Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
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20146 Milano
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: abbandono dell'assemblea di Daniele del 19/03/2003, 10:09
    Quesito: Buongiorno, se possibile desidererei una risposta:
    se un condomino abbandona volontariamente lassemblea evitando di firmare il verbale, può impugnare le successive delibere approvate allunanimità (escluso il condomino in questione) alla fine della stessa?
    Nello specifico si tratta dellapprovazione definitiva per la sostituzione della copertura rimesse auto. La copertura da sostituire è in eternit e in alcuni punti inizia a sbriciolarsi, quindi le fibre di amianto possono disperdersi nellambiente.
    Nel verbale precedente si indicava che in sede assembleare successiva si sarebbero esaminati i relativi preventivi di spesa e si sarebbero definiti i tempi di attuazione dellopera congiuntamente con la sistemazione dellarea cortilizia condominiale.
    Il budget condominiale però copre quasi interamente la sostituzione del tetto dei garages e quindi si è proposto si dare priorità alla realizzazione dellopera di sostituzione rinviando la sistemazione dellarea condominiale.
    A questo punto uno dei condomini si è alterato ed ha abbandonato lassemblea. Successivamente lassemblea ha deliberato quanto sopra.
    Preciso che lamministratore (pro tempore) è un condomino (propietario di nr. 2 unità abitative) ed è stato eletto e riconfermato allunanimità.
    Ringrazio anticipatamente, Daniele Manenti
    • Re: abbandono dell'assemblea di Arch. Eugenio Luxardo del 20/03/2003, 19:42.
      Un condomino PUÒ OPPORSI ad una delibera soprattutto se non é valida.
      Sono valide le assemblee costituite con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
      Il voto del condomino in questione deve considerarsi CONTRARIO e non “ESCLUSO”, quindi non c’é UNANIMITÀ. E’ necessario tenere in considerazione i motivi dei condomini dissenzienti, soprattutto se i motivi sono legittimi, evitando di farli “arrabbiare”.
      Dice: “si è proposto si dare PRIORITÀ alla realizzazione dell'opera di sostituzione RINVIANDO la sistemazione dell'area condominiale”, cioè è stato DELIBERATO un PREVENTIVO DI SPESA completamente diverso da quanto previsto “NEL VERBALE PRECEDENTE”, senza esaminare e confrontare nuovi preventivi, senza tener conto che i costi unitari dell’intervento della sola rimozione dell’eternit - amianto sono ben diversi da quelli della prima previsione, senza segnalare che le suddette opere richiedono ditte e mano d’opera specializzata, nonché particolare cura per l’area cortilizia? UNA VERA DOCCIA FREDDA?

  • Titolo: veranda di antonio di grezia del 19/03/2003, 09:33
    Quesito: Sono proprietario di un immobile all'iltimo piano di una palazzina un un parco privato.
    Sul mio balcone vorrei realizzare una veranda in pvc, color legno della grandezza di L.cm150 per H.cm200 e p.cm 145. Devo chiedere assenso ai condomini della mia palazzina ed in caso affermativo ci deve essere un qualche tipo di maggioranza?
    Rappresento che la struutura sarà comunque rimovibile.
    La ringrazio anticipatamente della risposta e delle indicazioni circa l'iter corretto da seguire.
    • Re: veranda di Arch. Eugenio Luxardo del 20/03/2003, 19:37.
      Se per veranda intende due pareti (paravento con vetri opachi) di 1,45m x 1,50m, che si alzano sin sotto la gronda e si vedono dall’esterno (strada o parco privato), Le consiglio di evidenziare in Comune la Sua idea ottenendone l’approvazione, poiché il loro aspetto potrebbe nuocere al “decoro architettonico”. Una volta approvata la Sua idea può farla vedere in Assemblea, dove non dovrebbe avere opposizioni e potrebbe realizzarla.

  • Titolo: Tetto e lavatoio con copertura colonna di Marco del 17/03/2003, 11:22
    Quesito: Il tetto del palazzo è cosi composto : 70% da un attico di proprietà esclusiva del proprietario, 30% dal lavatoio e stendi panni.
    Il 30% del lavatoio corrisponde alla copertura di una parte del mio appartamento sito al 4 piano, più naturalmente, gli appartamenti sottostanti. Dovendo rifare tutto il tetto, come dobbiamo comportarci per
    ripartizione delle spese 70% attico di proprietà di un solo condomino, e il 30% di uso a tutti i condomini, ma con copertura degli appartamenti sottostanti? Grazie per una cortese risposta, Marco.
    • Re: Tetto e lavatoio con copertura colonna di Arch. Eugenio Luxardo del 18/03/2003, 19:36.
      Le spese di riparazione dell’attico o lastrico solare di uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano devono essere sostenute per un terzo da detto proprietario che ne ha l’uso esclusivo. Gli altri due terzi sono a carico dei condomini della parte dell’edificio coperte dal lastrico solare ed in proporzione alle superfici sottostanti.
      Le spese relative la parte di tetto che copre parte del Suo appartamento, devono essere sostenute tra i condomini dell’edificio a cui serve quella parte di tetto in proporzione alle superfici che la parte di tetto protegge.
      La spesa relativa la parte di tetto che copre il lavatoio devono essere distribuite in parti proporzionali alle superfici protette dalla porzione di detto tetto, mentre la parte proporzionale di spesa attribuita al lavatoio va divisa tra i millesimi dei condomini che usano il lavatoio.
      Queste proporzioni dovrebbero essere raccolte in una colonna tra le tante della tabella dei millesimi unita al regolamento condominiale allegato a tutti i contratti.

  • Titolo: finestre (grazie per la precedente risposta) di gianni del 16/03/2003, 21:13
    Quesito: Gentile architetto,
    innanzitutto la ringrazio per la risposta precedente, molto puntuale.
    Forse però la mia domanda non l'ho espressa bene.
    Cerco di puntualizzare:
    -io ho intenzione di rispettare le caratteristiche estetiche!
    -il palazzo non è vincolato.
    -non è una questione di risparmio in assoluto (in realtà potrei installare anche alluminio o legno-alluminio senza vincoli di materiale, ma solo di colore), il PVC mi interessa solo per le caratteristiche prestazionali e fonoisolanti che offre;
    Il sopraluce verrebbe realizzato anche con un asse verticale centrale in modo da apparire come un balcone che si apre totalmente.
    Il punto sarebbero i due traversini orizzontali che ne risulterebbero esteticamente (la base del sopraluce): volevo appunto sapere se un traversino orizzontale in più è considerato come elemento fortemete caratterizzante o meno, "ufficialmente", e non a discrezione del singolo condomino o amministratore che invece ha consentito l'installazione di infissi di materiali del tutto diversi (legno o alluminio) e di colori che vanno dal marrone chiaro a quello scuro all'alluminio anodizzato (quasi oro splendente...).
    Io amo l'architettura, assolutamente non mi verrebbe mai in mente di insozzare esteticamente un prospetto.
    Tantomeno sono uno che prima fa e poi chiede scuse & condoni vari (come molti italiani nostri concittadini).
    Altrimenti avrei già ordinato tutto e sono certo che nessuno me le avrebbe mai fatte cambiare!
    Con simpatia.
    • Re: finestre (grazie per la precedente risposta) di Arch. Eugenio Luxardo del 18/03/2003, 19:28.
      Come Lei stesso può constatare, volevo ricordare che spesso imprese, amministratori e condomini si comportano scorrettamente o con ignoranza, spesso contro legge, senza rendersi conto che i fabbricati perdono di valore se ognuno fa quel che vuole senza rispettare gli altri, compreso il decoro architettonico. Per decoro architettonico deve intendersi “l'equilibrio dell'insieme delle linee e delle strutture architettoniche che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell'edificio ed all'edificio stesso nel suo insieme, UNA SUA determinata ARMONICA FISIONOMIA".
      Mi chiede: “volevo appunto sapere se un traversino orizzontale in più è considerato come elemento fortemente caratterizzante o meno, "ufficialmente"”. Ormai è sufficiente un “nigutin d’or”per disturbare ulteriormente! Proprio perché ognuno ha fatto quel che ha voluto, ora, è necessario stare più attenti ed evitare di continuare a realizzare un “campionario di bellezze a se stanti”, ove ognuno esprime la propria idea che ritiene la migliore. Il progetto di ogni futuro serramento deve essere rivisto attentamente, confrontandolo con ogni possibilità e convenienza.
      E’ necessario uniformare, col tempo, i materiali e i colori dei serramenti in armonia con quelli delle facciate. Senta un parere competente in Comune.

  • Titolo: fusione di 2 proprieta' confinanti di daniele allegri del 16/03/2003, 20:03
    Quesito: sono proprietario di un appartamento posto al 2 piano di un edificio antico,tempo fa' accuistai un monolocale nel palazzo di fianco al mio appartamento. sopra al monolocale c'e'la mia soffitta con ovviamente un tetto di proprieta mia e del garage sotto il mio monolocale. il garage fa parte gia' del caseggiato dove ho l'appartamento principale posto al 2 piano. posso unire queste 2 mie proprieta' legalmente anche senza i l voto unanime degli altri proprietari. grazie.
    • Re: fusione di 2 proprieta' confinanti di Arch. Eugenio Luxardo del 18/03/2003, 19:23.
      Non è chiaro come si sviluppino le due unità immobiliari e i due palazzi, con uno o due garages. Comunque, se il Suo appartamento al secondo piano si trova allo stesso piano (in diretto contatto, anche se a livelli leggermente diversi) del Suo monolocale ed ambedue contro il muro di confine, Lei può unire tecnicamente le due unità immobiliari, previe aperture nel suddetto muro di confine (con particolare attenzione alle strutture portanti). Dopo l’approvazione, in Comune, di detta ristrutturazione dovrà, anche in catasto, dimostrare l’unione e trasformazione in un'unica unità immobiliare delle Sue due proprietà residenziali,soffitte e garages annessi.
      Se le attuali due unità immobiliari si trovano in due palazzi diversi con due amministrazioni diverse, non vedo perché non debba avvertire i vari condomini. Potrebbero sorgere problemi che non vengono chiaramente evidenziati nella Sua descrizione, (compresa la proprietà del tetto e la posizione del “garage sotto il monolocale nel palazzo di fianco”che contemporaneamente “fa parte gia' del caseggiato dove ho l'appartamento principale posto al 2 piano…….edificio antico”).
      Se la Sua futura realizzazione fosse regolamentare e non provocasse danno o pregiudizio a nessuno sarebbe legalmente ammissibile senza necessità di maggioranze dei condomini.

  • Titolo: Rifacimento balconi di Frediani Mauro del 16/03/2003, 19:10
    Quesito: L'edificio in questione è dotato di terrazze chiuse in parte con ringhiera ed in parte con muretto sul quale c'è un frontalino a forma di portavasi rivolto verso l'esterno.Alla mia richiesta di manutenzionare detta parte in muratura mi è stato risposto che la spesa era a carico mio. A me risulterebbe che la spesa dovrebbe essere considerata condominiale. E se si dovesse staccare una parte esterna del portavasi, la responsabilità su chi ricadrebbe??
    Ringrazio anticipatamente.
    • Re: Rifacimento balconi di Arch. Eugenio Luxardo del 17/03/2003, 19:42.
      Le ringhiere e le balaustre, qualunque sia il materiale (vetro, legno, cemento, ferro) costituiscono riparo per l’agibilità e l’utilizzazione della terrazza o del balcone e ne consentono l’affaccio, quindi sono di proprietà del singolo condomino che utilizza la terrazza o il balcone e può controllarne la manutenzione.
      I rivestimenti esterni di facciata rientrano tra le parti comuni e quindi a carico del Condominio.
      Il frontalino costituisce la parte esterna di una fioriera da Lei utilizzata? E’ l’unica fioriera in tutto il fabbricato?
      Se il frontalino avesse un “espansione esterna” dal parapetto e seguisse una precisa linea architettonica quale componente della facciata, uguale ad altri frontalini del fabbricato e fosse doveroso garantire l’integrità di detti frontalini da parte di tutto il condominio allora le spese per la manutenzione sono a carico di tutti i condomini e la responsabilità ricadrebbe sull’Amministratore e i condomini. Se Lei proponesse al Condominio di modificare a Sue spese il Suo frontalino eliminando la parte esterna del portavasi (ritenuta pericolosa ed inutile per Lei), la risposta sarebbe che Lei non deve modificare le facciate?

  • Titolo: Applicazione motore climatizzatore a parete palazzo di Cecilia Schina del 15/03/2003, 17:20
    Quesito: Gentile Architetto, ho intenzione di installare nel mio appartamento (5° piano) dei climatizzatori.
    I motori di detti climatizzatori andranno allocati nel balcone dell'appartamento ad eccezione di quello della stanza dei bambini, che trovandosi troppo lontano dal balcone(circa 10 metri)dovrebbe essere installato sotto ed esternamente alla finestra della stanza. Il preventivista della ditta ci ha assicurato che non esistono imperdimenti all'installazione sulla parete esterna del palazzo, ma io vorrei essere certa di essere nella legalità. Devo chiedere il permesso al condominio, o magari solo avvertire il condominio, di quello che ho intenzione di fare?
    Se ho sbagliato a rivolgermi a Lei può indicarmi chi mi può fornire l'nformazione che mi occorre?
    La ringrazio per il Suo Tempo e per l'eventuale risposta.
    • Re: Applicazione motore climatizzatore a parete palazzo di Arch. Eugenio Luxardo del 16/03/2003, 19:15.
      Informi l’Amministratore delle Sue intenzioni e gli indichi chiaramente dimensioni e tipo dei climatizzatori, i quali non devono disturbare i vicini né il decoro architettonico.

  • Titolo: scarichi e diritti di valcalda giancarlo del 15/03/2003, 15:43
    Quesito: vorrei togliere un vecchio tubo di scarico aplicato prima che io acquistassi la casa nel 1994 regolarmente allacciato alle fogne comunali, ma perfino visibile all'esterno per circa 2 metri.
    Casa dell'800, piano terra cantina, primo piano bagno col proprietario dei quali sono in lite.
    Terzo piano il mio bagno. Un nuovo tratto di fogne comunali permette anche al proprietario sotto di collegarsi regolarmente dato che ne era privo.
    Posso chiedere il passaggio nella sua cantina e il riutilizzo della vecchia colonna ancora presente nel suo bagno (portava ad una fossa irregolare per tutti e 2 i bagni fino al 1980) per effettuare un'allaccio più regolare. (il comune può obligarmi a questo?).Io parteciperei per la spesa sostenuta secondo il mio geometra. La ringrazio e complimenti per ivostri articoli.
    Sono iscrtto al servizio di aggiornamento ma da molte settimane non mi arriva nulla, come mai?
    • Re: scarichi e diritti di Arch. Eugenio Luxardo del 16/03/2003, 19:13.
      Può collegarsi alla colonna di scarico dell’inquilino del piano sotto il Suo, se il suddetto inquilino Le permette di passare nel suo bagno e se detta colonna scarica regolarmente nella fognatura comunale. Chieda conferma in Comune.

  • Titolo: Pitturazione facciata esterna dell'edificio di coppola del 15/03/2003, 13:06
    Quesito: SIAMO UN CONDOMINIO DI 63 CONDOMINI E STIAMO RISTRUTTURANDO LE FACCIATE DELL'EDIFICIO.
    PUO' ESSERE MODIFICATA LA COLORAZIONE DELL'INTONACO
    ESTERNO RISPETTO A PRIMA DEI LAVORI?

    SE SI LA MAGGIORANZA DELL'ASSEMBLEA DI QUANTO DEVE ESSERE?
    GRAZIE
    • Re: Pitturazione facciata esterna dell'edificio di Arch. Eugenio Luxardo del 16/03/2003, 19:08.
      I colori originari delle facciate possono essere modificati con colori diversi, purché si adattino agli altri colori di facciata e a quelli dell’ambiente circostante, e vengano approvati dal Comune.
      Le deliberazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’ edificio.

  • Titolo: Potatura alberi (2) di Giuseppe Marchitto del 14/03/2003, 09:39
    Quesito: La ringrazio per la risposta,mi scuso di essere stato poco chiaro nel mio primo quesito.Sono un proprietario di un villino situato all'interno di un villaggio residenziale. All'interno passa un viale di proprietà privata del condominio, dove vi sono alberi di alto fusto del tipo cipressi,mentre nei giardini privati di alcuni condomini vi sono alberi di alto fusto anziani,del tipo lecci, querce e pini. L'unica parte comune che posso frequentare è solo il viale di cui sopra.Il viale è lungo circa 50-60 metri a forma di "E" ed ha tre ingressi,di cui due pedonali e uno carraio.Nel regolamento di condominio, non si fa nessun riferimento a piante ornamentali come da me descritto nel primo quesito, ma altresì all'articolo 2 lettera "b" è scritto: costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i condomini i viali d'ingresso pedonali e gli spazi di manovra con relativa illuminazione, i cancelli d'ingresso e le alberature di alto fusto,senza specificare quali. All'articolo 7 di detto regolamento, si precisa invece che, la potatura degli alberi di alto fusto situati sia all'interno dei giardini privati che di quelli situati nelle aree condominiali sarà a carico del condominio secondo i millesimi della tabella generale,cioè secondo i millesimi di proprietà.Quindi un esempio sarebbe che il sottoscritto si troverà a pagare una somma di potatura alberi uguale ad un altro condomino che ha nella sua proprietà come di fatto 3 alberi, pur non avendo lo scrivente nessun albero nella sua proprietà.Nell'atto di acquisto il sottoscritto si assume l'onere per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni in base ai millesimali di acquisto e non a millesimali riguardanti alberature situate in giardini di altri condomini proprietari.Quindi praticamente la potatura degli alberi ad uso esclusivo situati in giardini di proprietà esclusiva come scritto sul regolamento di condominio è a carico di tutti i condomini senza valutare se qualche condomino ha oppure non ha l'albero nella sua proprietà.Tutto questo è legale?La sentenza della Cass.Civ. sez.II,18 aprile 1994,nr.3666 rispecchia anche questa fattispecie? Ancora una volta mi scuso se non sono riuscito ad esprimere le mie domande in modo corretto, La ringrazio per la sua disponibilità, distinti saluti Giuseppe Marchitto
    • Re: Potatura alberi (2) di Arch. Eugenio Luxardo del 16/03/2003, 18:57.
      La ringrazio, questa volta è stato molto chiaro. La sentenza della Cass.Civ. n.3666/94, si adatta al Suo caso, poiché ha stabilito che “nel caso in cui le piante concorrono al decoro dell’intero edificio e che la POTATURA risponda all’esigenza di soddisfare le esigenze del DECORO ARCHITETTONICO, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese. Questo anche nel caso in cui gli alberi si trovino su SUOLO DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA DI UN SOLO CONDOMINO”.
      Infatti l’articolo 11123 del c.c. prevede che “le spese relative alla manutenzione di opere o impianti destinati a servire una parte dei condomini sono a carico del gruppo di CONDOMINI CHE NE TRAE UTILITÀ”.
      Il regolamento condominiale prevede che: “ la potatura DEGLI ALBERI DI ALTO FUSTO situati sia all'interno dei giardini privati che di quelli situati nelle aree condominiali sarà a carico del condominio”.
      Tale disposizione é legittima, poiché è relativa alla SALVAGUARDIA dell’AMBIENTE, all’uniformità degli interventi di potatura di TUTTI gli alberi d’ALTO FUSTO del villaggio, evitando l’abbattimento indiscriminato delle essenze d’alto fusto. Tale disposizione è conseguenza dei vincoli urbanistici di zona imposti al progettista ed al costruttore .
      Pertanto, anche se di proprietà esclusiva di singoli condomini, gli alberi D’ALTO FUSTO in suolo privato farebbero parte dell’AMBIENTE e del DECORO del VILLAGGIO che devono essere PROTETTI. Tutti i condomini ne trarrebbero UTILITÀ AMBIENTALE e GODIMENTO COMUNE pertanto, nel regolamento, sono riconosciuti di INTERESSE condominiale.
      L’articolo 68 delle Disposizioni per l’Attuazione del c.c., invece, prevede che “il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascuna porzione spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini”.
      La parte dell’articolo 7 del regolamento che riguarda la spesa della potatura degli alberi d’alto fusto PRIVATI e precisamente: “sarà a carico del condominio secondo i MILLESIMI DELLA TABELLA GENERALE” potrebbe essere messa in discussione qualora l’onere della potatura venisse a pesare eccessivamente ed in modo sproporzionato su alcuni condomini più che su altri, senza tener conto dell’uso e godimento effettivo di ognuno, senza l’esame e confronto della situazione reale, caso per caso.

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