Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: deviazione dell' impianto di citofono di deborah del 09/02/2003, 15:22
    Quesito: Salve,

    le pongo una domanda: se si fa una deviazione all' impianto di citofono, chi paga: l'inquilino o il proprietario??

    La ringrazio.
    • Re: deviazione dell' impianto di citofono di Arch. Eugenio Luxardo del 12/02/2003, 19:15.
      L’installazione dell’impianto citofonico è a carico del proprietario.
      La riparazione e la manutenzione del medesimo impianto sono a carico dell’inquilino.
      Cosa intende esattamente per “deviazione all’impianto citofono”?

  • Titolo: Veranda/tetto su lastrico di Bruno Massioli del 09/02/2003, 13:03
    Quesito: Egr. Architetto,
    Le sottopongo la mia situazione per un cortese parere da parte Sua.

    Sono proprietario in Milano di uno dei due appartamenti al 6° ed ultimo piano di un condominio. I terrazzi al piano (130 mq per appartamento) ed il lastrico solare ( 150 mq per ogni appartamento) sono di proprietà e di utilizzo esclusivo. I due lastrici solari sono separati dal blocco scale/ascensore ed hanno accessi indipendenti sia dalle scale condominiali, sia da scala interna. Sovrastanti ai terrazzi al piano ed al lastrico sono presenti strutture in cemento armato (pilastri di 3 metri e travi portanti) attualmente inutilizzati per la parte di mia proprietà, mentre nella parte relativa al mio vicino sono stati parzialmente utilizzati per la costruzione di un locale (tetto in legno ricoperto da rame, pareti di chiusura con muretto e vetrate ) pari a circa il 50% del lastrico solare (il locale è stato condonato ed inserito nei millesimi del condominio).

    Ora siamo in presenza di inderogabile necessità di rifare le coperture dei lastrici solari (lamministratore ha già richiesto dei preventivi e siamo tutti a conoscenza che lintervento è per un terzo a carico degli utilizzatori esclusivi ed il resto in base ai millesimi).

    Quesito:
    1) vorrei trasformare un terrazzo al piano di 60 mq (già chiuso su due lati da muri perimetrali alti 3 metri, mentre il terzo lato è costituito dalla parete dellappartamento con porta finestra di entrata) in veranda collegata direttamente allappartamento (tetto in vetrocemento, la quarta parete in vetrate apribili): se è possibile quali pratiche servono?

    2) per il lastrico solare invece di procedere al rifacimento vorrei proporre al condominio di realizzare una copertura a portico: se è possibile quali pratiche servono ? Sono disponibile ad andare oltre al terzo + millesimi di mia competenza


    Grazie per lattenzione

    Bruno Massioli

    Via Ponte Seveso 40
    20125 MILANO Tel/fax 02 67073866 3357040145

    PS: Sono disponibile, se Lei vede possibilità di realizzo, a contatti diretti per disegni, pratiche, ecc.
    • Re: Veranda/tetto su lastrico di Arch. Eugenio Luxardo del 12/02/2003, 19:12.
      Sia per quanto riguarda la trasformazione del terrazzo in veranda che per la realizzazione della copertura a portico, deve farsi approvare i relativi progetti in Comune, che devono rispettare leggi e regolamenti, in modo particolare l’aerazione delle verande e gli eventuali aumenti di cubatura sui lastrici.
      La semplice “copertura a portico”, (che non può eliminare completamente l’acqua e soprattutto quella di stravento), non può rinviare l’”inderogabile necessità di rifare le coperture dei lastrici solari” e relativa esecuzione dell’impermeabilizzazione e degli scarichi. Se vi sono perdite d’acqua queste potrebbero provocare ulteriori danni imputabili a chi protrarrebbe l’indifferibile ripristino delle impermeabilizzazioni.

  • Titolo: nessuno di Bruno Massioli del 09/02/2003, 13:02
    Quesito: Egr. Architetto,
    Le sottopongo la mia situazione per un cortese parere da parte Sua.

    Sono proprietario in Milano di uno dei due appartamenti al 6° ed ultimo piano di un condominio. I terrazzi al piano (130 mq per appartamento) ed il lastrico solare ( 150 mq per ogni appartamento) sono di proprietà e di utilizzo esclusivo. I due lastrici solari sono separati dal blocco scale/ascensore ed hanno accessi indipendenti sia dalle scale condominiali, sia da scala interna. Sovrastanti ai terrazzi al piano ed al lastrico sono presenti strutture in cemento armato (pilastri di 3 metri e travi portanti) attualmente inutilizzati per la parte di mia proprietà, mentre nella parte relativa al mio vicino sono stati parzialmente utilizzati per la costruzione di un locale (tetto in legno ricoperto da rame, pareti di chiusura con muretto e vetrate ) pari a circa il 50% del lastrico solare (il locale è stato condonato ed inserito nei millesimi del condominio).

    Ora siamo in presenza di inderogabile necessità di rifare le coperture dei lastrici solari (lamministratore ha già richiesto dei preventivi e siamo tutti a conoscenza che lintervento è per un terzo a carico degli utilizzatori esclusivi ed il resto in base ai millesimi).

    Quesito:
    1) vorrei trasformare un terrazzo al piano di 60 mq (già chiuso su due lati da muri perimetrali alti 3 metri, mentre il terzo lato è costituito dalla parete dellappartamento con porta finestra di entrata) in veranda collegata direttamente allappartamento (tetto in vetrocemento, la quarta parete in vetrate apribili): se è possibile quali pratiche servono?

    2) per il lastrico solare invece di procedere al rifacimento vorrei proporre al condominio di realizzare una copertura a portico: se è possibile quali pratiche servono ? Sono disponibile ad andare oltre al terzo + millesimi di mia competenza


    Grazie per lattenzione

    Bruno Massioli

    Via Ponte Seveso 40
    20125 MILANO Tel/fax 02 67073866 3357040145

    PS: Sono disponibile, se Lei vede possibilità di realizzo, a contatti diretti per disegni, pratiche, ecc.
    • Re: nessuno di Arch. Eugenio Luxardo del 12/02/2003, 19:09.
      Sia per quanto riguarda la trasformazione del terrazzo in veranda che per la realizzazione della copertura a portico, deve farsi approvare i relativi progetti in Comune, che devono rispettare leggi e regolamenti, in modo particolare l’aerazione delle verande ed probabili aumenti di cubatura sui lastrici.
      La semplice “copertura a portico”, (che non può eliminare completamente l’acqua e soprattutto quella di stravento), non può rinviare l’”inderogabile necessità di rifare le coperture dei lastrici solari” e relativa esecuzione dell’impermeabilizzazione e scarichi. Se vi sono perdite d’acqua queste potrebbero provocare ulteriori danni imputabili a chi protrarrebbe l’indifferibile ripristino delle impermeabilizzazioni.

  • Titolo: ripartizione bolletta ENEL di Domenico Fonte del 08/02/2003, 23:49
    Quesito: Un condomino afferma ke nella bolletta ENEL condominiale ci sia una quota fissa da ripartire in parti uguali fra tutti i condomini mentre la restante parte in base alle quote millesimali. Preciso ke sulla nostra bolletta non vi è nessuna dicitura "quota fissa" come nelle altre bollette(forse perchè abbiamo la 380 Volt per l'ascensore), ma abbiamo le seguenti diciture: componenete tariffaria/cliente e corrispettivo di potenza/kw impegnato, oltre ai consumi veri e propri.Come devo ripartire la bolletta ENEL condominiale restando nella piena legalità?
    La ringrazio sin d'ora per l'aiuto.
    • Re: ripartizione bolletta ENEL di Arch. Eugenio Luxardo del 12/02/2003, 19:04.
      Le spese ed i consumi relativi le scale e gli ascensori, (di solito ben distinti nelle bollette), possono essere distribuiti in base all’art. 1124 c.c., “cioè per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
      Può applicare la formula tipo: (1/2 x S x millesimi + 1/2 x S x y/z x millesimi);
      (ove : S = Spesa totale ; y = quota di piano; e z = totale quote).
      Comunque, può far vedere al condomino contestatore la bolletta ENEL. Egli potrà chiarire cosa intende per : “QUOTA FISSA da ripartire in parti UGUALI fra tutti i condomini mentre la restante parte in base alle quote millesimali”.
      La componente tariffaria/cliente ed il corrispettivo di potenza/kw impegnato vanno identificati ed attribuiti agli effettivi usi.

  • Titolo: finestrino per areazione bagno di pietro del 08/02/2003, 16:50
    Quesito: Ho acquistato una mansarda di circa 60 mq. allo stato grezzo. Nel realizzare le mura divisorie non ho potuto evitare di creare il vano bagno senza finestre.
    Tuttavia ho pensato di aprire una piccola luce sul muro del mio terrazzino. Il muro ha un'altezza di circa 120 cm ed è compreso tra il solaio del mio terrazzo e il tetto della mansarda. La piccola luce non consente alcun tipo di veduta o di affaccio sulle costruzioni prospiciendi, nè è visibile dall'esterno.
    La sua realizzazione serve esclusivamente per dare luminosità e ricambio d'aria al bagno. Avendo già praticato il foro, l'amministatore, pur solidale, non ha potuto evitare di avvisare i vigili, poichè a sua volta avvisato dai condomini. Che cosa rischio e cosa posso fare?
    Grazie.
    • Re: finestrino per areazione bagno di Arch. Eugenio Luxardo del 10/02/2003, 19:03.
      Non dice se per “realizzare le mura divisorie” nella mansarda abbia presentato in Comune il Suo progetto e se sia stato approvato. Ha aperto “una piccola luce sul muro” del Suo terrazzino senza segnalarla in Comune ? Dovrebbe controllare se tutte le opere che ha realizzato siano regolamentari. Nel caso in cui non lo fossero dovrà provvedere al loro risanamento rispettando le leggi ed i regolamenti.

  • Titolo: Demolizione fabbricato esistente di Patrizio del 07/02/2003, 22:17
    Quesito: le voglio chiedere un consiglio visto il suo interessamento per l'argomento in questione,io sono Patrizio un normale cittadino, ho acquistato un'abitazione ( Terracina LT) anzi più che un abitazione era una vecchia casa fatiscente,per motivi vari io e mia moglie abbiamo fatto questa scelta e ho pensato di ristrutturare la stessa per poterci vivere(PRIMA CASA).
    L'abitazione in questione si trova in zona agricola,dopo un anno e sei mesi sono riuscito ad ottenere l'autorizzazione per la ristrutturazione con straordinaria manutenzione,super dia non applicabile per mancanza dei piani attuativi,cerco di essere breve per non annoiarla,dal punto di vista tecnico ed economico non era possibile restaurare la casa,ed ho commesso l'abuso, cioè demolendo la casa e ricostruendone una completamente nuova.
    Ho variato la posizione spostando di lato circa due metri e arretrato di un metro e mezzo, non variando la sagoma presistente ma aumentato la cubatura di circa 25 metri cubi(avevo circa 60 metri quadri approvati il terreno e di 4200 metri)la nuova struttura e in cemento armato.
    Attualmente la casa si presenta con tetto finito e tamponatura esterna quasi completata,naturalmente la polizia municipale ha il sequestrato la casa e il comune sta provvedendo all'avviso di demolizione,il mio avvocato mi ha deto che dovrò fare ricorso al TAR e poi aspettare che succeda qualcosa,ma che cosa??il tecnico spera in una legge regionale del Lazio ( EX 38 con modifiche per le zone agricole) ma non si sa bene se uscirà e quando uscirà,attualmente ho speso tanti soldi, e sono con mia moglie e mia figlia in una casa in affitto di 35 metri quadri, e vero che la legge non ammette ignoranza ed io sapevo che facevo un abuso,ma la mia domanda è:
    ne uscirò da questa vicenda? e sopratutto ci sone leggi che mi potranno dare la possibilità di finire la mia CASA?
    • Re: Demolizione fabbricato esistente di Arch. Eugenio Luxardo del 08/02/2003, 19:41.
      Dice: “Attualmente la casa si presenta con tetto finito e tamponatura esterna quasi completata”. Quindi mancavano solo una finestra, una porta ed un letto perché Lei potesse abitare la Sua unica e piccolissima casetta che si trova sul terreno di Sua proprietà al posto di una baracca che stava per crollare e che maldestramente da altri è stata sostituita più o meno con la stessa cubatura? Il Suo avvocato non ha sentito il suo tecnico? Non Le ha dato nessun consiglio? Quanto può costare ora la casetta? Quanto ha speso sinora? Quanto spende d’affitto? “La polizia municipale ha sequestrato la casa e il Comune sta provvedendo all'avviso di demolizione”? Con quale delibera? In seguito a quale invito di demolizione, entro quale termine stabilito od approvato dalla magistratura? Il Comune non ha ancora demolito la Sua casetta di Sua proprietà in terreno di Sua proprietà? Perché? Quali sono le motivazioni tecniche di demolizione, a parte l’abuso? Entro quando dovrebbero demolire? Quale immediato evento od azione legale o di supplica può rinviare, momentaneamente, l’”avviso di demolizione”, oltre l’immediato ricorso al TAR, che forse può bloccare, momentaneamente, la demolizione?
      Mi chiede se ci sono leggi che potranno dare la possibilità di finire la CASETTA? Un condono?!? Un bravo Avvocato, con un bravo tecnico forse possono RINVIARE una demolizione non certo così ungente e indifferibile che non crea danno o pericolo immediato, a parte la sanzione o penale che deve essere inflitta per un abuso!
      Non disperi! E’ ancora giovane! Sursum corda!! Mi scusi se pongo domande orientative alle Sue domande !

  • Titolo: Ristrutturazione tetto di Marco del 07/02/2003, 22:06
    Quesito: Pregiatissimo Architetto,ho appena comperato un' alloggio in casa quadrifamiliare.L' impresa avrebbe dovuto ristrutturare(non rifare) il tetto che comunque ha circa 40 anni. Nel sottotetto vuoto, non c'è inoltre alcuna coibentazione.A solo un mese circa già vi sono infiltrazioni sul soffitto.Vi sono obblighi da parte dell' impresa o garanzie per qualche anno sul lavoro effettuato? Grazie e distinti saluti
    • Re: Ristrutturazione tetto di Arch. Eugenio Luxardo del 08/02/2003, 19:36.
      Se il contratto d’acquisto precisa che “l' impresa avrebbe dovuto RISTRUTTURARE (non rifare) il tetto che comunque ha circa 40 anni ”, l’impresa avrebbe dovuto ristrutturare il tetto, ed ora, (che ha appena comperato l' alloggio da solo un mese, come dice) non deve avere “infiltrazioni”. Si affretti ad invitare l’impresa e/o la venditrice ad effettuare, con estrema sollecitudine, i lavori previsti in contratto o le riparazioni necessarie. La ricorsa di un tetto, deve durare qualche anno, una “ristrutturazione” tanti anni, quanti precisati in garanzia “scritta” . Forse si tratta solo di qualche tegola rimossa?
      Se invece l’alloggio è stato acquistato da Lei, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, (ed il contratto lo precisa), e non si accenna a ristrutturazioni, sarà per Lei più difficile.
      In quanto alla coibentazione, questa è in funzione del tipo di riscaldamento e del calcolo delle dispersioni di tutto il fabbricato considerando il tetto “vuoto”.
      Può rivolgersi ad un esperto di riscaldamenti.

  • Titolo: Sottotetto di Stefania del 07/02/2003, 15:43
    Quesito: Gentile Architetto,
    Le sottopongo il mio quesito:
    Lo stabile nel quale abito è diviso da quello adiacente da un muro divisorio comune ad entrambi i fabbricati. Se volessi costruire un sottotetto a quali vincoli costruttivi dovrei attenermi?
    Devo mantenere delle distanze da questo muro?
    O posso far si che la parete esterna del sottotetto poggi sul muro in comune?
    Grazie
    Stefania
    • Re: Sottotetto di Arch. Eugenio Luxardo del 08/02/2003, 15:36.
      Sia che Lei voglia costruire un “sopralzo in sottotetto”, con nuovo tetto, rialzando il colmo ed il muro esistente in confine, (con particolare riguardo al tetto vicino ed ai millesimi condominiali), oppure voglia rendere abitabile il sottotetto esistente, (in tal caso non vedo come “ la parete esterna del sottotetto POGGI sul muro in comune”, come dice), il Suo progetto deve essere approvato dal Suo Comune, perché devono essere rispettate tutte le prescrizioni riguardanti le condizioni edilizie e di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, piani urbanistici, nonché alle leggi nazionali e regionali (legge Lombarda n°15/96 e legge Ligure n°24/01).
      Le distanze nelle costruzioni sono regolate dagli art.873 c.c. e seguenti.
      Non ha bisogno di tenere delle distanze dal muro “divisorio comune”, infatti in base all’art. 877 del c.c. “può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente”, anche per evitare possibili squilibri statici e/o sovraccarichi.

  • Titolo: rifacimento balconi di annamaria arena del 07/02/2003, 03:48
    Quesito: gentile archietto,
    nel mio condominio sono necessari i lavori per il rifacimento dei frontalini dei balconi. Poichè io abito a piano rialzato e non posseggo balconi, mi compete pagare le quote per i suddetti lavori? e in quale misura, visto che l'amministratore ha ripartito la spesa in parti uguali fra tutti i condomini? gradierei delucidazioni, sperando di essere stata chiara.
    distintamente
    annamaria Arena
    • Re: rifacimento balconi di Arch. Eugenio Luxardo del 08/02/2003, 15:31.
      In base all’art.1123 c.c. le spese relative “le parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale della proprietà di ciascuno”.
      “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
      Se per “frontalini dei balconi” intende: “le fasce marcapiano lungo i tre lati di ogni balcone a quota soletta (solaio, non soffitta)”, ebbene Lei può farsi detrarre la spesa corrispondente alle opere di rifacimento delle due fasce laterali a sbalzo dei balconi, (1,20 m x 0,20 x 2 = circa 0,48 metri quadrati per ogni balcone che Le attribuirebbero, per semplicità di calcolo).

  • Titolo: Rifacimento del lastrico di Calzetti Massimo del 05/02/2003, 15:08
    Quesito: Egr. Arch. Eugenio Luxardo,
    mi chiamo Calzetti Massimo ed abito a Vitinia, un quartiere a metà strada tra Roma e Ostia.
    Sono proprietario di un appartamento a piano terra di una palazzina, dove vivono altre 2 famiglie. Il quesito è il seguente.
    Dovendo risanare il lastrico vorrei cortesemente sapere in che percentuale entro nella partecipazione alle spese di ristrutturazione.
    Deve sapere che il mio appartamento si sviluppa su 92 metri quadrati che è guarda caso all'incirca la stessa superficie del lastrico.
    Sopra il mio appartamento ci sono altri 2 appartamenti di cui uno prende all'incirca la metà ( 45,95 metri quadri) della superficie totale della palazzine (circa 90 metri quadri) e un secondo che è composto dalla seconda metà più tutto il 2° piano. Per Chiarirle meglio la situazione Le dico che il lastrico, che attualmente e ricoperto dalla guaina, prende tutta la superficie del 2° piano.
    Da qualche tempo l'inquilino del 2° piano accusa delle infiltrazioni importanti d'acqua e questo ha scatenato un processo di ricerca di una soluzione definitiva.
    Il suddetto ha contattato un'impresa la quale gli ha proposto una copertura composta da prefabbricati di alluminio verniciato per una spesa totale di circa 5000 euro.
    Essendo una spesa da sopportare anche per me ho fatto una piccola ricerca e, sempre tramite Internet, ho contattato il sito condominioitalia.it il quale mi ha vivamente sconsigliato una soluzione come pocanzi ho esposto, dichiarandola costosa e poco efficace, ma bensì di contattare dei professionisti nel campo dell'impermeabilizzazione dei lastrici e di rifare comunque una copertura con guaine bituminose.
    A questo punto Vorrei cortesemente chiederLe il suo parere di esperto.
    In attesa di una Sua cortese risposta e sempre a Sua disposizione
    Distinti Saluti
    Massimo Calzetti

    E-mail: calzmas@virgilio.it
    • Re: Rifacimento del lastrico di Arch. Eugenio Luxardo del 06/02/2003, 23:04.
      Conviene affidare la riparazione delle terrazze piane ad una ditta specializzata in impermeabilizzazioni. La realizzazione dell’impermeabilizzazione dovrebbe essere effettuata con “guaine impermeabili” di spessore adeguato, protette da lastre calpestabili.
      Se il lastrico solare è comune a tutti i condomini, (terrazza di copertura del fabbricato) le spese delle riparazioni devono essere distribuite in proporzione al valore della porzione di piano di ciascuno.
      Se, invece, il lastrico non è comune, quelli che ne hanno l’uso esclusivo, (non mi pare sia il vostro caso), sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni.

Pagina: 22 di 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | 31 | 32 | 33 | 34 | 35 | 36 | 37 | 38 | 39 |