Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: muro come la torre di pisa di roberto terzi del 27/11/2002, 15:53
    Quesito: Egr. Architetto
    Il muro di confine di un area edificabile di mia proprietà non é verticale ma pende nella mia proprietà, impedendomi di fatto di costruire un muro di contenimento per la rampa di accesso all'autorimessa seminterrata. Cosa posso fare considerando che il vicino ritiene che il muro sia in buone condizioni? grazie
    • Re: muro come la torre di pisa di Arch. Eugenio Luxardo del 29/11/2002, 19:14.
      Un Suo “vicino” confinante ha costruito un muro lungo il confine, occupando una porzione della Sua proprietà, ( con proiezione non verticale - non a piombo-). Non precisa l’altezza del muro, né di quanti centimetri invade il Suo terreno.
      Non è chiaro se trattasi di due proprietà diverse, o se i due terreni siano ambedue di Sua proprietà e non è, nemmeno, chiaro come voglia costruire il “muro di contenimento per la rampa”. Non dice se ha già realizzato la rampa o se questa rimarrebbe “compressa” da altro edificio esistente. Sono tutti elementi indispensabili per identificare il tipo e la dimensione dell’occupazione e quantificare il risarcimento dei danni, nonché l’eventuale rettifica dell’”appiombo”.
      Se trattasi veramente di “occupazione di porzione di fondo attiguo”, (spazio attiguo con proiezione al suolo) deve fare opposizione alla costruzione del vicino, entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione. Se i tre mesi fossero scaduti, l’occupante è tenuto a pagare il doppio del valore della superficie occupata oltre che risarcire i danni, che devono e possono essere dimostrati ed elencati, se veramente sussistono. ( art.938 c.c.).

  • Titolo: "buon vicinato?" di Maria del 27/11/2002, 09:45
    Quesito: Egregio architetto, abito in un condominio. Ho ristrutturato il mio appartamento causando, o meglio così dicono il miei "sopravicini", un danno all'appartamento di sopra (una crepa). A loro volta i miei vicini, causa perdita del bagno (risolta poi con un intervento del loro idraulico e non del condominio - preciso questo perchè loro dicono che sono io a dover dimostrare che la perdita proviene da loro e non da altri, anche se ho numerose raccomandate loro in cui mi dicono i giorni in cui è intervenuto il loro idraulico e da quel momento la perdita si è riassorbita), mi hanno macchiato il soffitto e la parete del mio bagno appena rifatto (episodio verificatosi per ben 3 volte in 2 anni, di cui non ho mai chiesto risarcimenti per non incrinare ulteriormente i rapporti). I miei vicini mi avevano fatto pervenire, circa un anno e mezzo fa un preventivo per il ripristino della loro parete com'era prima. Tale preventivo comprendeva la sistemazione delle crepe e l'imbiancatura di tale parete come quelle adiacenti delle stanze. La mia domanda è: dal momento che ora anch'io ho intenzione di farmi risarcire il danno, possono i miei vicini:
    1. contestare il mio preventivo (ad esempio dicendo che è troppo oneroso- circa 350.000 lire iva esclusa)
    2. rifare loro un preventivo per la loro parete (a distanza di 1 anno e mezzo) molto più alto del primo (che era di circa un milione) o che ad esempio includano l'imbiancatura totale delle due stanze della parete "danneggiata" dicendo così che i muri non sono tutti uguali nella stanza?
    La ringrazio in anticipo e mi complimento per la sua professionalità e disponibilità.
    Distinti saluti.
    • Re: "buon vicinato?" di Arch. Eugenio Luxardo del 30/11/2002, 16:12.
      Le perdite dei bagni del piano di sopra sono spesso causa di litigi, se si verificano solleciti risentiti ed esasperanti, nei momenti meno opportuni.....e senza mai un sorriso e l’offerta di sedersi insieme, con la scusa di bere un buon caffè per mantenere un “buon vicinato”.
      Sembra, invece, si continui con “ripicche”a catena, fondate su parole o frasi maldestre.
      Spesso è sufficiente far vedere, gentilmente, alla signora del piano di sopra, le perdite sul proprio soffitto, poi, mostrare prima i preventivi e scegliere il rimedio, in comune accordo, e poi rassegnare o meno le fatture (senza litigare).
      A suo tempo, questo non si è fatto, non si è potuto o voluto fare.
      Tutti i danni, NELLA GIUSTA MISURA, devono poter essere riconosciuti, e dimostrati (onestamente ed educatamente anche da chi gli ha provocati).
      Tutti i condomini, legittimamente, devono poter contestare : sia il preventivo dettagliato con i prezzi unitati e le superfici ; sia la fattura.
      Se per imbiancare le pareti di un bagno ( circa 15 mq ) fossero necessarie 350.000 lire +iva, per tinteggiare una stanza (circa 50 mq.) sarebbero necessarie almeno 1.166.700 +iva; per due stanze 2.333.400+iva.
      Quando si tinteggia una stanza non si può tinteggiare una sola parete, ma tutta la stanza.
      Lei ed i Suoi operai (che hanno ristrutturato il Suo appartamento), potete essere certi che i lavori non abbiano provocato disturbo o danni, nelle vicinanze della crepa del piano superiore, (soprattutto se è stato rialzato qualche pavimento vecchio, scrostato qualche intonaco o dato qualche martellata più forte)?
      Le suggerisco di essere la prima a dissotterrare “il calumet della PACE”.
      Proponga una via di mezzo. Ad esempio : 900.000 lire +iva meno 150.000 lire +iva.
      Sono le spese di due ripristini ragionevoli. Basterebbe confrontare le due fatture, se ben dettagliate.
      Se invece state rigidamente sulle vostre posizioni, chiunque vi può dire che ambedue spenderete molto di più.
      Per gli atti legali, dovrete rassegnare, sia da una parte che dall’altra : prove,preventivi, fatture, foto, disegni, raccomandate.....ecc. .
      Il giudice, grazie anche, ai periti che analizzeranno e confronteranno tutte le “pezze”, potrà giudicare.
      Non parli di “vie legali” mentre fumate il calumet della pace.

  • Titolo: balconi pericolanti ; che cosa fare? di flavio del 26/11/2002, 20:35
    Quesito: nel condominio in cui abito mancando da anni una manutenzione si stanno staccando da alcuni balconi dei calcinacci.
    domanda :
    **chi è responsabile nel caso in cui i calcinacci dovessero colpire qualcuno?
    **un condomino puo' rifiutarsi di compiere i lavori di manutenzione affermando che il proprio balcone è a posto?
    cordiali saluti.
    • Re: balconi pericolanti ; che cosa fare? di Arch. Eugenio Luxardo del 30/11/2002, 16:06.
      “BALCONI PERICOLANTI”O“PEZZI PERICOLANTI DI BALCONE”?
      Un tecnico competente può affermare se un balcone sia o meno pericolante.
      Le crepe, soprattutto longitudinali (perpendicolari allo sbalzo) sono i primi segni di pericolo. Le crepe devono essere costantemente “spiate” e controllate. Possono verificarsi distacchi d’intonaco, e/o pezzi di calcestruzzo che spesso lasciano scoperti i ferri della struttura (armatura del c.a.), ferri che devono essere subito ricoperti. Tutti i pezzi pericolanti (staccabili) devono essere subito rimossi. L’intonaco normale (sconsigliato sulle superfici verticali e sottostanti del c.a.) non “s’aggrappa” bene a lungo sul c.a. a causa dei cambiamenti di temperatura, delle infiltrazioni d’acqua e relative gelate. Quindi, prima che il balcone incominci a “perdere i pezzi” è necessario che il proprietario intervenga. Il proprietario del balcone è sempre responsabile di qualsiasi danno provocato dalla caduta, sempre pericolosa, dei pezzi del proprio balcone, di cui non è difficile scoprirne la provenienza.
      Al proprietario conviene sempre l’intervento d’urgenza, a sua completa responsabilità.

  • Titolo: Isolamento acustico di Claudia del 26/11/2002, 15:40
    Quesito: Abbiamo acquistato una villetta a schiera di testa sulla carta. Condizione primaria era che fosse acusticamente isolata sul lato muro confinante con la villetta adiacente.
    L´impresa ci ha proposto l´Isolpiombo che, come lavoro fuori capitolato, abbiamo provveduto a pagare immediatamente.
    Quando i vicini si sono trasferiti nella villetta adiacente, purtroppo abbiamo dovuto costatare che l´isolamento acustico non esiste!! (ad esempio di notte si sente russare...)
    L´impresa ci ha confermato che il muro é stato isolato con l´Isolpiombo ma non i pilastri....(sono due).
    Un tecnico ci ha confermato che in questo modo il rumore passa ugualmente e che cosí l´isolamento é inutile. Come possiamo rivalerci con l´impresa?
    Per noi l´isolamento acustico, ripeto, era di primaria importanza ed ormai non é piú possibile rimediare (sul muro confinante sono giá installati termosifoni, prese elettriche, una scala, ecc.).
    Come ci consiglia di agire?
    Grazie.
    • Re: Isolamento acustico di Arch. Eugenio Luxardo del 28/11/2002, 19:37.
      Se,come dice, avete inserito, nel contratto d’acquisto, la clausola della “condizione primaria” che prevede l’isolamento acustico “sul lato muro confinante”(camera letto?) e l’impresa ha proposto e realizzato un isolante acustico, che ora PROVA che “l’ isolamento è inutile”, come dice “un tecnico”, purtroppo non avete troppa scelta: dovrete incaricare un Avvocato che, con sollecitudine, faccia ragionare, solidalmente, l’impresa realizzatrice e la venditrice, tenendo conto che le spese per il rifacimento del NUOVO ISOLAMENTO comportano spese costosissime.
      Gli isolamenti acustici sono opere delicatissime e difficili che non raggiungono mai la perfezione. Basta un semplice chiodo, (dimenticato o meno) o una piccola apertura, per trasmettere il minimo rumore.

  • Titolo: Ristrutturazione parte esterna dell'edificio di Mauro M. del 26/11/2002, 15:04
    Quesito: Siamo un condominio che sta ristrutturando le parti comuni dell'edificio (facciata). Ci e' stato comunicato che oltre al geometra della ditta che svolge i lavori, dobbiamo avere il parere sulla conformita'alla legge dei lavori svolti anche da un altro geometra ingaggiato dal condomino.Tutto cio' corrisponde a verita'?
    • Re: Ristrutturazione parte esterna dell'edificio di Arch. Eugenio Luxardo del 28/11/2002, 19:33.
      I pareri “sulla conformità alla legge”, sono autocertificazioni di tecnici competenti che dovrebbero essere incaricati, direttamente, dal committente, per ovvie ragioni di incompatibilità con l’impresa. Molte imprese si assumono la responsabilità di consigliare il nominativo di un tecnico conosciuto, che ritengono “imparziale” e/o iscritto all’albo dei periti del tribunale e/o dei collaudatori della regione.
      Consultate altre imprese per confrontare tutte le altre spese relative anche all'incarico del tecnico competente e/o direttore dei lavori.

  • Titolo: infiltrazioni d'acqua di donatella del 26/11/2002, 11:57
    Quesito: Egregio Dott. Architetto Eugenio Luxardo,

    circa un anno fa io ed il mio ragazzo abbiamo acquistato un appartamento
    e da allora e' tutto un susseguirsi di problemi , abbiamo iniziato con l'acqua
    che filtrava da sotto la porta ogni volta che pioveva perche' tra la soglia d'ingresso e la porta c'era dello spazio; mi sono rivolta alla societa' che ci ha venduto l'immobile e dopo tante telefonate e reclami mi hanno fatto una soglia/scalino che per il momento sembra aver risolto il problema.
    tra quanto sopra riportato ed il problema attuale che sto per porvi ne sono intercorsi altri , attualmente ci troviamo nella situazione di avere
    le pareti e parte del pavimento del garage impregnate d'acqua perche' nello scannafosso non sono state lasciate le dovute aperture che servono a defluire
    , cosi' che l'acqua non trovando vie di sfogo ha iniziato ad infiltrarsi nelle pareti e sotto il pavimento ,provocando quanto sopra detto .
    vorrei sapere cosa posso fare ,a chi mi posso rivolgere x avere ulteriori
    informazioni e se posso denunciare la societa' che mi ha venduto l'immobile.

    La ringrazio
    distinti saluti
    • Re: infiltrazioni d'acqua di Arch. Eugenio Luxardo del 28/11/2002, 19:23.
      E’ necessario trasmettere, con estrema sollecitudine, una raccomandata alla “società” che ha venduto l’”immobile”, segnalando le gravi infiltrazioni nel “garage e nelle pareti”. (Sembra che siano disponibili se “hanno fatto una soglia/scalino”e se sono bastate telefonate e reclami, però devono, con maggiore sollecitudine, mossi da “regolari solleciti”, ricercare le vere cause delle infiltrazioni,ora, più gravi).
      Per rintracciare le cause è necessario verificare come siano stati costruiti l’appartamento ed il garage. Se sono allo stesso livello, quali siano le loro quote dal suolo, se esiste un drenaggio o camera d’aria tra suolo e pavimenti, accertare la profondità dello scannafosso (intercapedine), se sono state fatte impermeabilizzazioni lungo i muri, se vi siano alberi o terre a ridosso.
      Tutte queste verifiche permettono di scoprire le cause delle infiltrazioni, che potranno essere eliminate e rimosse. Queste verifiche è meglio che vengano constatate e documentate da un vostro tecnico. Potranno essere indispensabili per eventuali atti legali.

  • Titolo: ripartizione spese box di manuel corato del 26/11/2002, 11:52
    Quesito: egregio architetto,
    nel mio condominio è in programma il rifacimento della copertura impermeabile dei box e, di conseguenza, del pezzo di giardino sovrastante, insieme al rifacimento del pezzo di muratura che circonda i box. E' stato deciso di dividere le spese per il 50% fra i proprietari dei box, e per il 50% fra tutti i condomini secondo le quote millesimali. E' un criterio giusto? Se la parte comune è il giardino, chi non ha il box non dovrebbe contribuire solo alla sistemazione del prato? Aggiungo che ho appena comprato la casa e tale suddivisione delle spese era stata fatta prima che io la acquistassi.

    Cordiali saluti,
    M. Corato
    • Re: ripartizione spese box di Arch. Eugenio Luxardo del 29/11/2002, 19:06.
      Le spese relative “le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”, salvo diversa convenzione.
      Il 50% pare meno adatto, ove le spese di impermeabilizzazione indispensabili per proteggere i box siano più elevate di quelle per conservare il giardino, salvo piantumazioni nocive da evitare. E’ più proponibile il terzo sulle quote millesimali di tutti i condomini che usufruiscono del giardino sovrastante e i due terzi sulle quote dei proprietari dei box, salvo proporzioni e suddivisioni diverse stabilite anche prima del Suo acquisto e inserite nel Suo contratto.

  • Titolo: Costruzione cancello di PaolaS del 22/11/2002, 16:09
    Quesito: Io e mio marito siamo proprietari di una casa in campagna attualmente ancora disabitata priva di cancello esterno e recintata con una siepe di baincospino. Considerato che recentemente ci hanno fatto visita i ladri derubandoci del gasolio per il riscaldamento e di altre cose, vorremmo procedere ad installare un cancello con relativi pilastri di pietra. E' necessario fare qualche domanda in Comune o possiamo costruire i pilasti con i materiali che ci piacciono?
    Chiedo inoltre se attraverso questo sito è possibile richiedere, naturalmente a pagamento, progetti per il giardino, per il cambio di destinazione d'uso di una vecchia stalla e/o per l'arredamento dei locali.
    Grazie per il servizio.
    PaolaS
    • Re: Costruzione cancello di Arch. Eugenio Luxardo del 23/11/2002, 19:53.
      Se l’accesso è demaniale, chieda i “punti fissi”, al Suo Comune, potrà, quindi, inoltrare dichiarazione di inizio lavori (DIA), firmata da tecnico professionista, con la descrizione delle opere per la realizzazione del cancello e relativi pilastri, nel rispetto del Regolamento Comunale ed in armonia con le recinzioni esistenti.
      Può chiedere a staff@proprietaricasa.org qualche nominativo per i Suoi progetti.

  • Titolo: come integrare il canone per interventi straordinari di Paola del 22/11/2002, 15:50
    Quesito: Sono proprietaria di un appartamento locato in un condominio di 4 unità. Recentemente sono stati effettuati dei lavori di manutenzione straordinaria alla facciata e alle scale di proprietà condominiale. Ho letto da qualche parte che è possibile integrare il canone con un aumento proporzionato all'interesse legale sull'importo relativo ai lavori effettuati. Cosa significa esattamente? Come si calcola o chi lo calcola? Il mio è uno di quei casi nel quale è possibile farlo?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta - Paola
    • Re: come integrare il canone per interventi straordinari di Arch. Eugenio Luxardo del 28/11/2002, 19:16.
      Riparazioni straordinarie. (art.1005 c.c.)--
      Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario . L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse (3%)delle somme spese per le riparazioni straordinarie.
    • Re: come integrare il canone per interventi straordinari di Arch. Eugenio Luxardo del 23/11/2002, 19:50.
      L’articolo 23 della legge 392/78 “equo canone” prevede che “il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati”. L’aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere. Gli interessi legali sono stati portati al 3% dall’1/1/2002.
      L’articolo 23 della L.392/78 è stato abrogato dalla legge 431/98 ma si continua ad applicarlo “ai contratti e ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore” della legge 431/98. Chieda al Suo avvocato se Lei possa chiedere al Suo conduttore l’integrazione del canone, anche per il Suo caso.

  • Titolo: lastrico solare di renato vagaggini del 22/11/2002, 14:39
    Quesito: sono proprietario di un immobile che è circondato per 3/4 da un lastrico impermeabilizzato costituente il tetto di una galleria commerciale e di un supermercato, a tal punto antiestetico che è stato impossibile vendere l'abitazione.
    il latrico è qualche cm al di sotto dal davanzale delle finestre ed inoltre nel 1984 è stata condonata una finestra che si affaccia sullo stesso lastrico poichè in progetto vi era una porta-finestra.
    il sottoscritto ha l'accesso esclusivo al lastrico e vorrebbe sapere se può usufruirne come spazio e conoscere qualche idea per poter sfruttare questa area rendendola esteticamente, e non solo, fruibile.

    La ringrazio molto
    • Re: lastrico solare di Arch. Eugenio Luxardo del 23/11/2002, 19:48.
      Non è chiaro!
      Lei è proprietario di un immobile (di due piani ) che è formato da una sola “abitazione”al primo piano e da un supermercato ed una galleria al piano terreno (di Sua proprietà?), circondato da un porticato (galleria commerciale?) frequentata dal pubblico. Al primo piano la Sua abitazione, avrà almeno quattro finestre (solo sul lato interno di cortile?). Sul lato strada l’abitazione è circondata, all’altezza del davanzale dell’unica finestra, dal tetto-copertura del porticato sottostante (non di Sua proprietà, ma che vorrebbe utilizzare?).
      Anche se fosse proprietario del supermercato e della galleria non le converrebbe utilizzare tutto il tetto del porticato, perché andrebbe incontro a non poche spese.
      Inoltre dovrebbe realizzare almeno sei gradini per salire a quota della copertura chiamata “lastrico impermeabilizzato”, col rischio di picchiare la testa contro l’architrave della finestra, almeno che la copertura della Sua abitazione, in quel punto di gronda, non venga rialzato da permettere l’accesso all’esterno. Potrebbe sistemare effetti estetici d’arredo scenico-botanico, all’interno ed all’esterno ed aprire altre finestre orizzontali. E’un lastrico troppo costoso se vuole renderlo praticabile.

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