Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: Informazione di Alessio del 15/02/2003, 01:16
    Quesito: Salve. Ho necessità di sapere come deve avvenire, a norma di legge, la suddivisione delle spese di ristrutturazione di un garage condominiale. La spesa totale va equamente suddivisa per tutti i condomini che possiedomo 1 posto auto oppure va ripartita a seconda dei millesi (e quindi chi abita ad esempio al 5° piano deve pagare di più di chi abita ad uno dei piani inferiori)? Sapete dirmi dove trovare, anche su internet, qualche informazione in merito? Grazie 1000 per la cortese attenzioe disponibilità!

    Alessio

  • Titolo: Informazione di Alessio del 15/02/2003, 01:14
    Quesito: Salve. Ho necessità di sapere come deve avvenire, a norma di legge, la suddivisione delle spese di ristrutturazione di un garage condominiale. La spesa totale va equamente suddivisa per tutti i condomini che possiedomo 1 posto auto oppure va ripartita a seconda dei millesi (e quindi chi abita ad esempio al 5° piano deve pagare di più di chi abita ad uno dei piani inferiori)? Sapete dirmi dove trovare, anche su internet, qualche informazione in merito? Grazie 1000 per la cortese attenzioe disponibilità!

    Alessio
    • Re: Informazione di Arch. Eugenio Luxardo del 16/02/2003, 19:30.
      Le spese di ristrutturazione relative ad un autorimessa, utilizzata tutta ad uso esclusivo dai posti auto e staccata dal fabbricato condominiale, devono essere suddivise solo tra tutti i condomini POSSESSORI dei suddetti posti auto.
      Nel caso in cui l’autorimessa avesse strutture comuni a tutto il fabbricato condominiale e/o parti e spazi ad uso comune, la tabella dei millesimi avrebbe la colonna relativa all’autorimessa medesima, ove, i millesimi dei possessori di posto auto sono proporzionati ai millesimi di coloro che non usano alcun posto auto, in funzione del valore di detti spazi. Le opere di ristrutturazione devono essere divise a carico dell’uso e dell’usura praticata.
      In internet può cercare sul sito : www. Virgilio.it
      o www.anammi.it .

  • Titolo: riparazione muro garage di Maurizio De Cerchio del 14/02/2003, 21:35
    Quesito: Egregio architetto le pongo il mio quesito.
    Sono proprietario,in un condominio, di un garage sporgente dall'edificio ma comunque appartenente alla sua facciata(2 facciate del garage sono muri portanti del condominio)inoltre sulle facciate esterne sono applicati tutti i contatori e tubi del gas dei condomini. Inoltre il tetto del garage raccoglie gli scoli dei balconi superiori. Una crepa nel muro esterno provoca infiltrazioni d'acqua. Le spese per la riparazione del muro sono comuni al condominio o solo a carico del proprietario del garage? Da notare anche che la crepa potrebbe esser stata provocata da lavori svolti per l'ammodernamento del condominio
    • Re: riparazione muro garage di Arch. Eugenio Luxardo del 16/02/2003, 19:26.
      Il proprietario del garage è proprietario di tutte le parti che lo compongono e che servono al suo uso. (muri,soletta, impermeabilizzazione, intonaci, pavimento, ecc).
      Le spese relative i muri portanti sono a carico del condominio e devono essere divise tra i condomini a cui serve il suddetto muro portante.
      I muri divisori sono a metà di proprietà tra le due proprietà confinanti.
      E’ necessario accertare la causa che ha provocato la crepa, incaricando un esperto in c.a. e quindi addebitare i danni a chi li ha provocati.

  • Titolo: canna fumaria in fibrocemento con crepa di mari del 13/02/2003, 15:29
    Quesito: Nel vano sottotetto ancora allo stato grezzo, passa la canna fumaria che procede verso il tetto, la quale presenta una crepa. Nell'inverno si accende il camino nel piano sottostante e appena questo si spegne il sottotetto si impregna di un cattivo odore (tipo combustione) che dura per un bel pò. Le chiedo: è possibile coibentare la canna fumaria scoperta con qualche materiale? che so tipo intonaco pronto? Ringrazio per la risposta
    • Re: canna fumaria in fibrocemento con crepa di Arch. Eugenio Luxardo del 14/02/2003, 20:00.
      La “canna fumaria in fibrocemento, la quale presenta una crepa” deve essere sostituita, con estrema urgenza, con altra canna fumaria in materiale “refrattario alle alte temperature” tramite di ditta specializzata.

  • Titolo: abbattimento tramezzo di Mirko del 13/02/2003, 12:58
    Quesito: Un piccolo locale-deposito, di proprietà condominiale, posto alla base delledificio ed adiacente ad un locale-caldaia, sempre condominiale, è stato preso in locazione da una società in quando inutilizzato dal condominio che ha così deciso di ricavarne un guadagno mensile.

    Detta società, già condutrice di un adiacente locale di proprietà esclusiva di un condomino, ha abbattuto senza autorizzazione alcuna la parete divisoria tra detto locale preso precedentemente in affitto da un privato ed il locale-deposito preso in locazione dal condominio.

    Quanto sopra al fine di avere un unico locale, con più porte di entrata, e valorizzare così il negozio ove vende a privati arredamento domestico.

    Ciò premesso, nella speranza che ciò non abbia intaccato la stabilità delledificio, mi chiedo se il condominio abbia ragioni nel far riedificare la parete divisoria tra i due locali, i diversi profili di responsabilità del locatore, del condominio e dellamministratore tra loro nonché verso la pubblica amministrazione, statale o locale, stante la totale assenza di autorizzazioni da parte di chicchessia.
    Cordiali saluti.
    • Re: abbattimento tramezzo di Arch. Eugenio Luxardo del 14/02/2003, 19:58.
      E’ necessario far controllare da un esperto l’ubicazione e la consistenza dei locali di caldaia e dei locali ad essa adiacenti e denunciare gli eventuali abusi.
      Destinare a deposito locali adiacenti al locale caldaia, suddividere locali adiacenti ai locali caldaia destinandoli a deposito, demolire pareti dei locali caldaia o dei locali ad essa adiacenti sono tutte opere che devono essere approvate dagli uffici del Comune e dai V.V.F.F..
      L’Amministratore è responsabile e deve saperlo.

  • Titolo: COLONNA MONTANTE di Gianni del 13/02/2003, 12:08
    Quesito: Siamo un condominio di 15 appartamenti divisi in 3 ale su 5 piani con unico ingresso. Ogni ala a la sua colonna montante, un eventuale rottura di una delle colonne montanti ,le spese sono a carico di tutti i condomini o soltanto i condomini dell'ala interessata? -Se una delle colonne montanti scarica direttamente nella rete fogniaria comunale è non nei pozzetti condominiali quella colonna può essere esclusa dalle spese fogniarie? grazie.
    • Re: COLONNA MONTANTE di Arch. Eugenio Luxardo del 14/02/2003, 19:57.
      Le spese relative la manutenzione di ogni “colonna di scarico verticale”, (poiché esiste una colonna per ogni ala), devono essere a carico dei soli condomini dell’ala interessata.
      Se esistesse una sola immissione in fognatura comunale, le spese fognarie verrebbero distribuite fra tutti i 15 condomini. Se invece ogni ala si immettesse indipendentemente in fognatura, ogni ala avrebbe la propria spesa fognaria da distribuire tra i condomini di quell’ala.

  • Titolo: cancello di emanuele del 13/02/2003, 11:50
    Quesito: siamo 3 condomini, proprietari degli unici garage situati in uno spazio semi chiuso, a lato sinistro del fabbricato di 15 condomini.Per questioni igienico sanitarie in quanto lo spazio davanti ai garage è accessibile a tutti passanti........ Chiedamo se possiamo chiudere l'entrata dalla strada con un cancello, a spese proprie, senza il consenso del condominio.
    N.B. precisiamo che lo spazio sopraindicato non è parte comune del condominio art.1117 ma che commuque resta a tale uso. grazie .
    • Re: cancello di Arch. Eugenio Luxardo del 14/02/2003, 19:54.
      Il regolamento di condominio e gli atti di proprietà confermano se “lo spazio davanti ai garage” sia, veramente, tutto privato o se, in parte ad uso condominiale. Se fosse anche in parte ad uso condominiale, (o per accessi secondari al fabbricato, o per servizi vari, bidoni immondizie od altro), il condominio potrebbe opporsi, alla chiusura dell'entrata “dalla strada con un cancello”, con motivazioni valide.
      Se lo spazio fosse ad uso condominile, potete far “chiudere l'entrata dalla strada con un cancello a spese Vostre totali o parziali”, con consegna delle chiavi a tutti i condomini (ed accesso ai V.V.F.F.). L’Amministratore ed il condominio devono essere avvertiti.

  • Titolo: ANCORA ACQUA di PRIZZON RENZO del 12/02/2003, 22:22
    Quesito: GENTILE ARCH.EUGENIO ORMAI LE SCRIVO PER SIMPATIA E PER LA TERZA VOLTA, SI RICORDERA' SICURAMENTE IL MIO CASO,LO SA COME PROCEDE IL DISCORSO DELLA FAMOSA CALDAIA DEL INQUILINO DI SOPRA?QUELLA CHE IN TEORIA A ROTTO IL TUBO FACENDO DEL MIO APPARTAMENTO DA ORMAI TRE ,DICO TRE MESI UNA GROTTA CON GOCCIOLATOI D'ACQUA SPARSI NELLE STANZE.E' ARRIVATA ANCHE NELL'APPARTAMENTO SOTTO IL MIO E SI SONO MANIFESTATE CHIAZZE DI UMIDITA ANCHE NELL'APPARTAMENTO DELL'INQUILINO DI SOPRA. COMUNQUE STA DI FATTO CHE IL MIO AVVOCATO FARA' INTERVENIRE UN PERITO DAL TRIBUNALE CHIEDENDO UN "SETTECENTO" NON SO NEMMENO COSA VUOL DIRE ,; MA IL COLMO DEI COLMI E' CHE DURANTE 'ULTIMA RIUNIONE FATTA APPUNTO A CASA MIA TRA ME ,INQUILINO SOPRA,IDRAULICO, IMPRESA COSTRUTTRICE ,PERITO DI PARTE MIA CON ANNESSO AVVOCATO I SIGNORI IDRAULICO E IMPRESARIO SEMBRAVANO FELICI DELLA DECISIONE PRESA DALL'AVVOCATO, ALLORA MI CHIEDO E' PERCHE COSI' FACENDO SCARICANO L'OSSO ALLE PREPRIE ASSICURAZIONI O HANNO IN MENTE QUALCOSA ALTRO, E SECONDO LEI COME SI COMPORTERANNO LE ASSICURAZIONI TENENDO CONTO CHE ANCHIO HO LA MIA PERSONALE SULL'IMMOBILE,I DANNI CHI ME LI PAGHERA SECONDO LEI : ASSICURAZIONE MIA , QUELLA GLOBALE DEL CONDOMINIO , QUELLA DELL'IDRAULICO O QUELLA DELL'IMPRESARIO . TENGA PURE CONTO CHE SONO GIA' IN POSSESSO DI PREVENTIVI PER CIRCA 30.000 EURO TRA TRASLOCCHI PITTURE PALCHETTI ECCC.. P.S. IL MIO APPARTAMENTO E IMBIANCATO CON TUTTA CALCE RASATA .LA RINGRAZIO LA SALUTO PRIZZON RENZO "UN CASO CHE SE NON SI VEDE CON I PROPRI OCCHI SI FATICA A CREDERE" MI PERDONI PER L'ORTOGRAFIA "
    • Re: ANCORA ACQUA di Arch. Eugenio Luxardo del 14/02/2003, 19:49.
      Probabilmente il “sette cento” si riferisce all’articolo 700 del c.p.c. che prevede di “richiedere al giudice i provvedimenti d’urgenza”. Meglio sarebbe appellarsi all’articolo 187 del c.p.c. e 191 c.p.c., nonché all’articolo 696 del c.p.c. per “l’accertamento tecnico e ispezione giudiziale”, per “chi ha urgenza di far verificare prima del giudizio, lo stato dei luoghi”.
      Il C.T.U. (consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice), visto il quesito del giudice stesso, visti gli atti, chiarirà le cause che hanno provocato i danni, identificherà le opere “eseguite non a regola d’arte” individuando coloro che le hanno eseguite, valuterà i danni (che potrebbero essere o in più o in meno dei Suoi 30.000 €uro) attribuendoli con precisione ai singoli responsabili, (che potranno rivolgersi alle proprie assicurazioni). Al Giudice spetterà la decisione di approvare quanto dichiarato dal C.T.U. , previe osservazioni delle parti e controdeduzioni del C.T.U.. C’è poco da stare felici anche se impresario e idraulico non sono stati saldati dall’inquilino committente. Coinvolga l’inquilino sottostante e chieda al Suo Avvocato e al Suo C.T.P. quali responsabilità potrebbero colpirLa e come evitarle.

  • Titolo: Presunta costruzione abusiva in alluminio anodizzato su balcone di esclusiva propietà di PASQUALE del 12/02/2003, 21:51
    Quesito: Gentile Arch.
    abito in un condominio di due piani, composto da sedici appartamenti, ognuno dei quali con propria balconata.
    Il proprietario dell'appartamento al primo piano, vuol costruire un volume tecnico di una superficie di circa due mt x un mt.con pareti di alluminio anodizzato bianco, sul proprio balcone con affaccio sul viale principale di ingresso.
    QUESITO:
    1)quale documentazione occorre per la suddetta costruzione?
    2)Necessita la maggioranza o la totalità dei consensi dei condomini per l'approvazione di detta richiesta?

    Ringrazio e saluto
    Pasquale
    • Re: Presunta costruzione abusiva in alluminio anodizzato su balcone di esclusiva propietà di Arch. Eugenio Luxardo del 14/02/2003, 19:46.
      Per poter costruire un volume come da Lei descritto “sul proprio balcone con affaccio sul viale principale di ingresso” è necessario che tale costruzione, senza nuocere agli interessi di nessuno, rispetti i regolamenti comunali ed il decoro architettonico. Qualsiasi condomino, motivando in tal senso la propria contestazione, può far rimuovere una tale sovrastruttura se non regolamentare.

  • Titolo: canne fumarie di Michele del 09/02/2003, 17:32
    Quesito: Forum su casa e condominio

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    Titolo: "canna fumaria" di Michele del 09/02/2003, 17:10

    Vivo in un appartamento all' ultimo piano di un condominio con impianto di riscaldamento autonomo dove, per sostituire la caldaia ho dovuto rifare la canna fumaria staccandomi da quella principale (perchè non a norme), tutto a mie spese.
    Ora l' amministratore e gli altri condomini mi chiedono di partecipare al pagamento, per tutta la cifra ( in millesimi) al rifacimento della canna fumaria principale è giusto, non avrei almeno diritto ad uno sconto visto che non la uso avendo la mia canna privata?
    • Re: canne fumarie di Arch. Eugenio Luxardo del 12/02/2003, 19:21.
      Se la Sua canna fumaria “privata” è veramente, ormai, regolamentare e se il rifacimento della canna fumaria principale (plurima tipo shunt) non è stato ancora realizzato e se per Lei risultasse superfluo l’accesso integrativo in questa nuova “canna comune” anche in futuro, può chiedere che il Suo tratto dell’ultimo piano e relativo accesso non vengano realizzati o se realizzati vengano chiusi e resi inutilizzabili . Ne parli tempestivamente con l’Amministratore. Quindi nel caso in cui prevede di non utilizzare il Suo tratto neanche in futuro, può segnalare che non intende pagare il miglioramento, invece intende ottenere il ripristino dei Suoi locali se attraversati all’interno dalla canna principale “a solo uso degli altri condomini”(art. 1121 c.c.). Infatti non si tratta di conservazione di canna per riscaldamento centrale o riscaldamento comune, ma di regolarizzazione di canna ad uso di una parte di condomini (da quanto si può capire dalla Sua descrizione, la regolarizzazione doveva essere, semmai, eseguita quando “ha dovuto rifare la canna fumaria staccandosi da quella principale” .
      Comunque, le spese del rifacimento di una canna fumaria plurima tipo shunt devono essere distribuite tenendo conto dell’art. 1124 c.c. in proporzione inversa alle scale e cioè per metà in ragione del valore dei singoli piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza della canna di pertinenza (ad esempio: il condomino proprietario al piano terreno di un edificio di 5 piani pagherebbe per una canna alta circa 17 metri, mentre il condomino proprietario dell’ultimo piano pagherebbe per una canna di circa 3,50 metri. Chiarisca ed espliciti le Sue intenzioni!

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