I proprietari di casa

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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Elenco dei messaggi

• Titolo: Manutenzione straordinaria di Gianluca del 01/03/2003, 23:45
  Quesito: La mia abitazione sfortunatamente fa parte di un super condominio nel quale sarebbero necessari con urgenza lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni e non.
  L'amministratore asserisce che in mancanza di una delibera del super condominio non è possibile procedere.
  L'impossibilità di deliberare deriva dalla continuo boicottagio da parte della magggior parte dei condomini delle assemblee per motivi che onestamente ignoro.
  Il protrarsi di tale situazione oltre a essere rischiosa per eventuali danni a persone o cose che potrebbero accadere incide negativamente sul valore delle mia abitzione.
  Esiste un modo per superare tale situazione di stallo?
  
  Grazie
  Cordiali saluti
  Gianluca Pompa
  
  • Re: Manutenzione straordinaria di Arch. Eugenio Luxardo del 03/03/2003, 19:04.
    L’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e della prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini. Inoltre l’amministratore deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
    Segnali all’amministratore i casi veramente urgenti ed indifferibili e dimostri che tutti gli altri interventi lo siano veramente, possibilmente con un giudizio tecnico obiettivo e soprattutto senza allarmismi.
    


• Titolo: preventivi a sorpresa di lucio botteon del 01/03/2003, 20:04
  Quesito: Egr. Sig., siamo un complesso di 5 villette a schiera ed abbiamo chiesto alcuni preventivi per tinteggiare lo stabile. Il prestatore d'opera scelto, ha presentato un preventivo considerando circa 900 mq. per € 16.785 circa (I.V.A. 10% inclusa, escluse opere di rasatura muri ecc.), specificando nel preventivo che le misurazioni effettive sarebbero state eseguite a lavori terminati. Al termine dei lavori, i mq. misurati sono risultati 1.255 per una spesa di circa € 23.842 circa (I.V.A. 10% inclusa, comprensive di spese per la rasatura dei muri ecc.), sballando il preventivo sui mq. di circa il 30%!
  In considerazione di quanto esposto le chiedo: Dobbiamo pagare tale differenza?
  Grato per la cortesia, porgo cordiali saluti.
  
  • Re: preventivi a sorpresa di Arch. Eugenio Luxardo del 03/03/2003, 19:00.
    Il consuntivo è decisamente superiore al preventivo, pertanto, dovreste contestare il consuntivo e richiedere il consuntivo dettagliato di ogni elemento: descrizione precisa dei materiali, misure esatte e costi unitari di ogni opera compiuta.
    Un esperto iscritto all’albo dei consulenti del giudice potrà confermare se il consuntivo sia equo o meno, se il preventivo sia stato volutamente impreciso, se le opere sono state eseguite a regola d’arte. Potrà controllare quanto le misurazioni di preventivo “imprecise rispetto a quelle effettive” e le esclusioni di opere di rasatura muri ecc. possono ritenersi ammissibili e contrattualmente legittime.
    


• Titolo: Infiltrazioni d'acqua nei box interrati di Luigi del 01/03/2003, 16:37
  Quesito: Se fosse possibile vorrei avere alcune delucidazioni.
  Nel ns condominio l'amministratore ha proposto di adire alle vie legali nei confronti della cooperativa che lo ha fatto realizzare (tramite appalto ad una ditta edile) per delle infiltrazioni di acqua nei box. Tengo a precisare che tramite la cooperativa la ditta ha già effettuato diversi interventi e ha fatto sapere di essere disponibile ad un nuovo incontro. L'amministratore è riuscito però a far deliberare nell'assemblea ordinaria di mandare incarico ad un legale. Nel verbale dell'assemblea, l'amministatore parla genericamente che la maggioranza degli intervenuti ha votato a favore. Vorrei porVi queste domande:
  1) in questo caso quale sarebbe dovura essere la maggioranza necessaria per approvare l'azione legale?;
  2) nel verbale dell'assemblea non va indicato l'esatto numero dei favorevoli e dei contrari, premesso che molti avevano delle deleghe e che hanno contato singolarmente nella votazione?
  3) possono, i condomini che non sono concordi con l'azione legale, rifiutarsi di pagare le spese derivanti (spese dell'avvocato, della perizia e della assemblea straordinaria)? e in che modo?
  RingraziandoVi anticipatamente per il tempo che Vorrete dedicarmi, Vi porgo distinti saluti.
  Luigi
  
  • Re: Infiltrazioni d'acqua nei box interrati di Arch. Eugenio Luxardo del 03/03/2003, 18:57.
    Sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
    Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere in un registro tenuto dall’amministratore. Nel suddetto documento devono essere dichiarate le generalità dei presenti, i relativi millesimi, la validità delle deleghe, la maggioranza prevista dall’art 1136 c.c., l’approvazione dei vari punti dell’ordine del giorno, nonché quanto dichiarato dai condomini, anche se in opposizione.
    Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria.
    L’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
    Non è chiaro il motivo per cui Lei debba opporsi, se l’assemblea ha deliberato di contestare opere che risulterebbero: “non eseguite a regola d’arte”.
    Per le innovazioni gravose o voluttuose, (questo non è il Suo caso) i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
    


• Titolo: Danni alle pavimentazioni causati da prodotti aggressivi di Filippo Z. del 27/02/2003, 17:46
  Quesito: Ill.mo Architetto,
  mi permetto di sottoporLe il mio problema, scusandomi in anticipo se non rientrasse negli argomenti di Sua trattazione in qs servizio.
  Sono proprietario di un appartamento in condominio.
  Ho notato in più punti dei danni alle pavimentazioni di parti comuni dello stabile (scale, pianerottoli, androne). Il materiale è travertino e il tipo di danni varia dalla perdita di lucentezza con macchie sparse, annerimento delle fughe e fenomeni di corrosione.
  Credo che la causa siano i prodotti usati dall'impresa che svolge il servizio di pulizia bisettimanale.
  Mi sono rivolto all'amministratore, affinché verificasse la cosa (cioé l'uso di prodotti inidonei) con l'impresa di pulizie, ma ho ottenuto un nulla di fatto. Ora, dopo colloqui con altri condomini, ho appurato di non essere il solo ad essersi lamentato della cosa (con gli stessi risultati!).
  Tenendo conto che tutte le superfici erano state lucidate ad opera d'arte da poco tempo e che, addirittura, i danni ci sono anche su un piano dove la pavimentazione era stata recentemente rinnovata...
  Inoltre ho il sospetto che alcuni composti usati possano essere all'origine di alcuni disturbi fisici di mia moglie che soffre di ipersensibilità agli acidi.
  Cosa posso fare? Posso richiedere la composizione chimica dei prodotti usati per la pulizia? Esiste una normativa generale in tal senso?
  Insomma: cosa posso fare visto che dall'amministratore e dall'impresa di pulizie non viene alcuna collaborazione?
  Ringrazio e saluto,
  Filippo Z.
  
  • Re: Danni alle pavimentazioni causati da prodotti aggressivi di Arch. Eugenio Luxardo del 28/02/2003, 19:54.
    Dice: “Ho il sospetto che alcuni composti usati possano essere all'origine di alcuni disturbi fisici di mia moglie che soffre di ipersensibilità agli acidi “, inoltre: “ ho appurato di non essere il solo ad essersi lamentato della cosa”.
    Con i certificati medici di Sua moglie e le testimonianze degli altri condomini ne parli, ANCORA, con l’Amministratore e SCRIVA, indi interpelli gli UFFICI COMUNALI COMPETENTI controlleranno i prodotti utilizzati, saranno diffidati gli operatori ad usare prodotti nocivi o ad abusare di quelli da loro usati. Verrete edotti su come indagare sulle responsabilità fraudolenti. Avete diritto di esigere prodotti di marca legali.
    Anche i materiali RISENTONO NEGATIVAMENTE, (soprattutto il travertino) dell’utilizzo di acidi puri più o meno diluiti artigianalmente (per AFFRETTARE LE PULIZIE). L’Amministratore deve saperlo ed ha la responsabilità di provvedere all’ordine di servizio ed al controllo relativo. L’impresa è direttamente responsabile e DEVE COLLABORARE.
    


• Titolo: serramenti di unità commerciale al piano terra di federica del 27/02/2003, 15:10
  Quesito: Sto eseguendo dei lavori di ristrutturazione in un negozio in affitto. tra i lavori previsti c'è la sostituzione dei serramenti delle vetrine. Prima di ordinare quelli nuovi mi sono rivolta all'ammintsratore chiedendo se ci fossero dei vincoli nei colori in quanto avevo scelto l'allumnio anodizzato argento al posto dell'allumnio anodizzato oro attuale e presente negli altri negozi. la dipendente che mi ha risposto ha detto che la celta andava bene e bastava rimanere nei canoni della decenza non utilizzando colori quale giallo rosso, verde ecc.. le vetrine nuove sono state montate e oggi arriva una raccomandata da parte dell'amminstratore che mi intima la sostituzione delle vetrine accusandomi inoltre per telefono di non aver mai telefonato per chiedergi il permesso del colore allumnio argento. Cosa devo fare? non vado aldere il decoro in quanto sono del tutto neutre.
  vi ringrazio per la risposta
  
  • Re: serramenti di unità commerciale al piano terra di Arch. Eugenio Luxardo del 28/02/2003, 19:51.
    Il progettista e/o realizzatore dei lavori si faccia rilasciare dal Comune, la conferma e approvazione dei materiali e dei colori delle vetrine che non devono alterere il decoro architettonico compatibilmente coi materiali e colori delle facciate esistenti.
    


• Titolo: aiuto di giulia del 27/02/2003, 01:23
  Quesito: sono studentessa al politecnico di milano
  vorrei un aiuto si come trovare o creare voci di capitolato e manutenzione( in quanto tempi e modi )di ringhiere, pannelli esterni da tamponamento in cemento o pietra a vista(anche solo applicate al pannello)serramenti esterni in alluminio
  se mi puo indicare anche solo siti internet di aziende nel settore che forniscano schede tecniche dei loro prodotti(inerenti a quelli sopra elencati) io la ringrazio in anticipo
  
  giglionero@yahoo.it
  
  • Re: aiuto di Arch. Eugenio Luxardo del 28/02/2003, 19:45.
    Troverà la documentazione da Lei ricercata:
    · presso la biblioteca ed i corsi di ESTIMO del Politecnico : metodo e analisi;
    · le librerie tecnico legali PIROLA e HOEPLI : ricerche specifiche;
    · presso Camera di Commercio di Milano: descrizioni tecniche e prezziari;
    · gli uffici tecnici Comunali, Provinciali, Aler: capitolati, rilevazioni mensili;
    · Associaz Imprese Edili e Associaz Ital. Prefabbricaz.: schede e cataloghi;
    · in Internet : www.virgilio.it : siti ed indirizzi.
    


• Titolo: manutenzione e isolazione di caterina del 26/02/2003, 22:29
  Quesito: Egregio Architetto
  ho in programma di fare lisolamento esterno della mia casa a cappotto, tuttavia una delle quattro pareti è confinante con il terrazzo e il giardino di un altro proprietario (proprietà esclusiva). Trattasi di unità abitative unifamiliari (villette a schiera) inserite in un complesso residenziale di sette stabili. La mia casa è unita in modo sfalsato a quella del vicino, e ho chiesto anticipatamente il benestare ad entrare nella sua proprietà (trattasi del terrazzo) per eseguire i lavori. Pur non avendomi detto di no, mi ha già fatto intendere che il cappotto non mi concede di realizzarlo perché verrebbe a sporgere sulla sua proprietà (dove tra laltro già sporge la gronda per circa 35 cm). Egli non esegue queste opere al suo stabile perché a suo tempo ha costruito unaltro muro internamente con lisolamento nellintercapedine. E un mio diritto oppure no fare questa manutenzione allo stabile? E se si può chiedermi indennizzi?
  Grazie per lattenzione e distinti saluti
  
  • Re: manutenzione e isolazione di Arch. Eugenio Luxardo del 28/02/2003, 19:43.
    La costruzione del Suo cappotto costituisce occupazione diretta sulla terrazza di proprietà del Suo confinante, occupazione che il Suo confinante, a quanto pare, non intende concederLe per la costruzione del cappotto (articolo 938 c.c.)
    La sporgenza, ormai realizzata, di 35 cm della gronda non può e non deve far cadere la propria acqua piovana nel fondo del vicino (articolo 908 c.c.).
    Cerchi di far costruire l’isolamento termico all’interno dei Suoi locali, molto più economico del cappotto.
    I cappotti, non sempre economici, provocano problemi costruttivi soprattutto attorno alle finestre e davanzali o quando occupano spazi non facilmente accessibili.
    


• Titolo: 1125 o 1123 del c.c.? di antonio dal muto del 24/02/2003, 17:42
  Quesito: Abito in un palazzo di 34 appartamenti. Il palazzo è unito ad un'altro, identico, mediante un terrazzone che copre un'area per ricoverare le auto. Ogni proprietario di appartamento possiede in proprietà anche un posto auto sotto il suddetto terrazzone. Si sono fatti i lavori di riimpermeabilizzazione del terrazzone (calpestabile e cosa comune a tutti gli inquilini dei due palazzi) e l'ammnistratore ha applicato l'articolo 1125 per la ripartizione delle spese, erroneamente. Infatti credo che vada applicato il 1123, poichè tutti godono indistintamente della cosa comune (il terrazzone). Ho ragione o torto? grazie per la risposta.
  
  • Re: 1125 o 1123 del c.c.? di Arch. Eugenio Luxardo del 26/02/2003, 19:56.
    L’articolo 1123 del c.c. riguarda la ripartizione delle spese delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà legata all’esame e calcolo preciso dei millesimi. Nel vostro caso richiederebbe una colonna apposita coi millesimi relativi il vostro “terrazzone”.
    L’articolo 1125 del c.c. riguarda la distribuzione delle spese tra i proprietari “dei due piani l’uno all’altro sovrapposti”. Tale articolo può ADATTARSI CON PRATICITÀ al vostro caso, purché la spesa delle parti sottostanti e dell’impermeabilizzazione, (la più costosa, che serve a proteggere “l'area per ricoverare le auto”oltre le strutture) venisse distribuita, in parti uguali, tra i proprietari dei posti auto, sia nel caso in cui uno solo dei condomini non avesse l’auto e/o non usasse l’area per “ricoverare le auto”, sia come dice : “Ogni proprietario di appartamento” possedesse “in proprietà anche un posto auto sotto il suddetto terrazzone”. Inoltre, qualora i condomini usassero il “terrazzone” in modo diverso ( es. quelli dei piani inferiori meno di quelli dei piani superiori) la spesa d'usura della sola “copertura del pavimento”potrebbe essere distribuita sui millesimi, con l’applicazione di coefficienti di piano.
    


• Titolo: Spese di manutenzione straordinaria di Vincenzo Parrino del 24/02/2003, 13:16
  Quesito: Ho affittato un appartamento in un vecchio palazzo, adesso il proprietario, sta facendo eseguire dei lavori: ritinteggiatura del vano scala e della facciata esterna del palazzo. Dopo che i lavori sono stati avviati, il proprietario mi comunica che devo versare una quota di denaro per le opere sopracitate.
  Vorrei sapere se questa richiesta e lecita e in che percentuale dovrei concorrere alle spese.
  In attesa di un suo chiarimento a riguardo,
  Distinti saluti.
  
  • Re: Spese di manutenzione straordinaria di Arch. Eugenio Luxardo del 26/02/2003, 19:53.
    La richiesta è lecita.
    Il canone verrebbe aumentato nella misura percentuale dell’interesse legale sulla spesa totale della manutenzione straordinaria.
    


• Titolo: Spostamento Cucina di Roberto del 24/02/2003, 11:50
  Quesito: All'interno di un appartamento adibito a civile abitazione in condominio, posso spostare la cucina dall'attuale vano ad un vano precedentemente adibito a camera da letto?
  Cosa devo fare?
  Può essere vincolante il fatto che la nuova cucina sarebbe installata a ridosso della parete che separa il mio appartamento da quello del vicino? (la cucina attuale non confina con altre proprietà)
  
  Grazie
  
  • Re: Spostamento Cucina di Arch. Eugenio Luxardo del 26/02/2003, 19:51.
    Tecnicamente, é possibile “spostare la cucina dall'attuale vano ad un vano precedentemente adibito a camera da letto”, purché non disturbi i vicini, e purché i nuovi passaggi dei nuovi scarichi ed immissioni siano consentiti dai regolamenti e dai condomini confinanti.
    Tale spostamento é da molti sconsigliato.
    Gli isolamenti acustici orizzontali e verticali sarebbero troppo costosi, spesso inefficaci, soprattutto, se “la nuova cucina” venisse “installata a ridosso della parete che separa l’appartamento da quello del vicino”, in modo particolare la camera da letto.
    

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