Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: balcone di Nicola del 08/01/2003, 21:35
    Quesito: Sul balcone del mio appartamento avendo una scala a chiocciola che porta al lastrico solare di mio uso esclusivo ho fatto insytallare una vetrata in ferro e plexiglas di circa 1.5 metri per l'intera altezza allo scopo di evitare che se cada qualcosa mentre si sale non rotoli giù, come gia accaduto ed anchecelare alla vista le salite e le discese. Anche il condomino del piano inferiore per linearità ha installato il mio stesso manufatto. Premetto che le varie scale costituenti il condominio sono tutte di due piani e che i balconi in questione sono di circa 12 mt. Sono in regola? Abbiamo dato cominucazione, purtroppo verbale all'Amministratore che prima ha detto si ma poi a lavori ultimati si è tirato indietro rinnegando il tutto. Grazie
    • Re: balcone di Arch. Eugenio Luxardo del 11/01/2003, 17:06.
      Se la struttura in ferro e plexiglas non disturba l’estetica delle facciate, né contrasta coi regolamenti comunali e condominiali e se gli uffici comunali vorranno riconoscerlo, l’Amministratore dovrà prenderne atto.

  • Titolo: INFILTRAZIONI ABBONDANTI D'ACQUA di PRIZZON RENZO del 08/01/2003, 21:20
    Quesito: E' POSSIBILE CHE UNA CALDAIA PER RISCALDAMENTO A PAVIMENTO QUINDI COME MI HANNO DETTO AD ALTA CONDENSAZIONE CREI TANTA CONDENSA DA ROMPERE UN TUBO POSTO IN UN CAMINO DI SCARICO E CREARE NELL'APPARTAMENTO SOTTOSTANTE CIOE' IL MIO GROSSISSIME INFILTRAZIONI D'ACQUA IN PIU' STANZE PERFINO NEL PAVIMENTO .. L'EDIFICIO HA POCO PIU' DI UN ANNO , CHI DEVE RITENERSI RESPONSABILe? L'IDRAULICO L'IMPRESARIO O INQUILINO SOPRASTANTE CORDIALI SALUTI..
    • Re: INFILTRAZIONI ABBONDANTI D'ACQUA di Arch. Eugenio Luxardo del 11/01/2003, 17:02.
      L’inquilino, la cui caldaia ha provocato i danni, è responsabile e deve risarcire tutti i danni, anche se causati dell’idraulico e/o impresario ai quali, l’inquilino suddetto, potrà rivolgersi.
      Tecnici competenti possono chiarire le cause di condensa, infiltrazioni d’acqua e rotture di vario tipo, previo esame della caldaia, e di tutto l’impianto di riscaldamento.

  • Titolo: Balcone sbrecciato di Ing. Caramazza Giuseppe del 22/12/2002, 15:29
    Quesito: Il balcone soprastante il mio, si sta sbrecciando, con possibili cadute di calcinacci e grave pericolo per l'incolumità delle persone sottostanti (siamo al settimo piano). Le riparazioni, competono a chi calpesta il balcone o a chi ci sta sotto? Grazie.
    • Re: Balcone sbrecciato di Arch. Eugenio Luxardo del 23/12/2002, 15:42.
      L’Amministratore deve essere avvertito e deve, con sollecitudine, fare accertare l’effettivo pericolo e se trattasi di caso isolato o meno, comunque con altrettanta sollecitudine deve far rimuovere le parti “accertate pericolanti”.
      Il proprietario del balcone sovrastante, (che provocherebbe pericolo e danni), è direttamente responsabile ed a Lui vengono caricate le spese.
      Non rimane che segnalare il pericolo ad ambedue, sempre che veramente il pericolo sussista.

  • Titolo: Preventivi con sorpresa di Gabriele del 22/12/2002, 02:04
    Quesito: Egr. Arch. Ho chiesto un preventivo per la ristruttura=
    zione del mio appartamento ad una ditte edile della mia citta'. Nel preventivo erano riportate approssima= tivamnete i mq dei vari lavori da eseguire tra cui de= molizione tramezzatura,realizzazione di tramezzi,di intonaco su pareti,posa in opera di battiscopa e riat=
    tintatura di pareti e soffitte. Al termine dei lavori di queste voci ho controllato l'effettivo lavoro eseguito ed ho riscontrato una netta differenza rispetto a quella riportato dal rendicondo della ditta costruttrice. In pratica la ditta ha calcolato i mq di questi lavori includendo anche lo spazio occupato dagli infissi esterni ed interni. Ho contestato tale differenza. Secondo la ditta dovrei pagare anche la parte degli infissi perche' si usa cosi. Tenendo conto che il tutto porta ad una differenza di circa 7000 euro in piu' che dovrei pagare , chiedo a Lei se ho ragione io a non pagare o ha ragione la ditta?
    • Re: Preventivi con sorpresa di Arch. Eugenio Luxardo del 23/12/2002, 15:57.
      A tale DESCRIZIONE A CORPO deve corrispondere la dichiarazione di un “IMPORTO TOTALE INTOCCABILE”, con compresi gli eventuali imprevisti che non devono superare il 10%.
    • Re: Preventivi con sorpresa di Arch. Eugenio Luxardo del 23/12/2002, 15:52.
      Il “PREVENTIVO ESECUTIVO DEI LAVORI” è il preliminare spesso sostitutivo del “CONTRATTO d’APPALTO”: “A MISURA” o “A CORPO”, senza il quale non si deve dar corso all’ INIZIO DEI LAVORI. La mancanza di chiarezza e precisione nel PREVENTIVO è sintomo di malafede o incompetenza.
      I rendiconti di massima sono insostenibili.
      In mancanza di precise misurazioni, le opere possono essere PREVENTIVATE “A CORPO”, in tal caso è indispensabile la DESCRIZIONE DETTAGLIATA DELLE OPERE, con chiaro riferimento ad ogni lavoro ed al luogo ove devono essere eseguite le opere. A tale DESCRIZIONE A CORPO deve corrispondere la dichiarazione di un “IMPORTO TOTALE INTOCCABILE”, con l’eventuale aggiunta degli imprevisti che non devono superare il 10%. Il compenso o importo totale previsto per le opere da eseguire “A CORPO”, non può né deve essere modificato o peggio aumentato a sorpresa, se non vi sono stati “ordini di modifiche”, in corso d’opera.
      Quando, invece, si deve eseguire l’opera “A MISURA”, il preventivo deve utilizzare “PREZZI UNITARI” chiari, e/o fare riferimento ai PREZZIARI in uso nel paese ed alle relative avvertenze generali di misurazione. Nelle esecuzioni “A MISURA” e in caso di modifiche in corso d’opera, previa segnalazione al cliente, verranno applicati i suddetti “PREZZI UNITARI”. I metodi di misurazione in uso dei PREZZIARI devono essere segnalati preventivamente.
      Lei, quindi, fatte le opportune considerazioni, PUÒ PAGARE L’IMPORTO INTOCCABILE specificato nel PREVENTIVO A CORPO, (se le opere sono state eseguite a regola d’arte), e RICHIEDERE un consuntivo dettagliato esplicativo, per TUTTE le opere eseguite nel Suo appartamento, con i RELATIVI PREZZI UNITARI e relativi metodi di misurazioni, che abbiano una chiara giustificazione e riferimento ai prezzi di mercato. Il CONSUNTIVO deve essere confrontabile con il PREVENTIVO. Tale confronto potrà essere analizzato da perito (collaudatore) incaricato da Lei.

  • Titolo: riparazione uscio antistante box di katya giassi del 20/12/2002, 21:44
    Quesito: Ho notizia che le spallette e i davanzali delle finestre sono parte comune; questo vale anche per l'uscio compreso tra le spallette marmoree antistanti la saracinesca del box,affacciato sul cortile del condominio?
    Cordiali saluti il mio indirizzo e-mail e'
    katya.giassi@tin.it
    • Re: riparazione uscio antistante box di Arch. Eugenio Luxardo del 22/12/2002, 16:11.
      Le facciate e gli elementi esterni che compongono le facciate sono ritenuti PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, se sono necessarie all’uso comune, salvo diversa conformazione delle strutture. Solitamente, però, le spallette ed i davanzali sono di proprietà privata e sono a carico e cura dei singoli proprietari. Nella manutenzione delle facciate, si deve intervenire in modo coordinato, soprattutto sulle parti meno accessibili, e quindi le spese relative a tali elementi vengono distribuite tra i singoli proprietari, in base all’uso ed allo stato di conservazione ch'essi ne fanno, salvo accordi diversi.
      Se il box è di proprietà privata, le sue “spallette marmoree”, (esterne ed accessibili), nonché il serramento d’accesso al box privato, fanno parte della proprietà privata e quindi devono essere curati dal proprietario del box. Logicamente, il proprietario del box non deve intervenire a danno dell’estetica o contro l’interesse degli altri, evitando di ledere l’altrui diritto.
      Non è chiaro cosa sia “l’uscio compreso tra le spallette marmoree antistanti la saracinesca del box” e come sia fatta la saracinesca.

  • Titolo: ing. di Gianfranco Paolucci del 20/12/2002, 09:37
    Quesito: vorrei sapere se esiste una sentenza in cui si afferma che due terreni si ritengono confinanti se tra loro sono divisi da una strada pubblica o privata.

    Grazie anticipatamente.
    • Re: ing. di Arch. Eugenio Luxardo del 22/12/2002, 16:03.
      Due proprietà non possono definirsi confinanti se è interposta un'altra proprietà o strada demaniale o passaggio o strada di proprietà di terzi, sono confinanti se almeno un tratto del loro confine è in comune e coincide con l’allineamento delineato dalle mappe catastali. Due proprietà sono confinanti se il “passaggio”interposto, (strada?) appartiene, ancora, ad una od ad ambedue le proprietà confinanti.
      In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali (950° c.c. e cass. 26/5/1955 n° 1599).

  • Titolo: luce area di claudio del 16/12/2002, 18:39
    Quesito: sul mio balcone interno che comunica con il vano cucina è posizionata adiacente alla righiera di separazione che antiguo al balcone della vicina una vetrata in vetro traslucido dell'altezza dal pavimento di mt.2,20. il manufatto così come installata lungo la righiera di separazione è frontale al mio vano cucina, ha trasformato il mio diritto di affaccio in luce. la mia vicina ha installato una tenda da sole che tenendo conto del distacco in altezza della tenda mi ha oscurato la mia luce e aria. premesso che tale tenda è sempre aperta o posizionata a capannina intralciando la mia luce.
    • Re: luce area di Arch. Eugenio Luxardo del 17/12/2002, 20:01.
      Il Suo quesito è poco chiaro. Si può pensare che la vicina abbia messo una tenda (che va oltre i 2,20 mt. nella separazione in vetro traslucido nel proprio balcone in prosecuzione a lato del Suo balcone), tenda che Le toglierebbe la luce di lato e la possibilità di intravedere le sagome e il soffitto del balcone vicino. Oppure questa tenda è proprio davanti alla Sua finestra della cucina e Le copre completamente l’affaccio su cortile e la luce? Sono due appartamenti d’angolo? Può chiedere alla vicina se può abbassare la tenda ai 2,20 mt.? Sarebbe una miglioria per Lei?

  • Titolo: camino a gas in sala da pranzo di antonio rossi del 16/12/2002, 16:52
    Quesito: vorrei sapere se posso collegare il camino a gas alla canna fumaria della cucina, essendo (credo) gli stessi tipi di fumi. grazie Distinti saluti
    • Re: camino a gas in sala da pranzo di Arch. Eugenio Luxardo del 17/12/2002, 19:59.
      Non si possono immettere nella stessa canna fumaria le due cappe, quella del camino e quella dei fornelli di cucina.
      Ogni apparecchio riscaldante deve avere il proprio condotto o canna che porta i fumi di combustione direttamente all’esterno o nel condotto comune della canna a shunt , che va all’esterno, oltre il colmo. Non è ammesso un unico condotto in cui affluisca più di un apparecchio riscaldante.
      Esistono in commercio vari tipi di canna shunt con una o con due immissioni separate, per piano, oltre il condotto comune.

  • Titolo: Isolamento sottotetto di Teo del 15/12/2002, 20:47
    Quesito: Egr.Architetto,
    per isolare il pavimento della soffitta (sottotetto) del mio condominio, 20 anni fa furono stesi dei pannelli di polistirolo espanso a bassa densità (quello bianco con pallini) di spessore 4cm.
    Le chiedo se, sostituendolo con polistirene ad alta densità (tipo Polypan o Polyfoam) di pari spessore, si possa ottenere un miglior isolamento termico e guadagnare almeno 1°C di temperatura all’ultimo piano (l’inquilino lamenta di non raggiungere i 20°C).
    E’ sufficiente isolare molto bene il sottotetto (come?) per guadagnare 2°C di temperatura all’ultimo piano?
    Grazie per la consulenza.
    • Re: Isolamento sottotetto di Arch. Eugenio Luxardo del 17/12/2002, 19:55.
      E’ necessario controllare la dispersione termica di tutti i locali, per accertare se vi siano punti “deboli” e poter effettuare efficaci ripari (serramenti difettosi,spifferi, muri freddi, ecc.).
      Lo spessore di 4 cm dell’ esistente tappetino di polistirolo espanso in granuli, è troppo basso, in normali condizioni. (Il polistirolo espanso, di cui va controllata l’umidità e lo stato di conservazione, ha un coefficiente di conduttività termica pari a 0,030-0,046 kcal / h.m.°C). Si accertati la possibilità di stendere un altro tappetino sopra l’esistente, raddoppiando lo spessore ad almeno 8 cm. L’aumento dello spessore del tappetino nei pavimenti delle soffitte permette di ottenere un decisivo miglioramento.
      Il polistirene espanso sinterizzato, conforme alle norme UNI 7891, ha un coefficiente di conduttività termica pari a 0,034 – 0,041 kcal / h.m.°C.
      LA DIFFERENZA È PICCOLA!
      Si procuri i certificati relativi ai coefficienti termici dei prodotti da Lei segnalati.

  • Titolo: condominio minimo di gianfranco bonfà del 14/12/2002, 00:15
    Quesito: Egr.Architetto, Le scrivo perchè anche io ho un problema condominiale in un immobile del quale sono uno dei due proprietari.L'immobile era sprovvisto delle
    tabelle millesimali ed abbiamo incaricato un professionista per colmare questa lacuna. Poi ci siamo scambiate, controfirmate per accettazione, queste tabelle dalle quali risulta che io detengo i 682/000
    relativamente alla proprietà generale ed i 530/000 riguardante il riparto spese scale. Ebbene, ora l'altro proprietario asserisce che i valori millesimali non mi danno alcun vantaggio nelle decisioni riguardanti l'edificio perchè per deliberare, oltre alla maggioranza millesimale serve
    anche la maggioranza numerica dei proprietari. Ho ribattuto invece che, trattandosi di condominio minimo ed essendo per questo inapplicabile l'art. 1136 da lui citato occorre fare riferimento agli artt. 1105/1106/1107/1108 che in virtù della maggioranza millesimale mi darebbero ampio mandato decisionale
    nonostante il suo eventuale dissenso come dimostrano diverse artt. e sentenze in merito. E' giusto quanto
    asserisco?
    La prego di darmi,per quanto possibile, sollecita risposta visto che con l'altro proprietario stiamo appunto affrontando problematiche inerenti all'immobile in questione. Grazie!
    • Re: condominio minimo di Arch. Eugenio Luxardo del 14/12/2002, 19:02.
      Lei ha ragione!
      Lei diventerebbe amministratore del Suo condominio, con tutte le responsabilità relative, (1129 e 1138 c.c.). Dovrà stare molto attento ed evitare i ricorsi del Suo condomino all’autorità giudiziaria e non pregiudicare il godimento del condomino e/o far eseguire lavori che potrebbero essere tecnicamente ed economicamente contestabili.Attento anche alle innovazioni(1120 e 1121 c.c.).
      Le converrà sempre, senza mai litigare, far ragionare e convincere serenamente il Suo unico condomino, nel Vostro comune interesse, senza fretta nè solleciti esasperanti.
      Buona Fortuna! …… e Buon Natale!

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