Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: lavori ascensore di Domenico Fonte del 28/01/2003, 11:17
    Quesito: Un ringraziamento innanzitutto per la risposta ke ella mi vorrà fornire. Il nostro condominio si sta accingendo a sostituire le funi di trazione dell'ascensore e tutti gli organi ad essa collegati per avvenuta usura. Questi i miei quesiti :
    1)Può definirsi manutenzione straordinaria ?
    2)Se si come bisogna ripartire le spese ? Qualcuno asserisce in base la tab. A, qualcuno invece 50% tab.B e restante 50% tab.C, altri invece in parti uguali.
    3)Possiamo usufruire della legge sulle ristrutturazioni ?
    Ind. E-Mail froando@libero.it
    • Re: lavori ascensore di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:54.
      L’impresa ascensori confermerà che il Vostro condominio può usufruire delle condizioni di cui alla legge sulle ristrutturazioni trattandosi di manutenzione straordinaria.
      Le spese dovrebbero essere ripartite in base all’articolo 1124 del codice civile, metà in ragione del valore dei singoli piani e l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
      Le tabelle A, B, C, probabilmente si riferiscono ai millesimi, non si capisce a quali interventi condominiali specifici.

  • Titolo: Responsabilità del costruttore? di Alberto Rossini del 28/01/2003, 08:29
    Quesito: Buongiorno,
    ringraziandola della risposta che vorrà darmi, le pongo il quesito.

    Abito in un condominio di 7 unità costruito da 3 anni.
    Circa un anno fa abbiamo cominciato a vedere che l'intonaco si stava rovinando (la classica ragnatela che evidenzia i forati), inoltre nelle parti più esposte (tramontana) si sono formate delle fasce nere all'altezza del primo solaio (subito prima del tetto).
    L'idea che ci siamo fatti è che possa trattarsi di muffa dovuta ad infiltrazioni.
    Inoltre in alcuni punti posti in zone diverse, la pittura si è scrostata dopo aver fatto la classic "bolla".
    Preciso che lungo tutto il perimetro del marciapiede il costruttore non ha messo la guaina catramata che và ad evitare che l'acqua si infiltri dentro i muri (le lascio immaginare come si sia scrostata la pittura lungo i lati).
    Cosa è possibile fare, conviene farsi fare una perizia e citare il costruttore in base all'art.1669.
    Inoltre è possibile agire senza l'unanimità dei condomini? (a 2 sembra non fregare niente del problema).

    La ringrazio infinitamente della risposta.

    Distinti saluti.
    Alberto Rossini (VE)
    • Re: Responsabilità del costruttore? di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:52.
      E’ necessario nominare un perito (collaudatore) che riferisca circa la regolare esecuzione dei lavori e le cause degli inconvenienti, previa nomina della maggioranza in assemblea.
      Dalle risultanze di perizia potrete decidere se procedere o meno.
      Nel frattempo il costruttore deve essere informato.

  • Titolo: INFILTRAZIONI ABBONDANTI D'ACQUA di PRIZZON RENZO del 27/01/2003, 21:01
    Quesito: NON HO ANCORA RISOLTO ORMAI HO ACQUA DAPERTUTTO MI SEMBRA FINO IMPOSSIBILE CHE SI TRATTI DELLA CALDAIA DEL RISCALDAMENTO A PAVIMENTO DELL'INQUILINO DI SOPRA , PER NON SBALIARE L'AVVOCATO FARA CAUSA A TUTTI TRE INQUILINO,, IMPRESARIO E IDRAULICO CHE A FATTO L'IMPIANTO, SICCOME QUANDO QUESTA STORIA SARA FINITA DOVRO PER FORZA ANDARMENE IN AFFITTO PER QUALCHE MESE ,PER POTER TOGLIERE TUTTI I MOBILI E RIFARE TUTTA LA CALCE RASATA,,, CHI MI RIMBORSERA ? E SECONDO LEI ESISTE QUALCHE MACCHINARIO PER POTER ASSCIUGARE IL SOLAIO CHE DA TRE MESI MI MOLLA GIU ACQUA IN FORMA DI GOCCE TINTINNANTI TUTTA LA NOTTE ATTRAVERSO DEI FORI FATTI DALL'IDRAULICO PER FARE DEFLUIRE L'ACQUA INCRIMINATA ... NON NE POSSO PIU' .... LA RINGRAZIO PRIZZON RENZO..
    • Re: INFILTRAZIONI ABBONDANTI D'ACQUA di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:49.
      L’inquilino proprietario dell’alloggio e dell’impianto che perde acqua, responsabile dei danni, DEVE CAPIRE che i DANNI AUMENTANO PROGRESSIVAMENTE se l’acqua continua a defluire dal proprio impianto. Egli deve, quindi, con estrema urgenza EVITARE ulteriori danni e solidalmente coi suoi fornitori d’opera dovrà provvedere al rimborso di TUTTE LE SPESE, da Lei legittimamente “sopportate”, (compreso ripristino intonaci, tinteggiature, affitti obbligati per insalubrità accertata, prima, durante e dopo i lavori), anche tramite Assicurazioni d’Impresa e/o Assicurazione Condominiale, (previo accertamento delle cause),.
      Sono passati 3 mesi e non ha ottenuto alcuna risposta alle Sue segnalazioni? Allora, con estrema urgenza, faccia fare i debiti solleciti e “legalmente faccia constatare i fatti”, provveda alla nomina del Suo C.T.P. (consulente tecnico di parte) per accertare le cause dei danni, valutarli tempestivamente e prevedere il tipo di ripristino e relativi tempi di esecuzione. Il C.T.P. potrà e dovrà operare in contraddittorio con la parte avversa. Al momento opportuno, l’Avvocato potrà sollecitare la nomina del C.T.U. (consulente tecnico d’ufficio, nominato dal giudice).
      Esistono, in commercio, vari tipi di macchinari per asciugare solai, muri, intonaci, o tutto un appartamento e che verranno fatti funzionare a tempo debito.
      Non faccia opere che possano essere contestate.

  • Titolo: impalcature sul lastrico solare di Miriam Fattori del 27/01/2003, 17:25
    Quesito: Possiedo un lastrico solare di proprietà esclusiva di m.5x18 al primo piano di un palazzo di otto, che fa da tetto a una pizzeria e che è corredato di copertura di legno e alluminio e tende, molte piante nella fioriera fissa del parapetto, ecc.
    Si dovrà rifare l'esterno del palazzo e dalla parte del terrazzo pare non ci altro modo che impiantare le impalcature proprio su di esso, con gravi danni di tutto quello che c'è. Inoltre la struttura generale non sembra molto forte, potrebbero esserci danni anche nel futuro,dopo un trattamento del genere.
    Sono obbligata a concedere l'uso del terrazzo, visto che in quella facciata non sussiste urgenza? come posso tutelarmi per i danni? posso richiedere l'intervento di un perito per determinare l'idoneità del terrazzo a tale uso? grazie, cordiali saluti, Miriam Fattori
    • Re: impalcature sul lastrico solare di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:46.
      Nessuno può obbligarLa, incondizionatamente, a concedere l’uso della terrazza, soprattutto se esistono altre possibilità d’intervento per i lavori di facciata, anche se più costose e che, in ogni modo, si ribalterebbero sui suoi millesimi.
      Un tecnico, di Sua fiducia, arredatore esperto anche in giardinaggio potrà periziare, stimare e riferire su:
      · la sicurezza di realizzazione dei ponteggi di facciata sul lastrico solare sopportati dai piani sottostanti a norma di legge;
      · l’occupazione di “SPAZIO PRIVATO” per ponteggi ed andirivieni della mano d’opera, per un determinato periodo di tempo, con spesa a carico del condominio;
      · le penali d’occupazione dello spazio per eventuale ritardata ultimazione dei lavori;
      · il ripristino totale della Sua “copertura di legno e alluminio e tende, molte piante nella fioriera fissa del parapetto, ecc.”, con relativo smontaggio, deposito protettivo e rimontaggio, a carico dell’impresa esecutrice;
      · la garanzia e Assicurazione sul risarcimento danni, a carico dell’impresa;
      · l’inevitabilità ed improcrastinabilità degli interventi sulle facciate.

      Si accerti che le strutture da Lei collocate sul lastrico solare e sui parapetti siano regolamentari ed innocui.

  • Titolo: ABITABILITA' di MASSIMILIANO del 27/01/2003, 15:19
    Quesito: Gentile Dott.Luxardo,ho acquistato un immobile in costruzione a novembre 2001 con consegna prevista nel dicembre 2002. Oggi l'impresa mi contatta per la consegna ed il conseguente saldo. In realtà l'immobile che rientra in un piano di edilizia residenziale della regione lazio, ad oggi non è fornito delle opere di urbanizzazione di base (fogne,acqua,luce ecc) e quindi non ha licenza di abitabilità. Il costruttore sostiene che non risponde delle opere di urbanizzazione perchè come previsto in una convenzione stipulata tra loro e comune , queste ultime sono appunto a carico del comune. In realtà con recente delibera il comune le ha affidate ad un consorzio di imprese nel quale rientra anche il mio costruttore.
    Vorrei sapere se sono in diritto di rifiutare la consegna dell'abitazione fino a quando non sarà concessa l'abitabilita.
    P.S. Nella convenzione menzionata dal costruttore, vi è anche un articolo che vieta espressamente la consegna della casa agli acquirenti in assenza delle prescritte condizioni igienico sanitarie
    • Re: ABITABILITA' di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:41.
      Lei può rifiutarsi di prendere in consegna il Suo alloggio, momentaneamente, motivandone le ragioni, tramite Avvocato.
      Probabilmente trattasi di ritardata ultimazione di tutti i lavori, (attribuibile al Comune stesso), con tentativo di RECUPERO TOTALE DEL SALDO, legato alla necessità di evitare la “guardiania” di troppi alloggi disabitati.
      Tutti gli interessati alla “presa in consegna degli alloggi” potrebbero riunirsi e nominare un Avvocato che difenda i Vostri diritti e stenda verbale a carattere contrattuale suppletivo. La consegna potrebbe avvenire con la partecipazione del Segretario Comunale nel verbale di presa in consegna “alloggio per alloggio”:
      · ove si constata l’inabitabilità degli alloggi per mancanza degli “allacciamenti” alle opere di urbanizzazione primarie (inesistenti?), nonché la mancanza delle condizioni essenziali di abitabilità di cui alla clausola da Lei citata;
      · ove si dichiara l’impegno ed obbligo del Comune di eseguire i lavori di urbanizzazione primaria, (e/o opere provvisorie urgenti ed indifferibili), entro una “data contrattuale certa” con relative “penali” a favore degli interessati, sul protrarsi dei ritardi dell’ultimazione delle opere di urbanizzazione primaria indispensabili ad accertare l’abitabilità;
      · ove viene chiarita e dettagliata ogni altra mancanza per ed in ogni alloggio;
      · ove si definisce un legittimo importo a SALDO (detratta percentuale per opere di allacciamento ed urbanizzazione).

  • Titolo: Pareti di "cartapesta" di sabrina del 27/01/2003, 13:34
    Quesito: Innanzi tutto le faccio i complimenti per l'iniziativa e vorrei subito esporle il mio problema. Ho comprato casa circa 2 anni fà nuova da un costruttore non avendo vicini per circa 1 e mezzo non ho scoperto che le pareti ed i soffitti erano fatti di "cartapesta". In altre parole mi devo sentire lo scarico del bagno dei vicini i rumore dei passi e il chiacchierio delle persone confinanti... Vorrei sapere se ho dei diritti di rivalsa sul costruttore e come posso muovermi. La ringrazio anticipatamente per il suo consiglio.
    • Re: Pareti di "cartapesta" di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:36.
      Faccia rilevare tutti i”rumori”in ogni locale del Suo alloggio, da un tecnico esperto in isolamenti acustici, che con la propria perizia dimostrerà se la situazione acustica supera o meno i limiti di sicurezza legali e se gli isolamenti acustici sono stati realizzati a regola d’arte.
      Solo allora avrà sufficienti elementi per procedere o meno e richiedere i Suoi diritti relativi eventuali vizi occulti (1490 c.c.). Senta se gli altri condomini hanno gli stessi problemi. Tramite legale, nel frattempo, segnali gli inconvenienti al costruttore, avvertendolo su possibili azioni legali.

  • Titolo: impiegato di giuseppe del 27/01/2003, 11:17
    Quesito: Gentile Dott. Architetto Eugenio Luxardo,
    le scrivo per riportarle un quesito che una mia conoscente mi ha proposto e al quale sinceramente non so dare risposta pur essendo geometra (non praticante).
    L'amica in questione possiede una villetta sita in Grottaferrata (RM), tale costruzione tutta a norma, risulta ora essere su un territorio ad uso artigianale e pur avendo una particella totale di 700 mq i mq della costruzione sono minori di quelli costruibili.
    La signora è andata al conune e le è stato risposto che essendo il terreno ad uso ARTIGIANALE non può ampliare la costruzione e ne tantomeno può costruire un garage.
    E' possibile che fino a qualche anno fa suo padre (come anche i suoi vicini) potesse costruire ed ora, senza alcun avvertimento da parte del conume, lei non possa farlo?
    Oppure, cosa potrebbe costruire rispettando sempre le normative vigenti?
    La ringrazio anticipatamente.
    Giuseppe
    • Re: impiegato di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:34.
      Se, nel frattempo, il Comune di Grottaferrata (RM), ha adottato, pubblicato e fatto approvare un “piano urbanistico” che VIETA ULTERIORI COSTRUZIONI, diminuendo la cubatura per metro quadrato, (ammissibile ai tempi di suo padre), la Signora non potrebbe più costruire, ora, come poteva fare suo padre.
      La pubblicazione e l’approvazione (senza opposizioni) del suddetto strumento urbanistico potrebbero essere sfuggite alla Signora.
      Si tratta di accertare se esista veramente un legittimo strumento urbanistico, (contro il quale non ci si possa più opporre) e che,ora, VINCOLI ad USO ARTIGIANALE, la villetta di proprietà della Signora, sulla “particella” di 700 mq, e che nel medesimo tempo impedisca di costruire un “garage”.
      Controlli se la cubatura ammissibile del nuovo“piano urbanistico” superi o meno la cubatura esistente. (Non si capisce come abbia calcolato i “mq costruibili”, da Lei confrontati con i mq della “costruzione” esistente “minori di quelli costruibili”).
      Se la cubatura artigianale costruibile del nuovo piano urbanistico (1 mc x mq ?) supera quella edificata, potrebbe essere concessa, almeno, l’edificazione di un garage e/o la variazione d’USO.

  • Titolo: terrazzo piantumato di maria rosaria carlucci del 27/01/2003, 10:16
    Quesito: Il mio vicino ha piantato un pò di anni fa tre Tuie (conifere) che oramai sono alte circa 5 metri e, sono destinate a crescere ancora. Il terrazzo è al sesto piano di un condominio e la parete esterna del terrazzo è alta circa 1,5 cm. Tutti i condomini sono estremamente preoccupati e hanno invitato il proprietario a rimuovere gli alberi, ma lui si oppone. L'amministratore, più volte interpellato, risponde in modo evasivo. Esiste una procedura che ci permetta di risolvere questo problema?

    La ringrazio
    • Re: terrazzo piantumato di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:30.
      Verbalizzate che i condomini intendono avere la certezza che il PESO DELLE 3 CONIFERE ESISTENTI, (sviluppo, terra ed acqua compresi), NON SUPERI I LIMITI DI SICUREZZA di portata IMPOSTI DALLE LEGGI sui calcestruzzi armati, in modo particolare, sul terrazzo in oggetto. Date mandato all’Amministratore per prendere gli opportuni e solleciti contatti, con il vicino, (che dovrà dichiarare i suoi pesi), con l’Impresa edilizia esecutrice e D.L.,che hanno realizzato la struttura per dichiarare la portata ammissibile, con i V.V.F.F., Genio Civile che potranno controllare .
      L’Amministratore dovrà riferire, con estrema sollecitudine, (anche nel proprio interesse), in merito ai tempi e costi di tale incombenza.
      Se non avrete soddisfazione potrete procedere legalmente.

  • Titolo: Canne fumarie di Carmelo Tolomeo del 26/01/2003, 15:18
    Quesito: Abito in una casetta bifamiliare,provvista di 4 canne fumarie,a coppie di due,ogni coppia separata dall'altra di circa 4 metri.Una canna per ciascuna coppia è destinata al riscaldamento a metano,una per famiglia.Delle altre due,una è al momento inutilizzata,l'altra è utilizzata dal vicino di casa con una stufa a legna(abita a pianterreno).Lo scrivente abita al primo piano e ha mansardato la soffitta,dove è stato installato un camino(circa 17 anni fa)collegato alla stessa canna fumaria usato dal vicino per la sua stufa a legna(installata circa due anni fa).Il risultato è che mi entra fumo dal camino in mansarda,fumo prodoto dalla stufa a legna del vicino.La domanda è questa:posso rivalermi sul vicino per risolvere il problema?
    Grazie.
    • Re: Canne fumarie di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:26.
      Probabilmente le 4 canne fumarie erano destinate per servire solo due piani, (esclusa la mansarda). Il camino della mansarda dovrebbe avere una propria canna fumaria (verso il colmo per sfruttare la maggiore altezza, e non verso gronda). Infatti l’altezza di ogni canna fumaria deve essere in proporzione alla sezione della canna stessa e all’apertura del camino. Ogni camino, stufa o focolare deve avere la propria canna fumaria (per l’allontanamento dei prodotti della combustione a norma di legge). Non è ammessa più di un immissione in un'unica canna fumaria singola, (la canna plurima è di tipo “shunt”). Nel camino in mansarda non deve entrare fumo prodotto da altra stufa, neppure il proprio fumo che può rigurgitare se non c’è tiraggio sufficiente ed un altezza di canna regolamentare.
      Il vicino del piano di sotto, non doveva fare “installare” la propria “stufa a legna” utilizzando la stessa canna fumaria, (se singola), senza accertarsi che fosse aperta per il camino in mansarda. Si accerti che l’altezza della canna utilizzata dal camino in mansarda sia regolamentare. Nel caso in cui non lo fosse, dovrà chiudere l’apertura realizzata 17 anni or sono e costruirsi una nuova canna o utilizzare la canna “al momento inutilizzata”, purché “sezione canna”, “altezza canna dall’imboccatura camino”, “apertura camino” permettano il giusto tiraggio.

  • Titolo: riparazione braga di Salvatore del 13/01/2003, 19:14
    Quesito: Desidero sapere se la riparazione del pezzo speciale, così detta “braga”, che collega la colonna montante della fecale con il vaso del bagno, è a carico del Condominio o del singolo Condomino.
    Grazie per la sua risposta.
    • Re: riparazione braga di Arch. Eugenio Luxardo del 13/01/2003, 19:17.
      Come tutte le tubature dell’impianto idrico, anche la BRAGA, che convoglia gli scarichi (dell’appartamento del condomino) nella colonna verticale di fognatura condominiale, è diproprietà del condomino proprietario dell’appartamento stesso.
      Gli interventi “alla braga” devono essere ricercati accuratamente, (dall’idraulico e dal muratore), spesso aprendo “ispezioni” nei muri e nei soffitti dei locali sottostanti, ove è più facile raggiungere il punto d’inserimento della braga nella colonna verticale, (piuttosto che rialzare i pavimenti).
      Le cause del guasto “alla braga” non sempre dipendono dal condomino proprietario, quanto da movimenti effettuati maldestramente sulla colonna verticale da precedenti lavori in altri appartamenti.
      Le polizze di assicurazione condominiale, solitamente, coprono la “ricerca e la riparazione del guasto”.

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