Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

Elenco dei messaggi
  • Titolo: ponteggi e finestre di ales del 30/03/2003, 00:59
    Quesito: abito in un bilocale in affitto al primo piano di un condominio di milano con un unico proprietario.
    Da qualche giorno, senza alcun avviso preventivo, stanno montando il ponteggio per la costruzione di un ulteriore piano sopra il mio, così come ho scoperto parlando con un muratore che mi ha chiesto se preferivo tenere aperti o chiusi gli scuri (o persiane) della finestra del soggiorno (la seconda, in camera da letto, mi era stata già bloccata senza alcun avviso il giorno prima, motivando il gesto per la mia assenza a quell'ora). Per decidere sul da farsi, ho chisto quanto tempo sarebbe rimasta aperta o chiusa, e allora ho saputo dell'intenzione di costruire un piano sopra il mio e che i lavori sarebbero durati più di 12 mesi. Adesso mi chiedo: è possibile oscurare irrimediabilmente tutte le finestre di un appartamento per un anno, o costringere a tenerle aperte per tutto il periodo estivo (quindi con nessuno in casa) per di più al primo piano? e senza alcun avviso preventivo, se non l'incontro eccezionale e casuale con un muratore sul proprio balcone alle 8.30 del mattino? è plausibile chiedere uno sconto nella rata d'affitto quale risarcimento dell'incremento nel consumo di correnete elettrica che ne conseguirà, o delle spese di condizionamento interno dovute all'impossibilità di aprire le finestre durante i mesi estivi? grazie ales
    • Re: ponteggi e finestre di Arch. Eugenio Luxardo del 31/03/2003, 18:47.
      Non può ridursi il canone.

      Dovevano avvertirLa in tempo debito prima di chiudere le persiane (chiusura completa?quali alternative logiche? sistemi di sicurezza?possibilità ora di scelta?).

      Provi a chiedere al Suo Locatore un indennità per diminuzione di aria e luce e sacrificio del Suo diritto, in misura proporzionale all’indennità di cui all’articolo 1127 del c.c. .

  • Titolo: lavori mnutenzione fabbricato di di capua del 29/03/2003, 16:58
    Quesito: nel mio condominio si stanno eseguendo lavori di manutenzione (pitturazione esterna , ricopertura del tetto, isolamento termico esterno), , prima dell'inizio dei lavori ho chiesto all'amministratore di visionare il contratto per l'appalto dei lavori, con l'espresso avvertimento ( indicato nel verbale assembleare) che non avrei pagato la mia parte se prima non avessi visionato il contratto.
    premetto che l'amministratore è anche il titolare di una delle ditte che esegue i lavori ( in palese conflitto di interessi). quest'amministratore ha iniziato a montare tramit la sua impresa l'impalcatura, prima ancora che ci fosse staa una delibera assembleare di approvazione dei lavori, che in seguito comunque è giunta.
    il pericolo è che la qouta da pagare aumenti a dismisura tnto il contratto è aperto!!!!!!
    comunque la mia domanda è questa: posso rifiutarmi di pagare almeno fino a che non mi fa vedere i contratti?
    posso pretendere di vedere i contratti?
    • Re: lavori mnutenzione fabbricato di Arch. Eugenio Luxardo del 30/03/2003, 18:17.
      Dice : “nel mio condominio si stanno eseguendo lavori di manutenzione (pitturazione esterna , RICOPERTURA DEL TETTO, ISOLAMENTO TERMICO ESTERNO) e aggiunge: “l'amministratore (in palese conflitto di interessi) ha iniziato a montare tramite la sua impresa l'impalcatura, prima della delibera assembleare di approvazione dei lavori, che in seguito comunque è giunta”. Ciò fa pensare a manovre di imprese spesso troppo DISINVOLTE, che presentano una D.I.A. per manutenzioni o interventi edilizi minori, che poi in corso d’opera gli interventi vengono trasformati in INNOVAZIONI GRAVOSE, senza concessioni Comunali, con il consenso di amministratori “DISATTENTI”, condomini ACCONDISCENDENTI, e troppi INCONSAPEVOLI. In tal caso la delibera potrebbe essere impugnata art.1109 c.c. o essere nulla se contro l’art.1136 c.c. e il Condominio può opporsi se i lavori sono contrari alla legge.
      Gli amministratori, per i lavori di una certa consistenza, devono provvedere a farsi fare da un tecnico una perizia e un capitolato lavori sul quale si chiederanno i preventivi a varie ditte per dar forma a una conseguente gara d’appalto. L’assemblea sceglierà la ditta alla quale si dovranno appaltare i lavori e redigere i contratti. Gli amministratori non possono ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo quelli a CARATTERE d’URGENZA, del tipo di rimozione di parti pericolanti, che non devono essere confusi con gli interventi di RIPRISTINO e di INNOVAZIONE FACCIATE soprattutto con “CAPPOTTO”. Ogni condomino ha il diritto di sapere se i lavori arrechino o meno pregiudizio alla stabilità o alterino il decoro architettonico ecc. (1120 c.c.).
      E’ necessario che, con estrema sollecitudine, faccia fare i dovuti accertamenti in Comune nei riguardi del contenuto della D.I.A. o approvazione progetto. Consulti un avvocato. Un esperto iscritto all’albo dei collaudatori della regione e all'albo dei consulenti del giudice potrebbe collaudare i lavori in corso d’opera, esaminando anche i contratti. Lei potrebbe pagare a collaudo definitivo, previo parere dell’avvocato. Non può pretendere di vedere i contratti. Il committente rappresentante del condominio è l’amministratore, ma può farsi “controllare”. L’amministratore potrebbe essere da Voi revocato in ogni tempo, per giusta causa.

  • Titolo: legge regionale 15 Campania del 2000 di Salvatore Parisi del 25/03/2003, 17:59
    Quesito: In caso di richiesta di altri condomini possessori si sottotetti di poterli sfruttare secondo la legge 15 del 2000 quali autorizzazioni da parte del condominio necessitano?

    A questo punto mi chiedo:
    In questo caso che maggioranza sarebbe necessaria ?
    Dovendo cambiare le quote del suo appartamento sottostante, che autorizzazioni necessitano?
    Come cambiano le quote millesimali?
    grazie
    • Re: legge regionale 15 Campania del 2000 di Arch. Eugenio Luxardo del 28/03/2003, 19:06.
      La legge Regione CAMPANIA n.15/2000 sul recupero abitativo di sottotetti mira a promuovere il recupero abitativo dei sottotetti qualora concorrano le seguenti condizioni:l’edificio in cui è situato il sottotetto deve essere destinato, in tutto o in parte alla residenza e deve essere stato realizzato legittimamente e purché non si incida negativamente sulla statica e sul prospetto dell’edificio, nonché sui requisiti minimi di abitabilità e siano rispettati i caratteri formali e strutturali dell’edificio. Il recupero del sottotetto non deve comportare la modifica dell’altezza di colmo e di gronda né l’inclinazione delle falde ed é soggetto a concessione edilizia. L’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda non può essere inferiore a metri 2,40 (metri 2,20 a 600 metri sul livello del mare). In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40.
      Ogni condomino ha il diritto di sapere se tali recuperi abitativi arrechino o meno pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
      Spesso gli interessati al recupero dei sottotetti credono, mal consigliati, di poter procedere senza avvertire il Condominio, spetta anche all’Amministratore provvedere in merito presso le Autorità Competenti.
      Il Condominio può opporsi, con giusta causa, se i lavori sono contrari alla legge. E’ sufficiente un solo condomino che dimostri l’illegalità.
      Il valore millesimale deve rappresentare la quota che ciascuna unità immobiliare ha rispetto le parti comuni e i relativi diritti. Nel caso di intervenute variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari, (quali una sopraelevazione), l’elaborato millesimale deve essere ristudiato, revisionato e compilato da tecnici specializzati, senza menomare i diritti di alcun condomino.
      L’assemblea non è competente per l’approvazione della tabella millesimale, che deve essere discussa, accettata e controfirmata da ciascun condomino. E’ necessaria l’unanimità di tutti i partecipanti al condominio per la modifica della tabella millesimale. In caso di dissenso anche un solo condomino può ricorrere all’Autorità giudiziaria.

  • Titolo: isolamento termico di DELNEVO Miriam del 25/03/2003, 17:28
    Quesito: Egr.Arch.
    Vorrei sapere quale è il criterio corretto per la ripartizione delle spese da sostenersi per lavori di posa di un rifestimento in lana di vetro di cm.10 sul pavimento del sottotetto per prevenire la dispersione terminca degli appartamenti posti all'ultimo piano. Le chiedo: non dovrebbe essere una spesa totalmente imputabile ai proprietari degli alloggi che beneficirebbero direttamente dell'eventuale aumento di temperatura. Preciso che il condominio ha appena eseguito lavori di trasformazione da impianto di riscaldamento centralizzato ad autonomo e che sono stati eseguiti calcoli di dispersione termica relativamente ai singoli appartamenti e non al solaio sottotetto.
    La ringrazio vivamente e la saluto.
    • Re: isolamento termico di Arch. Eugenio Luxardo del 28/03/2003, 18:56.
      La sentenza della Suprema Corte 5854/91 stabilisce che: “il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell’articolo 1117 del c.c. non costituisce, IN DIFETTO DI ELEMENTI CONTRARI DESUMIBILI DAL TITOLO, oggetto di comunione e poiché esso assolve funzione isolante e protettiva del piano più elevato, DI QUESTO COSTITUISCE NORMALE PERTINENZA”.
      L’isolamento termico per l’ultimo piano deve, quindi, essere realizzato e/o ripristinato A TOTALE CARICO del proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano, (spesso in contro-soffittatura, quando il sottotetto é diviso in soffitte di proprietà di vari condomini e disimpegni comuni).
      La coibentazione deve essere effettuata secondo le regole tecniche di cui alla tabella allegata alla legge 10/91. Dal calcolo delle dispersioni termiche della nuova “trasformazione da impianto di riscaldamento centralizzato ad autonomo”, deve risultare la composizione del solaio-soffitto dell’ultimo piano.

  • Titolo: Abusi dell'amministratore ? di Filippo del 25/03/2003, 13:12
    Quesito: Vorrei gentilmente sapere se l'amministratore può dare il via a lavori (frontalini dei balconi e tinteggiatura) per un importo di circa 4.000 senza richiedere l'approvazione dell'assemblea condominiale e senza proporre i preventivi. Nel caso in cui l'amministratore non ne abbia il diritto, come può rifarsi il condominio nei suoi confronti ?

    Inoltre volevo sapere se dopo aver concordato un importo per l'amministrazione del condominio, l'amministratore a fine anno carichi una serie di spese legate a telefono, cancelleria, ecc. per un importo di oltre 600 (da dividere tra i 14 proprietari) !!!
    • Re: Abusi dell'amministratore ? di Arch. Eugenio Luxardo del 28/03/2003, 18:53.
      Se il lavoro è di una certa consistenza, l’Amministratore deve provvedere a fare effettuare da un tecnico una perizia e un capitolato lavori sul quale si chiederanno i preventivi a varie ditte per dar forma a una conseguente gara d’appalto. L’assemblea sceglierà la ditta alla quale si dovranno appaltare i lavori.
      Tuttavia l’Amministratore deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, cioè deve compiere tutti gli atti diretti all’integrità delle cose comuni e prevenire l’azione di danno temuto e pericolo di danno grave. Non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. (I lavori urgenti ed indifferibili del tipo di rimozione di parti pericolanti in facciata non devono essere confusi con gli interventi di ripristino e tinteggiatura delle facciate).
      Chiedete, gentilmente, all’Amministratore quali lavori ha ordinato per 4.000 €uro e per quale urgenza. Controllate la dimensione e i dettagli di preventivo.
      Secondo la risposta e l’esame dei dati potrete decidere sulla revoca del suo mandato, in qualsiasi tempo, con risarcimento danni se in giusta causa, artt.1131 e 2383 c.c..
      L'amministratore a fine anno può avere una serie di spese suppletive attinenti alle sue attribuzioni e che ne aumentano le sue responsabilità. Il compenso extra è quindi doveroso. Controllate la dimensione e i dettagli.

  • Titolo: RIPARTO SPESA TINTEGGIATURA FACCIATA di PAOLO FERRAZZI del 25/03/2003, 09:44
    Quesito: Il mio giardino confina con una facciata di una casa non di mia proprietà, ma facente parte di un gruppo di case attaccate con altre parti in comune anche col sottoscritto (corte, autorimesse,..). Devo contribuire alla spesa per pitturare tale facciata ? In una precedente assemblea condominiale era stato deliberato che ogni proprietario avrebbe provveduto in proprio a pitturare la propria casa. La tipologia è di una vecchia corte ristrutturata di cui ogni proprietario ne possiede una fetta (celo/terra)
    • Re: RIPARTO SPESA TINTEGGIATURA FACCIATA di Arch. Eugenio Luxardo del 28/03/2003, 18:49.
      E’ necessario controllare se, nel regolamento condominiale allegato al contratto d’acquisto, il cortile (corte, autorimesse), sia parte comune condominiale o supercondominiale.
      Va controllato altresì se le Vostre facciate facciano o no parte del supercondominio su cui prospetta la facciata in oggetto. Qualora non esistesse alcuna tabella supercondominiale, nessuno può obbligarLa a contribuire alla spesa di TINTEGGIATURA della FACCIATA della “casa non di Sua proprietà”.

  • Titolo: regolamento interno di Procino Francesca del 24/03/2003, 21:23
    Quesito: egregio architetto
    c'è un articolo, del regolamento interno del mio condominio,che vorrei cambiare.
    Ho intenzione di discuterne nella prossima assemblea.
    Può gentilmente spiegarmi quanti voti o quanti millesimi occorrono affinchè il regolamento possa essere modificato?
    La ringrazio anticipatamente.
    Procino Francesca.
    • Re: regolamento interno di Arch. Eugenio Luxardo del 28/03/2003, 18:46.
      E’ necessario sapere di che natura sia l’articolo o la clausola “del regolamento interno di condominio” che Lei vorrebbe cambiare.
      Infatti, ad esempio, la legge sancisce che i regolamenti condominiali, oltre a non poter menomare i diritti di ciascun condomino, non possono derogare dalle disposizioni di legge. Se ciò avvenisse, le clausole inserite nei regolamenti condominiali sono nulle.
      Le norme di contenuto regolamentare sono suscettibili di variazioni riguardo alle notevoli esigenze della collettività. Le norme regolamentari sono modificabili, senza menomare i diritti di ciascun condomino, con delibere dell’assemblea approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.

  • Titolo: distanze tra vano ascensore e finestre di natali michele del 22/03/2003, 08:10
    Quesito: nel nostro condominio stiamo per installare un ascensore esterno, che sarà posto sul retro del fabbricato al centro della parete. Lateralmente al vano ascensore vi sono le finestre dei condomini. Vorrei sapere se è prevista una distanza minima laterale tra il vano ascensore e le finestre. Faccio presente che il vano ascensore è in vetro trasparente.
    L'installazione è stata richiesta in base alla legge 13/89.
    • Re: distanze tra vano ascensore e finestre di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 19:14.
      In tutte le corti e i cortili interni ai fabbricati, anche se di uso comune a più fabbricati, è permesso, (nei regolamenti edilizi italiani), l’inserimento di ascensori, al fine di garantire l’accessibilità verticale agli edifici, anche in deroga alle norme relative alle distanze (dai 0,75m ai 3 m).
      Sarà necessario che il progetto relativo l’ “ascensore esterno”, con l’indicazione dei tratti paravista o paravento(vetro opaco incolore), sia approvato dal Suo Comune che terrà conto delle distanze minime di regolamento edilizio relative all’illuminazione e l’aerazione delle finestre adiacenti, nonché al tipo di struttura e al decoro architettonico, nel rispetto della legge 13/1989.

  • Titolo: Ristrutturazione tetto ... di Marco Mesti del 22/03/2003, 00:51
    Quesito: Gentile Arch. Eugenio ,
    sono proprietario di un' unita' immobiliare facente parte di una costruzione bifamiliare .
    Nella mia porzione di abitazione e' necessario procedere ad una ristrutturazione completa del tetto . Il mio vicino non intende procedere alla ristrutturazione completa asserendo che la sua porzione di tetto e' in buono stato . Per evitare ulteriori problemi vorrei procedere alla ristrutturazione della mia meta' senza chiedere partecipazione . La domanda e' : tecnicamente presenta problemi procedere alla ristrutturazione di meta' copertura ? Posso fare in modo di dividere il tetto (es. conversa in piombo ?) per evitare che poi in futuro se il vicino intende procedere alla ristrutturazione vada ad intaccare di nuovo la mia parte ?

    Grazie in anticipo ,
    Marco
    • Re: Ristrutturazione tetto ... di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 19:11.
      Potrebbe essere sufficiente una semplice ed economica ricorsa delle tegole, cioè un semplice intervento di manutenzione ordinaria per eliminare eventuali infiltrazioni, (se effettivamente esistenti), in tal caso non è INDISPENSABILE una “RISTRUTTURAZIONE COMPLETA DEL TETTO”.
      Anche per una semplice ed urgente ricorsa è meglio avvertire il vicino.
      Comunque, se le due costruzioni sono facilmente divisibili, tecnicamente sarebbe possibile realizzare due tetti relativamente autonomi, se ben progettati e realizzati. Rimarrebbe proprio la conversa elemento di contestazione, perché IN COMUNE e perché costruita da Lei, toccando le tegole del vicino, senza il suo consenso.
      Se TUTTO IL TETTO È IN COMUNE, (essendo bifamiliare, come dice), se il vicino non è d’accordo e/o la costruzione appartenesse ad un complesso urbanistico unitario in supercondominio, vada coi piedi di piombo!
      Consulti IMPRESE DISINTERESSATE.
      Valuti le conseguenze, non solo tecniche, prima di dare il VIA.
      Tenga buoni rapporti col vicino, soprattutto se asserisce che: “la sua porzione di tetto e' in buono stato”. Non lo solleciti se non per questioni urgenti e veramente indifferibili (alle quali il vicino non può né deve opporsi ).

  • Titolo: Cancelli in area cortiliva di Ileana Zuppiroli del 21/03/2003, 23:29
    Quesito: Nel condominio dove risiedo circa 15 anni fa furono tolti i due cancelli di entrata e di uscita per facilitare l'uso del parcheggio. Ora alcuni condomini hanno proposto di rifare nuovi cancelli con automatismo per limitare il parcheggio ai soli residenti. Le chiedevo se è necessario convocare l'assemblea per averne l'approvazione o se potrebbe essere sufficiente fare una raccolta di firme (per unità abitativa) per ottenere la maggioranza da presentare in seguito all'amministratore (siamo già in possesso di preventivi) Un cordiale saluto
    • Re: Cancelli in area cortiliva di Arch. Eugenio Luxardo del 24/03/2003, 19:08.
      E’ necessario controllare se , nel regolamento condominiale, i cancelli eliminati erano o meno di proprietà condominiale e controllare se le spese devono essere divise, solo, tra coloro che usano il parcheggio. Poiché: “rifare nuovi cancelli con automatismo”, sarebbe un "innovazione", va rispettato l’articolo 1120 del c.c., nonché l’art.1136 del c.c. che prevede : “le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio”. L’Amministratore deve, quindi, convocare l’assemblea. Tutti i condomini devono essere invitati.
      Le consiglio di dare la possibilità a tutti i condomini di esaminare vari PREVENTIVI di DITTE DIVERSE e portare in assemblea il risultato dell’esame del confronto.

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