I proprietari di casa

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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Elenco dei messaggi

• Titolo: Muffe/Condensa - procedure e responsabilità di Mario Vismara del 13/01/2003, 16:03
  Quesito: Gentile Dott. Luxardo,
  sono proprietario di un appartamento (1°piano di palazzina a due piani) concesso in locazione. L'inquilino mi ha avvertito circa la presenza di muffe nell'angolo del soffitto della stanza da letto (coincide con l'angolo della costruzione, esposto a nord). Tale fenomeno si è manifestato in modo crescente e più fastidioso nel corso di questo inverno, ma si è sempre manifestato (con minore intensità). Vorrei sapere se per procedere ad una valutazione dell'entità del danno e all'individuazione della causa devo provvedere autonomamente o tramite l'amministrazione del condominio. Inoltre desidero sapere se anche l'inquilino è tenuto a partecipare alle spese.
  La ringrazio anticipatamente e colgo l'occasione per porgere cordiali saluti
  
  • Re: Muffe/Condensa - procedure e responsabilità di Arch. Eugenio Luxardo del 14/01/2003, 19:25.
    Chieda all’Amministratore se rientrano tra i compiti dell’assicuratrice la ricerca e l’eventuale riparazione del danno e se può inviare i suoi tecnici per un ispezione nei due appartamenti sovrapposti. Solo, previo attento esame, i tecnici potranno accertare le cause del danno e stabilire le responsabilità, valutando il danno medesimo e relative soluzioni di ripristino alle condizioni di salubrità.
    Potrebbe trattarsi di eccessiva condensa interna che si raffredda sulle superfici più fredde con forte dispersione termica e/o di infiltrazioni di acque piovane di stravento dalle gronde o pluviali.
    Grazie dei cordiali saluti che ricambio sinceramente.
    


• Titolo: sotituzione persiane di legno con blindate in metallo di Massimo Iacobuzio del 13/01/2003, 15:47
  Quesito: Siamo proprietari di un ufficio posto al piano terra di un condominio di inizio secolo, ritrutturato circa 12 anni fa. Abbiamo 5 finestre munite di persiane in legno verniciato a smalto che si affacciano nel cortile interno dello stabile. Essendo le persiane molto rovinate a causa della pioggia battente ed esposizione alle intemperie (non esiste alcun riparo tipo gronda o tettoia) e per motivi di sicurezza, le volevamo sostituire con altre similari per fattezza e colore di tipo blindato in metallo. La maggioranza dei condomini (solo 2 persone, ma con il maggior numero di millesimi) ci hanno vietato tale sostituzione in Assemblea condominiale.
  esiste una normativa o qualche sentenza che ci possa permettere comunque di sostituire le persiane con quelle blindate in metallo verniciate con lo stesso RAL dei serramenti del condominio?
  La ringrazio per qualsiasi informazione sarà in grado di fornirmi. massimo.iacobuzio@omceolecco.it (ordine dei Medici di Lecco).
  
  • Re: sotituzione persiane di legno con blindate in metallo di Arch. Eugenio Luxardo del 14/01/2003, 19:19.
    Non escluda l’opportunità di ripristinare “irrobustendo” le esistenti persiane in legno (evitando di rimuoverle definitivamente), e/o provvedendo alla sicurezza con elementi metallici intermedi scorrevoli o a scomparsa.
    Comunque, fatte le debite stime ed accertamenti, può presentare il Suo progetto di “sostituzione con altre similari per fattezza e colore di tipo blindato in metallo”, come dice, agli uffici competenti del Suo Comune e della Soprintendenza (stabile inizio secolo vincolato?).
    Tale progetto ha qualche probabilità di essere approvato, anche se l’accostamento in facciata palesa la “falsità dei manufatti” e l’incongruenza estetica della loro messa in opera.
    L’eventuale suddetta approvazione priverebbe, alla maggioranza assembleare, la validità di motivazioni di fronte alla Sua esigenza di sicurezza.
    


• Titolo: divisione in cartongesso di Elena del 13/01/2003, 12:05
  Quesito: Vorrei dividere il salone con una parete in cartongesso nella quale inserire una porta, per ricavarne due stanze. Devo chiedere qualche permesso in comune o svolgere altre pratiche? Grazie anticipate per la risposta!
  
  • Re: divisione in cartongesso di Arch. Eugenio Luxardo del 14/01/2003, 19:33.
    Si accerti, presso gli uffici tecnici comunali, se il ragolamento comunale prevede una finestra per ogniuna delle due stanze che vuole ricavare, e se le luci relative siano regolamentari o meno rispetto la loro superficie. Le diranno se potrà presentare o meno la DIA dichiarazione per iniziare i lavori.
    


• Titolo: Ristrutturazione bagno di Francesco - Verona del 13/01/2003, 11:57
  Quesito: Le scrivo per chiederle se mi puoi dare alcune indicazioni perchè sto pensando di ristrutturare il mio appartamento durante la prossima primavera.
  Precisamente devo rifare il bagno (senza modifiche strutturali se non per quanto riguarda gli attacchi dell'acqua) devo incassare tre porte utilizzando tre strutture a scrigno, devo abbattere un piccolo tratto di parete (quella che dà verso il salotto).
  Poi devo rifare l'impianto elettrico ed infine posare una nuova pavimentazione (in appoggio su quella esistente) utilizzando piastrelle in gres porcellanato.
  Per eseguire i lavori mi appoggio ad alcuni tecnici che non fanno parte di un'impresa unica, ossia ad un muratore, un idraulico, e ad un elettricista.
  I materiali pensavo di acquistarli io e qui sta il punto.
  Tutti i rivenditori mi hanno detto che per avere l'IVA agevolata al 10% devo fare domanda in comune per una concessione edilizia, se no mi applicano tutti il 20%.
  Volevo allora sapere che tipo di procedura mi consiglia di effettuare, anche perchè volevo richiedere il rimborso IRPEF che so che è stato prorogato fino a settembre 2003.
  Se faccio richiesta di rimborso IRPEF come posso richiedere l'acquisto dei materiali con l'IVA agevolata? Devo andare ad acquistarli con una fotocopia della domanda?
  Oppure è necessario che i materiali vadano ad acquistarli l'idraulico od il muratore? Possono farlo loro?
  Mi sarebbe molto prezioso un suo consiglio, e magari sapere se devo appoggiarmi a qualche tecnico (naturalmente dietro compenso) oppure se sono tutte procedure che posso seguire io.
  Attendo quindi tue cortesi istruzioni ed informazioni.
  Per adesso la saluto cordialmente.
  Francesco - Verona
  E-Mail: vrfrank@tin.it
  
  • Re: Ristrutturazione bagno di Arch. Eugenio Luxardo del 14/01/2003, 19:05.
    Incomincia a studiare, seriamente, il tuo progetto:
    Disegnalo nei minimi particolari, (pensa al gradino che si formerebbe sovrapponendo le piastrelle in gres, nonché al vaso se deve essere rimosso e ricollocato, (consulta un bravo piastrellista));
    Scegli attentamente l’elettricista, l’idraulico, il falegname, il piastrellista, il muratore ed accertati se possano lavorare assieme alternandosi nei lavori, senza litigi né ritardi. Accertati se possono fare a meno di un tecnico direttore dei lavori : potrebbero essere loro i singoli tecnici specialistici ad acquistare i materiali e caricarti l’IVA al 10% sulla loro fattura.
    · fai un programma temporale dei lavori;
    · scegli tutti i materiali ascoltando i consigli degli esecutori e posatori;
    · fatti fare da ogni fornitore le stime dettagliate delle forniture, con e senza IVA e fatti precisare perché il 10% e perché il 20%, se con o senza mano d’opera, (potrebbero essere i fornitori a consigliarti i tecnici specialisti);
    · consulta più di un fornitore per ogni fornitura;
    · fai un'unica stima preventiva comprensiva di tutto: fornitura materiali, mano d’opera, imprevisti, sfrido.
    Prima di iniziare i lavori chiedi chiarimenti agli uffici comunali anche riguardo alla DIA, ed al 10% o il 20%. Accertati se si tratti di dichiarazioni che potranno essere redatte dai vari esecutori. L’elettricista dovrà redigere il suo certificato di regolare esecuzione alla consegna della fattura comprensiva di IVA al 10%.
    Fai bene i tuoi calcoli e le tue previsioni.
    Per quanto riguarda l’IRPEF: chiedi informazioni al tuo commercialista.
    BUONA FORTUNA!
    


• Titolo: Riparazione Braga di Andrea del 12/01/2003, 19:40
  Quesito: Il condominio sottostante lamenta delle infiltrazioni d'acqua nel soffitto del suo bagno, sottostante il mio, in corrispondenza del cassonetto che contiene la braga. Il condomino imputa le perdite ad una rottura della braga. Ovviamente, prima di aprire non si puo' sapere se e' la btraga condominiale o la mia braga. Il condomino pretende che sia l'accertamento delle cause che la riparazione venga fatta dal mio bagno,rompendo il pavimento, anziche' dal suo soffitto. E' giusto? Come posso fare per tutelare i miei interessi e procedere nel modo piu' corretto? Grazie
  
  • Re: Riparazione Braga di Arch. Eugenio Luxardo del 14/01/2003, 19:01.
    Si rivolga al Suo Amministratore, che dovrà accertarsi se tra le clausole di polizza dell’Assicurazione sono comprese la “ricerca e riparazione dei guasti all’impianto fognario”. L’Amministratore invierà il suo idraulico. Sarà l’idraulico a decidere, dopo aver esaminato le perdite e le strutture, dove far intervenire il muratore per la ricerca della causa delle perdite, operando nel modo più economico e diretto, (spesso in prossimità del punto ove si innesta la braga nella colonna verticale condominiale).
    Reperita la causa, (che potrebbe dipendere da altro condomino), si opererà alla riparazione, indi tutti i locali verranno ripristinati a regola d’arte, comprese le tinteggiature.
    


• Titolo: bagno e riscaldamento di giancarlo 94 del 11/01/2003, 21:53
  Quesito: Sono proprietario di un appartamento con residenza dal 1994 facente parte di un condominio di 4 proprietari con problemi con l'ufficio tecnico, dei quali si stanno occupando avvocato geometra e tar, da 2 anni.
  Per il comune quì c'è un'abitazione divisa abusivamente con dei lavori di manutenzione ordinaria fatti nel 1980, da cui risutavano già 4 cucine.
  Anche il mio bagno di m 2*2 con tre muri esterni alla casa del 1890 dicono è stato ampliato abusivamente circa 30 o40 anni fà.
  Ho chiesto al mio geometra se posso rifare il bagno completo con in più l'istallazione della caldaia a gas anche per il riscaldamento che adesso non esiste quindì dovrò fare l'impianto anche in altri locali. La risposta è stata che se vado a chiedere il permesso di fare questi lavori potrebbero dirmi di no perchè la casa non è in regola, quindi mi hanno consigliato di fare una dichiarazionedi inzio lavori senza specificare. Tipo questa:
  "OGGETTO: DICHIARAZIONE di MANUTENZIONE ORDINARIA INTERNA ALL'IMMOBILE DI PROPRIETà DI --- SITUATO IN VIA --- DATA E FIRMA " E recapitarla al sindaco.
  Devo rifare il bagno in quanto gli impianti idraulici sono vecchi e possono provocare danni all'appartamento sottostante, cosa si deve fare per non aumentare i problemi. DIA con relazione tecnica e chiedere permesso edilizio e al mio geometra cosa dico?
  La ringrazio e complimeti per l'utilià dei vostri articoli.
  
  • Re: bagno e riscaldamento di Arch. Eugenio Luxardo del 13/01/2003, 19:33.
    Al Suo geometra dica che Lei non ordinerà alla CHETICHELLA nessun lavoro!
    Se il Suo bagno è stato, come dice, “ampliato abusivamente”, qualsiasi intervento tecnico rischia di aggravare la causa in atto, con “azione in mala fede”, perché la D.I.A. dichiara e certifica che i lavori vengono eseguiti rispettando i Regolamenti Comunali. Tra l’altro: “Fare il bagno completo”, come dice, non è “manutenzione ordinaria”.
    Lei deve, invece, chiedere all’Avvocato quale sia lo stato di fatto e di diritto del Suo e degli altri tre appartamenti, accertarsi quali condizioni tecniche, giuridiche ed economiche siano state poste, per rendere abitabile il Suo appartamento. Lei deve, sanare al più presto il contenzioso con il Suo Comune e rendere regolamentare e abitabile il Suo appartamento, rispettando i Regolamenti Comunali. Solo la “manutenzione ordinaria”, in alcuni locali, potrebbe esserLe concessa.
    Mi dispiace di averLa disillusa.
    


• Titolo: lavori urgenti di ciro del 11/01/2003, 19:14
  Quesito: Sono proprietario in stabile di dieci appartamenti.
  Giorni fa , a seguito di una ispezione da parte dei tecnici comunali , e' pervenuta a tutti i proprietari una lettera di diffida che ci intimava di eliminare il pericolo causato dallo stabile ove erano state individuate "parte di intonaco pericolanti, soprattutto in corrispondenza di frontalini e sottobalconi ,causando un evidente stato di pericolo per gli inquilini al piano terra e al cortile condominiale".
  Poiché non esiste ancora un regolamento condominiale e il mio appartamento si trova in piano rialzato e non esistono balconi, vorrei sapere le parti per le quali dovrei concorrere alle spese , e in che misura .
  Grazie
  
  • Re: lavori urgenti di Arch. Eugenio Luxardo del 13/01/2003, 19:25.
    L’amministratore deve provvedere, con urgenza, a far rimuovere tutte le parti pericolanti, comprese quelle di facciata oggetto di pericolo, (recintando lo stabile).
    Poiché Lei non è proprietario di nessun balcone, sono poste a Suo carico solo le eventuali rimozioni degli intonaci pericolanti delle SUE FACCIATE.
    Nel caso in cui l’assemblea decidesse il rifacimento degli intonaci di tutte le facciate e dei balconi, (previo esame, confronto ed approvazione delle stime e preventivi d’appalto), le spese di rifacimento di tutti gli intonaci e tinteggiature (esclusi gli interventi sui balconi) devono essere suddivise tra i millesimi delle varie proprietà.
    Le spese relative gli interventi sui balconi e i ponteggi devono essere divise, in proporzione, tra tutti i proprietari dei balconi.
    La tabella dei millesimi è allegata nei vari contratti d’acquisto.
    


• Titolo: ACQUISTO CALDAIA di GAZZA MARCO del 11/01/2003, 13:51
  Quesito: LE FACCIO INNANZI TUTTO I COMPLIMENTI .
  HO UNA CALDAIA DI 25 ANNI! SEMBRA NON ESSERE PIU EFFICIENTEPER SERVIZIO DI ACQUA CALDA E RISCALDAMENTO.
  PER MAGGIORE COMPLETEZZA LE INVIO IL CONTRATTO STIPULATO CON IL MIO LOCATORE CHE TEMO VOGLIA DIVIDERE LE SPESE A META, SALVO LA NON SOSTITUZIONE DELLA STESSA CALDAIA.
  IL COMPORTAMENTO DEL LOCATORE E' IL FRUTTO DI VECCHIE RELAZIONI CON VECCHI CONDUTTORI SEMPRE DISPOSTI AD ACCONTENTARLO!
  GENTILMENTE DESIDERO CHIARIRE LA MIA SITUAZIONE PER RISOLVERE IL CASO E FARMI, INSIEME AD ALTRE 3 FAMIGLIE , UMANAMENTE RISPETTARE !
  UN SINCERO GRAZIE
  
  • Re: ACQUISTO CALDAIA di Arch. Eugenio Luxardo del 12/01/2003, 10:49.
    Il proprietario dell’alloggio è responsabile della caldaia, (se è proprietario della caldaia stessa), e deve curarne la riparazione straordinaria, salvo accordi contrattuali diversi, adeguandosi alla legge 46/90 e successivi aggiornamenti.
    La caldaia deve funzionare regolarmente con certificazione relativa e controllo sistematico. L’inquilino è responsabile dell’esercizio, dell’erogazione e manutenzione ordinaria della caldaia e di tutto l’impianto di riscaldamento.
    La sostituzione della caldaia deve essere comprovata, previo accertamento dell’efficienza dell’uso e della gestione che sono a cura e responsabilità dell’inquilino.
    La divisione della spesa a metà è prevista in molti contratti, nel caso di acquisto di una nuova caldaia.
    L’inquilino potrebbe acquistare, a sua cura e spese, la caldaia divenendone il proprietario e responsabile unico, (come per gli “scaldabagni” quando l’impianto di riscaldamento è centralizzato).
    


• Titolo: lastrico solare di andrea malvasi del 11/01/2003, 13:44
  Quesito: al momento dell' acquisto dell' appartamento ho cambiato a mie spese le piastrelle del lastrico solare di mia esclusiva proprietà il quale fa da tetto a 4 piani di un condominio, senza toccare l' impermeabilizzazione.
  Finito il lavoro vengo a sapere che il condomine sottostante ha delle infiltrazioni e che segnalò il problema alla ditta costruttrice.
  L'architetto responsabile pur sapendo delle infiltrazioni non mi disse niente, anzi mi fece firmare una delibera di responsabilità per dei lavori(ho sfatto spostare un muro esterno allargando la sala a scapito del terrazzo) che però non c' entrano niente con il lastrico. Ora l' architetto impugna questa delibera per nonassumersi la responsabilità dei lavori.
  Cosa posso fare?? GRAZIE MILLE
  
  • Re: lastrico solare di Arch. Eugenio Luxardo del 12/01/2003, 10:47.
    Se “l’architetto responsabile” è il “direttore dei lavori” nominato da Lei o dalla “ditta costruttrice”, egli è responsabile dei lavori eseguiti per la sostituzione delle piastrelle del lastrico solare, lavori che avrebbero potuto compromettere l’integrità dell’impermeabilizzazione.
    Dice : “senza toccare l’impermeabilizzazione”, simile imprecisione non può corrispondere con la realtà.
    Se il direttore dei lavori “architetto responsabile” è veramente iscritto all’albo degli architetti saprà che la ditta costruttrice deve sempre rispondere delle eventuali disattenzioni dei propri operai.
    Se “l’architetto”continua a tergiversare, come sembrerebbe, scriva alla ditta costruttrice. In caso d’insoddisfazione: proceda!
    
    L’aumento di cubatura in seguito all’allargamento “della sala a scapito del terrazzo”, come dice, è stato approvato dal Comune?
    


• Titolo: sig.na di giorgia scalera del 09/01/2003, 11:46
  Quesito: Vorrei gentilmente sapere se in caso di sostituzione della caldaia dell'appartamento sia a carico dell'inquilino o del padrone di casa.
  La caldaia al momento dell'ingresso dell'inquilino aveva più di dieci anni di vita e dopo un anno si è rotta.
  grazie
  
  giorgia.scalera@libero.it
  
  • Re: sig.na di Arch. Eugenio Luxardo del 11/01/2003, 17:08.
    L’inquilino è responsabile dell’esercizio, dell’erogazione e manutenzione ordinaria della caldaia e di tutto l’impianto di riscaldamento. La sostituzione della caldaia deve essere comprovata, con accertamento dell’efficienza dell’uso e gestione.
    Il proprietario è responsabile dell’adeguamento alla legge 46/90 e successivi aggiornamenti, nonché della riparazione straordinaria, salvo accordi specifici.
    

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