Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: chiarimenti di roberto Terzuoli del 05/02/2003, 14:46
    Quesito: sono proprietario di un appartamento locato da 3 anni. Premetto che tale appartamento prima di essere locato è stata la mia abitazione per ben 13 anni, dal momento della sua costruzione. L'appartamento si trova al di sopra di un porticato per tutta la sua superficie, quindi sotto vi è il vuoto. Durante il periodo invernale, essendo i serramenti perfettamente sigillanti si crea facilmente della condensa sul pavimento. Al momento della locazione tale problema è stato fatto presente agli inquilini e dimostrato con tracce di muffa da condensa che si manifestavano in una parete del soggiorno. Ho evitato di tinteggiare l'appartamento proprio per mettere a conoscenza gli inquilini. Loro sono entrati nell'appartamento nel mese di marzo, gennaio dell'anno successivo mi dicono che il pavimento è bagnato la condensa è tantissima, che non possono continuare a stare in quelle condizioni e che vogliono pagare il canone per il 50% durante il periodo invernale. Io fornisco loro un deumidificatore. Tengo a precisare che io non ho mai usato e non se ne ravvisava l'esigenza di un deumidificatore durante i tredici anni in cui ho abitato la casa. Inoltre ulteriore precisazione, in questi tredici anni ho tinteggiato una sola volta l'appartamento ed esattamente sei anni prima di locarlo. Altra precisazione da fare, prima di locare l'immobile ho provveduto a fornirlo dei relativi buchi di areazione, due in cucina dove si trova la caldaia murale a metano e uno nel soggiorno, nell'angolo dove si manifestava il problema della condensa.
    Io sono pienamente convinto che loro tinteggiando nuovamente le pareti, e passando varie mani di tinteggiatura colorata hanno eliminato quella che è la traspirazione naturale delle pareti accentuando il problema condensa, oppure non provvedono ad aerare i locali in maniera adeguata. anche perchè da voci giunte dai vicini di casa mi risulta che provvedono ad asciugare il bucato mettendolo sopra i termosifoni.
    Dopo questa lunga spiegazione le sarei molto grato mi potesse dare un parere tecnico sul problema.
    Anticipatamente ringrazio
    può rispondere al seguente indirizzo e-mail:
    terzuoli@libero.it
    • Re: chiarimenti di Arch. Eugenio Luxardo del 06/02/2003, 23:00.
      I Suoi inquilini non possono ridursi il canone senza il Suo consenso.
      Il pavimento sul porticato ha senza dubbio forti dispersioni termiche, non è sufficientemente isolato termicamente. Potrebbe essere possibile un isolamento termico a pavimento e/o in controsoffittatura di porticato, nonché un ridimensionamento e miglior posizionamento delle aperture grigliate (buchi di aerazione). Riscaldamento, umidità ed aerazione devono essere riequilibrati. Un esperto in impianti di riscaldamento può rilevare temperature ed umidità in tutti i locali, rintracciare le vere cause delle muffe e delle condense e proporre le soluzioni di risanamento.

  • Titolo: Trasformazione lastrico solare in terrazzo di Lorella Pascucci del 05/02/2003, 13:09
    Quesito: Sono proprietaria di un appartamento a Roma sito al sesto piano di uno stabile di sei piani (unico appartamento del piano). Sia da regolamento condominiale che da atto di acquisto risulta essere di mia proprietà esclusiva anche il lastrico solare sovrastante l’appartamento. La domanda riguarda proprio quest’ultimo: posso trasformare il lastrico solare in terrazzo apponendo quindi appositi parapetti di sicurezza (muretto o ringhiera) e una scala di accesso esterna che dal mio terrazzo a livello arrivi al lastrico solare? Considerando che nel regolamento di condominio è espressamente scritto che il proprietario dell’appartamento sottostante il lastrico solare può sopraelevare senza nulla chiedere agli altri condomini (sempre in rispetto delle norme e regolamenti comunali vigenti) possono gli altri condomini opporsi alla trasformazione sopra descritta?
    La ringrazio anticipatamente per le informazioni che potrà fornirmi.
    Lorella
    • Re: Trasformazione lastrico solare in terrazzo di Arch. Eugenio Luxardo del 06/02/2003, 22:58.
      Per poter trasformare il lastrico solare in terrazzo é necessario accertare l’EFFETTIVO USO CONDOMINIALE del lastrico medesimo, anche in riferimento agli accessi, scale attuali e servitù, alle spese delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico stesso, nonché al tipo del lastrico se di copertura a tutto il fabbricato.
      Pertanto Le consiglio di chiarire le Sue intenzioni in assemblea onde evitare possibili opposizioni da parte del condominio circa la trasformazione che vorrebbe realizzare.
      Per quanto riguarda la sopraelevazione, questa non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria a la luce dei piani sottostanti.
      Non credo sia possibile “sopraelevare senza nulla chiedere agli altri condomini”, come dice.

  • Titolo: installazione condizionatore di Carlo Chierici del 03/02/2003, 16:25
    Quesito: Egregio Architetto,
    nel condominio in cui abito, un inquilino che possiede un appartamento al piano terra, sprovvisto di balconi e terrazze, ha manifestato lintenzione di installare un impianto di condizionamento costituito da un sistema split, in cui un componente va necessariamente posto allesterno.
    Vorrei sapere se è lecito il posizionamento a sbalzo sui muri perimetrali dellabitazione, se per questa installazione occorrono permessi sia dei condomini ( e con quale maggioranza) e se debba essere chiesto anche il permesso dellinquilino del piano di sopra a cui il flusso daria calda e il rumore potrebbe recare molestia.
    Inoltre vorrei sapere se esistono delle regole che stabiliscono a che altezza sui muri vanno posti questi apparecchi, se si debbano mettere per esempio a una certa altezza minima da terra o a una certa distanza dalle finestre degli appartamenti sovrastanti.
    La ringrazio anticipatamente e colgo loccasione per porgere cordiali saluti.

    Carlo Chierici
    E-mail: carlochierici@yahoo.it
    • Re: installazione condizionatore di Arch. Eugenio Luxardo del 04/02/2003, 19:08.
      Il progetto dell’impianto deve conseguire le approvazioni di legge, anche nel rispetto del decoro architettonico, tenendo conto di possibili successive disordinate realizzazioni da parte di altri condomini.
      (Perché in alternativa non preferire componenti interni e sole griglie in facciata?)
      L’impianto oltre che uniformarsi ai regolamenti, norme e leggi non deve alterare il decoro delle facciate, non deve rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
      La deliberazione, (vincolata all’approvazione del progetto che deve rispettare la legge), potrebbe essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
      Tutti i condomini devono essere invitati alla riunione. Basta un voto contrario motivato per rinviare l’approvazione dell’impianto. (L’inquilino del piano di sopra potrebbe chiedere di far rimuovere il “componente” dell’impianto, anche dopo la sua collocazione, se viene molestato, ad esempio, d’estate).
      Le imprese specializzate in impianti di condizionamento potranno riferire sui calcoli, regolamenti ed elementi costruttivi del progetto, nonché la posizione, le dimensioni, le varie distanze dei componenti di tutto l’impianto.
      Ricambio i cordiali saluti.

  • Titolo: infiltrazioni umidità di d. b. del 03/02/2003, 16:04
    Quesito: Salve, sono inquilina in un appartamento da quasi 4 anni, quest'ultimo anno è comparsa sulle pareti la muffa che dopo averla ripulita diverse volte continua a venire fuori. ho chiamato la proprietaria perchè l'appartamento necessita di una sistemazione ma lei fa finta di nulla. Vorrei sapere cosa è in mio diritto, se posso chiedere una riduzione dell'affitto o come procedere. Vi ringrazio infinite. se mancano dei dati fatemi sapere. Grazie mille

    • Re: infiltrazioni umidità di Arch. Eugenio Luxardo del 04/02/2003, 18:59.
      La proprietaria non può far finta di nulla e Lei non può ridurre l’affitto.
      Chieda ad un esperto di isolamenti termici ed impianti di riscaldamento quali possano essere le cause della muffa e quali potrebbero essere gli interventi di ripristino ed il loro ammontare economico. Dopo di che si metta d’accordo con la proprietaria.

  • Titolo: i.v.a. di Paolo Acquas del 03/02/2003, 09:30
    Quesito: Mi è stato presentato un preventivo per dei lavori di manutenzione straordinaria, il totale riporta la cifra con la dicitura "+ iva", ma quale dovrebbe essere la percentuale che devo calcolare?
    Alla mia richiesta la ditta presentatrice del preventivo ha glissato parecchio.
    • Re: i.v.a. di Arch. Eugenio Luxardo del 04/02/2003, 18:56.
      La ditta presentatrice del preventivo deve indicare chiaramente sia nel preventivo che nella fattura finale la descrizione delle opere dalle quali è possibile dedurre se trattasi di straordinaria manutenzione. Tale descrizione tecnica permetterà, (anche presso un ufficio tecnico comunale), di confermare il 10% di IVA. Provi a sentire un altro fornitore.

  • Titolo: Porte garage di Colomba del 03/02/2003, 00:44
    Quesito: Mi scusi ma ho dimenticato di chiederLe se posso cambiare la porta del garage dato che vorrei mettere un meccanismo di automazione.
    Ho chiesto anche questo in assemblea e mi è stato risposto che se non vario le porte non c'è problema.
    Peccato che le porte siano a tre e non è possibile montare alcun meccanismo.
    Il garage è situato nel cortile interno.
    Ancora grazie.
    • Re: Porte garage di Arch. Eugenio Luxardo del 04/02/2003, 18:51.
      Ho risposto al Suo quesito: Infissi.
      Scrive: “Peccato che le porte siano a tre e non è possibile montare alcun meccanismo”. Anche qui tre ante? Come sono le altre porte di garage? In che stato si trovano? Non può ripristinarle tutte o in buona parte, magari variando il Suo progetto? Non può cambiare il fornitore? Si sfoghi coi fornitori! Può far fare un campioncino delle porte garage e farlo approvare dai condomini? Quanti condomini ci sono? E’ sempre bene mostrare i progetti in Assemblea prima di dare il VIA!!
      Dice : “Peccato che ogni lato del palazzo avesse almeno un terrazzo con illuminazione”. Cosa vuol dire ? Non può ripristinare tutti i punti luce nel medesimo modo?
      I due condomini che hanno deciso di intimarLe di cambiare le finestre, si sono calmati? Se li tenga buoni! La risposta potrebbe cercarsi nell’ESAME DELLE FACCIATE!?!

  • Titolo: Infissi di Colomba del 03/02/2003, 00:33
    Quesito: Egregio Architetto,
    sto ristrutturando una casa,ho chiesto regolare permesso in Comune per Risanamento conservativo e tra i lavori c'è anche il rifacimento infissi.
    Ho mantenuto il colore bianco il materiale è alluminio, ma essendo l'immobile del 1958 ho variato(anche perchè il mio fornitore non le faceva, ma soprattutto per motivi di sicurezza)la struttura delle finestre da tre ante a due.
    In assemblea 2 condomini hanno deciso di intimarmi di cambiare le finestre, primo perchè loro non intendevano cambiarle per uniformarsi a me, secondo perchè non era stato comunicato in assemblea.
    Piccolo particolare:
    Nell'Assemblea precedente avevo chiesto di poter installare punti luce nei 3 terrazzi.
    Mi era stata concessa solo sul terrazzo prospiciente il cortile.Peccato che ogni lato del palazzo avesse almeno un terrazzo con illuminazione.
    Fatto presente ciò in assemblea mi è stato detto che ci penseranno(nel frattempo ho fatto predisporre i punti luce ma mi sono dichiarata disposta a chiuderli!!!)
    Altro particolare: a luglio l'inquilina del piano di sopra montava sul terrazzo della facciata apparecchio di condizionamento senza chiedere permesso.
    Guardando il mio prospetto esistono 2 Tende da sole a righe beige e marroni(il RC parla di tende blu)
    5-6 finestre fornite di doppi vetri in alluminio esterni, 2 condizionatori, una lampada.
    Mi chiedo:il decoro architettonico è variato solo dalle mie finestre che sicuramente spiccano su tutte le altre deteriorate,e non all'Arlecchino che può immaginare?
    Grazie mille Colomba
    • Re: Infissi di Arch. Eugenio Luxardo del 04/02/2003, 18:49.
      La Corte di Cassazione (sezione II, 16/5/2000 n.641) ci spiega il concetto di decoro architettonico di cui all’articolo 1120 del c.c. secondo comma: “per decoro architettonico deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture architettoniche, che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia. Tuttavia l’alterazione del decoro può essere determinata anche da opere che determinino un mutamento dell’”aspetto originario” dei singoli elementi o punti dell’edificio, tutte le volte che il cambiamento sia suscettibile di riflessi sull’insieme dell’aspetto del fabbricato e si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto del fabbricato”.
      Non è necessario che il fabbricato sia vincolato dalla Soprintendenza ai monumenti. Spero che il fabbricato non sia stato progettato da qualche noto architetto. Dobbiamo cercare di rispettare i progetti ed i....“diritti d’autore”.
      Ha ottenuto dal Comune l’approvazione del Risanamento Conservativo? La solleciti, senza scalpore!
      Mi sembra d’aver capito che sia stata Lei a cambiare, non solo gli infissi , ma forse un po’ troppo arbitrariamente tutto l’”aspetto originario”: alluminio invece di legno, due ante invece di tre, i colori delle tende. I punti luce ?....dovrei vederli! Quando tutti i serramenti vecchi sono in legno a tre ante, si cerca un bravo falegname....ce ne sono ancora ....avrebbe potuto rifare tutti i serramenti, anche coi doppi vetri....in tempi diversi.
      Coraggio! Calma e sangue freddo! Non può accontentare almeno in parte l’Assemblea? senza offendere nessuno! Forse le porte garage potrebbero essere una buona occasione se dimostrerà in Assemblea un ulteriore sforzo di .... pazienza.
      Risponderò a parte al Suo quesito dal titolo: Porte garage.

  • Titolo: Passaggio canna fumaria di Bruno Alessandra del 02/02/2003, 21:17
    Quesito: Abito all'ultimo piano (5°) di un fabbricato ed ho intenzione di realizzare una canna fumaria per il camino.Volendo forare il lastrico solare comune devo chiedere il permesso a tutti e 10 condomini? In tal caso la decisione deve essere unanime oppure basta il 50%+1? E se invece volessi farla passare esternamente, forando la mia parete che affaccia sul lastrico solare (che copre in parte il 4° piano) di mio esclusivo utilizzo? Devo sempre chiedere il permesso al condominio? Se si la decisione deve sempre essere unanime?
    • Re: Passaggio canna fumaria di Arch. Eugenio Luxardo del 04/02/2003, 18:41.
      “Per stabilire se l’uso più intenso da parte di un condomino alteri il rapporto di equilibrio tra i partecipanti e, perciò , sia da ritenere non consentito a norma dell’articolo 1102 del c.c., non deve aversi riguardo all’uso fatto in concreto dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.....L’appoggio al muro comune di una canna fumaria, a cura e spese del condomino, è, in linea di principio, consentita in quanto è conforme alla destinazione del muro perimetrale, purché non rechi pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio, non impedisca il pari uso altrui e non alteri il decoro architettonico, quando la nuova opera si riflette negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.(Corte.Cass.641/’00). “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”(art.1120 c.c.). “Le deliberazioni che hanno per oggetto innovazioni di cui all’art 1120 c.c., devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio…....tutti i condomini devono essere stati invitati alla riunione”(art 1136, 1137c.c.).
      Tutto ciò premesso, eviti di “ forare il lastrico solare comune”.
      Faccia, invece, approvare, in Comune, il progettino per la realizzazione del camino con “canna fumaria regolamentare” che passa “esternamente, forando la Sua parete che affaccia sul lastrico solare (che copre in parte il 4° piano) di Suo esclusivo utilizzo”. L’altezza della canna deve essere sufficientemente alta ed in proporzione all’apertura del camino.
      Appena approvato, il Suo progettino della canna fumaria, non dovrebbe avere opposizioni in Assemblea Condominiale, se rispetta i regolamenti e le norme di legge, e garantisce, a Sue spese, il ripristino totale delle parti comuni.

  • Titolo: terrazzo a livello di Ferrante Paolo del 28/01/2003, 14:49
    Quesito: abito in un condominio composto da 4 piani (ogni piano circa 1000 mq), su ogni piano ci sono sette appartamenti, tranne che sull'ultimo il quarto dovo vi e' un solo appartamento molto grande circa 400 mq con un terrazzo a livello di uso esclusivo di circa 600 mq.
    l'appartamento del quarto piano e' collocato in una posizione tale da non coprire totalmente nessun appartamento sottostante che quindi sono coperti solo parzialmente dallo stesso.
    la struttura degli scarichi dell'acqua piovana e' la seguente :
    il lastrico solare dell'appartamento all'ultimo piano (4°) scarica attraverso delle tubazioni in diversi punti del terrazzo ad uso esclusivo del proprietario del quarto piano, l'acqua piovana che in seguito viene convogliata grazie alle diverse pendenze date al terrazzo nelle tubazioni che portano l'acqua piovana dell'intero terrazzo ad uso esclusivo al piano stradale.

    dopo questa spero breve e chiara descrizione le pongo il quesito :
    si sono riscontrate infiltrazioni di acqua piovana dal terrazzo esclusivo dell'app. del quarto piano, a causa a invecchiamento della guaina.
    Chi dovrebbe pagare le spese per la riparazione ?
    Da notare che le infiltrazioni interessano solo due dei sette appartamenti sottostanti.
    Da verifiche effettuate la pendenza di tutto il lastrico solare ad uso esclusivo e' tutta dal lato esterno del palazzo proprio dove si trovano i due appartamenti interessati dall'infiltrazione, in sintesi tutta l'aqua piovana che termina sia sul lastrico solare del quarto piano che sulla terrazza ad uso esclusivo dell'app. del quarto piano per arrivare al piano stradale deve arrivare transitare sulla porzione del terrazzo interessata dall'infiltrazione.
    Ora tenendo presente che il terrazzo ad uso esclusivo e' unico e non suddiviso da alcun muretto divisorio secondo me le spese di riparazione dovrebbero essere suddivise tra tutti i condomini con la tabella di proprieta' ( in questo caso non tenendo presente 1/3 a carico del proprietario che ha uso esclusivo del terrazzo al terzo piano) sia quelli ricoperti parzialmente dal lastrico solare del quarto piano che ha servitu' sul lastrico ad uso esclusivo, sia da tutti gli altri che per conformazione del terrazzo ad uso esclusivo sono convolti indirettamente dal problema .

    cosa ne pensa ?
    Paolo Ferrante
    Bari
    e-mail : amrpfe@tin.it
    la saluto e la ringrazio anticipatamente
    n.b. e' possibile avere la risposta su e-mail ? grazie
    • Re: terrazzo a livello di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 20:00.
      Molti punti sono veramente oscuri, come:
      · il lato esterno del palazzo proprio dove si trovano…..;
      · il lastrico solare del quarto piano che sulla terrazza ad uso esclusivo dell'app. del quarto piano…..;
      · il terrazzo ad uso esclusivo e' unico e non suddiviso da alcun muretto divisorio…….;
      · il proprietario che ha uso esclusivo del terrazzo al terzo piano sia quelli ricoperti parzialmente dal lastrico solare del quarto piano che ha servitù sul lastrico ad uso esclusivo.

      A prescindere i dalla descrizione suddetta, quindi, é indispensabile ricercare la causa delle infiltrazioni e prevedere un ripristino efficace delle terrazze, totale o parziale e/o eventuale tamponamento provvisorio a monte.
      Le spese devono essere suddivise in base all’art.1126 c.c. e cioè se l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o costruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico DI TUTTI i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare SERVE, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
      Le perdite del quarto piano avranno il loro ripristino e la distribuzione delle spese da effettuarsi come sopra. Quelle del terzo piano: il loro ripristino e la relativa distribuzione di spese come sopra.

  • Titolo: foro di areazione della cappa della cucina di Mauro del 28/01/2003, 11:39
    Quesito: Salve,
    ho la stanza della cucina predisposta di condotto, nel quale poter collegare una cappa aspirante, che scarica sul tetto.
    Per ragioni di posizionamento della cappa della mia cucina a gas, non ho collegato la stessa a quel condotto ma ho fatto un foro alternativo che scarica esternamente. Questo foro finisce direttamente nel mio giardino pensile.

    Vorrei sapere se sono a norma e se i miei vicini possono contestare questo scarico aggiuntivo.

    Cordiali saluti e grazie anticipatamente dell'eventuale risposta.
    • Re: foro di areazione della cappa della cucina di Arch. Eugenio Luxardo del 31/01/2003, 19:57.
      Il tubo di scarico, che raccoglie i fumi di combustione dalla cappa di cucina, deve assolvere a determinati requisiti di dimensioni, di andamento e coibentazione, senza i quali la dispersione dei fumi nocivi verrebbe seriamente compromessa con stagnazione dei fumi nell’ambiente , rendendo l’aria irrespirabile.
      Faccia controllare da un tecnico specializzato il “foro alternativo”ed “ aggiuntivo”, da Lei realizzato, che, anche con ventilazione forzata e tubature esterne correttive, potrebbe non essere a norma di legge, e quindi nocivo e/o contestato dai vicini.

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