tempo e senza chiedere permesso a nessuno sulle confluenze degli scarichi dei lavori per evitare lo stazionamento di piccioni con una serie di reti e di fili, con il passare del tempo queste barriere hanno portato al deposito di sedimenti e foglie che stanno ostruendo lo scarico dell'acqua con relativo trasbordo della grondaia e fuoriuscita di acqua. Questa fuoriuscita di acqua cade sulla proprietà del mio vicino causandogli a suo dire danni di infiltrazione di acqua. Premetto che con un'altro vicino, per mantenere i rapporti di buona convivenza abbiamo provveduto alla pulizia un paio di volte senza risolvere pero' il problema e quindi abbiamo avvisato il vicino di quello che stava succedendo e lui ha detto che siccome il problema è causato dalla parte di grondaia dei ns.appartamenti e quindi dalla ns.grondaie di provvedere alla pulizia. Addirittura è arrivato al punto di inviarmi una raccomandata intimidatoria nella quale mi comunica che devo eseguire io il lavoro entro dieci giorni altrimenti mi cita legalmente. Volevo chiedere come posso fare per rispondere mantenendo una certa formalità legale e comunque rispettando l'onesta che mi contraddistingue.
Cordiali saluti- Re: Grondaia in comune di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:51.
Dice : “6 appartamenti con solamente il tetto unico e gli scarichi di gronda unificati, tre scaricano da un a parte e tre da un'altra”. Si deve quindi ritenere che il tetto (soprattutto se non ha interruzioni o salti di quota), le gronde (orli del tetto che sporgono sulla grondaia), le grondaie (canali orizzontali che raccolgono le acque della gronda) ed i pluviali (scarichi verticali), siano compresi tra le parti supercondominiali. In tal caso le spese di riparazione verrebbero divise tra tutti i 6 condomini, salvo guasti di singoli . Solo per il tetto sarebbe necessario un amministratore supercondominiale che provvederebbe anche alla ricerca dei danni tramite l’Assicurazione .
Non è chiaro ove sia ubicata, con esattezza, la rottura che provoca i danni di infiltrazione di acqua lamentati dal vicino, (come e dove possa infiltrarsi l’acqua), né a quali appartamenti SERVA il pluviale in argomento. Gli inconvenienti potrebbero essere stati causati dallo stesso vicino che ha “effettuato a suo tempo lavori sulle confluenze degli scarichi con una serie di reti e di fili”, o dai Vostri operai, in occasione della “pulizia un paio di volte senza risolvere però il problema”.
Se non avete un amministratore il quale possa intervenire con l’Assicurazione, sarà bene invitare una impresa specializzata che ricerchi la causa e l’ubicazione dei “danni di infiltrazione di acqua” (lamentati dal Suo vicino) e presenti un preventivo . Nel frattempo risponda al Suo vicino che Ella ha interpellato un impresa specializzata che accerterà le cause e potrà quindi ripristinare la grondaia ed il pluviale e riparerà tempestivamente i danni causati (eventualmente coperti dall’assicurazione) . Potrà trasmettere una copia del preventivo a TUTTI, ove saranno chiarite le cause dei danni ed il costo degli interventi eventualmente sostenuto in parte dall’Assicurazione.
- Re: Grondaia in comune di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:51.
- Titolo: Copertura Posto Auto di Federico Saluz del 13/10/2003, 04:17
Quesito: Salve,
sono proprietario di un posto auto scoperto all'interno del recinto condominiale.
Io e la mia vicina di posto auto, avevamo l'intenzione di far installare una copertura in legno per proteggere i nostri mezzi dagli agenti atmosferici, dalle resine degli alberi circostanti e dal guano degli uccelli che spesso si fermano sui rami dei suddetti alberi.
Questa struttura, aperta su tutti e quattro i lati, non verrebbe ancorata ad alcuna struttura condominiale ma fissata a terra tramite delle staffe.
Ho contattato i condomini che hanno la vista sulla parte di parcheggio interessata e acconsentirebbero a questa installazione.
Ho cercato qualche informazione su quali passi dovrei seguire per poter proseguire nell'installazione di questa copertura, ma non ho capito in che forma devo (se devo) richiedere l'autorizzazione al condominio in occasione della prossima riunione condominiale.
Questa miglioria della mia proprieta' privata necessita di una particolare maggioranza? Se si in che percentuale? Il condominio può negarmi il permesso? Ovviamente il tutto sarebbe nel rispetto della stabilità delle parti condominiali e del relativo decoro architettonico (a detta di diversi condomini, sarebbe un'intervento migliorativo in tal senso).
Esiste pero' quello che credo essere un precedente. Un'altro condomino che abita al piano terra e ha un piccolo giardino, ha installato nella sua proprieta'(anni addietro, ma non saprei quando visto che sono arrivato da poco) una struttura simile, anche se all'interno del recinto giardino stesso.
A questo punto, come mi devo comportare?
Essendo alla mia prima esperienza di proprietario di casa e di condominio sono un po' smarrito, per cui confido in un suo cordiale aiuto.
La Ringrazio anticipatamente.
Federico Saluz- Re: Copertura Posto Auto di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:47.
La “copertura in legno” (tettoia aperta smontabile) che volete realizzare non deve nuocere a nessuno. Basterebbe un solo motivato voto contrario, ad esempio : quello del “condomino che abita al piano terra”.
La “struttura simile”già realizzata dal “condomino che abita al piano terra” potrebbe contrastare nell’ambiente con la Vostra futura tettoia rendendo inefficace il “rispetto del decoro architettonico” ambientale. Le varie coperture non devono essere esteticamente e strutturalmente diverse, né realizzate a macchia d’arlecchino.
Parlatene e mostrate a TUTTI il Vostro progetto dopo aver sentito il parere dell’Ufficio tecnico Comunale, che a tale proposito Vi chiarirà i particolari del Regolamento Edilizio e le condizioni e procedure amministrative relative l’istallazione della erigenda “copertura in legno”provvisoria o meno.
Una volta ottenuto il parere favorevole dell’Ufficio tecnico Comunale non dovrebbero esserci ostacoli da parte di nessun condomino.
- Re: Copertura Posto Auto di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:47.
- Titolo: Manutenzione cancellata di Roberta del 12/10/2003, 18:29
Quesito: Abito in un condominio di nuova costruzione (3 anni), e la cancellata "verniciata a fuoco" come da capitolato è già ricoperta di ruggine.
All'impresa costruttrice è stato fatto notare il degrado della cancellata fin dalla consegna della palazzina ma questi hanno fatto orecchie da mercante.
Nella scorsa riunione ho proposto agli altri 11 condomini due opportunità di azione:
1 - procedere legalmente contro l'impresa. Opzione assolutamente rifiutata
2 - fare manutenzione alla cancellata esistente. E' stato chiesto di avere un preventivo di spesa. Uno dei condomini si è interessato ed il preventivo era di circa 2500 € da suddividere. La maggioranza dei millesimi ha risposto che preferiva "far crollare" (testuali parole) la cancellata ed in futuro cambiarla.
A meno di un anno di distanza la situazione si è assolutamente aggravata - la ruggine dilaga -
Come posso tutelare i miei diritti di richiedere la manutenzione ordinaria, senza essere io personalmente a fare causa all'impresa? Ritengo inoltre che la sostituzione della cancellata (pagata dai condomini) sia una spesa troppo onerosa visto la recente costruzione dell’edificio.
Quali sono i doveri dell'amministratore in questo caso? Fino ad ora non ha voluto intervenire nella questione.
Ringrazio per una risposta e porgo i miei più cordiali saluti.
Roberta- Re: Manutenzione cancellata di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2003, 20:01.
L’amministratore "deve provvedere ad eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini" e in questo caso : l’assemblea ha “assolutamente rifiutato di procedere legalmente contro l'impresa”, come afferma.
Siccome dice poi che: “ All'impresa costruttrice è stato fatto NOTARE il degrado della cancellata fin dalla consegna della palazzina ma questi hanno fatto orecchie da mercante”, é bene ricordare che il compratore decade dal diritto di garanzia se non denuncia i vizi entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna, in mancanza di garanzia specifica.
E’ sperabile che la suddetta denuncia (o notizia) sia stata fatta, a suo tempo, con raccomandata, che permetterebbe il prosieguo e sollecitazioni con conseguente segnalazione agli ordini competenti ed eventuale proposta di cancellazione dall’Albo dei costruttori dell’ impresa costruttrice trasgressiva, per cautelare futuri clienti.
Prima di procedere alla manutenzione ordinaria o straordinaria della cancellata, a carico del condominio, è necessario chiarire definitivamente in assemblea la “responsabilizzazione” della impresa costruttrice, perché la manutenzione o peggio la sua sostituzione occulterebbe i difetti lamentati, se a suo tempo regolarmente denunciati.
Può chiedere più dettagliate informazioni alle Associazioni della proprietà edilizia della Sua provincia o all’Assoedilizia (www.confedilizia.it) . Dette associazioni forniscono assistenza tecnico legale gratuita agli iscritti, prima di procedere direttamente per le vie legali.
Aver proposto perentoriamente in assemblea di: "procedere legalmente contro l'impresa o di fare manutenzione alla cancellata esistente", avrà spaventato e confuso i condomini ritenendo le proposte esagerate o contraddittorie.
In mancanza dei metri lineari di cancellata non è possibile giudicare il prezzo di 2.500 €.
- Re: Manutenzione cancellata di Arch. Eugenio Luxardo del 18/10/2003, 20:01.
- Titolo: fogne comunali di massimo del 12/10/2003, 18:09
Quesito: Sono proprietario di un terreno agricolo con piante di noce di oltre 30 anni acquistato circa 7 anni fa. Da poco ho scoperto l'esistenza di due tombini della fogna comunale che a mia insaputa passa nel mio terreno. IL vecchio proprietario non mi aveva informato di nulla ed ora è irreperibile. Al Comune mi dicono che circa 20 anni fa il vecchio proprietario aveva autorizzato tale transito.Ora siccome il comune si rifiuta di farmi vedere tale autorizzazione e sembra non avere nulla, chiedo a lei arch. quali obblighi di legge il comune deve rispettare, se posso far togliere tali fogne oppure il comune ha oramai una servitù e se fosse così mi deve pagare qualche indennizzo? inoltre il comune non provvede mai a ispezionare e tenere pulito i tombini e con le piogge si sono accumulati rifiuti ingente su una parte del terreno.Chi deve pagare per la pulitura e secondo quali leggi.grazie e confido in lei per un sostanzile aiuto.- Re: fogne comunali di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:44.
Si accerti che in catasto non risulti alcuna servitù e se ,e a favore di chi, eventuali altre servitù attraversino il Suo terreno agricolo.
Si accerti, in Comune presso il settore demanio e patrimonio se l’area sia stata espropriata e sia stata pagata l’indennità d’esproprio e se quella parte del terreno sia ora demaniale in conformità alle leggi ed al piano particolareggiato d’esproprio.
Si accerti, in Comune (settore fognature), se veramente tale tratto di fognatura sia necessario e a chi serva e se sia più o meno collegato ad altra fognatura. Se la fognatura è, veramente, comunale, il Comune deve tenerla in ottime condizioni di manutenzione e di igiene.
Il Comune deve informarLa nei riguardi della situazione reale di eventuale demanialità sul Suo terreno, nonché di eventuali fognature comunali che attraversano il Suo terreno.
Potrebbe trattarsi di occupazione illegittima DA PARTE DI TERZI, in tal caso, i due tombini della fogna non sarebbero comunali se il condotto (a fondo cieco?) non sfocia in altro tratto di fognatura e soprattutto se, come Lei dice: “il comune non provvede mai a ispezionare e tenere puliti i tombini e con le piogge si sono accumulati rifiuti ingenti su una parte del terreno”.
Dopo essersi accertato, in Comune (settore fognatura) della possibilità ed opportunità di eliminare il suddetto condotto, con il consenso del Sindaco del Comune medesimo, lo faccia eliminare a Suo totale carico e spese. Se appartiene a terzi, chieda il loro consenso.
“Il vecchio proprietario aveva autorizzato tale transito” (a terzi?) ed è ora irreperibile dopo aver intascato qualche l’indennità. La richiesta di risarcimento dei danni occulti al vecchio proprietario è un altro complesso problema legale.
- Re: fogne comunali di Arch. Eugenio Luxardo del 17/10/2003, 18:44.