Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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Elenco dei messaggi
  • Titolo: sottotetto agibile di ivan del 21/03/2003, 18:55
    Quesito: salve
    vorrei sapere cosa devo fare per rendere il mio sottotetto abitabile (sempre che sia possibile)
    le dimensioni sono 7.80x8.15 h 0.95/3.95
    e se è possibile avere un indicazione approsimativa sui costi di tale operazione
    sakuti Ivan
    • Re: sottotetto agibile di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 19:05.
      E’ possibile rendere abitabile il Suo sottotetto, anche se fa parte di un condominio.
      Deve presentare in Comune il progetto che rispetti, tra l’altro, la legge della Sua Regione sui sottotetti .
      Il costo può superare i 60.000 €uro, secondo gli interventi necessari sulle strutture e sul tetto e se di proprietà condominiale.
      E’ meglio che si rivolga ad imprese edili ed impiantistiche competenti.
      L’amministratore ed i condomini devono essere avvertiti, non solo per evitare eventuali contestazioni, ma anche perché la tabella dei millesimi dovrà essere riesaminata con la modifica della destinazione d’uso del sottotetto e la realizzazione dell’impianto di riscaldamento.

  • Titolo: distanza minima tra vano ascensore e finestrre di natali andrea del 21/03/2003, 13:53
    Quesito: Nel nostro condominio stiamo per installare una piattaforma elevatrice. l'installazione verrà effettuata alla parete esterna all'edificio. Vorrei sapere, dato che il vano verrà fissato sulla parte centrale della parete e lateralmente su i due lati vi sono le finestre dei singoli condomini, se esiste una distanza minima che deve intercorrere tra il vano e le finestre. Faccio presente che l'installazione della piattaforma elevatrice è autorizzata in base alla legge 13/1989 ed sono presenti nel condominio persone con handicap
    • Re: distanza minima tra vano ascensore e finestrre di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 19:02.
      In tutte le corti e i cortili interni ai fabbricati, anche se di uso comune a più fabbricati, è permesso,(nei regolamenti edilizi italiani), l’inserimento di ascensori, al fine di garantire l’accessibilità verticale agli edifici, anche in deroga alle norme relative alle distanze (normalmente dai 0,75m ai 3 m).
      Sarà necessario che il progetto relativo la “piattaforma elevatrice” con l’indicazione del tipo (materiali e colori) di tratti aperti, sia approvato dal Suo Comune compatibilmente con le distanze minime ammissibili necessarie all’illuminazione delle finestre adiacenti, al tipo di struttura edificabile e al decoro architettonico , nel rispetto della legge 13/1989.
      Bisogna evitare la possibilità di guardare attraverso le finestre dentro gli alloggi, oltre che togliere luce ed aria agli stessi.

  • Titolo: Scaldabagni esterni a gas di Gennaro Palladino del 21/03/2003, 12:29
    Quesito: Ho l'esigenza di installare uno scaldabagno esterno a gas per il mio appartamento (2 bagni+cucina) che si trova in un condominio sprovvisto di canna fumaria per l'evacuazione fumi. Mi hanno detto che se rifaccio l'impianto con un normale scaldabagno tipo C non possso scaricare i fumi in facciata, tuttavia mi hanno parlato di un particolare tipo di scaldabagni a gas che non ha questi obblighi. Lei ne sa qualcosa?
    • Re: Scaldabagni esterni a gas di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 18:57.
      Cerchi in www.virgilio.it caldaie esterne a gas e scaldabagni esterni a gas.

  • Titolo: contenzioso con direttore lavori di piero de paoli del 21/03/2003, 11:47
    Quesito: come posso difendermi quando scopro che il direttore lavori nominato dal condominio , ha stilato lo stato di avvanzamento lavori con misure non reali e ciò comporterà un aumento sul prezzo finale dell'opera edile appaltata a misura .
    distinti saluti
    marlinblu@libero.it
    • Re: contenzioso con direttore lavori di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 18:54.
      Evitate di saldare lo stato finale, fate le Vostre riserve, sin quando lo stato finale non sarà approvato da Voi (dal collaudatore, previa verifica dell’opera, 1665 del c.c.).
      Il prezzo preventivato ERA STATO PREVISTO SU MISURE MOLTO LONTANE DALLA REALTÀ? Errore o premeditazione?
      E’ un “escamotage” frequentemente usato da imprese “poche serie” per accaparrarsi i lavori, spesso con la copertura di clausole pseudo - legali o poco chiare. Il direttore dei lavori avrebbe dovuto e potuto accorgersene in tempo, anche prima di dare inizio ai lavori. Ora potete e dovete controllare che le misure di consuntivo corrispondano alla realtà, che i prezzi unitari di preventivo corrispondano a quelli di consuntivo ed alla descrizione delle opere, nonché ai PREZZI e METODI di MISURAZIONE della CAMERA DI COMMERCIO. Il codice civile prevede che: “Se le parti non hanno determinato la misura del corrispettivo né hanno stabilito il modo di determinarla, essa è calcolata con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi”. Inoltre : “l’appaltatore non può apportare variazioni alle modalità convenute dell’opera se il committente non le ha autorizzate per iscritto. Anche quando le modificazioni sono state autorizzate, l’appaltatore, se il prezzo dell’intera opera è stato determinato globalmente, non ha diritto a compenso per le variazioni o per le aggiunte, salvo diversa pattuizione”. Ancora: “Se per l’esecuzione dell’opera A REGOLA D’ARTE è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice (C.T.U., D.L.,Collaudatore) di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo. Se l’importo delle variazioni supera il sesto del prezzo complessivo convenuto, l’appaltatore può recedere dal contratto e può ottenere , secondo le circostanze, un equa indennità. Se le variazioni sono di notevole entità, il committente può recedere dal contratto ed è tenuto a corrispondere un equo indennizzo”. Avete avuto l’opportunità di recedere? Qualcuno vi ha avvertito in tempo?

  • Titolo: abbandono dell'assemblea - 2 di daniele del 21/03/2003, 10:49
    Quesito: Innanzitutto La ringrazio molto per il tempo dedicatomi. Desidero essere più preciso su quanto è avvenuto in modo da capire se è effetivamente possibile attuare quanto deciso in assemblea.
    I condomni presenti erano 5 su 6 (tutti propietari), lo stabile consta di 7 unità abitative (lassemblea dovrebbe essere valida).
    I motivi che hanno spinto il condomino ad abbandonare lassemblea risiedono nel fatto che parte dellarea cortilizia è costituita (da circa oltre ventanni) da piccole aiuole curate dai singoli propietari. Il desiderio del condomino in questione è di voler eliminare tutte le aiuole per fare un prato unico. A fianco dei garages cè il passagio per le auto in terra battuta e leggermente pendente, ogni qualvolta piove si verificano infiltrazioni nel garages di uno dei propietari (senza contare che il terreno diventa viscido e cedevole io stesso sono caduto più volte con lo scooter). La proposta era quindi di sistemare primariamente le zone interessate a passaggio e manovra dei mezzi.
    Preciso inoltre che il preventivo di spesa per la sostitzione della copertura in eternit era già stato approvato nella prima fase dellassemblea, tale punto è stato redatto sul registro dei verbali proprio dal condomino di cui sopra che oltretutto era anche il segretario di turno.
    Quindi: secondo Lei è possibile applicare la decisione finale?
    Ringrazio sentitamente, Daniele
    • Re: abbandono dell'assemblea - 2 di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 18:50.
      Nel Suo primo quesito chiedeva:” se un condomino abbandona volontariamente l'assemblea evitando di firmare il verbale, può impugnare le successive delibere approvate”. Le risposi : “Un condomino PUÒ IMPUGNARE una delibera soprattutto se non é valida. “ Ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio”.
      Se si tratta di innovazione (art. 1120 c.c.) “le delibere devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”.
      Dice: “tale punto è stato redatto sul registro dei verbali proprio dal condomino di cui sopra”. Tale verbale prevedeva l’eliminazione degli orti, le infiltrazioni nel garage e la sistemazione delle “ zone interessate a passaggio e manovra dei mezzi” ? Qualche opera prevista nel primo verbale, é stata eliminata dalla “decisione finale”? Con la “decisione finale” sono state prese tutte le precauzioni anti- amianto per quanto riguarda l’area cortilizia, compreso il passaggio per le auto? COSA CHIEDE ESATTAMENTE IL CONDOMINO DISSENZIENTE CHE NON POSSA ESSERE SODDISFATTO? Solo l’eliminazione degli orti, ai quali ognuno deve provvedere con la massima decenza?
      Se le risposte a queste domande saranno soddisfacenti per tutti, senza nuocere nessuno, sarà EFFETTIVAMENTE POSSIBILE ATTUARE QUANTO DECISO IN ASSEMBLEA!

  • Titolo: Recupero sottotetto di Stefano Caselotti del 20/03/2003, 23:16
    Quesito: Abito a Milano all'ultimo piano di un condominio di 5 piani, sopra la mia unità abitativa c'e' un sottotetto di proprietà privata per il quale sono iniziati dei lavori per il recupero del sottotetto, come prevede la legge regionale n. 15/96. La domanda consiste nel sapere se il proprietario che ha commissianato i lavori doveva preventivamente informare e con quale modalità, gli altri condomini.
    Oltretutto è necessaria una votazione dell'assemblea per l'esecuzione di questi tipi di lavori ?.... visto che viene completamente smantellato il tetto originario di proprietà comune. Quali garanzie si possono richiedere a tutela che l'opera non pregiudichi la stabilità del palazzo.
    In attesa di un Suo parere in merito, ringrazio e porgo distinti saluti.

    Stefano.2364@libero.it
    • Re: Recupero sottotetto di Arch. Eugenio Luxardo del 23/03/2003, 09:46.
      Dice: “viene completamente smantellato il tetto originario di proprietà comune”.
      Per poter realizzare la demolizione del tetto e ricostruirlo è necessario presentare il progetto in Comune per ottenere la concessione edilizia, perché devono essere rispettate tutte le prescrizioni igienico - sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilità previste dai regolamenti vigenti, tra cui l’altezza media ponderale di 2,40m. L'opera non deve pregiudicare la stabilità del palazzo che deve essere garantita dal Progettista e dal Direttore dei lavori con la presentazione del progetto e consegna dei relativi calcoli agli organi competenti. Perciò è necessario che Lei chieda informazioni al Comune di Milano per evitare che le cose procedano alla “chetichella”.
      Cerchi su: www.comune.milano.it indi : Only One pratiche edilizie: scrivi qui.
      Sono vietate le opere che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, quindi tali opere di innovazione di cui all’articolo 1120 del c.c. devono essere deliberate dall’assemblea.
      L’Amministratore, avvertito, avrebbe dovuto convocare l’assemblea, nel proprio interesse.

  • Titolo: umidità di vincenzo del 19/03/2003, 18:59
    Quesito: sto realizzando una tavernetta nel seminterrato di un edificio in pietra di tufo. Volevo dei suggerimenti in merito all'isolamento dall'umidità del pavimento che attualmente è in terra battuta e delle pareti che risultano umide fino ad un metro di altezza.
    • Re: umidità di Arch. Eugenio Luxardo del 20/03/2003, 19:56.
      Le pareti del seminterrato devono essere scostate dalla terra con intercapedini (scannafossi) profonde che possano incanalare le acque altrove e quindi permettere al pavimento di asciugarsi. Il pavimento non doveva essere posato direttamente sulla terra battuta. Forse sarà necessario rifarlo dopo aver realizzato camere d’aria (intercapedini orizzontali) areate tipo “igloo”.

  • Titolo: Tetto e lavatoio con copertura colonna di Marco del 17/03/2003, 11:22 di Marco del 19/03/2003, 14:08
    Quesito: Grazie per la sua rispota.
    Desidero però precisare che :
    il tetto (terrazza) corrispondente al mio appartamento è anche il lavatoio, quindi la terrazza ed il tetto in questo caso sono la stessa cosa. E' giusto suddividere il costo per colonna, ma essendo anche di uso comune (il lavatoio) dovrebbe essere suddiviso per tutto il palazzo e non solo la mia colonna. Sulla porzione di terrazzo vengono stesi i panni di tutto il palazzo (se lo desiderano), quindi in qualche modo esiste una spesie di servitù. Possibile che per il semplice fatto che il lavatoio/terrazzo ricoprendo il mio appartamento e quelli che vi sono sotto debbano accollarsi l'onere della spesa.


    Grazie per una sua cortese precisazione
    • Re: Tetto e lavatoio con copertura colonna di Marco del 17/03/2003, 11:22 di Arch. Eugenio Luxardo del 20/03/2003, 19:54.
      Se si tratta di una copertura piana a terrazzo utilizzata da tutti i condomini ad uso lavatoio e stenditoio per tutta la sua superficie, le spese per la manutenzione della suddetta copertura terrazza devono essere suddivise tra tutti i millesimi di tutti i condomini. Se invece una parte della terrazza è in uso esclusivo a qualcuno le spese di quella parte di terrazza vanno suddivise per un terzo e due terzi secondo l’articolo 1126 c.c. La terrazza piana ha la funzione di tetto, che è parte comune, in oltre serve da stenditoio e lavatoio. Le spese di manutenzione devono essere distribuite tra tutti coloro che sono protetti da tale copertura e tra coloro che utilizzano detti spazi.

  • Titolo: canna fumaria sul tetto spiovente di Fabrizio Marcucci del 19/03/2003, 11:01
    Quesito: Sono proprietario di un appartamento al terzo piano di una palazzina, con annessa soffitta alla quale si può accedere direttamente dall'interno del mio appartamento. La soffitta è anche il sottotetto della palazzina. Vorrei costruire una camino nel soggiorno, la cui canna fumaria passerebbe nella soprastante soffitta e uscirebbe nel tetto spiovente di mia pertinenza.
    Vorrei sapere se è possibile procedere ad una tale realizzazione e a quali condizioni.
    • Re: canna fumaria sul tetto spiovente di Arch. Eugenio Luxardo del 20/03/2003, 19:51.
      La canna deve sormontare la linea di colmo di almeno un metro e deve essere approvata dal Comune e dai VVFF, rispettando tutti i regolamenti e le leggi.
      E’ meglio far passare la canna accostata al muro di colmo o a parete di corridoio vicina al colmo, in modo, anche, da non ostruire o spezzettare gli spazi di soffitta.
      La realizzazione del camino è, comunque, tecnicamente possibile.
      E’ bene che Lei avverta gli altri condomini accertandosi se vi siano proposte o pareri contrari, anche perché non è chiaro se sia proprietario di tutto il sottotetto della palazzina adibito a soffitta (l’unico ad averne l’accesso) o sia proprietario della sola porzione corrispondente al Suo appartamento.

  • Titolo: Infiltrazioni d'acqua di Riva Ezio del 19/03/2003, 10:34
    Quesito: Gentilissimo architetto, gradirei sottoporle una questione particolare. Il giardino di casa mia confina con una scuola privata, che per sfruttare tutto lo spazio disponibile ha costruito aule sotterranee fino al confine con il mio giardino. Purtroppo ultimamente hanno lamentato delle infiltrazioni causate, secondo loro, dalle mie irrigazioni, e mi hanno invitato ad impermeabilizzare la parte del mio giardino confinante con loro. Sono io che devo impermeabilizzare il mio giardino o loro a dover impermeabilizzare il loro muro??? La ringrazio anticipatamente per l'attenzione che vorrà dedicarmi.
    • Re: Infiltrazioni d'acqua di Arch. Eugenio Luxardo del 20/03/2003, 19:49.
      COLORO CHE HANNO COSTRUITO LA SCUOLA AVREBBERO DOVUTO E POTUTO PROTEGGERE LE LORO STRUTTURE IN VARI MODI E NON LO HANNO FATTO! NON SO QUALI INTENZIONI ABBIANO, ORA!
      Ho l’impressione che le aule siano state realizzate senza gli opportuni accorgimenti costruttivi, senza rispettare le leggi nazionali ed i regolamenti edilizi, né avere l’agibilità.
      Le conviene accertarsene in Comune e rivolgersi ad un avvocato, anche se non dice se esiste un muro sul confine, quando le aule siano state costruite e se siano in seminterrato senza finestre, lungo il confine rispettando o meno gli allineamenti di confine.

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