Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
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20146 Milano
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: Dott. di Paolo Budroni del 09/12/2002, 14:53
    Quesito: Mia suocera ha venduto un appartamento intorno al Giugno 02.
    Una piccola premessa. L'appartamento ha due poggioli, in particolare la ringhiera di uno dei due mostrava evidenti segni di decadimento (ruggine). Prima dell'acquisto, l'appartamento è stato periziato da un ingegnere amico di famiglia degli acquirenti. Lo stato di salure dell'appartamento è stato giudicato tale da poter portare a buon fine l'acquisto. Nulla è emerso a proposito della ringhiera. La vendita è stata successivamente effettuata secondo le modalità di legge, ma da parte degli acquirenti nessun diritto era stato formalizzato sulle ringhiera, così come da parte dei venditori non risulta nessun obbligo.
    A distanza di 5 mesi, i nuovi proprietari hanno effettuato un intervento di manutenzione sulla ringhiera, e successivamente hanno avanzato diritti di risarcimento sulle spese (circa 800 euro). Purtroppo mia suocera, intimorita dalla prepotenza del nuovo proprietario (il quale si è permesso di piombare in casa di mia suocera brandendo la fattura sull'intervento fatto anche con modi poco urbani) ha risarcito l'intervento.
    La mia domanda è: il proprietario Signor X è nel giusto? oppure possiamo avviare Noi una qualche azione per la restituzione del maltolto?

    La ringrazio cortesemente.
    Paolo Budroni
    • Re: Dott. di Arch. Eugenio Luxardo del 10/12/2002, 19:00.
      Da come ha descritto gli eventi, non solo il Signor X è nel torto, ma la sua posizione si aggraverebbe per la “violenza” che avrebbe subito Sua suocera “intimorita dalla prepotenza” del Signor X, che “brandiva la fattura”.
      Infatti Lei dice che: “l’appartamento è stato periziato da un ingegnere amico di famiglia degli acquirenti”, l’appartamento sarebbe stato “esaminato”, “controllato” e quindi acquistato “nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava”. Gli “evidenti segni di decadimento (ruggine)”su una ringhiera, non possono passare come: “vizi occulti”e tanto meno:“occultati”.
      Il risarcimento preteso o richiesto dagli acquirenti non è giustificato. Si poteva rispondere in tal senso alle pretese.
      Sua suocera può denunciare il Signor X, di cui è sperabile abbia il nominativo e la firma di ricevuta del suo versamento, nonché la fattura (dettagliata) di circa 800 €uro, (eccessivi per la sola pulitura e verniciatura di ringhiera).
      Se il Signor X è veramente il nuovo proprietario (e non un impostore, in tal caso scatterebbe la denuncia contro ignoti), Sua suocera, tramite avvocato, dovrebbe richiedere il “maltolto”, (come definito da Lei), in caso di diniego, l’avvocato stesso saprà come “intimorire” il “prepotente e poco urbano” Signor X.

  • Titolo: Responsabilità infiltrazioni: condominio o condomino? di Massimo Granata del 09/12/2002, 11:22
    Quesito: Buongiorno, da qualche mese a questa parte nel mio appartamento sono comparse numerose macchie di umidità sul muro che separa il bagno dalla camera, sia al centro del muro, sia nella parte bassa, vicino al pavimento, che oltretutto hanno provocato un rialzamento del parquet. L'amministratore sostiene che sicuramente si tratta di un danno all'impianto idraulico dell'appartamento, mentre un esperto da me contattato ha dichiarato che potrebbe invece essere dovuto ad un problema nelle tubature condominiali.
    Io ovviamente vorrei appurare la natura del danno, al fine di determinare chi dovrà farsi carico delle spese di riparazione. L'amministratore insiste per fare intervenire un muratore "di sua fiducia" per la perizia, ma io desidererei una perizia "super partes". C'e' il modo per chiedere formalmente l'intervento di una terza parte, la cui perizia sia ritenuta valida ai fini della determinazione delle responsabilità? Se l'esperto da me nominato ritenesse che il danno è di pertinenza condominiale, come potrei rivalermi sull'amministratore nel caso questi non ne volesse sapere di ripartire i costi tra i condomini (lui stesso abita nella mia palazzina)?
    Grazie
    • Re: Responsabilità infiltrazioni: condominio o condomino? di Arch. Eugenio Luxardo del 10/12/2002, 18:55.
      Le macchie d’umidità devono essere esaminate con più attenzione.
      Nel dubbio (possibile in caso di concausa), è necessario aprire la muratura, spesso il pavimento (se perde la braga del vaso).
      [ E’ necessario verificare se le macchie siano in corrispondenza di rubinetti o tubature, o della vasca da bagno, o del bidè, o del lavandino, oppure in corrispondenza del vaso, verso il cassonetto verticale che spesso si trova agli spigoli verso le pareti esterne e che raccoglie le tubature verticali di fognatura e l’immissione delle braghe di scarico di tutti i vasi, (salvo diversa distribuzione degli apparecchi sanitari) ].
      Da come ha descritto le Sue macchie d’umidità e loro posizione, si può pensare che si tratti di causa dipendente dal Suo bagno. In tal caso, Lei è responsabile e quindi deve intervenire con urgenza, prima che i danni aumentino.
      Le conviene chiamare un idraulico di Sua fiducia, che vedendo la situazione potrà rintracciare la causa o Le proporrà l’intervento del muratore per accertarsi con più precisione delle cause che hanno provocato le macchie stesse.
      Potrete, allora, fissare un giorno, per far effettuare dal muratore, (che può essere quello del condominio), le aperture nei punti e dimensione previsti dagli idraulici, alla presenza del Suo idraulico e dell’idraulico dell’amministratore.
      Può essere presente il Suo tecnico, che potrà consigliarLa e convincere l’amministratore, se sarà il caso. Se l’esperto da Lei contattato, a suo tempo, non è venuto a vedere e non ha fatto aprire, non poteva essere certo delle cause.
      L’amministratore deve essere “super partes”, soprattutto se abita nella Sua palazzina. Tra l’altro la palazzina dovrebbe avere un assicurazione proprio per questi interventi: PER LE “RICERCHE DI PERDITE D’ACQUA”.

  • Titolo: Ristrutturazioni appartamenti di Roberto del 08/12/2002, 17:50
    Quesito: E' POSSIBILE CHE PER LA RISTRUTTURAZIONE DI ALCUNI
    APPARTAMENTI NEL PALAZZO IN CEMENTO ARMATO IN CUI ABITO , GLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO AUTONOMI PER I RISPETTIVI APPARTAMENTI DEBBAANO ESSERE REALIZZATI , PONENDO I TUBI DELL'ACQUA (DI CIRCOLAZIONE) ALL'INTERNO DEI MURI PERIMETRALI, ANDANDO A TRANCIARE PER QUASI 10~15 CM TUTTA LA PILASTRATURA IN CEMENTO ARMATO PERIMETRALE ?
    E' POSSIBILE, IMPEDIRNE TUTTO QUESTO?
    QUALE NORMATIVA VIETA CIO'?
    A CHI MI DOVREI RIVOLGERE?
    LA RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE, SE POTRA' RISPONDERE
    • Re: Ristrutturazioni appartamenti di Arch. Eugenio Luxardo del 10/12/2002, 18:51.
      Le nostre leggi permettono di denunciare tutti i “delinquenti”, che vogliono ristrutturare “incoscientemente”, senza l’adeguata competenza.
      E’ proprio sicuro che, nel corso della ristrutturazione di alcuni appartamenti nel palazzo in c.a. in cui abita, abbiano “tranciato per quasi 10-15 cm” i “pilastri” perimetrali in cemento armato ed abbiano collocato i tubi dell’impianto di riscaldamento “all’interno dei muri perimetrali” violando le leggi 1086/71 e 373/76 e successivi aggiornamenti?
      Il Direttore dei Lavori responsabile, deve rassicurarvi e documentarvi dettagliatamente in merito al tipo di intervento.
      In caso contrario dovreste “denunciare il fatto” per le verifiche del comando dei Vigili del Fuoco e delle Autorità comunali.
      Chieda preventive informazioni all’Amministratore, nonché ai Settori tecnici Comunali competenti ed ai V.V.F.F.
      Maggiori soddisfazioni potrà ottenerle da un tecnico esperto in c.a., iscritto all’albo dei consulenti del Giudice del Tribunale, che esaminerebbe le opere al più presto, denunciando le violazioni.

  • Titolo: Manutenzione Balconi di Gianluca del 08/12/2002, 14:03
    Quesito: Ho acquistato un appartamento derivate dalla divisione di una singola unita' immobiliare, la parte venditrice ha mantenuto la proprietà del primo piano e della mansarda.
    A causa del pessimo stato dei balconi del mio appartamento è necessario procedere al loro rifacimento , è fattibile ipotizzare la partecipazione economica del proprietario del primo piano ( ex-proprietario del mio appartamento) a tale spesa?

    Grazie
    Cordiali saluti
    Gianluca
    • Re: Manutenzione Balconi di Arch. Eugenio Luxardo del 09/12/2002, 18:43.
      La partecipazione alle spese per la manutenzione dei balconi da parte dell’ex proprietario è possibile, s’Egli vorrà venirLe incontro, per quieto vivere di condomino, anche con riferimento alla misura del preventivo, che Ella si premunirà di mostrargli, prima di iniziare i lavori.
      In ogni modo Lei non può insistere se, all’atto dell’acquisto, non si era accorto di nulla o non aveva detto nulla.
      Penso che l’ex-proprietario non voglia opporsi, almeno, per quanto riguarda la rimozione delle parti “veramente” pericolanti, che avrebbe dovuto rimuovere tempestivamente, a suo tempo. I due interventi devono essere identificati distintamente, nel preventivo.

  • Titolo: Muffa sui muri di Torrente Gianluca del 07/12/2002, 16:09
    Quesito: Ho acquistato circa 2 anni fa una casa da un privato. Sembrava tutto ok, ma dal primo inverno mi sono trovato a combattere, con olio di gomito e spugna imbevuta di candeggina, contro un nemico che è attualmete presente; la muffa sui muri.
    Il problema è presente sulle uniche due pareti che sono esposte all'esterno. Non posso praticamente sfruttare questi spazi in quanto basta semplicemente appendere un quadro che dopo un paio di giorni mi trovo "l'inferno". Per tentare di risolvere il problema ho aumentato la temperatura in tutta la casa, vivo con 24°C, ma non ho risolto nulla.
    Probabilmente anch'io ho peggiorato la situazione in quanto ho fatto fare (probabilmente da persone avide di soldi e basta) tutte le pareti interno a gesso (ad eccezione del bagno e cucina).
    Cosa posso fare?
    A chi eventualmente mi posso rivolgere per risolvere il mio problema?
    Grazie mille per l'attenzione.
    Rimango in attesa di una Sua risposta.
    • Re: Muffa sui muri di Arch. Eugenio Luxardo del 08/12/2002, 15:09.
      Non dice se la Sua nuova“casa”abbia un solo piano o sia a piano terra, priva di vespaio o priva di tetto termicamente isolato. Non dice dove prevalga la muffa, se verso terra o verso soffitto.
      Le pareti in gesso, collocate all’interno sulle pareti esterne, senza isolamento adeguato, nascondono l’umidità ma in seguito l’assorbono e si disgregano. (Le “persone avide di soldi e basta”, possono essere “incompetenti”, ma, purtroppo si trovano ovunque).
      La temperatura a 24° è eccessiva, aggrava i problemi, quando manca l’equilibrio tra calore, dispersioni termiche, umidità ambientale ed aerazione.
      Quindi posso solo dirLe che le “uniche due pareti che sono esposte all’esterno”, come dice, sarebbero oggetto di FORTE DISPERSIONE TERMICA, ma probabilmente non sono le uniche parti “deboli”.

      Un tecnico “veramente esperto” in impianti di riscaldamento dovrebbe analizzare tutta la Sua“casa”, fare i suoi calcoli termici e suggerirLe gli interventi adeguati, compresa l’eventuale totale rimozione delle “pareti interne in gesso”, appena realizzate.

      Lei esaminerà gli interventi suggeriti dal tecnico esperto e cercherà un impresa onesta, dopo aver confrontato e consultato qualche sito web sui fornitori di materiali isolanti termico acustici, che spesso descrivono le caratteristiche e dimensioni d’isolamenti su pareti, pavimenti e soffitti.

  • Titolo: responsabilità per danni appaltatore di fabio muriano del 06/12/2002, 22:25
    Quesito: Durante i lavori di ristrutturazione del mio appartamento, l'impresa da me incaricata ha provocato dei danni al giardino condominiale ed al balcone dell'inquilino del primo piano. Chi è tenuto a riscarcire i danni? Io, in qualità di committente, o l'impresa appaltatrice? Esistono delle sentenze sull'arogmento?

    grazie
    • Re: responsabilità per danni appaltatore di Arch. Eugenio Luxardo del 08/12/2002, 15:04.
      I danni provocati dall’impresa appaltatrice dovevano essere “riparati” dalla Sua impresa che li ha prodotti, e/o risarciti dall’impresa medesima o dalla sua assicuratrice. Lei è responsabile, anche se indirettamente.
      Per le sentenze sull'argomento,può cercare su vari siti web, come IUSONDEMAND.

  • Titolo: Faccio causa o no ? di Zane massimo del 06/12/2002, 18:31
    Quesito: Egr.dott .Architetto
    Nell'ottobre del 2001 ho acquistato un appartamento nuovo al primo ed ultimo piano su un contesto di 5 unità , da subito si sono manifestati i primi problemi muffa nelle camere e nei bagni condensa nei vetrocamera e nei sciaqquoni dei water
    • Re: Faccio causa o no ? di Arch. Eugenio Luxardo del 07/12/2002, 15:21.
      Appena constatate le condense ed i primi segni di muffa, avrebbe dovuto segnalare gli inconvenienti e chiedere le misure di risanamento, ai responsabili. Ora, il Suo avvocato dovrà “iniziare la procedura” per “vizi occulti”. Si affretti!

  • Titolo: caldaia non a norma di Isotta del 05/12/2002, 16:38
    Quesito: Buonasera, lo scorso anno il tecnico ha verificato che la caldaia dell'appartamento in cui abito in affitto non è a norma 46/90 ed andrebbe assolutamente sostituita in quanto si trova in un punto della casa in cui non è possibile aprire prese d'aerazione ed inoltre il tiraggio è molto scarso.

    Tale caldaia è stata installata anni fa dal precedente inquilino; trattasi di impianto autonomo per solo riscaldamento -l'acqua calda proviene da altro apparecchio presente nell'appartamento e nuovo e perfettamente funzionante.

    Il proprietario sostiene che tale sostituzione e messa a norma dell'impianto non rientri nelle sue competenze bensì nelle mie in quanto inquilino; io credo invece sia spesa che debba essere da lui sostenuta in quanto intervento di straordinaria manutenzione.

    Esiste una legislazione specifica in materia cui io possa appellarmi non essendo previsto nel contratto di affitto alcun richiamo al Regolamento Confedilizia sulla ripartizione degli oneri accessori?

    Distinti saluti e grazie per qualunque informazione possa fornirmi
    I Leoni
    • Re: caldaia non a norma di Arch. Eugenio Luxardo del 06/12/2002, 18:49.
      La caldaia, come dice, “è stata installata anni fa dal precedente inquilino”, pertanto il proprietario dovrebbe avere il “certificato di regolare esecuzione” dell’impianto di riscaldamento, in conformità alla 46/90.
      Se è trascorso più di un anno dall’installazione della caldaia, la sua sostituzione per usura va concordata, salvo accordi contrattuali diversi e sempre che la sostituzione sia legalmente riconosciuta indispensabile.
      E’ necessario che prenda accordi, urgenti con il proprietario, che farà con sollecitudine, i suoi accertamenti, salvo rischio di “inagibilità”.
      Gli oneri accessori sono descritti all’art. 9 della L.392/78 . Consulti gli articoli 1575, 1576 e 2764 del c.c.
      Per quanto riguarda le leggi in materia di riscaldamento è necessario si rivolga agli specialisti.

  • Titolo: lavori di divisione di un appartamento con successiva realizzazione di due unità immobiliari di andrea del 05/12/2002, 08:34
    Quesito: egr. architetto, in seguito all'accoglimento della domanda di divisione dell'appartamento di cui sono proprietario, mi sono visto recapitare dal comune una lettera in cui ai sensi della legge nr.10 del 28/01/01977 mi viene richiesto il pagamento del contributo per opere di urbanizzazione primaria e secondaria in unica soluzione pari a circa 5700 euro, mentre il contributo per il costo di costruzione è pari a 2.50 euro. Quello che mi chiedo è: è possibile che per dividere un appartamento in due unità immobiliari devo pagare tutti questi soldi quando per effettuare i lavori ne servono appena 200 di euro, in quanto si tratta di tamponare solo due porte?
    E poi il d.p.r. 380 del 06/06/2001 è in vigore? Grazie per la collaborazione.
    • Re: lavori di divisione di un appartamento con successiva realizzazione di due unità immobiliari di Arch. Eugenio Luxardo del 06/12/2002, 18:47.
      Le consiglio di chiarire i suoi dubbi presso il Suo Comune. Per maggiori chiarimenti può rivolgersi al nostro esperto geometra Giuseppe Sforza.

  • Titolo: finestre senza scuri di Emy del 04/12/2002, 19:47
    Quesito: Egr.architetto, mia figlia ha acquistato a Milano un monolocale le cui 2 uniche finestre guardano verso il cortile interno. questo condominio era un ex residence
    Sono rimasta stupita nel vedere che le finestre di questo condominio sono senza tapparelle (infatti manca il cassonetto) ma mancano anche le persiane e non hanno nemmeno i doppi vetri.Ma è normale tutto ciò ? e la sicurezza? ed è normale che in casa funzioni tutto e solo elettricamente? anche in cucina?
    Vorrei sapere quindi se fosse possibile far mettere le persiane o le tapparelle o se dobbiamo lasciare le cose come stanno, ma così non sono sicure. Cosa si potrebbe fare altrimenti? Grazie per la sua cortese risposta
    • Re: finestre senza scuri di Arch. Eugenio Luxardo del 06/12/2002, 18:45.
      Purtroppo il Vostro “monolocale” era una delle tante camere d’albergo con “cucinino”.
      I “residence” sono edifici a carattere alberghiero, costruiti con criteri “internazionali”, per viaggiatori, spesso singoli, con esigenze di spostamenti rapidi.
      Dopo aver rilevato tutti i difetti, in accordo con i proprietari e/o condomini, potrete realizzare i Vostri miglioramenti: tende oscuranti arrotolabili interne o persiane esterne, (le tapparelle esterne, ormai, sono troppo costose), eventuale antibagno, doppi vetri, (con attenzione ai millesimi), griglie di sicurezza, anche provvisorie (se indispensabili ed urgenti).
      Auguri!

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