Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: Sostituzione finestre. di gianni del 14/03/2003, 01:32
    Quesito: Gentile architetto,
    la mia domanda è questa:
    devo sostituire una finestra-balcone ed una finestra nel mio appartamento.
    Visti i prezzi e le caratteristiche che offrono, ho scelto come materiale il PVC.
    L'isolamento acustico è di primaria importanza visto che abito in una strada molto trafficata è con una fermata del tram sotto casa.
    Sulla facciata ci sono infissi di vari colori e materiali, dall'alluminio anodizzato al marrone più o meno chiaro.
    Per il colore ovviamente non c'è problema perchè intendo certamente rispettare l'originale, cioè il marrone scuro.
    Il problema vero è che nessun produttore garantisce sulla tenuta termica ed acustica dovuta ad una non perfetta chiusura a seguito di dilatazioni, su finestre composte da elementi continui di lunghezza (porte-finestre) di 300 cm di altezza.
    Al massimo garantiscono fino a 260-270 cm.
    A questo punto, l'unica soluzione è quella di inserire un sopraluce di 30 cm.
    Le chiedo: mi si può costringere ad acquistare prodotti non garantiti, a detta dei produttori (anche onesti a dirmelo in anticipo!!!), per un perfetto isolamento acustico e termico, per un sopraluce che peraltro non credo proprio "disturbi" la facciata?
    E gli splendenti infissi in alluminio anodizzato sparsi qui e lì che niente hanno a che fare col marrone scuro originario, non sono un elemento di certo disturbo, invece?
    Mi sembra assurdo imporre (anche il comune di milano in piazza della scala ha finestre con sopraluce ed altre senza! ndr) vincoli che rechino un disagio oggettivo e imperfezioni tecniche a fronte di ben più palesi abusi alla luce del sole.
    che faccio?
    le installo e basta?
    grazie infinite per l'eventuale risposta.
    • Re: Sostituzione finestre. di Arch. Eugenio Luxardo del 16/03/2003, 19:05.
      Tutti dobbiamo rispettare i vincoli ambientali e quelli del decoro architettonico previsti dalla legge (Comuni e Soprintendenza compresi). Se qualcuno ha fatto posare, alla luce del sole, finestre trasgredendo i vincoli architettonici ed urbanistici, non é detto che Lei debba fare altrettanto! Se i produttori realizzassero i loro prodotti senza rispettare i più elementari canoni dell’Architettura dimostrerebbero di essere degli incompetenti. Pertanto i produttori hanno interesse ad essere ONESTI e lo sarebbero ancor più se dicessero quando i loro prodotti non sono adatti al committente.
      Mi scusi per questa premessa!
      Non solo il colore deve essere rispettato, ma anche il materiale DEVE ESSERE ADATTO. Non dice se le originali finestre del Suo appartamento siano o meno in legno robusto, anche se in pessimo stato. Non dice se il Suo appartamento si trova al centro di Milano in zona centrale vincolata. Se così fosse, Le consiglio di ripristinare le attuali finestre in legno con vetro camera oppure di realizzare nuove finestre uguali alle attuali sempre in legno robusto e vetro camera, con doppie ante in legno e vetro camera. E’indispensabile che si accerti in Comune, sulla tipologia e forma dei serramenti che possano essere approvati nel Suo fabbricato, considerata l’altezza eccessiva dei serramenti. Purtroppo la spesa sarebbe più alta del PVC, materiale meno adatto a tali altezze, se privo di rinforzo interno e se dovesse rispettare i vincoli suddetti e volesse aumentare l’isolamento acustico. Non risparmi proprio sui serramenti esterni. Le sconsiglio di realizzare sopraluci di soli 30 cm sproporzionati all’altezza.

  • Titolo: rifacimento terrazzo di proprietà di Andrea Lombardo del 12/03/2003, 18:38
    Quesito: Buongiorno, vorrei sapere se le spese di ripristino dei muri divisori dei vari terrazzi al piano come anche le copertine di ardesia sui muretti parapetto seguono la regola 2/3 - 1/3 oppure sono interamente a carico del proprietario del terrazzo.
    Gradirei inoltre anche qualche riferimento normativo o giurisprudenziale a cui eventualmente appellarmi con l'amministratore del mio condominio.
    Grazie per il vostro lavoro
    Cordiali saluti
    Andrea Lombardo
    andrea_lombardo@yahoo.it
    • Re: rifacimento terrazzo di proprietà di Arch. Eugenio Luxardo del 13/03/2003, 20:02.
      Le spese di ripristino dei muretti parapetto che delimitano i terrazzi, (comprese copertine e gocciolatoi), prospettanti su strada, su giardino e cortili, (essendo di proprietà e ad uso del condomino proprietario del terrazzo), sono a carico del condomino medesimo.
      Le spese di ripristino dei muri divisori sono per metà a carico in parti uguali tra i due confinanti, se tali muri appartengono ai due proprietari confinanti dalla linea di confine (art.881 c.c.).
      Può consultare gli articoli 880, 881, 882 ……888 del codice civile, oltre che il regolamento edilizio.
      I suddetti muri non rientrano tra le parti comuni dell’edificio (articolo 1117 c.c.).

  • Titolo: Potatura Alberi di Giuseppe Marchitto del 12/03/2003, 15:21
    Quesito: Vivo in un contesto residenziale del tipo villaggio,strutturato in villini a schiera, con piccole corti di giardino private situate antistante e retrostante ai villini.Nel mezzo passa un viale privato condominiale.In alcuni giardini privati “ad uso esclusivo” sono presenti alberi di alto fusto del tipo:pini,lecci e querce.Alcuni di essi sono interclusi ai confini con altri condomini e quindi sono in zone private, retrostanti e nascosti.Nel regolamento di condominio per le parti comuni è scritto che l'onere per la potatura degli alberi di alto fusto anche se trovasi in proprietà privata è da considerarsi spesa comune, in quanto considerasi alberi ornamentali.Le mie domande sono la seguenti: Non vivendo in un edificio e quindi in un contesto di proprietà assoluta dell'immobile, è possibile che pur non avendo lo scrivente alcun albero nella sua proprietà, debba assoggettarsi le spese di potature di alberi che si trovano nelle proprietà private altrui, solo perché considerate dal regolamento di condominio ornamentali? E' forse ciò giusto se trattasi di edificio a piani? Quali sono gli alberi che possono definirsi ornamentali considerando che la maggior parte degli alberi sono nascosti nelle parti intercluse private e trattasi di lecci e querce? Faccio presente che il regolamento di condominio siccome trattasi di nuova costruzione è stato stilato dal costruttore e non vi è stato modo di opporsi all'articolo di riferimento alla potatura degli alberi,inoltre sull'atto di acquisto non vi è nessun riferimento a potatura di alberi, oppure a millesimali concernenti situazioni all'infuori delle parti comuni. Sicuro di avere al più presto una risposta,ringrazio ed invio distinti saluti. Giuseppe
    • Re: Potatura Alberi di Arch. Eugenio Luxardo del 13/03/2003, 19:58.
      Non è chiaro se sia proprietario di uno dei tanti villini del villaggio, (senza alberi) o se sia proprietario di un appartamento in un fabbricato più o meno esterno al villaggio.
      Dice: “Nel mezzo passa un viale privato condominiale”.
      Detto viale è di “proprietà privata del condominio” con alberi ornamentali d’alto fusto.
      Non dice quali e quante parti comuni Lei possa frequentare girando per il Suo villaggio. “Alcuni di essi (alberi) sono interclusi”, ci sarebbero altri alberi in spazi condominiali. Solo il viale condominiale?Quanto è lungo?Con quanti alberi?
      La frase: “Nel regolamento di condominio per le parti comuni è scritto che l'onere per la potatura degli alberi di alto fusto è da considerarsi spesa comune, in quanto considerasi alberi ornamentali” potrebbe essere giustificata se detti alberi fossero inseriti negli spazi condominiali, meno giustificata la frase: “Anche se trovasi in proprietà privata” .Come viene suddivisa la parte di potatura degli alberi privati?Una grande parte suddivisa tra i proprietari degli alberi ed un piccola parte tra i condomini non proprietari di alberi?
      Dice: “Nell'atto di acquisto non vi è nessun riferimento a potatura di alberi, oppure a millesimali concernenti situazioni all'infuori delle parti comuni”. Ciò non vuol dire che se esistono alberi nelle parti comuni Lei non debba contribuire alle spese di manutenzione e potatura degli alberi e delle parti comuni. Si tratta proprio di accertare quanti alberi condominiali e quanti alberi privati ci siano, se la somma che le viene addebitata è sproporzionata e su quali e quanti millesimi le viene addebitata.
      Deve accertarsi se l’articolo 1118 del c.c. venga rispettato ed in quali proporzioni.

  • Titolo: parquet/impianto di riscaldamento di Giuseppe del 12/03/2003, 13:47
    Quesito: Ho appena scoperto il vostro sito mentre andavo alla ricerca nella rete di un indizio che potesse aiutarmi a capire come risolvere il mio problema. Mi spiego meglio.
    Sto ristrutturando casa ed ho intenzione di pavimentare con listelli di parquet di tipo doussie' di dimensioni 40cmx10cmx11mm. Nel contempo sto facendo rifare l'impianto di riscaldamento e sono sinceramente terrorizzato dall'idea che i tubi caldi sotto pavimento possano far staccare o incurvare il parquet.
    L'impianto di riscaldamento è concepito in modo abbastanza tradizionale e cioe' con una caldaia esterna che serve utenze di acqua calda ad uso domestico ed utenze di tipo radiatori termici tradizionali.
    La ditta che mi sta facendo i lavori mi ha assicurato che montando tubi in rame da 12 mm di diametro di passaggio per l'acqua, con una guaina di materiale isolante di spessore 5mm (conducibilità termica 0.04 W/mK) non dovrebbero esserci problemi.
    Si tenga conto che i tubi non verranno eccessivamente incassati nel massetto in quanto il solaio in cemento è abbastanza prossimo al livello dell'appartamento. In dettaglio di massetto 'lavorabile' prima di arrivare al solaio c'e' uno spessore di circa 3.5-4 cm.
    E' una soluzione possibile o devo attendermi problemi per il parquet?! In questo caso vedete una soluzione alternativa o dei consigli di installazione particolare....I lavori di impiantistica stanno per cominciare (questione di ore) quindi sarei molto grato se riuscissi ad avere un consiglio il prima possibile.
    Nel ringraziarvi dell'utilissimo servizio offerto saluto cordialmente
    G.
    Si prega di dare un cenno della risposta a gvairo@tiscali.it
    • Re: parquet/impianto di riscaldamento di Arch. Eugenio Luxardo del 13/03/2003, 19:55.
      Tenendo conto che l'impianto di riscaldamento del Suo appartamento, (previ calcoli delle dispersioni): “ sarà concepito in modo tradizionale con una caldaia esterna che serve l’acqua calda ad uso domestico e radiatori termici tradizionali collegati da tubi in rame di 12 mm di diametro, con coppelle di buon isolante termico di spessore minimo di 5mm, adeguato rivestimento protettivo continuo e fascette di bloccaggio (a circa 5 cm dal solaio)” RITENGO NON DEBBANO SORGERE PROBLEMI nella realizzazione dell’impianto, né nella posa e conservazione del pavimento con listelli in legno di dimensioni 40cmx10cmx11mm., purché i lavori dell’impianto e relative quote siano effettuati a regola d’arte e ben coordinati con la posa e scelta del legno.
      Faccia in modo che gli stretti e lunghi tratti delle tubature in rame di collegamento ai radiatori attraversino il più possibile rasenti e paralleli ai muri esterni, evitando diagonali e siano ben isolati termicamente. Questi punti, pur essendo i più delicati, se ben realizzati, non dovrebbero destare gravi problemi.

  • Titolo: Umido parete box di Fausto Molinas del 12/03/2003, 09:55
    Quesito: Egr. Architetto,
    Ho acquistato (rogito dec. 2002) un appartamento con annessi cantina e box in una palazzina di nuova costruzione (appena ultimata). Il box confina da un lato con un altro box, dall'altro co un terrapieno: da questo lato si presentano evidenti macchie di umidità, floride muffe con bolle e distacco di cemento dell'intonaco. Il costruttore da me interpellato sostiene che trattandosi di un box e non di un un'unità abitativa ciò sia da considerarsi normale.
    Le chiedo, dato che questo non è possibile (per sua stessa ammissione la parete non è stata impermeabilizzata appunto perchè trattasi di box), come posso agire per vedere risolto questo increscioso problema?
    La ringrazio, Fausto Molinas
    • Re: Umido parete box di Arch. Eugenio Luxardo del 13/03/2003, 19:52.
      Inviti, ufficialmente, il costruttore a “ripristinare”, con estrema sollecitudine, il muro del box, comunque deve “ovviare al pericolo ed al danno”, poiché dice: “Ho acquistato (rogito dicembre 2002) un appartamento con annessi cantina e box in una palazzina di nuova costruzione (appena ultimata)”.
      (Quali sono le risultanze del collaudo?)
      Non è vero che: “trattandosi di un box e non di un un'unità abitativa ciò sia da considerarsi normale”. Mentre è vero che i lavori, testé consegnati, devono essere eseguiti a regola d’arte, tra l’altro: senza umidità che è sempre nociva a persone e cose.
      Il terrapieno è indispensabile?
      L’impermeabilizzazione non è l’unico rimedio. Comunque uno scavo ed un intercapedine adeguati possono liberare ed aerare i muri, convogliando le acque altrove.

  • Titolo: Parete di cartongesso di antonella del 12/03/2003, 09:41
    Quesito: Per cortesia avrei bisogno di porvi un quesito, spero in un vs. aiuto:

    Un hanno fa` ho venduto un appartamento di due locali dove per dividere la
    cucina abitabile dall`entrata c`e` una parete in cartongesso.
    Questa parete in cartongesso non e` stata costruita da me neanche
    dall`inquilino precedente, ma e` li` da quasi 20 anni..
    Mi viene chiesto dalla nuova propietaria di denunciare la parete in comune
    chiedendo la sanatoria ( in quanto nella piantina catastale la parete in
    cartogesso non c`e`) ed, ovviamente, chiedendomi di pagare le spese
    sostenute.
    Io ho sentito il comune che dice che probabilmente la parete di cartongesso
    va denucciata al catasto in quanto, modifica il disegno dell`appartamento.
    Mi dicono inoltre che bisogna verificare se la cucina ha dei valori
    corretti in quanto nella piantina catastale l`appartamento risulta con
    cucina e sala insieme mentre con la parete di cartongesso risulta
    (praticamente) una cucina (più piccola) abitabile con un corridoio.
    E` vero che la parete di cartongesso va` denunciata in comune? e se e`
    cosi` devo corrispondere io alle spese ( parte venditrice) o l`acquirente
    che ha gia `rogitato e sapeva della parete fin dall`inizio? Nel caso posso
    rifarmi sui precedenti possessori responsabili di non aver denunciato la
    parete?
    E` vero che la parete in cartongesso va denunciata al catasto? Se si come e
    con quali costi?

    Se esiste una legge che regola il tutto Le chiedo cortesemente se puo` segnalarmelo
    Grazie
    Antonella
    • Re: Parete di cartongesso di Arch. Eugenio Luxardo del 13/03/2003, 19:49.
      Purtroppo state subendo le scelte del precedente proprietario che ha probabilmente fatto eseguire (20 anni fa) “una parete”, realizzando due locali uno dei quali, non regolamentare.
      In Comune Le avranno detto che: “ la parete di carton gesso modifica il disegno dell’appartamento” e che “bisogna verificare” se i nuovi locali siano REGOLAMENTARI o meno.
      Per accertarsi se quella parete possa rimanere in tutta la sua lunghezza, è necessario indicare sul disegno catastale la parete sotto accusa. Se i tecnici del Comune rispondono che quella parete crea locali non regolamentari, quella parete deve essere demolita “o tutta o in parte”. I tecnici comunali potrebbero aggiungere che solo le parti estreme del muro possono essere lasciate come due quinte, soprattutto se esiste un finestrino nel cucinettino.
      Qualora questa soluzione piacesse al nuovo proprietario, questi potrà presentare la “sua” nuova soluzione in Comune per l’approvazione.
      Solo una volta approvato il progetto, dal Comune, il nuovo proprietario potrà presentare la “sua” modifica in Catasto.
      Solo allora il Catasto potrà modificare l’unità immobiliare.
      Dice che: “nella piantina catastale l’appartamento risulta con cucina e sala insieme”. Si accerti che in contratto l’appartamento sia descritto “con cucina e sala insieme, senza parete in carton gesso” e che la piantina catastale allegata al contratto corrisponda alla suddetta descrizione e cioè “un solo locale, senza la parete sotto accusa”.
      Ebbene questa sarebbe la soluzione di fatto e di diritto accertata dal notaio, anche se é presente una parete (facilmente rimovibile) in carton gesso.
      Credo che Lei abbia venduto il Suo appartamento in buona fede e l’acquirente l’abbia acquistato constatando le reali possibilità di abitabilità e controllando il buono stato di conservazione nonché le piantine allegate al contratto ormai rogitato, come Lei afferma.

  • Titolo: . di Alfio Vizzini del 10/03/2003, 14:47
    Quesito: Per rilasciare la licenza ad un negozio mi è stata richiesta l'agibilità e abitabilità del locale. La mia bottega è parte di un edificio realizzato intorno al 1910 e quindi all'U.T.C. di appartenenza mi dicono che non possono rilasciare tali certificati. Come posso risolvere il problema?
    GRAZIE PER L'ATTENZIONE PRESTATAMI
    E-mail alfiovizzini@inwind.it
    • Re: . di Arch. Eugenio Luxardo del 11/03/2003, 19:48.
      Dice: “un negozio….locale….bottega…..” Si tratta della stessa cosa?
      L’agibilità viene rilasciata dal Comune per permettere di operare in un negozio o bottega o altro ambiente tipo. L’abitabilità viene rilasciata, sempre dal Comune, per abitare i locali di una abitazione residenziale.
      Deve affittare i locali della “Sua bottega” a un negoziante che vuole trasformarli in negozio? Deve cambiare la destinazione d’uso?
      In tal caso il futuro affittuario deve presentare a Lei i disegni, secondo le proprie necessità d’adattamento. Lei può accettarli o respingerli. (Chieda consiglio all’amministratore e ad un tecnico).
      L’agibilità della “Sua bottega”può e deve essere rilasciata dall’U.T.C., se da Lei richiesta e controfirmata (quale proprietario) unitamente alla documentazione, descrizioni e disegni, che devono dimostrare l’osservanza di tutti i regolamenti e di tutte le leggi che riguardano la tipologia della bottega o negozio suddetto.

  • Titolo: Diploma di Raimondo del 10/03/2003, 14:34
    Quesito: Vorrei avere delle maggiori informazioni per il seguente problema;

    Abito in una palazzina, dove per lavori di ristrutturazione della stessa, Noi condomini abbiamo chiesto la detrazione Irpef del 36 % (Legge del 27 Dicembre 1997, n. 488 - Finanziaria 2000).

    In previsione di questa concessione, lo studio di amministrazione condominiale che gestisce il Nostro condominio ci sottolinea il fatto che, non interessato dalla nostra richiesta intenderebbe delegare il tutto ad uno studio commercialista di loro conoscenza per un costo pari a € 100,00 e la spesa ,secondo l’Amministratore,dovrebbe essere sostenuta dagli inquilini .

    Tale spesa è da imputare a noi condomini o all’Amministratore,visto che noi lo paghiamo anche per risolvere queste pratiche?

    Nell’aspettare un vostro riscontro ,Vi invio Distinti Saluti.

    E-Mail
    d_raimondo@hotmail.com
    • Re: Diploma di Arch. Eugenio Luxardo del 11/03/2003, 19:45.
      L’IRPEF e l’ICI sono a carico di ogni condomino che può disporre di un proprio commercialista.
      L’Amministratore è “pagato” per gli incarichi precisati all’articolo 1130 del codice civile. Egli anticipa l’IVA sulle spese occorrenti per la manutenzione e per l’esercizio dei servizi comuni.

  • Titolo: materiali fonoassorbenti di sabbatini sandra del 10/03/2003, 13:48
    Quesito: Quali sono i materiali più adatti per insonorizzare una parete e un pavimento già costruito? La mia intenzione sarebbe quella di costruire una struttura che appoggi sul pavimento di graniglia, rialzando il pavimento originale, e di riempiere lo spazio con del materiale fonoassorbente perchè ho dei vicini al piano di sotto un po' troppo rumorosi.
    • Re: materiali fonoassorbenti di Arch. Eugenio Luxardo del 11/03/2003, 19:43.
      Il sughero è un materiale adatto ad isolare acusticamente i locali. Altro materiale è l’ovatta vegetale.
      Il sughero può essere applicato alle pareti e sui i risvolti con pannelli e sui pavimenti in granuli impastati con uno spessore dai 5 ai 10 cm. Offre elevati risultati di abbattimento acustico da 21 a 36 db.
      Consulti qualche fornitore di tecnologia applicata del sughero naturale.

  • Titolo: precisazioni su rifacimento facciata di Luca Luini del 08/03/2003, 21:06
    Quesito: Gentile Architetto, La ringrazio per la risposta e cercherò di essere più preciso. Lo stato attuale del condominio è il seguente:le 2 ville che compongono il condominio sono a cortina con balconi che in origine erano pitturati con un colore definito dal costruttore (che è uno dei condomini) GRIGIO CEMENTO. Nel corso degli ultimi 30 anni i balconi in argomento sono stati o trascurati del tutto oppure ritinteggiati dai singoli condomini in periodi diversi e di colore sempre grigio. L'effetto attuale è quello di 8 balconi con 8 tonalità di grigio diverse. Io e il mio vicino abbiamo tinteggiato con del grigio chiaro, altri condomini vorrebbero che cambiassimo in grigio molto scuro che a loro dire si avvicina all'originale. Che obblighi ho nei loro confronti? Basta che mi metta daccordo con il mio vicino oppure devo subire la volontà anche dei condomini della villa a fianco? Sono vincolato alle decisioni dell'assemblea in questa materia? Il colore che abbiamo applicato ai nostri balconi non solo non disturba ma è senz'altro quello più idicato per il tipo di casa. Grazie ancora, Luca Luini
    • Re: precisazioni su rifacimento facciata di Arch. Eugenio Luxardo del 11/03/2003, 19:38.
      Dice : “in origine erano pitturati con un colore definito dal costruttore (che è uno dei condomini) GRIGIO CEMENTO”.
      A suo tempo il costruttore doveva aver fatto approvare i progetti delle Vostre 2 ville, compresi i COLORI delle FACCIATE e dei BALCONI, (sono in calcestruzzo a vista?).
      Nel caso in cui, Voi, 8 condomini (stanchi del grigio) decideste (TUTTI D’ACCORDO) di cambiare i colori, sarebbe opportuno farveli approvare dalla Commissione Comunale, in tal caso avrete curato l’ armonia dei colori tra di loro nel rispetto dei colori dell’ambiente.
      Il colore GRIGIO CEMENTO è un colore ben definito (che tende al grigio verde) ed é colore di materiale facilmente imitabile (....non per tutti) ritenuto, da molti, compatibile coi colori della natura e che deve equilibrarsi coi colori delle facciate (che Lei forse trascura).
      Tutto ciò tende a far capire come raggiungere il rispetto del DECORO ARCHITETTONICO ed il senso del codice civile.
      Ogni tentativo di scostarsi dalle tonalità e colori originali rischia di compromettere quell’equilibrio e quell’armonia.
      Dice: “ Il colore che abbiamo applicato ai nostri balconi non solo non disturba ma è senz'altro quello più indicato per il tipo di casa”.
      Purtroppo non posso né confermare, né contraddirLa! E’ necessario VEDERE come si presentano ora le FACCIATE! Non è un solo colore che può disturbare, ma il loro accostamento tra loro e nell’ambiente.
      Mi chiede: “Che obblighi ho nei loro confronti? Sono vincolato alle decisioni dell'assemblea in questa materia?”
      Se il costruttore è un Artista o un Architetto, subentrerebbero i così detti “diritti d’autore”. In tal caso ascolti i consigli che devono essere precisi. Tuttavia, nessuno può obbligarVi a “subire la volontà dei condomini della villa a fianco”, col fiato sul collo o stingendo i tempi. Eviti di litigare!

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