Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

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  • Titolo: Isolamento acustico di Giovanni Vescovi del 06/03/2003, 15:49
    Quesito: Gentile Architetto,
    mia moglie ed io stiamo per acquistare un appartamento all'ultimo piano di una palazzina in costruzione.
    Poiche' la parete nel nostro soggiorno confinera' con la cucina dell'appartamento attiguo, vorremmo concordare con il costruttore un efficace sistema di isolamento acustico, che preveda eventualmente di materiali fuori capitolato.
    Gradiremmo quindi avere da parte sua qualche consiglio sui migliori sistemi e materiali (es. pannelli posti nell'intercapedine dei muri, posa di pareti in cartongesso sui muri finiti, etc.), e sapere se possiamo fidarci ad affidare completamente tali "delicati" lavori all'impresa costruttrice, oppure se sarebbe meglio avere la supervisione di un tecnico esterno.
    Grazie per la disponibilita' e cordiali saluti.
    • Re: Isolamento acustico di Arch. Eugenio Luxardo del 07/03/2003, 19:23.
      Un impresa costruttrice, di solito, divide gli appartamenti con due muri in mattoni forati 8x12x24 intonacati, con interposta intercapedine d’aria di 6 cm circa. Nell’intercapedine, tra i due muri può inserire l’isolante acustico (foglio di sughero o altro materiale isolante dello spessore di circa 4 cm. 40dB a 500Hz). Potreste chiedere, all’impresa costruttrice stessa, l’inserimento in corso di costruzione di tale materiale acustico, previo dettaglio della spesa suppletiva comprensiva di TUTTO : imprevisti, IVA, mano d’opera e fornitura materiali, campionatura e proprietà tecniche e garanzie, (qualora il suddetto isolamento non fosse previsto nella descrizione contrattuale e capitolato).
      Sentite, comunque, il parere di un esperto in isolamenti acustici per ottenere la sua competente aiuto, dall’inizio sino alla fine dei lavori.
      Un ulteriore isolamento acustico può essere appoggiato alle pareti e risvolti anche a lavori ultimati.

  • Titolo: Rifacimento terrazzi di Silvana del 06/03/2003, 14:36
    Quesito: L'anno scorso nel condominio in cui abito e di cui sono proprietaria di un appartamento, abbiamo rifatto completamente i terrazzi (parti private + parti condominiali).
    Un proprietario (che abita al 1° piano) si è rifiutato (nonstante fosse d'accordo e avesse sempre partecipato alle riunioni) e nei terrazzi del suo appartamento sono stati eseguiti solo i lavori condominiali e di conseguenza le piastrelle sono diverse.
    Domanda: Può uno solo opporsi così? c'è un limite di tempo da imporgli per il rifacimento?

    Grazie anticipatamente per l'attenzione prestata
    • Re: Rifacimento terrazzi di Arch. Eugenio Luxardo del 07/03/2003, 19:15.
      Dice : “Un proprietario (che abita al 1° piano) si è rifiutato”……...…DI FARE COSA? Di sostituire le attuali piastrelle dai suoi terrazzi con le nuove da Voi scelte e campionate e messe in opera in tutti i Vostri terrazzi privati e nelle parti comuni?
      Se si rifiuta di sostituire solo le piastrelle dai suoi terrazzi, perché non gli piacciono le nuove piastrelle e non ha firmato la campionatura, nessuno lo può obbligare a mettere le piastrelle nuove nel suo appartamento. Le cambierà lui a sue spese. Non credo rischi di alterare il decoro architettonico o possa creare danni.
      Se si rifiuta di pagare la parte di piastrelle che non sono state messe perché non vuole metterle nei suoi terrazzi, nessuno lo può obbligare per un “mancato guadagno a terzi”.
      Invece, non può opporsi di pagare le piastrelle già messe in opera nelle parti condominiali. Potrebbe contestare le fatture, richiedere controlli tecnici ed economici prima di pagare, ma se non pagasse lo mettereste in mora.
      Se invece i pavimenti dei suoi terrazzi fossero veramente in stato tale da procurare danni, in tal caso, verrebbe invitato a provvedere con urgenza a sue spese.

  • Titolo: ristrutturazione giardino di Fabrizio Vesprini del 06/03/2003, 14:08
    Quesito: Sono proprietario di un appartamento con giardino. Mia moglie ed io abbiamo deciso di approfittare del fatto che il nostro condominio deve rinnovare il sistema di raccolta delle acque chiare sito sotto il marciapiede che si estende su tutto il perimetro del palazzo (compresa la parte del mio giardino) per rinnovare il nostro giardino.
    Accanto al marciapiede si estende anche una specie di canaletta (senza piu' pendenze e a tratti danneggiata) che doveva servire (il palazzo ha almeno 40 anni) a raccogliere le acque piovane in un paio di pozzetti che si trovano a due angoli del palazzo.
    MIa moglie ed io abbiamo:
    a) eliminato la canaletta laterale sostituendola con un sistema di raccolta basato sulle pendenze del pavimento che direziona le acque a due pozzetti siti nel nostro giardino;
    b) ampliato la parte pavimentata del giardino
    c) scelto un tipo di pavimentazione diverso da quello usato nel resto del condominio (ma solo alcuni condomini si stanno lamentando )

    Vorrei inoltre sapere se e dove abbiamo commesso delle irregolarità.



    Cordiali saluti,


    Fabrizio Vesprini
    • Re: ristrutturazione giardino di Arch. Eugenio Luxardo del 07/03/2003, 19:09.
      Avete modificato completamente il sistema di raccolta delle acque ed ampliato la pavimentazione esistente (senza il parere dei condomini ?), invece di effettuare, (con il parere di tutti), una manutenzione straordinaria del sistema di raccolta delle acque sanando l’esistente (con pulitura dei pozzetti, ripristino dei tratti danneggiati di canaletta e risanamento delle pendenze).
      Avete quindi realizzato una innovazione del tipo di cui all’articolo 1121 del c.c. con tutte le conseguenze relative.
      Dice : “solo alcuni condomini si stanno lamentando”. Quali sono i motivi delle loro lamentele ?
      Non credo abbiate commesso irregolarità, purché i lavori siano stati realizzati a regola d’arte, non siano molto più costosi di un semplice ripristino, non rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino o non rechino pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato.

  • Titolo: rifacimento facciata di Luca Luini del 05/03/2003, 21:31
    Quesito: Gentile Architetto, ho appena comprato una quadrifamiliare che rappresenta 1/8 di un condominio composto da due ville appunto divise in quattro con una strada privata che le separa. Al termine dei lavori di ristrutturazione ho fatto pitturare i balconi della mia abitazione e, di comune accordo con il vicino che divide la facciata della casa con la mia, abbiamo scelto un colore grigio che quantomeno si avvicinasse ai colori dei balconi degli altri condomini. Faccio presente che allo stato attuale non esiste un balcone, per tonalità e periodo di tinteggiatura, uguale all'altro. Non solo, ogni condomino, nel corso degli anni ha modificato cancelli di ingresso, reti perimetrali, porte basculari dei garages, inferriate alle finestre ecc. Insomma nelle due ville, seppure molto signorili, ogni condomino ha modificato la facciata a proprio piacimento.
    In seguito all'avvenuta pitturazione dei miei balconi è stata indetta un'assemblea dove è stato deliberato che avrei dovuto cambiare il colore in un'altra tinta più scura perchè la mia attuale, che non è uguale all'originale, compromette l'uniformità delle facciate. Vorrei sapere come posso difendermi da una simile contestazione, visto che non esiste una tinta ufficiale in nessun documento, visto lo stato attuale di assoluta disomogeneità delle varie facciate e visto che solo alcuni condomini sono disposti a rifare la tinteggiatura dei propri balconi. In sostanza il mio vicino ed io dovremmo applicare un colore scelto dall'assemblea per una garantire una uniformità che non verrebbe comunque ottenuta visto il rifiuto di tre condomini a ritinteggiare le loro facciate.
    RingraziandoLa in anticipo per la risposta porgo distinti saluti, Luca Luini
    • Re: rifacimento facciata di Arch. Eugenio Luxardo del 07/03/2003, 19:05.
      Non è chiaro se molti condomini abbiano realizzato o meno una ARLECCHINATA.
      E’ stata indetta un'assemblea condominiale dove è stato deliberato che COLORI NON UGUALI all'originale, COMPROMETTEREBBERO l'uniformità delle facciate?
      E’ necessario VEDERE come si presentano le FACCIATE!
      Nel caso in cui le vostre facciate DISTURBASSERO veramente, se non provvedete Voi potrà essere il Comune a dirVi di: “ripristinare i colori delle facciate, poiché sono VIETATE INNOVAZIONI che alterino il DECORO ARCHITETTONICO dei fabbricati”, in base all’articolo 1120 del codice civile.

  • Titolo: Regolamento contrattuale- Ripartiz spese scale di Claudia del 04/03/2003, 17:41
    Quesito: Buon giorno,
    sono prossima all'acq. di un appartamento. L'attuale proprietario, nonchè proprietario dell'intera palazzina che sta vendendo, circa 13 appartamenti, ha redatto un regolamento "contrattuale" secondo il quale le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria e di pulizia scale devono essere ripartitein questo modo:
    45% a carico del piano -1 a monte quindi con la luce solo da un lato. dall'altro ci sono le cantine (1 per ogni appartamento).
    10% a carico del piano terra
    45% a carico del primo piano.
    Al secondo piano c'è un grosso solaio (parte comune).
    Ora, passino pure le spese di ordinaria manutenzione e di pulizia, ma per le SPESE DI STRAORDINARI MANUTENZIONE se non erro, secondo l'artico 1124 del cc, dovrebbero essere ripartite per metà in base ai millesimi, e per l'altra metà in base all'altezza dei diversi piani...potreste gentilmente confermarmi l'ipotesi ed eventualmente suggerirmi come comportarmi con il venditore che non mi da retta??!
    grazie molte.
    • Re: Regolamento contrattuale- Ripartiz spese scale di Arch. Eugenio Luxardo del 05/03/2003, 19:07.
      Oltre al regolamento CONDOMINIALE, deve essere allegata al contratto la tabella dei millesimi, (di cui Lei non fa cenno). I millesimi devono essere calcolati in base alla legge e all' art. 1118 c.c. .
      Il notaio dovrebbe far compiere gli accertamenti dovuti nel caso mancassero le tabelle dei millesimi o non rispettassero la legge o se i vari contratti degli altri 13 appartamenti riportassero regolamenti condominiali e tabelle millesimali in contrasto tra loro. Se ne accerti.
      Le percentuali da Lei segnalate (sembrano tener conto dell’art 1124), ma andrebbero moltiplicate per i relativi millesimi, controllandone le proporzioni tra cantine, appartamenti, nonché coefficenti di piano.

  • Titolo: Ristrutturazione del tetto di Alessandro Marchi del 04/03/2003, 16:45
    Quesito: Salve ,
    sono proprietario di un' appartamento facente parte di uno stabile di un totale di 4 abitazioni .
    Il tetto necessita' di un' operazione di completa ristrutturazione ma 2 dei proprietari non sono disposte ad avviare i lavori .
    Visto che lo stabile e' diviso esattamente in 2 parti uguale e nella mia parte siamo d'accordo ad avviare la ristrutturazione vorrei sapere se posso procedere senza problemi (in termini legali) alla ristrutturazione della meta' del tetto dello stabile di nostra pertinenza o se comunque abbiamo bisogno del nullaosta degli altri inquilini .

    Grazie in anticipo
    • Re: Ristrutturazione del tetto di Arch. Eugenio Luxardo del 05/03/2003, 19:02.
      Dice che: “lo stabile e' diviso esattamente in 2 parti uguali”, per affermare ciò è indispensabile che vi siano due scale, comunque accessi indipendenti ai 4 appartamenti e un muro unico di separazione delle proprietà. La scala, se unica, non potrebbe essere divisa a metà, quindi il tetto sarebbe parte comune dei quattro alloggi, (art.1117 c.c.).
      L’approvazione della “completa ristrutturazione del tetto”, (se parte comune ai 4 appartamenti e quindi indivisibile art. 1119 c.c.), richiede la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
      Tecnicamente è possibile effettuare una RICORSA DELLE TEGOLE solo in una parte del tetto, senza manomettere né compromettere il resto di tetto, anche d’urgenza se fossero riscontrate infiltrazioni d’acqua.
      Nel caso in cui venisse, realmente, riscontrato pericolo potreste procedere d’urgenza all’eliminazione del pericolo, avvertendo tutti e dimostrando l’indifferibile necessità.

  • Titolo: Umidità e muffe di Palmina Trovato del 03/03/2003, 21:16
    Quesito: Gentile architetto, in un condominio di sei appartamenti costruito nel 1960, l'inquilino al piano seminterrato (che ha da poco acquistato l'appartamento) lamenta la formazione di umidità e muffa sulle pareti del suo appartamento esposte a nord. Per ovviare al disagio, ha proposto una guaina di copertura ricoperta da una pavimentazione del cortile condominiale adiacente al muro "incriminato". Noi condomini non siamo certi che l'intervento sia risolutivo e, tra l'altro, vorremmo sapere come ripartire le spese nel caso si decidesse di affrontarlo. Non dovrebbe provvedere in proprio - all'interno del suo appartamento - l'inquilino che ha questo problema?
    La ringrazio se potrà sciogliere questo "dilemma".
    Cordialmente, Palmina Trovato
    • Re: Umidità e muffe di Arch. Eugenio Luxardo del 05/03/2003, 18:58.
      L’acqua che si accumula nei cortili condominiali s’infiltra sino alla base delle fondazioni e sale per capillarità sino ai piani superiori. I muri di fondazione e dei seminterrati devono essere protetti dall’esterno, con impermeabilizzazioni sulla superficie dei muri e/o con intercapedini o scannafossi riempiti di ghiaione e pozzi ove vengono convogliate ed allontanate le acque del cortile. ( Le auto non devono essere lavate in cortile, se privo di totale asfaltatura, di pendenze e di fognatura adeguate). L’acqua di cortile passa sotto le brevi guaine orizzontali, sotto i marciapiedi e raggiunge i muri.
      Per questi motivi le spese di manutenzione e risanamento dei muri a contatto con le acque di cortile devono essere distribuite tra tutti i condomini che usano il cortile.
      Impermeabilizzare all’interno vuol dire lasciare l’acqua all’esterno nei muri, con tutti i relativi problemi e danni che continuano ad aggravarsi.
      Per il momento Vi conviene praticare uno scavo in cortile, in corrispondenza del muro inumidito con la muffa, ispezionare e lasciare aerare e seccare, poi decidere, senza lasciarsi influenzare troppo da fornitori di materiali impermeabilizzanti, utili ma costosissimi.
      Non fate impermeabilizzare quando è ancora presente l’umidità.

  • Titolo: Rifacimento facciata di Luigi del 02/03/2003, 21:21
    Quesito: Per cortesia vorrei chiedere le seguenti informazioni:
    Quanti millesimi servono per fare un intervento mirato (solo sulle piastrelle rovinate) sulle quattro pareti del mio palazzo di 11 piani rivestito con piastrelle klinker?
    Quanti millesimi servono invece per rifare tutte le quattro facciate?
    Esiste qualche decreto legge che prevede l'unanimità per il rifacimento totale?
    Grazie, Luigi
    • Re: Rifacimento facciata di Arch. Eugenio Luxardo del 04/03/2003, 18:51.
      Un intervento tendente a ripristinare solo una parte imprecisata di “ piastrelle sulle quattro pareti del palazzo”, e la sostituzione di materiale logoro ed avariato, richiede la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio in prima convocazione. In seconda convocazione richiede il terzo dei partecipanti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
      Se per : “ROVINATE”si intende: “VERAMENTE PERICOLANTI”, le riparazioni necessarie ed indifferibili e la sola rimozione, possono essere disposte d’urgenza dall’amministratore, anche volta per volta, coi sistemi e i mezzi più economici ed eventuale indennizzo dell’Assicurazione.
      L’intervento tendente a “RIFARE tutte le quattro facciate”, se ritenuto “RINNOVO”, richiede la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e i due terzi del valore dell’edificio, sempre nel rispetto dell’articolo 1136 del c.c. .
      Si possono vietare con autorevole giudizio tecnico particolari INNOVAZIONI.
      La valenza della diversità tra i vari tipi di intervento deve cercarsi nel confronto e nell’approfondito esame tecnico e convenienza economica degli interventi medesimi, tenendo conto della ricerca delle parti pericolanti e loro semplice rimozione, ricerca parti logore e dell’eventuale ripetuto uso dei ponteggi, necessari in un palazzo di 11 piani, privo di balconate continue e di sicuri ponteggi mobili di pulizia e controlli.
      E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per atti e diritti reali particolari, non per il ripristino totale delle facciate.

  • Titolo: Imbiancatura facciata di Adriano Longhi del 02/03/2003, 11:25
    Quesito: EgrSig.Arch.
    abito in un fabbricato a corpo unico, con due entrate separate e due numeri civici ben distinti e due amministratori.
    Tempo fa abbiamo eseguito il ripristino dei balconi e l'imbiancatura della facciata , mantenendo il colore originale e cioè un giallo ocra .
    Attualmente i condomini confinanti hanno deciso di eseguire i lavori di manutenzione ripristino balconi e imbiancatura ma hanno fatto dipingere la facciata ( con un colore totalmente diverso dall'originale ) .
    Abbiamo cercato di dissuaderli ma la risposta è stata che in casa loro fanno quello che vogliono .
    Ora le chiedo : possiamo chiedergli di ripristinare il colore originale ?
    Cardiali saluti
    • Re: Imbiancatura facciata di Arch. Eugenio Luxardo del 04/03/2003, 18:44.
      Ogni Condominio è libero di scegliersi il colore di facciata del proprio fabbricato, anche un colore diverso da quello originale, (spesso per rompere la monotonia di un troppo lungo corpo unico), purché non venga alterato il “decoro architettonico” con colori che mal si adattano all’ambiente.
      AccertateVi che i condomini confinanti abbiano ottenuto l’assenso da parte del Comune a scegliere il nuovo colore e a modificare il colore originale.

  • Titolo: presunta infiltrazione dal comignolo di Paolo del 02/03/2003, 10:07
    Quesito: Salve.
    Sono il proprietario di un piccolo appartamento situato al secondo di tre piani di un antica palazzina del centro storico di un paesino in provincia di Viterbo.
    Recentemente ho ricevuto la telefonata di un inquilino della palazzina accanto, anch'essa molto antica e attaccata alla mia, che mi avvertiva di aver subito delle infiltrazioni di umidità presumibilmente causate dal comignolo del mio camino. Dalla sua descrizione sembra che il problema sia da localizzare nell'attaccatura del comignolo al tetto che, a causa della scarsa impermeabilizzazione, o per il degrado della precedente, crea questo problema.
    Nel caso venga confermata questa ipotesi, gli eventuali lavori di ricondizionamento sono imputabili al tetto o al comignolo?
    In pratica c'è la possibilità che il costo della riparazione possa essere ripartito tra i proprietari degli appartamenti della palazzina?

    Grazie
    • Re: presunta infiltrazione dal comignolo di Arch. Eugenio Luxardo del 03/03/2003, 19:19.
      E’ indispensabile che un operaio si accerti da dove possa infiltrarsi l’acqua, esaminando le condizioni delle impermeabilizzazioni, del Suo comignolo e di tutti gli altri comignoli vicini, nonché di tutti i collari e "attaccature" dei comignoli al tetto(o alla copertura piana). Accertate le cause del degrado o delle rotture sarà possibile attribuire le spese a chi o cosa abbia provocato il danno.
      Le riparazioni del tetto (o copertura piana) sono a carico di tutti i condomini.
      Le riparazioni del comignolo e la sigillatura del collare sono a carico del singolo,se il contrario non risulti dal regolamento.

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