I proprietari di casa

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi

• Titolo: isolamento acustico di Franchi Pier Paolo del 27/10/2003, 18:30
  Quesito: Il mio appartamento (anno costruzione 1960) ha enormi problemi di isolamento acustico.
  
  Vorrei isolare acusticamente una parete di metri 5,50 x 3.00.
  
  Il problema è che non vorrei perdere troppi centimetri;(massimo 5/6) mi può consigliare in merito?
  
  Vorrei inoltre sapere se posso rivalermi sul precedente proprietario; lo stesso che dopo aver venduto a me ha affittato l'appartamento attiguo ad "alcuni" extracomunitari i quali nonostate le mie proteste continuano ad "ospitare" connazionali (in un appartamento di 70 m2 in media convivono almeno 12 persone!)
  
  Grazie
  
  • Re: isolamento acustico di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 19:15.
    Oggi giorno, per diminuire nell’interno di ogni appartamento la produzione e la trasmissione dei rumori, si ritiene che attorno ad ogni appartamento siano sufficienti due muri intonacati in mattoni forati di 8 cm con interposta camera d’aria di circa 6 cm.
    Nel Suo caso, se, attualmente esistesse solo un tavolato intonacato di soli 10 cm a separazione dei due appartamenti attigui, (come a volte avveniva nelle case economiche prima del 1970), dovrebbe essere applicato uno strato di sughero compresso di circa 2 cm sostenuto da tavole di legno (altri 3 cm.) da ambo i lati dei due appartamenti attigui.
    Può invitare il venditore del Suo appartamento, a provvedere, almeno, per la sua parte. Avverta anche l’amministratore che potrebbe aiutarLa a convincere il proprietario dell’appartamento attiguo, (venditore del Suo appartamento), sia per l’isolamento da realizzare nella propria parte che per il disturbo irrispettoso del regolamento condominiale.
    In caso di schiamazzi che vadano oltre i limiti consentiti, potrebbe provvedere in modo più drastico, meglio in accordo con amministratore e condomini, perché tutti gli abitanti devono tenere un comportamento tale da evitare di produrre fastidio e disturbo agli altri.
    Tenga presente che gli stessi rumori si ripercuotono, anche, attraverso i disimpegni condominiali i cui muri di separazione andrebbero trattati, almeno, come sopra.
    


• Titolo: sostituzione grondaia di Roberta Menghini del 27/10/2003, 18:12
  Quesito: Sono proprietaria di un appartamento posto al piano attico. In origne l'appartamento era costituito da un vano + terrazza. Successivamente la terrazza è stata coperta e trasformata in vano con tettoia regolarmente condonato. Oggi c'è la necessità, perchè usurata, di sostituire la grondaia. Questo intervento è a totale mie spese o ripartibile fra tutti i condomini? grazie
  
  • Re: sostituzione grondaia di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 19:12.
    E’ necessario sapere come Lei abbia realizzato la Sua nuova tettoia, proseguendo o meno lo stesso piano di falda esistente del tetto condominiale, con il consenso o meno del condominio.
    Se la “tettoia a copertura della terrazza” é stata realizzata da Lei, staccata dal tetto originale, la sostituzione della grondaia della , sola,suddetta tettoia, deve essere a Suo totale carico.
    Se ha realizzato la Sua tettoia a regola d’arte, senza gravare, alterare o danneggiare la grondaia condominiale già esistente, collegandosi opportunamente allo stesso piano di falda del tetto condominiale, CON IL CONSENSO CONDOMINIALE, il rifacimento della grondaia sarebbe a carico di tutti.
    ATTENZIONE ai millesimi, che sarebbero variati con la realizzazione del nuovo locale .
    ATTENZIONE ai regolamenti comunali, agli assensi condominiali, ed alle dichiarazioni catastali.
    


• Titolo: Gravi infiltrazioni di Marco M del 27/10/2003, 14:43
  Quesito: Salve, sono proprietario di un appartamento(situato all'ultimo piano di un condominio)in cui a causa dell' inefficente impermeabilizzazione del solaio condominiale si stanno verificando gravi infiltrazioni
  con conseguenti allagamenti(!!)e danni a strutture (distacco intonaco, muffe)e arredamento.Lo stato del solaio e'a dir poco pessimo,(completo sollevamento e distacco delle piastrelle di copertura, sistema di smaltimento sottodimensionato, impermeabilizzazione inefficace)e sarebbe necessario il rifacimento della guaina di impermeabilizzazione.Come posso ottenere un intervento immediato,a chi mi devo rivolgere, visto che gia'si sono verificati casi di insolvenza (in occasione di altri interventi) da parte degli altri condomini e gratis non lavora nessuno?Chi paghera'i lavori di risanamento all'interno del mio appartamento?
  I lavori e relativi pagamenti possono essere imposti da una qualche Autorita'?
  Grazie
  
  • Re: Gravi infiltrazioni di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 19:07.
    L’amministratore DEVE COMPIERE GLI ATTI CONSERVATIVI DEI DIRITTI INERENTI ALLE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, quindi deve mettere l’assemblea in condizione di ordinare la manutenzione delle parti condominiali, soprattutto se tale manutenzione è veramente indifferibile.
    Avverta l’amministratore che i danni nel Suo appartamento continuano ad aggravarsi ogni giorno di ritardo. Se non ha ottenuto risposta lo solleciti con raccomandata. Si informi sugli obblighi relativi gli interventi che la ditta Assicuratrice deve compiere .
    La manutenzione del solaio condominiale è a carico di tutti i condomini come i relativi danni conseguenti, soprattutto se provocati da incuria od omissione di intervento.
    Faccia vedere il Suo appartamento da un tecnico competente che redigerà una stima ed una relazione giurata, la quale potrà convincere tutti dell’urgenza dei lavori nonché il giudice, quando verrebbe interpellato. Con tale documento potrebbe dare corso ai lavori di ripristino, con le conseguenze relative: contestazioni e strascichi legali, salvo intervento del giudice.
    I casi di insolvenza devono essere individuati dall’amministratore che deve rendere il conto della sua gestione e può esigere coattivamente le somme dovute ed i relativi interessi anche a mezzo di provvedimento ingiuntivo.
    


• Titolo: SERRAMENTI ESTERNI di BASCHIERI CAMILLO del 27/10/2003, 14:28
  Quesito: QUALE TIPO DI SERRAMENTO MI CONSIGLIA PER UNA CASA NUOVA, TENUTO CONTO CHE TRA LE MIE ESIGENZE PRINCIPALI CI SONO ISOLAMENTO TERMICO-ACUSTICO, NESSUNA MANUTENZIONE NEL TEMPO (ES. TINTE PROTETTIVE).
  LA SOLUZIONE MIGLIORE FRA QUESTE QUAL' E':
  1) SERRAMENTI IN PVC
  2) SERRAMENTI IN LEGNO
  3) SERRAMENTI IN ALLUMINIO CON POLIURETANO ALL'INTERNO
  4) SERRAMENTO IN ALLUMINIO ESTERNO E LEGNO INTERNO
  
  • Re: SERRAMENTI ESTERNI di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 18:59.
    E’ necessario fare approfonditi confronti tecnico economici tra i vari prodotti, in base alle proprie disponibilità e scelte.
    Per la Sua casa nuova può far mettere serramenti in larice e “vetro camera”di adeguate dimensioni con guarnizioni di ELEVATA TENUTA alle battute. I serramenti in legno, potrebbero essere i meno economici, ma garantiscono la migliore tenuta termica, acustica ed igromètrica, e permettono, nel tempo, protezioni, tinteggiature e verniciature relativamente economiche. Deve cercare serramentisti e industrie di prefabbricazione di provata competenza.
    Dall’altra parte :
    · Vi sono in commercio serramenti in alluminio molto economici, con ottime laccature a fuoco, che però richiedono un attento confronto della dispersione termica e soprattutto della trasmissione acustica. Il poliuretano all’interno col tempo rischia il degrado diminuendo la tenuta termica e non assicura quella acustica. L’alluminio, comunque, trasmette suoni e temperature molto più del legno.
    · I serramenti con alluminio esterno e legno interno (discutibili se non sono studiati e curati nei minimi particolari) rispondono ad esigenze non sempre da tutti condivise ed economicamente sproporzionate agli scopi che vuol raggiungere.
    · I serramenti in PVC, più o meno robusti, possono essere soggetti ai forti sbalzi termici se non sono studiati e realizzati con molta cura, il che può renderli meno competitivi.
    


• Titolo: apertura finestra su balcone di ortensia bruni del 27/10/2003, 13:32
  Quesito: Ho necessità di ricavare un'altra stanza per mio figlio nel nostro appartamento.La cosa più semplice da fare sarebbe restringere il nostro soggiorno aprendo una finestra sul nostro balcone. Premetto che abito all'ultimo piano di uno stabile di 5 piani, che la palazzina di fronte è di tre piani più bassa e che il balcone in questione non affaccia all'interno del giardino condominiale. Insomma quasi nessuno si accorgerebbe della differenza, potrei agire "all'italiana" ma vorrei evitare di farlo. Che speranze ci sono di poterlo fare legalmente ? Ho davanti agli occhi le norme della sanatoria del nuovo condono, si potranno condonare 750mq. del tutto abusivi.Possibile che non si possa condonare una semplice finestra sul proprio balcone? Grazie Ortensia
  
  • Re: apertura finestra su balcone di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 18:56.
    Se veramente si tratta di un difetto di costruzione la Società appaltatrice dovrebbe risponderne. Però le “verifiche tecniche” da Lei accennate, (se dichiarate ed accertate), dovevano essere segnalate, a suo tempo, prima di intervenire con “la manutenzione del lastrico effettuata regolarmente ogni anno” da Lei , come dice.
    “ Il diritto alla garanzia decade se non vengono denunciati i vizi entro otto giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se la Società appaltatrice ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato”.
    Ora può tentare di far RICONOSCERE e far DICHIARARE (da tecnici specialisti) che veramente sussista il “difetto di costruzione del manto” .
    


• Titolo: responsabilità appaltatore di Benedetta del 27/10/2003, 10:55
  Quesito: Sono proprietaria di un appartamento che ho acquistato nel 1996, che è anche la data di fine costruzione del suddetto immobile. Nell'ottobre del 2002 si è verificata una grave infiltrazione dal lastrico solare di mia proprietà all'appartamento sottostante. La manutenzione del lastrico è stata effettuata regolarmente ogni anno a mie spese. Da verifiche tecniche l'infiltrazione è dovuta ad un difetto di costruzione del manto che ricopre il lastrico. Ho,a mie spese ristrutturato il lastrico, e volevo sapere visto che è un difetto di costruzione, se posso rivalermi sulla società appaltatrice e come posso fare. grazie Benedetta
  
  • Re: responsabilità appaltatore di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 18:54.
    Se veramente si tratta di un difetto di costruzione la Società appaltatrice dovrebbe risponderne. Però le “verifiche tecniche” da Lei accennate, (se dichiarate ed accertate), dovevano essere segnalate, a suo tempo, prima di intervenire con “la manutenzione del lastrico effettuata regolarmente ogni anno” da Lei , come dice.
    “ Il diritto alla garanzia decade se non vengono denunciati i vizi entro otto giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se la Società appaltatrice ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha occultato”.
    Ora può tentare di far RICONOSCERE e far DICHIARARE (da tecnici specialisti) che veramente sussista il “difetto di costruzione del manto” .
    


• Titolo: installazione lucernario di Elena del 26/10/2003, 22:55
  Quesito: Gent. arch. Luxardo,
  sono proprietaria di un appartamento al IV e ultimo piano, una parte del quale è costituita da un sottotetto al cui interno vorrei installare un piccolo lucernario basculante. Devo chiedere il permesso agli altri condomini prima di fare le preatiche in Comune?
  Grazie
  
  • Re: installazione lucernario di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 18:52.
    Illustri chiaramente le Sue intenzioni in assemblea, (dopo aver chiesto, solo, informazioni presso gli uffici tecnici comunali), perché il tetto nel quale vorrebbe aprire un “lucernario” sarebbero di proprietà condominiale.
    


• Titolo: installazione caldaia esterna piano terra di carla del 26/10/2003, 19:48
  Quesito: Sono proprietaria di un piccolo appartamento situato al piano terra in un condominio, senza balconi, dovendo ristrutturare avevo pensato di installare una caldaia e far diventare l'impianto termoautonomo, fermo restando il pagamento di una parte del riscaldamento centralizzato che sono comunque in dovere di effettuare, il mio quesito è: posso installare una caldaia esterna all'appartamento per risparmiare spazio all'interno, so che per i motori dei condizionatori d'aria non incontrerei nessun problema ma per la caldaia non saprei, ringraziandola dell'attenzione prestatami le invio distinti saluti.
  Carla
  
  • Re: installazione caldaia esterna piano terra di Arch. Eugenio Luxardo del 30/10/2003, 18:51.
    Può installare la caldaia all’esterno, (se facilmente accessibile e con il parere del condominio), purché i prodotti della combustione vengano convogliati regolarmente e venga rispettato il decoro architettonico.
    Anche per il posizionamento dei condizionatori è necessario avere il parere condominiale e rispettare il decoro architettonico.
    


• Titolo: Ancora sulla potatura alberi di Raffaele Bulfoni del 26/10/2003, 12:36
  Quesito: Gentili Signori,
  
  Sono proprietario di un appartamento sito in uno stabile costituito da 2 appartamenti sovrapposti. La parte di giardino che prevede l'accesso alle autorimesse è stata mantenuta in comproprietà, con una specifica suddivisione in aree ad uso esclusivo. Nella parte di giardino assegnata in uso esclusivo all'altro proprietario è presente un pino ad alto fusto che a seguito della siccità estiva si è completamente seccato, richiedendo probabilmente l'abbattimento.
  Volevo chiedere se in questo caso le spese di manutenzione e/o abbattimento sono a carico comune o posso comunicare al proprietario di provvedere urgentemente alla manutenzione e/o abbattimento?
  Grazie in anticipo per la risposta.
  
  Raffaele Bulfoni
  
  • Re: Ancora sulla potatura alberi di Arch. Eugenio Luxardo del 26/10/2003, 19:01.
    L'onere relativo la potatura e ripristino degli ALBERI DI ALTO FUSTO, anche se di proprietà esclusiva di singoli condomini, è da considerarsi spesa comune, in quanto ALBERI ORNAMENTALI”. Gli alberi privati d’alto fusto sono riconosciuti di INTERESSE condominiale, (anche nel caso in cui gli altri condomini non avessero alberi) , fanno parte dell’AMBIENTE e del DECORO AMBIENTALE. Tutti i condomini ne traggono UTILITÀ AMBIENTALE e GODIMENTO COMUNE.
    La Forestale aiuta a ripristinare le alberature di alto fusto .
    L’articolo 1123 del c.c. prevede che “le spese relative alla manutenzione di opere o impianti destinati a servire una parte dei condomini sono a carico del gruppo di CONDOMINI CHE NE TRAE UTILITÀ”. L’articolo 68 delle Disposizioni per l’Attuazione del c.c. prevede che “il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascuna porzione spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”.
    


• Titolo: Solaio completamente da rifare di Luigi del 26/10/2003, 08:52
  Quesito: Gentile architetto, nel mio condominio vanno rifatti i solai di copertura, e io abito all'ultimo piano. In un caso del genere quanto può essere lungo, realisticamente, il periodo di tempo durante il quale si deve di fatto traslocare, come pare necessario? Possono inoltre esserci danni al mio appartamento che dovrei in qualche modo prevenire?
  Grazie.
  
  • Re: Solaio completamente da rifare di Arch. Eugenio Luxardo del 26/10/2003, 18:58.
    Dice : “vanno rifatti i solai di copertura”.
    Cosa intende per solai di copertura e cosa esattamente deve essere fatto?
    Potrebbe trattarsi di ristrutturazione delle sole soffitte con interventi parziali o totali sui relativi pavimenti, previo rifacimento parziale della relativa soletta (o meglio solaio e pavimento di soffitta). Se deve essere demolito e ricostruito solo il solaio della soffitta sul Suo appartamento, essendo la soffitta parte comune condominiale, ogni spesa per evitare danni al Suo appartamento ed ai Suoi mobili dovrebbe essere a carico del Condominio e gli interventi possono essere eseguiti in fasi successive, onde evitare forti spese di trasloco.
    E’ necessario si faccia precisare cosa sia stato deciso di fare esattamente, in assemblea. Se siano state approvate e confrontate o meno proposte e valutazioni dettagliate riguardanti i suddetti lavori e quali modalità d’intervento, economiche e temporali, siano state previste.
    E’ necessario sapere quali misure di protezione siano state programmate onde evitare danni agli appartamenti sottostanti.
    Inoltre si accerti che le spese che verranno a Lei addebitate siano equilibrate al danno che potrà ricevere al pari degli altri. Si accerti che non vi siano innovazioni che possano nuocere in modo particolare.
    Spero non si tratti del rifacimento totale di tutti i solai e pavimenti di tutti gli appartamenti.
    

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