Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: millesimi di simonetta del 17/02/2003, 14:23
    Quesito: come si calcolano i millesimi di un appartamento che, essendo stato comprato nel 1800 non riporta nell'atto di vendita nemmeno i mq?
    molte grazie per l'eventuale risposta
    • Re: millesimi di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 19:07.
      La tabella dei millesimi é predisposta e calcolata da ESPERTI IN MATERIA.
      La tabella dei millesimi di un condominio è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese ed ai diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio (suolo, fondazioni, muri maestri, scale, tetti ecc.). Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ed all’uso che ciascuno può farne.
      Non essendo il valore delle singole proprietà facilmente rilevabile si ricorre a parametri che abbiano una REALE CORRELAZIONE con il valore stesso, in genere la SUPERFICIE VIRTUALE. In base all’art.68 delle disposizioni di attuazione del c.c. si deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano e di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
      Per determinare la SUPERFICIE VIRTUALE ed i valori millesimali di proprietà occorre:
      · analizzare le caratteristiche del fabbricato ed identificare le singole unità immobiliari;
      · misurare la SUPERFICIE REALE di ogni unità immobiliare;
      · considerare le condizioni che possono influire sul valore delle singole unità, quali destinazione altezza piano, esposizione, orientamento, in base ai vari gradi di merito ed i coefficienti di differenziazione la superficie reale viene trasformata in superficie virtuale proporzionale al valore della proprietà;
      · ricavare per proporzione i valori millesimali di proprietà considerando 1000 il valore dell’intero edificio.

  • Titolo: libera professionista di simonetta del 17/02/2003, 14:20
    Quesito: ripartizione spese rifacimento facciate
    come vengono suddivise le spese per un appartamento che ha tre facciate aperte ed una a livello strada dove si affacciano due finestrini di h. circa 80 cm ?
    grazie per l'eventuale risposta.
    • Re: libera professionista di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 19:02.
      Le spese dei balconi devono essere sostenute dal condomino proprietario che li utilizza. La ripartizione delle spese relative i muri maestri, il tetto con relative gronde e pluviali, nonché canali di scarico devono essere ripartite sui millesimi.
      Usualmente, anche le spese di facciata vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà, compresi i condomini non direttamente ed ugualmente interessati. Tale metodo é da molti considerato semplicistico, e può privilegiare gli interessi di altri. Infatti, le facciate e soprattutto gli intonaci di facciata, marcapiani, balconi, non sono comprese nell’articolo 1117 del c.c. relativo le parti comuni dell’edificio, pertanto, (contrariamente a quanto di solito si effettua), le spese, opportunamente valutate, dovrebbero essere attribuite ai singoli. Ciò comporta, però per molti, la ricerca e la divisione delle spese parziali ed il complesso calcolo dei valori dei vari interventi, ponteggi compresi, da suddividere per metro quadrato di effettiva proprietà.
      Per quanto riguarda un appartamento “che ha tre facciate aperte ed una a livello strada dove si affacciano due finestrini di h. circa 80 cm” , i millesimi dovrebbero tener conto dell’ALTEZZA di PIANO, dell’ESPOSIZIONE, dell’ORIENTAMENTO,degli AFFACCI ecc. del suddetto appartamento, nel caso in cui si volesse semplificare, le spese di facciata potrebbero essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo che questo appartamento non venga privilegiato rispetto agli altri che si trovano addossati a fabbricati confinanti.

  • Titolo: libera professionista di simonetta del 17/02/2003, 14:20
    Quesito: ripartizione spese rifacimento facciate
    come vengono suddivise le spese per un appartamento che ha tre facciate aperte ed una a livello strada dove si affacciano due finestrini di h. circa 80 cm ?
    • Re: libera professionista di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 18:59.
      Le spese dei balconi devono essere sostenute dal condomino proprietario che li utilizza. La ripartizione delle spese relative i muri maestri, il tetto con relative gronde e pluviali, nonché canali di scarico devono essere ripartite sui millesimi.
      Usualmente, anche le spese di facciata vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà, compresi i condomini non direttamente ed ugualmente interessati. Tale metodo é da molti considerato semplicistico, e può privilegiare gli interessi di altri. Infatti, le facciate e soprattutto gli intonaci di facciata, marcapiani, balconi, non sono comprese nell’articolo 1117 del c.c. relativo le parti comuni dell’edificio, pertanto, (contrariamente a quanto di solito si effettua), le spese, opportunamente valutate, dovrebbero essere attribuite ai singoli. Ciò comporta, però per molti, la ricerca e la divisione delle spese parziali ed il complesso calcolo dei valori dei vari interventi, ponteggi compresi, da suddividere per metro quadrato di effettiva proprietà.
      Per quanto riguarda un appartamento “che ha tre facciate aperte ed una a livello strada dove si affacciano due finestrini di h. circa 80 cm” , i millesimi dovrebbero tener conto dell’ALTEZZA di PIANO, dell’ESPOSIZIONE, dell’ORIENTAMENTO, degli AFFACCI ecc. del suddetto appartamento,quindi, nel caso in cui si volesse semplificare, le spese di facciata potrebbero essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, salvo che questo appartamento non venga privilegiato rispetto agli altri che si trovano addossati a fabbricati confinanti e quindi con due sole facciate.

  • Titolo: Pozzetti fognari condominiali di Gianni del 17/02/2003, 13:57
    Quesito: Egr.Dott. Architetto, da un sovvraluogo da me effettuato nel cortile circostante il fabbricato ho appurato l'esistenza di due pozzetti fognari distanti l'uno da l'altro, dove confluiscono le acque nere delle colonne di scarico relative alle due ale del fabbricato,per poi immettersi attraverso una lunga conduttura nella rete comunale. La terza ala, essendo in facciata alla strada, scarica le acque nere nella conduttura finale condominiale alla rete comunale senza passare attraverso i pozzetti. La mia domanda è questa: visto che i pozzetti si intasano (probabilmente per negligenza dei vari condomini)troppo facilmente, con costi elevati. Le spese sostenute per l'intervento dell'autospurgo sono solo ed esclusivamente per i pozzetti. La terza ala, pur essendo completamente estranea, deve partecipare a le spese?. Ringrazio della sua attenzione. Distinti saluti.
    • Re: Pozzetti fognari condominiali di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 18:55.
      Se la fognatura del condominio scaricasse regolarmente e fosse stata eseguita a regola d’arte, le spese sostenute per gli spurghi di ogni pozzetto dovrebbero essere sostenute dai condomini che usano la colonna che spurga in quel pozzetto, in base ai millesimi di loro proprietà.
      Dice che : la terza ala é “ completamente estranea”. Potrebbe essere, invece, proprio questa colonna, (priva di pozzetto di ispezione e di spurgo?), ad intasare il normale deflusso, immettendosi nella “ LUNGA conduttura finale condominiale”, (forse di lunghezza, diametro, profondità e pendenze OBBLIGATE ed inadeguate).
      L’ufficio tecnico Comunale può darLe le risposte competenti esaminando il rilievo di tutto il sistema fognario condominiale. Potreste intervenire in tempo ed evitare il ripetersi dei frequenti e costosi inconvenienti.

  • Titolo: Soffitta non accatastata di Alessandro del 17/02/2003, 12:56
    Quesito: Sto trattando l'acquisto di una casa a schiera in cui è stata ricavata una soffitta non accatastata (immagino dunque si debba considerare a tutti gli effetti abusiva). La destinazione d'uso sarebbe quella di una mansarda (secondo il progettista per una camera), nel mio caso la destinerei ad uso palestra.

    Vorrei capire quali sono le responsabilità dell'acquirente e se la cosa è sanabile e con quale procedura.

    Grazie,

    Alessandro
    • Re: Soffitta non accatastata di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 18:51.
      A prescindere dai prematuri desideri riguardanti l’uso a mansarda, a palestra o a camera, tenga conto che il rogito dovrà rassegnare tutti i dati catastali (basati sullo stato di fatto regolamentare), la cui documentazione, completa di disegni, può farsela consegnare, subito, dal venditore, prima di trattare e direttamente in Catasto, ciò che Le permetterà il confronto con lo stato attuale.
      Si accerti, in Comune, che TUTTA la CASA sia CONFORME ai regolamenti, ai piani urbanistici ed alle leggi, in modo particolare per quanto riguarda i Suoi sospetti sulla soffitta o sottotetto. In Comune Le diranno se dovrà eliminare tutte le aperture di mansarda non regolamentari, realizzate o meno, nel sottotetto originario e quali potrebbe aprirne. Potrà valutare le possibilità di ripristino ad un normale stato regolamentare. Dall’esame dei preventivi di spesa emergerà la Sua decisione economica.
      Le responsabilità dell’acquirente sono relative all’accordo col venditore al quale si sostituisce con l’acquisto, soprattutto se la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano tutte le costruzioni attuali.

  • Titolo: Condomina di Alessandra La Mantia del 17/02/2003, 11:52
    Quesito: Gentile Architetto, io abito al 1° piano di uno stabile e siamo tutti proprietari.Circa 4 anni fa il condomino del 3° piano e ultimo, ha effettuato dei lavori sul tetto perchè in estate aveva caldo e in inverno freddo. Io vorrei sapere la spesa come viene ripartita? E' vero che 1/3 spetta a lui e 2/3 al condominio? E che lui una volta che fa parte del condominio deve anche pagare la sua quota oltre ad 1/3? resto in attesa di una Sua risposta. La ringrazio anticipatamente. Cordiali saluti.
    • Re: Condomina di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 18:48.
      Dice : “Quattro anni fa il condomino del 3° piano e ultimo (in sottotetto?), ha effettuato dei LAVORI SUL TETTO”. Solo ora dopo 4 anni Le chiedono di partecipare alle spese? Ha effettuato dei LAVORI SUL TETTO, dove esattamente? Il riscaldamento è centralizzato? La spesa supera considerevolmente la spesa di una normale ricorsa del tetto?
      E’ necessario accertarsi quale tipo di lavoro sia stato effettuato, se in manutenzione ordinaria, innovazione o miglioria (non dichiarata), se l’assemblea l’abbia a suo tempo approvata in buona fede, con quale descrizione e previsione di spesa e se con selezione di Imprese o meno. Nel caso in cui fosse stata effettuata la rimozione delle tegole con sistemazione dell’isolamento termico in sottotegola e ricollocazione delle tegole, non si tratta più di una semplice manutenzione del tetto, ma di miglioria o innovazione a favore esclusivo del “condomino del 3° piano e ultimo”, miglioria che doveva essere approvata con i relativi calcoli termici, pertanto, tutti i condomini verrebbero esonerati dal contributo della spesa totale, perché possono contestare la spesa dell’isolamento termico in sottotegola. (art.1121 c.c.). Potete accordare un contributo solo sulla spesa di una semplice ricorsa se ritenuta allora necessaria (spesa distribuibile sui millesimi di tutti gli utilizzatori della ricorsa). La distribuzione delle spese da Lei indicata appare troppo arbitraria! Il condomino “del 3° piano e ultimo”, avrebbe dovuto effettuare l’isolamento termico all’interno del suo alloggio a totale suo carico e spese.
      L’isolamento in sottotegola deve essere, sempre, attentamente soppesato con ricalcolo delle dispersioni termiche ed eventuale revisione dei millesimi.

  • Titolo: Armadio a muro in terrazzo di Emiliano del 17/02/2003, 11:02
    Quesito: Sono proprietario di un appartamento al 4° piano in un condominio.
    Ho iniziato la costruzione di un armadio a muro in terrazzo identico ad uno già esistente al primo piano.
    Da qui sono sorti i problemi con alcuni condomini che vogliono la demolizione in quanto si appellano ad una delibera dell'assemblea che in passato ha vietato la realizzazione di una tale opera ma ha condonato quella del 1° piano.

    Chiedo se è nei poteri dell'assemblea una tale decisione e una tale discriminazione tra un condomino ed un'altro.
    • Re: Armadio a muro in terrazzo di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 18:43.
      Deve accertare quali siano i motivi di cui alla “delibera dell'assemblea che in passato ha vietato la realizzazione di una tale opera”. Probabilmente si tratta di “alterazione del decoro architettonico”. In tal caso dovrebbe farsi approvare, dal Suo Comune, il progetto del Suo armadio a muro, che si ADATTI alla FACCIATA del fabbricato e all’altro ARMADIO A MURO ESISTENTE. Non dovrebbe avere ulteriori ostacoli presentando il progetto approvato all’Amministratore e ai condomini dissenzienti.

  • Titolo: Richiesta sospensione riscaldamento di Monica Barone del 17/02/2003, 09:54
    Quesito: Buongiorno,
    sto ristrutturando un appartamento in un condominio con
    il riscaldamento centralizzato e mi sono trovata nella condizione di chiedere all'amministratore la sospensione dell'erogazione del riscaldamento per un tempo limitato, 3/4 h, al fine di spostare un tubo del riscaldamento di 10 cm dalla sede originaria.Il lavoro è necessario e la non esecuzione mi blocca la ristrutturazione. E' un mio diritto chiedere la sospensione o sono costretta a chiudere il cantiere e attendere lo spegnimento dei caloriferi?
    Grazie per la risposta.
    Cordiali saluti
    • Re: Richiesta sospensione riscaldamento di Arch. Eugenio Luxardo del 19/02/2003, 18:40.
      Prima di iniziare i lavori, avrebbe dovuto presentare, il Suo programma temporale degli interventi di ristrutturazione dell’ appartamento, all’Amministratore, il quale avrebbe potuto indicarLe i tempi migliori, normali e contrattuali di scarico dell’impianto di riscaldamento, (di solito una o due volte all’anno per revisioni sistematiche).
      Lei ha diritto di chiedere la suddetta operazione di scarico, (anche in tempi diversi a Sue spese), la quale potrebbe esserLe accordata compatibilmente a vari fattori relativi alle temperature ed ai tempi di gestione dell’impianto.

  • Titolo: cancello di Emanuele del 15/02/2003, 20:26
    Quesito: Egr.Dott.ARCH. Luxardo mi scuso per non essere stato chiaro nel mio quesito precedente.Da una curata ricerca negli atti di vendita ho riscontratto i seguenti punti: nell'atto di vendita dell'appartamento stipulato nel 1982 risulta che nella vendita è compreso il diritto alla comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui fa parte la porzione di casa che si vende, cosi come previsto dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile,con esclusione del cortile circostante il fabbricato ed il locale dove sono installate la centrale termica e l'impianto dell'autoclave che comunque restano destinate a tale uso. Sucessivamente con atto di vendita stipulato nell'anno 2000 ho acquistato dal costruttore del fabbricato medesimo, uno dei tre garage situato nel cortile semichiuso lato sinistro con unica entrata ai garage dalla via principale.Nella vendita è compreso il diritto alla comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui fa parte la porzione che si vende cosi come previsto dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile. Come può notare per l'acquisto del garage nelle parti comuni non risulta l'esclusione del cortile circostante il fabbricato,ed ecc.ecc.La informo inoltre che nel cortile a lato destro del fabbricato vi sono n.4 garage.Le domande che mi pongo sono le seguenti: -per la chiusura con cancello del cortile lato sinistro come dobbiamo comportarci?-le parti comuni dei cortili compreso il locale caldaia sono comproprietari chi a comprato i garage,visto che i proprietari di appartamento hanno la clausola dell'esclusione.Inoltre nei cortili di cui si parla non vi è nulla che possa servire il condominio,non è altro che un passaggio per coloro che devono recarsi nel proprio garage.Ultima cosa la differenza che passa da l'uso condominiale di una cosa(anche a livello spese di manuntenzione) e l'essere proprietario. Ringrazio per la cortese attenzione.
    • Re: cancello di Arch. Eugenio Luxardo del 17/02/2003, 19:21.
      Nella Sua descrizione vi sono, ancora, punti oscuri riguardanti : la proprietà e l’uso dei cortili e degli accessi di sinistra e di destra ed eventuale separazione dei due cortili, l’uso delle corsie di disimpegno auto, dei passaggi ai boxes (3 e 4), nonché la loro conformazione ed ubicazione.
      Dice : “ nei cortili di cui si parla non vi è nulla che possa servire il condominio”, ciò contrasta sia con quanto disse nel primo quesito: “lo spazio sopraindicato non è parte comune del condominio art.1117 ma che comunque resta a tale uso”, sia con la frase contrattuale : “ il cortile circostante il fabbricato ed il locale dove sono installate la centrale termica e l'impianto dell'autoclave che comunque restano destinate a tale uso” (uso di parte comune di cui all’art.1117c.c.).
      La centrale termica e l’impianto autoclave, (di cui Lei non precisa da dove abbiano accesso e dove siano ubicate), servirebbero tutto il condominio, compresi coloro che non sono possessori di autorimessa. La centrale a l’autoclave non risultano essere ad uso esclusivo dei proprietari delle autorimesse.
      LE PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO, NECESSARIE ALL’USO COMUNE, (COME I CORTILI E LA CENTRALE TERMICA), SONO DI PROPRIETÀ COMUNE DI TUTTI I PROPRIETARI DEI DIVERSI PIANI DEL CONDOMINIO. I PROPRIETARI DELLE SINGOLE AUTORIMESSE FANNO PARTE DEI DIVERSI PROPRIETARI DEL CONDOMINO. TUTTI I CONDOMINI HANNO IL DIRITTO DI USARE LE PARTI COMUNI CONDOMINIALI.
      Questa è la differenza tra l’essere proprietario nel condominio e l’uso condominiale di una “COSA”.
      In base all’art 1122 del c.c.: “la ripartizione delle spese delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”
      Quindi, SENZA PRECLUDERE L’ACCESSO A CHICCHESSIA, provvedendo alla consegna delle chiavi, “POTRESTE REALIZZARE UN CANCELLO A SPESE VOSTRE.”
      L’Amministratore ed il condominio siano avvertiti.

  • Titolo: Isolamento portico di Bizzotto Vani del 15/02/2003, 16:52
    Quesito: Innanzitutto grazie per l'attenzione Architetto Luxardo
    Possiedo un appartamento sito al primo piano che parzialmente sovrasta il portico dell'edificio per circa 50 mq.
    Nel periodo invernale ho rilevato temperature a varie altezze come segue:
    -Esterno ( a livello del portico ) : - 4°C - - 5°C
    -Interno a pavimento : + 7°C - + 8°C
    -Interno a 1 metro dal pavimento : +13°C - +14°C
    -Interno a 1,75 metri dal pavimento: +17°C
    Abitando in una palazzina il riscaldamento non è autonomo ma in comune.
    Oltre che ad avere scompensi fisiologici la mia casa risulta quindi piuttosto fredda mentre quella del vicino sovrastante molto più calda.
    Cosa mi consiglia di fare, almeno in parte, per proteggere il mio appartamento dal freddo passante dal portico?
    Ringrazio anticipatamente Vani
    • Re: Isolamento portico di Arch. Eugenio Luxardo del 16/02/2003, 19:35.
      Forse l’isolamento termico sotto il Suo pavimento sopra “il portico dell'edificio per circa 50 mq” é stato, in qualche precedente ristrutturazione, erroneamente eliminato o peggio ancora mai previsto né mai eseguito.
      Previo controllo delle dispersioni, esame dei luoghi e delle quote, si potrebbe consigliare qualche soluzione più o meno economica :
      · Collocare, sopra il pavimento di 50 mq ed oltre, uno strato termico isolante (tappeto e pedana in tavole di legno), con attenzione agli eventuali dislivelli, delimitati dall’arredamento (divani e mobili);
      · rialzare il pavimento del Suo appartamento, sopra i 50 mq di portico, collocando un adeguato strato isolante prima di risistemare il pavimento, formando un gradino rispetto la quota di tutto il pavimento del Suo appartamento;
      · realizzare, a Sue spese, una contro - soffittatura con strato adeguato d’isolante termico, nel soffitto del portico sottostante i 50 mq , previo consenso del condominio.

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