Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: **** di *** del 13/12/2002, 20:52
    Quesito: ***

  • Titolo: piccola ristrutturazione d'interno di paolo nencini del 13/12/2002, 20:40
    Quesito: nel novembre del 2002 ho acquistato un piccolo appartamento costruito fine anni '60, ho deciso di demolire una piccola parete (circa 2 metri) che conteneva una porta per poter accedere direttamente alla stanza, durante i lavori si è danneggiato il solaio dell'appartamento soprastante il mio (per cedimento di un trave). posso chiedere i danni al vecchio proprietario per vizi occulti? io avevo comunicato le mie intenzioni e lui non mi aveva detto di non realizzare il lavoro!
    distintamente ringrazio.
    PAOLO
    • Re: piccola ristrutturazione d'interno di Arch. Eugenio Luxardo del 15/12/2002, 17:37.
      Non dice di quali materiali era costituita la “piccola parete”.
      Il “cedimento di una trave”del solaio dell’appartamento sovrastante è più facile attribuirlo alle opere effettuate durante la demolizione della “piccola parete”, piuttosto che a vizi occulti.
      Dovrebbe invece rivolgersi all’impresa, da Lei incaricata, che ha demolito la “piccola parete”, che forse era in realtà muro o pilastro “portante” . L’impresa doveva sapere ciò che faceva!
      Ha bisogno di un collaudatore in corso d’opera per verificare la regolare esecuzione dei lavori con revisione delle strutture.

  • Titolo: suddivisione spese del tetto a falde di CARLO del 13/12/2002, 19:28
    Quesito: : Vorrei sapere come suddividere le spese di manutenzione del tetto a falde sotto il quale si trovano gli appartamenti 4,5,6 , un vano scala per gli appartamenti 1,2,4,5,6 , il locale contatori nel vano scala per tutti i sei alloggi, un portico comune per tutti, e sul retro portico 4 garage. L’appartamento 3 ha accesso indipendente e non ha accesso dalla scala.
    Gli appartamenti 1,2,3 sono coperti da un terrazzo e non dal tetto a falde.
    Grazie.
    • Re: suddivisione spese del tetto a falde di Arch. Eugenio Luxardo del 13/12/2002, 19:56.
      Esempio di come possono essere suddivise, tra i condomini le quote relative le spese di
      manutenzione del tetto a falde, salvo diverso dimensionamento dovuto alla conformazione
      dei due fabbricati :
      T = spese totali necessarie alla manutenzione=1
      Ta= quota parte da suddividere tra gli alloggi 4,5,6= 3/4*T-1/8*T =5/8*T= 0,625
      Tt= quota parte da suddividere tra gli alloggi 1,2,3= 1/8*T 1/8*T =0,125
      Tg= quota parte da suddividere tra i proprietari dei garages = 1/10*T 1/10*T =0,1
      Ts= quota parte della scala da suddividere tra coloro che la usano= 3/160*T =3/160*T =0,01875
      Tp= quota parte del portico da suddividere tra coloro che lo usano= 1/8*T 1/8*T =0,125
      Tl= quota parte del locale contatori da suddividere tra coloro che lo usano = =1/160*T =1/160*T =0,00625
      (5/8+1/8+1/10+3/160+1/8+1/160) * T = T = 1
      Totale quote parti = T

  • Titolo: canne d'esalazione ? di Manuela Fasan del 12/12/2002, 18:46
    Quesito: Abito in un appartamento al 2° piano di un condominio di recentissima costruzione (maggio 2001). Abbiamo notato, vicino alle due finestre delle camere da letto, due “buchetti” a parete che emanavano un odore maleodorante tipico degli scarichi di acque nere. La prima domanda è : questi sfiati non dovrebbero essere collocati a tetto dell’abitazione e se sì se c’è una normativa in merito (titolo III, art 49)? Sollevando il problema all’impresa e al suo idraulico, quest’ultimo ha risolto il problema tappando semplicemente i due tubicini , in modo tale da comprometterne definitivamente la loro funzione principale, tanto è vero che ora si formano dei vuoti d’aria nelle tubature quando si apre un qualsiasi rubinetto.
    Seconda domanda: come posso rivendicare il mio diritto nei confronti dell’impresa costruttrice e sistemare le cose?
    Grazie.
    • Re: canne d'esalazione ? di Arch. Eugenio Luxardo del 12/12/2002, 18:57.
      I regolamenti edilizi italiani impongono che ogni unità immobiliare destinata ad abitazione debba essere dotata almeno di una canna di esalazione.
      Le canne di esalazione sono impiegate per l’allontanamento di odori, vapori e fumane dai condotti di scarico degli impianti idrici e fognature e devono trovare sfogo sui tetti, protette dai comignoli lontano da abbaini e mansarde.
      L’idraulico dell’impresa costruttrice avrebbe chiuso due fori di canne d’esalazione della fognature che trovavano sfogo nella camera da letto? Quali canne esattamente? Consulti anche il Suo Amministratore.
      L’idraulico avrebbe dovuto prolungare le canne di esalazione oltre il tetto, far realizzare il comignolo e far riparare i danni anche nei piani superiori.
      I vuoti d’aria nelle tubature possono essere provocati, anche, da qualche altro difetto.
      Per rivendicare i Suoi diritti è necessario prima che un impresa idraulica di Sua fiducia (o dell’Amministratore) esamini gli impianti, faccia un preventivo che Lei sottoporrà all’impresa costruttrice responsabile, la quale dovrà darLe una risposta sollecita. Se sarà negativa si rivolgerà ad un legale, perché, se l’inconveniente è effettivamente come lo prevedo, Lei avrebbe ragione.

  • Titolo: cortile interno ripartizione spese manutenzione di mauro del 12/12/2002, 18:20
    Quesito: Gent.mo Dott. Arch. Luxardo,
    sono proprietario di un locale commerciale sito nel centro di Bari.
    Tale locale, si estende anche oltre la verticale del palazzo e pertanto il cortile interno funge anche da copertura.
    Preciso che tale cortile interno "sembrerebbe" alienatomi insieme al locale e pertanto, non essere più di proprietà comune ma di mia proprietà esclusiva.
    Tale cortile è però gravato servitù di affaccio e sporti con fili stenditoie conseguente stilluicidio in favore dei paiani superiori.
    Il mio quesito è il seguente.
    E' possibile che il condominio si rifiuti di parteciapre alle spese di manutenzione della suddetta copertura di cortile interno ed eventualmente anche di risarcire i danni a terzi in considerazione della servitù di cui usufruisce?
    La ringrazio in anticipo per l'attenzione.
    Distinti saluti.
    • Re: cortile interno ripartizione spese manutenzione di Arch. Eugenio Luxardo del 14/12/2002, 15:55.
      Il quesito non è chiaro! La frase : “preciso che tale cortile interno "sembrerebbe" alienatomi insieme al locale e pertanto, non essere più di proprietà comune ma di mia proprietà esclusiva” è dubbia !
      Nell’atto di acquisto Lei risulta o no proprietario anche di una eventuale esistente “copertura a tettoia” sul cortile oltre che del piano cortile, con diritto di passo e parziale utilizzo da parte del condominio? Cosa viene precisato esattamente nell’atto d’acquisto e nel regolamento condominiale? Consulti anche l’amministratore!
      Dice :“il cortile interno funge anche da copertura”,(impreciso), ma non dice se la copertura è a tettoia o copra tutto o in parte il cortile e a quale piano si trovi, se c’è una gronda a fine tetto, inclinato o meno. Non dice quali siano i materiali che la compongono, né quali siano le dimensioni della copertura medesima.
      I condomini, forse, lamenterebbero l’esistenza della copertura (a tettoia) la cui manutenzione sarebbe costosissima? Tale copertura (a tettoia) servirebbe soprattutto per proteggere e coprire il piano del cortile, togliendo gran parte della luce ed aria agli altri piani? Oppure servirebbe in minima parte anche al condominio come gronda (stillicidio art. 908 c.c.)?

      LA MANUTENZIONE DELLE GRONDE (parte del tetto) DEVE ESSERE A CARICO DEL CONDOMINIO, MENTRE UNA TETTOIA CHE COPRE TUTTO IL CORTILE DEVE ESSERE A CARICO, SOPRATTUTTO, DI CHI LA USA, DI COLUI A CUI SERVE, e IN PICCOLA PARTE (DIMENSIONI GRONDA,se a quota gronda) AL CONDOMINIO, SALVO DISPOSIZIONI DIVERSE CONDOMINIALI.

      Perché non demolire una struttura enorme, [una struttura in ferro e vetro con costose ed impraticabili parti apribili, che toglie molta luce ed aria a tutti, (forse voluta dal proprietario iniziale), struttura di cui, Lei, a quanto pare, è,ora, proprietario e responsabile] e non sostituirla con una gronda perimetrale molto più economica, (forse già esistente, che potrebbe essere solo ripristinata) e, invece, coprire il cortile in modo diverso, più “moderno”ed indipendente, molto più economico senza richiedere alcun contributo al condominio?
      Questa demolizione e ripristino, se Lei è proprietario della tettoia, fatti gli opportuni raffronti economici, dipende da Lei, ed è a Suo totale carico, col consenso dell’amministratore e dei condomini.

  • Titolo: dr.ssa di Monica Nardella del 12/12/2002, 10:56
    Quesito: Gentile dr.Architetto Luxardo,
    innanzitutto La ringrazio in anticipo per la disponibilità.
    Il mio quesito si riallaccia a quelli precedenti inerenti alle muffe in casa.
    Abito in una bifamiliare in piano terra rialzato (perchè sotto il mio appartamento c'è un soppalco e subito sotto quest'ultimo una taverna, tutti e tre comunicanti attraverso una scala a chiocciola) e metà casa (cucina e soggiorno) ha i pavimenti comunicanti con l'esterno (e quindi ghiacciati!!) in quanto corrispondenti al soffitto del portico che si trova all'uscita della taverna. Ho questo problema: in cucina e nel soggiorno dove i pavimenti sono freddi si condensa su questi tutta l'umidità creatasi durante il giorno e così questi sono completamente bagnati. La casa è ristrutturata completamente da circa 2 anni (sia interni che esterni con cappotto isolante) ed abbiamo anche cambiato gli infissi sostituendoli con infissi in pvc a tenuta stagna (non entra e non esce nemmeno un filo d'aria!). In camera da letto sulla parete a contatto con l'esterno (in battuta di bora!) si sono moltiplicate le muffe nonostante abbiamo cercato di lasciare sempre una ribalta aperta (ma questi giorni fa troppo freddo!!) che arieggi la stanza.
    Le finestre sudano umidità (sia i vetri che il pvc!!)!
    Non sappiamo cosa fare! Ci viene male solamente pensare di rifare dei lavori in casa!
    Abbiamo pensato di isolare con dei pannelli la camera da letto ma con i pavimenti come facciamo?

    Nuovamente La ringrazio e le porgo,
    Distinti Saluti,
    dr.ssa Monica Nardella
    • Re: dr.ssa di Arch. Eugenio Luxardo del 13/12/2002, 19:50.
      Purtroppo, il Suo quesito, lascia molti punti oscuri, per la complessità dei problemi.
      Procediamo con ordine :
      1) Il riscaldamento dell’appartamento è autonomo e riscalda anche la taverna?
      Quanto sono alti la taverna ed il soppalco? Hanno finestre che si aprono in una intercapedine o i muri sono direttamente contro terra? Hanno un vespaio aerato e deumidificato? La scala a chiocciola esce nel corridoio tra zona notte e soggiorno senza chiusure?
      La taverna dovrebbe essere riscaldata ed avere pavimento e soffitto isolato termicamente e i muri perimetrali devono essere impermeabilizzati e isolati dalla terra, la scala deve essere chiusa con porta, il soffitto dei locali sottostanti e tutti i pavimenti dell’appartamento devono essere isolati termicamente in modo adeguato.
      2) Sul pavimento della soffitta (sottotetto)deve essere steso un tappetino di materiale isolante termico (di almeno 6 cm, e secondo i calcoli) ed il soffitto dell’appartamento deve avere una controsoffittatura isolante.
      3) Il portico deve essere controsoffittato abbondantemente con materiale isolante termico, con i risvolti opportuni e materiali adeguati.
      4) Deve essere verificata la dispersione termica e la consistenza del cappotto esterno isolante (realizzato da circa 2 anni), controllando le attuali condizioni e che non si siano prodotte crepe o rotture passanti, e proprio in corrispondenza, all’interno, non ci siano condense, superfici troppo fredde e muffe.
      5) Le finestre in p.v.c. completamente ermetiche e i davanzali rifatti col cappotto, che avrebbero aggravato la condensa negli ambienti, devono essere oggetto di attenzioni particolari.

      L’isolamento termico ed il riscaldamento devono essere in equilibrio, in base ai calcoli termici. Se vi è eccessiva dispersione termica, si formeranno inevitabilmente condense, e poi muffe verso le parti più “sensibili”. Prima di incaricare una qualsiasi impresa, consulti un esperto di riscaldamenti che dovrebbe confermare, almeno in parte, le mie supposizioni in relazione al reale stato di fatto.

  • Titolo: indennizzi per uso giardino privato di cinziaberton@libero.it del 11/12/2002, 23:34
    Quesito: Devono essere eseguite manutenzioni ai balconi nel condominio dove abito e i ponteggi saranno messi nel mio giardino; ho diritto a qualche genere di indennizzo per il periodo di occupazione dello stesso per il disagio arrecatomi?
    • Re: indennizzi per uso giardino privato di Arch. Eugenio Luxardo del 13/12/2002, 19:44.
      Se il giardino è di Sua proprietà e non ha alcun vincolo condominiale, può chiedere all’Amministratore e quindi all’Impresa, che eseguirà i lavori, una equa tariffa, al metro quadro, al giorno,(anche, superiore a quella di occupazione di suolo demaniale,che l’impresa deve pagare al Comune per il lato su strada), per la durata del tempo dei lavori ed eventuali relative proroghe, oltre le riparazioni e risarcimento di danni eventuali e ripristino allo stato iniziale, salvo disposizioni legali diverse. Prima di concedere il permesso faccia predisporre il "contrattino" relativo al disagio,comprensivo di danni e consumi che Le verranno arrecati. Controlli l'eventuale consumo dell’energia elettrica ed i passaggi della mano d’opera, non trascuri di rilevare e documentare sistematicamente tutto. Patti chiari…… amicizia lunga.

  • Titolo: salvare gli alberi di Rossana Barani del 11/12/2002, 15:06
    Quesito: Abito in un quartiere giardino. Alcuni dei box interrati sotto il giardino (abbellito da una ventina circa di alberi trentennali) presentano infiltrazioni. Gli interventi parziali fatti sinora non hanno dato risultati sperati. Ora i proprietari dei box vogliono abbattere o spostare gli alberi, impermeabilizzare, e al posto degli alberi mettere solo cespugli.
    Dato l'evidente danno di immagine che subirebbe il nostro quartiere residenziale eliminando gli alberi, che tra l'altro sono veramente belli, mi chiedo se non sia possibile intervenire in modo definitivo dei box senza sbancare la terra e togliere gli alberi.
    Qualcuno mi ha parlato di controsoffitti (e pareti)impermeabili e con intercapedine da installare dentro i box, lavori che darebbero garanzie e permetterebbero di non toccare il giardino. Esiste questa possibilita', ed e' valida?
    Molte grazie per il Suo parere.
    • Re: salvare gli alberi di Arch. Eugenio Luxardo del 12/12/2002, 18:52.
      Come possono aver costruito i boxes sotto gli alberi trentennali?
      Quindi se non sono sotto gli alberi i boxes possono essere impermeabilizzati, molto bene, senza neppure tagliare una radice, perché è “possibile intervenire in modo definitivo sui boxes senza sbancare la terra e togliere gli alberi”.
      A quanto pare “gli interventi parziali fatti sinora” sono stati fatti male. “Ora i proprietari dei boxes vogliono abbattere” una ventina di alberi trentennali e mettere cespugli. Hanno, forse, in mente la realizzazione di tanti, tanti altri boxes ? Verrebbero diffidati dalle associazioni di difesa dell’ambiente (Uni, Itali Nostra ecc.). Consulti gli agronomi del Settore parchi e giardini del Comune.
      I controsoffitti metallici che raccoglierebbero e scaricherebbero le acque in pluviali sono fattibili, più costosi e poco validi. Gli alberi trentennali morirebbero in poco tempo se spostati e chi ha proposto la spesa se n’è andato coi soldi e col sale sulla coda!

  • Titolo: Macchie di muffa in appartamento di Andrea Fraccascia del 10/12/2002, 20:49
    Quesito: Egr. Architetto, nel giugno del 2000, io e la mia compagna abbiamo acquistato un appartamento nuovo, direttamente dalla Ditta Costruttrice, al primo ed ultimo piano di una palazzina composta da 10 unità immobiliari. Sin dal primo inverno purtroppo abbiamo constatato l'insorgere di macchie di muffa sulle pareti e sui soffitti delle stanze a partire da quelle più "fredde" ossia quelle più lontane dal soggiorno-cucina. Chiesto un'intervento da parte del geometra titolare della Ditta Costruttrice, lo stesso ci consigliava di provare ad aumentare la temperatura in quelle zone della casa e che sicuramente il problema sarebbe rientrato. Adesso nonostante abbia installato un impianto di climatizzazione a pompa di calore proprio per aiutare a riscaldare le stanze più fredde, il problema si sta riproponendo, anzi se possibile in maniera ancora più marcata. La mia domanda è questa, è previsto o meno per legge all'atto della costruzione di un immobile, che vi sia un sistema di isolamento idoneo (cappotto o quant'altro) che eviti l'insorgere in abitazioni nuove di questi problemi di muffa, che come si sà sono anche foriere di danni alla salute soprattutto a chi, come la mia compagna, è già soggetta a crisi di asma? Cosa mi consiglia di fare?
    Potrei chiedere in assemblea condominiale, (visto che il problema non riguarda solo il mio appartamento) che l'amministratore incarichi un perito per controllare che l'immobile sia stato costruito rispettando tutte le norme vigenti?.
    La ringrazio in anticipo per la sua attenzione
    Andrea Fraccascia.
    • Re: Macchie di muffa in appartamento di Arch. Eugenio Luxardo del 13/12/2002, 19:33.
      Ha risposto chiaramente, Lei stesso, al Suo quesito.
      “Visto che il problema non riguarda solo il Suo appartamento”, dica all’Amministratore che dopo aver avvertito tutti i condomini, dovrà, con la massima sollecitudine, trasmettere raccomandata al “geometra titolare della ditta costruttrice, poichè il Condominio deve, nel proprio interesse, incaricare un ingegnere, specializzato in impianti di riscaldamento ed isolamenti termici, iscritto all’albo dei consulenti del Giudice, per verificare la disuniformità esistente di tutte le temperature, lo squilibrio termico e la “consistenza” di tutte le superfici delle 10 unità immobiliari del condomino (dispersioni termiche varie e diverse da pareti, tetti, soffitte, vespai), che dovevano essere realizzate, TUTTE, in conformità alle leggi (in particolare alla Legge 373 del 1976 e successivi aggiornamenti), superfici che, nel vostro caso, sarebbero carenti d’isolamento termico e/o tecnicamente mal eseguite. L’ingegnere indicherà quali interventi devono essere realizzati e se a carico del costruttore.
      Il geometra suddetto non deve tergiversare badando a scadenze legali, deve affrontare le sue responsabilità, dirette e/o indirette per le riparazioni a lui attribuibili e relativo risarcimento danni per eventuali vizi occultati ed eventuali illegalità tecniche.
      Attenzione ai “cappotti esterni” costosissimi e non sempre ben realizzati, richiedono inevitabilmente il rifacimento dei davanzali, spallette ed contorni e spesso delle finestre e delle tapparelle.
      Gli isolamenti interni “postumi”sono problematici.

  • Titolo: piccola precisazione di CARLO del 09/12/2002, 18:37
    Quesito: La ringrazio molto per la tempestiva risposta. Le chiederei una piccola precisazione ancora:

    Nella ripartizione spese mi pare di avere capito che in pratica si suddividono le competenze comuni per la quota di superficie coperta dal tetto in parti uguali,e che per la rimanente parte spetta ai proprietari degli appartamenti sotto il tetto a falde suddividersi le spese.

    Si deve tenere conto anche della posizione del piano, nel senso che chi è sotto il tetto paga di più rispetto a chi è a piano terra? E se si in che proporzione?

    distinti saluti

    Carlo
    • Re: piccola precisazione di Arch. Eugenio Luxardo del 09/12/2002, 18:40.
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle PARTI COMUNI dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
      Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in MISURA DIVERSA, le spese sono ripartite in PROPORZIONE DELL’USO che ciascuno può farne.
      La tabella dei millesimi, non deve LEDERE gli interessi di NESSUN condomino.
      Le spese del tetto a falde devono essere distribuite in parti proporzionali al valore delle proprietà PROTETTE dal tetto a falde medesimo, (alloggi 4,5,6 ed i quattro garages), esclusi i condomini sotto la terrazza. Una piccola parte della spesa (per portico, locale contatori, muri comuni ecc.), va a carico di tutti in parti proporzionali alle loro proprietà, compresi i condomini sotto la terrazza.
      Va controllato quanto servano all’alloggio n°3 : il portico, la scala ed il tetto a falde.
      Il ragionamento deve essere analogo per la manutenzione della terrazza.
      Le spese per il tetto non tengono conto della posizione ed altezza del piano, come invece deve avvenire nel caso delle scale (art.1124 c.c.).

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