Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: Obbligo di demolizione? di Lucio del 03/12/2002, 15:32
    Quesito: Sono proprietario di un terreno recentemente reso edificabile. Io ed altri proprietari di terreni attigui abbiamo stiamo consegnando il piano di urbanizzazione con spese a nostro carico.Il piano di urbanizzazione prevede una rivisitazione nella suddivisione degli appezzamenti in modo da renderli più regolari e utilizzabili per la costruzione. Il nuovo confine della mia proprietà coincide con lo "spigolo" di un fabbricato regolarmente accatastato già esistente sul mio terreno. Normalmente i tecnici, nel rispetto della normativa di igene (10 m. di distanza fra fabbricati),prendono 5 metri a testa come limite di edificazione fra i due confinanti.
    Assunto il fatto che il mio fabbricato vada comunque demolito entro i dieci anni dall'accettazione del piano di urbanizzazione, il mio confinante può obbligarmi a demolire nel momento in cui volesse costruire a meno di 10 metri dal fabbricato esistente prima della demolizione?
    Se la risposta è no deve per forza costuire ad una distanza di 10 m. per ottenere l'abitabilità?
    Grazie
    • Re: Obbligo di demolizione? di Arch. Eugenio Luxardo del 04/12/2002, 19:14.
      Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri, salvo distanze maggiori previste dai regolamenti e/o piani urbanistici locali.
      Da quanto risulta dalla Sua descrizione: “il piano di urbanizzazione” prevede che ogni proprietario possa costruire il proprio edificio sulla propria area ad una distanza di almeno 5 metri dal proprio confine Chieda in Comune.
      Saranno i regolamenti comunali a condizionare la nuova futura costruzione e relativa cubatura alla demolizione del “fabbricato regolarmente accatastato già esistente” sul Suo terreno.
      Non è chiaro dove inizi e finisca la Sua proprietà e se “il nuovo confine” si riferisca al nuovo “appezzamento urbanistico” o al Suo effettivo confine di proprietà.

  • Titolo: Igloo di Mauro Casasola del 03/12/2002, 09:41
    Quesito: Sto ristrutturando la casa ed ho isolato i pavimenti
    utilizzando degli igloo.
    Questi igloo sono alti 24 cm.
    Mi e' stato detto che per un corretto isolamento
    questa zona con igloo deve essere correttamente
    areata.
    L'impresa che si occupa della ristruttirazione ha
    collegato agli igloo due tubi di aereazione del
    diametro di 4cm.
    Ho la sensazione che sia poco considerando che tali
    fori dovrebbero aerare una zona di circa 40 mq.
    Mi chiedevo se c'e' un rapporto da rispettare
    tra dimesnione della zona ricoperta da igloo e numero
    e dimensione dei fori.
    • Re: Igloo di Arch. Eugenio Luxardo del 04/12/2002, 19:10.
      I blocchi, che servono ad isolare i pavimenti dall’umidità del terreno, sono a contatto l’uno dell’altro, ed devono avere varie bocche grigliate d'aerazione sulle pareti esterne opposte in modo da assicurare al massimo l’aerazione continua naturale ed evitare sacche d’aria stagna e muffa.
      Si procuri le informazioni tecniche del costruttore di “igloo”, che potrebbe raccomandare due soli tubi (di diametro 4 cm.) per assicurare, anche, l’aerazione forzata.

  • Titolo: Isolamento pavimento di giancarlo mastrosanti del 02/12/2002, 23:20
    Quesito: Salve. Ho questa necessità: isolare il pavimento della camera da letto dai riumori provenienti dal condomino del piano sottostante. Attualmente c'è un pavimento di ceramica. Vorrei montare un parquet, mettendo però qualcosa di isolante. E' necessario togliere il pavimento? E' possibile montare qualcosa di supporto direttamente su quest'ultimo? Si ottengono dei vantaggi in termini di isolamento rilevanti?
    grazie mille
    • Re: Isolamento pavimento di Arch. Eugenio Luxardo del 04/12/2002, 19:06.
      I rumori provenienti dal condomino del piano sottostante non possono essere completamente eliminati, anche togliendo l’attuale pavimento di ceramica e sostituendolo con il pavimento in legno su travetti di legno con abbondante isolamento acustico. I rumori si propagheranno sempre anche dalle pareti laterali.

  • Titolo: Iva al 10% su interventi di ristrutturazione di paolo del 02/12/2002, 22:28
    Quesito: nell'abitazione di mia proprietà (di categoria A/2)sono stati sostituiti gli infissi interni(porte interne) recentemente.Ho diritto alla riduzione dell'iva al 10% in base al DL 31/12/96 N, 669?
    • Re: Iva al 10% su interventi di ristrutturazione di Arch. Eugenio Luxardo del 04/12/2002, 19:03.
      Il Suo quesito deve essere posto ad un esperto fiscale.

  • Titolo: xxx di Tania del 02/12/2002, 19:35
    Quesito: Sto comprando la casa di mia nonna. Attualmente la casa è divisa in tre appartementi, due dei quali non abitabili. Essendo una prorpietà indivisa il perito bancario che deve venire a fare la perizia per il mutuo vorrà vedere tutta la casa, compresi i due appartamenti che in realtà sono accatastati come rustici e lavanderie. Il perito bancario potrebbe farmi dei problemi oppure non gli interessa che una parte della casa non sia abitabile e l'uso che ne facciamo?
    Grazie
    • Re: xxx di Arch. Eugenio Luxardo del 04/12/2002, 19:01.
      Il perito farà la sua “perizia per il mutuo” in base allo stato di fatto e le condizioni in cui si trova la casa in “proprietà indivisa”, che in Catasto risulterebbe : casa con rustici e lavanderia, come Lei afferma. Il perito terrà conto che i rustici e la lavanderia non sono abitabili, anche se “diversamente utilizzati”.

  • Titolo: ripartizione spese di Carlo del 30/11/2002, 16:48
    Quesito: Il nostro condominio è composto da sei unità abitative, di cui tre sono coperte da un tetto a falde e tre da un terrazzo in uso esclusivo.
    L’appartamento 3 ha accesso indipendente dal vano scale, mentre i contatori sono per tutti gli appartamenti nel vano scale medesimo. Dal vano scale si accede al tetto a falde dove si trovano gli impianti di antenna centralizzata.
    Sotto il tetto a falde si trovano quindi tre appartamenti, un vano scale per sei appartamenti essendo il locale contatori nel vano scale per tutti e sei gli appartamenti. Sotto l’appartamento n. 6 si trova un portico comune per tutti, e sul retro in corrispondenza del portico : quattro garage che appartengono ai proprietari degli appartamenti 1,2,5,4.
    Dovendo rifare il tetto a falde, gradirei avere il vostro parere sulla ripartizione delle spese tra i proprietari degli appartamenti.
    Inoltre, in caso di riparazione di un camino rotto (la parte esterna del camino, il comignolo) le spese sono a carico di tutti o dei soli proprietari del camino?
    Ringrazio anticipatamente e porgo distinti saluti.
    • Re: ripartizione spese di Arch. Eugenio Luxardo del 01/12/2002, 12:47.
      Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
      SE SI TRATTA DI COSE DESTINATE A SERVIRE I CONDOMINI IN MISURA DIVERSA, LE SPESE SONO RIPARTITE IN PROPORZIONE DELL’USO CHE CIASCUNO PUÒ FARNE.
      La tabella millesimale, richiamata dai contratti condominiali, solitamente, comprende varie colonne:
      1) una per il corpo con tetto a falde ;
      2) una per il corpo con terrazzo;
      3) una per il riscaldamento, se fosse centralizzato;
      4) una per le scale, ove l’appartamento con “accesso indipendente”avrebbe millesimi più bassi, in proporzione al suo uso;
      5) una per le proprietà;
      6) una per le spese comuni;
      7) una per i giardini e/o cortili;
      8) ecc. …….. .
      Le suddette colonne non sono indispensabili, purché la tabella dei millesimi, non “SCOMPENSI” nessun condomino.
      Infatti, alle spese del tetto a falde devono partecipare, in “misura inferiore”, anche i condomini proprietari delle unità abitative coperte da terrazzo.
      Analogamente, alle spese del terrazzo devono partecipare, in “misura inferiore”, anche i condomini proprietari dei locali coperti dal tetto a falde.
      Le suddette “misure inferiori” sono in relazione e proporzione all’aderenza dei due corpi di fabbrica ed alla protezione che deve essere data, comunque, alle parti o muri comuni da proteggere.

      La spesa del comignolo (tubo della canna fumaria che esce dallo spiovente del tetto) è a carico del proprietario utilizzatore della stufa o apparecchio di riscaldamento. Le spese che riguardano le canne a “shunt” dei camini , devono essere suddivise tra coloro che li utilizzano e che ne sono proprietari, in proporzione dell’altezza.

  • Titolo: Umidità all'interno dell'appartamento di Gualerzi Paolo del 28/11/2002, 18:20
    Quesito: Gentile architetto abito al terzo piano di un condominio di recente costruzione( primavera scorsa ). Pur provvedendo quotidianamente ad arieggiare adeguatamente le stanze, pur avendo in casa temperature termostatate di 20/22 gradi, noto nelle giornate particolamente fredde i vetri( doppi con infissi in legno di pino ) appannati.
    Tutto ciò mi fa pensare ad un elevato tasso interno di umidità. Recentemente stanno poi comparendo chiazze di muffa negli angoli bassi delle pareti che danno sull'esterno. Come misurare l'umidità dei muri ed individuare eventuali difetti costruttivi?. Come far porre rimedi a tutto dal costruttore ( ...purtroppo di noti pregressi per quanto attiene all'umidità) ?
    Quali sono gli enti che possono periziare ? ( Arpa, Vigili del Fuoco, Ordini professionali ? Come indagare sulle strutture dei muri ? Grazie per l'interessamento ?
    • Re: Umidità all'interno dell'appartamento di Arch. Eugenio Luxardo del 30/11/2002, 16:22.
      Avverta l’Amministratore, che sentirà gli altri condomini se si trovano in analoga circostanza e interpellerà i gestori del “riscaldamento”.
      L’Amministratore segnalerà, ufficialmente, con la massima sollecitudine,l’inconveniente al costruttore, che ne è responsabile (per probabile difetto di isolamento termico, riscontrabile quale vizio occulto).
      Un tecnico specializzato, iscritto all’albo dei collaudatori della Regione e al proprio ordine professionale, con i propri strumenti (tra cui gli igrometri), misurerà l’umidità e le temperature nei locali e sui vari materiali, localizzerà i difetti costruttivi e le dispersioni di calore e potrà suggerirne i rimedi.
      Alla presenza del costruttore, prima di iniziare ogni ripristino, sarà anche analizzato (aperto) il punto in cui dice siano comparse “chiazze di muffa negli angoli bassi delle pareti che danno all’esterno. (L’umidità si raffredda sui muri freddi e verso i punti più freddi). Potrebbe essere un “difetto” localizzato o un “omissione sistematica d’isolamento” in tutte le pareti esterne ad esposizione “più sensibile” (nord- est).
      Il tecnico specializzato permetterà di invitare il costruttore a riparare i “difetti”, precisandogli le opere da compiere.

  • Titolo: infiltrazioni d'acqua nell'ascensore e box di francesco del 28/11/2002, 12:10
    Quesito: Egregio architetto abito in un palazzo costruito 9 anni fa. Il palazzo ha i box e i locali macchina dei 2 ascensori sotto il livello stradale.Un lato laterale del palazzo dista 100mt. da un piccolo fiume.In occasione di periodi di pioggia prolungata, i box e i locali macchina degli ascensori vengono allagati,mediamente di 20 cm.L'acqua trafila per quanto è possibile vedere dai muri dei box e da un locale ascensore in quantità più elevata rispetto alla portata della pompa.L'effetto è come vedere l'acqua che esce da un rubinetto.
    Da profano credo che l'impermeabilizzazione della base del palazzo sia stata fatta in modo non approppriato .
    Cosa possiamo fare?
    Il costruttore può risponderne ??
    Grazie
    • Re: infiltrazioni d'acqua nell'ascensore e box di Arch. Eugenio Luxardo del 29/11/2002, 19:24.
      Dopo 9 anni e a 100 metri dal “piccolo fiume”, con “i box ed i locali macchina di 2 ascensori sotto il livello stradale”, non si può che andare incontro a spese ingenti. Se”l’impermeabilizzazione della base del palazzo” fosse “stata fatta in modo non appropriato”, come suppone, (forse sareste in condizioni peggiori), l’inconveniente doveva essere segnalato all’impresa costruttrice, con estrema urgenza, tempestivamente col propagarsi delle infiltrazioni, durante i 9 anni.
      Potete ancora sentire il parere del costruttore.
      Le impermeabilizzazioni, come in questo caso, sono molto delicate.
      Ora è necessario :
      1) integrare le pompe, da azionare, almeno, “nei periodi di pioggia prolungata”;
      2) spurgare gli scarichi, e intervenire sulle fognature, integrando con qualche altro tratto;
      3) sorvegliare i 2 locali macchina, dotandoli di proprie pompe per evitare il blocco;
      4) realizzare un intercapedine profonda o condotto “troppo pieno” con relative pompe sul “lato laterale del palazzo che dista 100 metri dal piccolo fiume”;
      5) controllare le impermeabilizzazioni nei punti più vicini al “piccolo fiume”, nei dintorni dei locali ascensori e nelle zone ove inizia a salire l’acqua.
      Dice che : “l’acqua trafila da un locale ascensore in quantità più ELEVATA”?
      E’ il punto più vicino al fiume?
      Se le zone allagate sono più estese potrebbe trattarsi di rigurgito a falda freatica.
      In questo caso dovevano essere previsti grandi serbatoi (camere d’aria) sotto tutto il fabbricato, dotati di pompe? E’ possibile ancora prevederli? Sarebbero sufficienti?
      Iniziate subito! Buon lavoro per un ingegnere specializzato!

  • Titolo: responsab.del construttore di Emy del 28/11/2002, 12:06
    Quesito: Egr.Arch.Luxardo, sono propriet.di un appart.in condominio acquistato tramite cooperativa nel 1999 e rogitato a 5/2000. Volevo sapere per quali difetti il costruttore rimane responsabile 10 anni o 2 anni perchè sta uscendo umidità nelle camere da letto pur arieggiando sempre anche in inverno; il cancello elettrico dopo un anno ha iniziato a non funzionare, è stato riparato già 5 volte, pagando di tasca nostra, c'è tanta umidità sui muri esterni del condominio (sono diventati verdi) l'ascensore è già stato riparato 4 volte, il cancellino di entrata ha qualche difetto pure lui. ma di queste cose chi ne risponde? Grazie mille per la sua cortese risposta
    • Re: responsab.del construttore di Arch. Eugenio Luxardo del 29/11/2002, 19:20.
      Un fabbricato non ha una garanzia “cumulativa”. Le garanzie e relative scadenze sono singole e variano per tipo di fornitura ed intervento, secondo l’esecuzione e la qualità dei materiali. Il periodo di garanzia decorre dalla data di ultimazione dei lavori ed ha termine alla data del collaudo finale definitivo. Il collaudo, anche se favorevole, non esonera il costruttore dalle ulteriori responsabilità e dagli obblighi di legge. Il costruttore è responsabile della rispondenza delle opere al progetto, dell’osservanza delle norme di esecuzione e della qualità dei materiali.
      Il costruttore è tenuto alla garanzia per le difformità e vizi delle opere. Il committente deve, a pena di decadenza, denunciare al costruttore le difformità ed i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. Se il costruttore è stato sollecitato legalmente e tempestivamente ad intervenire per sanare gli inconvenienti, se negligente, sarà tenuto a risarcire i danni, documentati, necessari ed eseguiti a regola d’arte.
      Se il fabbricato è stato costruito e ultimato da molto tempo (rivenduto dalla cooperativa nel 1999-2000 nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava), la responsabilità va attribuita in modo diverso.

  • Titolo: tabelle millesimali di Anna del 28/11/2002, 11:16
    Quesito: Abito in un piccolo condominio orizzontale composto da 16 appartamenti. le proprietà comuni sono: cortile; autoclave; cancello e citofoni. Cosa può costare la stesura delle tabelle millesimali?
    grazie
    • Re: tabelle millesimali di Arch. Eugenio Luxardo del 29/11/2002, 19:17.
      Un Geometra competente in materia, può dirLe “cosa può costare la stesura delle tabelle millesimali”, che comunque, dovevano essere allegate ad ogni contratto d’acquisto dei singoli 16 appartamenti del Suo condominio. Può consultare il nostro esperto Geometra Giuseppe Sforza, nonché la documentazione : “i millesimi e le tabelle millesimali” dell’Avvocato Paolo Gatto, pubblicata nel nostro sito.

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