Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
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  • Titolo: Manutenzione ordinaria o straordinaria? di Gherardi Diego del 01/04/2003, 18:30
    Quesito: Vorrei acquistare un immobile parzialmente interrato, nel 1986 è stato condonato con un cambio di destinazione d'uso "da cantina a taverna", attualmente è un locale unico di c.a. 38mq con un piccolo bagno di 2mq, il mio quesito è:

    - dopo l'acquisto amplio il bagno portandolo a 6mq la devo considerare manutenzione ordinaria o straordinaria? perchè se fosse manutenzione straordinaria cadrebbe la validità del condono in quanto dovrei avviare altre procedure previste per legge e di conseguenza cesserebbe anche l'abitabilità perchè l'altezza utile del locale è di solo 140cm.

    - Se fosse manutenzione straordinaria esiste la possibilità di ampliare il bagno non con una muratura ma con altri materiali ad esempio il cartongesso o il legno per non essere considerata tale?

    La ringrazio anticipatamente
    • Re: Manutenzione ordinaria o straordinaria? di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 20:03.
      Dice: “amplio il bagno portandolo a 6mq”.
      Tale operazione deve considerarsi comunque manutenzione straordinaria.
      Infatti: “sono definiti interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico – sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
      “Interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

  • Titolo: Disinfestazione di Giuseppe Marchitto del 01/04/2003, 13:58
    Quesito: Non so se ricorda di me, ho già posto un quesito in passato "potatura aleberi" del quale ho avuto una soddisfacente risposta da parte Sua, per la quale La ringrazio vivamente.Vorrei porle un altro quesito,nell'ultima riunione di condominio è stato deciso di effettuare la disinfestazione delle parti comuni e dei giardini privati per ciò che riguarda le zanzare.Alcuni condomini non erano in accordo e quindi si è passati a votazione, alla fine la maggioranza è stata ottenuta da coloro che volevano effettuare la disinfestazione con contestuale approvazione di un preventivo il quale comprendeva anche la disinfestazione delle parti private, (giardini di proprietà esclusiva).Essendo il condominio formato da villini a schiera con piccoli giardini di proprietà esclusiva e strutturato a modo di villaggio,le mie domande sono le seguenti:Per quanto riguarda i giardini privati in questo tipo di contesto, il condominio, oltre che alle parti comuni, può imporre ai condomini che non vogliono fare la disinfestazione nelle parti private di effettuarla ugualmente come da preventivo approvato? Può il condomino non interessato chiedere che la spesa venga differita tra parti comuni e private? Se fosse necessario garantire in tutte le aree la disinfestazione comprese quelle private, può il singolo chiedere che per la sua parte privata lo stesso provveda privatamente? La ringrazio della sua cortesia e Le porgo distinti saluti. Giuseppe Marchitto
    • Re: Disinfestazione di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 20:02.
      Per quanto riguarda i giardini privati in questo tipo di contesto, il condominio, oltre che alle parti comuni, può imporre ai condomini che non vogliono fare la disinfestazione nelle parti private di effettuarla ugualmente come da preventivo approvato?
      No, salvo diversa convenzione di Regolamento Condominiale, il Condominio non deve imporre ai condomini che non vogliono fare la disinfestazione nelle proprie parti private, di effettuarla ugualmente, nocendo alle essenze private.
      Comunque, la disinfestazione può essere fatta dalle strade e verrebbe anche a Suo vantaggio. Può dimostrare che la spesa deliberata è esagerata o nociva?

      Se fosse necessario garantire in tutte le aree la disinfestazione comprese quelle private, può il singolo chiedere che per la sua parte privata lo stesso provveda privatamente?
      Può chiedere, bisogna sentire la risposta e se riesce a convincere il condominio e gli operatori della disinfestazione a coordinare contemporaneamente ed efficacemente per la sua parte privata provvedendo privatamente. L’operazione da Lei scelta è per Lei più conveniente ed efficace di quella condominiale? Perché non l’ ha proposta in tempo contestando la spesa? Può contestarla ora?

      Può il condomino non interessato chiedere che la spesa venga differita tra parti comuni e private?
      Cosa vuol dire esattamente?

  • Titolo: Terrazza centro storico di Daniela del 01/04/2003, 13:25
    Quesito: Gent. Arch.

    Devo attrezzare con strutture per esterni una terrazza nel centro storico di Salerno; mi chiedo se strutture comunque non fisse hanno bisogno di essere comunicate agli enti competenti( in questo caso Comune e Sovrintendenza) e che tipo di comunicazione si deve consegnare? basta una semplice comunicazione ed in base a quale legge si redige una comunicazione?

    grazie
    • Re: Terrazza centro storico di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 19:59.
      La legge n°1089 del 1939 prevede che le opere sottoposte alla legge suddetta non possano essere modificate o restaurate senza l’autorizzazione della Soprintendenza competente.
      Dovrà accertarsi, in Comune, se veramente l’immobile sia vincolato e quali vincoli siano ad esso assegnati. Se vincolato l’immobile è soggetto ad autorizzazione edilizia. Dovrà presentare, per l’approvazione in Comune, il progetto, che abbia conseguito l’assenso della Soprintendenza ai Monumenti, con i relativi disegni che dimostrino, nei colori, materiali, strutture e sistemi di fissaggio di rispettare l’ambiente e l’immobile vincolato, con l’impegno di rimuovere ogni eventuale struttura, anche se mobile, ritenuta deturpante o lesiva al monumento medesimo.

  • Titolo: balcone di marco d'anchera del 01/04/2003, 04:35
    Quesito: ABITO ALL'ULTIMO PIANO DI UNO STABILE.SOPRA DI ME CI SONO LE GRONDAIE,E SFORTUNA VUOLE CHE LA GIUNTURA DELLE GRONDAIE "CADA" SOPRA AL MIO BALCONE.DALLA GIUNTURA PERDE ACQUA CHE VA A FINIRE SUL MIO BALCONE,E HO NOTATO CHE IL BALCONE "PERDE" ACQUA DAL PUNTO DOVE GOCCIOLA ANDANDO A FINIRE ALL'INQUILINO SOTTO.
    QUELLO CHE VOGLIO SAPERE E SE PER LA RISTRUTTURAZIONE DEL BALCONE(QUESTA PERDITA C'E' DA ALMENO 3 ANNI)SPETTA AL CONDOMINIO OPPURE A ME (PROPIETARIO).L'AMMINISTRATORE E' STATO PIU' VOLTE SOLLECITATO A RISOLVERE LA QUESTIONE MA SENZA RISULTATO,E INTANTO IO MI RITROVO CON UN BALCONE DECREPITO
    • Re: balcone di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 19:57.
      Sia il canale di gronda che la “tettoia grondaia” sono di proprietà condominiale, quindi le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini, anche se l’acqua si infiltra tra eventuali giunti di dilatazione della tettoia.
      La“tettoia grondaia” deve essere veramente tettoia, cioè sporgere sul Suo balcone (aperto da tutti i lati) e deve correre lungo tutta la facciata anche sulle finestre adiacenti prive di balconi.
      Se il balcone fosse a castello, cioè chiuso dai lati ed arretrato rispetto all’aggetto della “tettoia grondaia”, le spese devono essere sostenute da Lei, perché si tratterebbe di parte del Suo soffitto.
      Lei è responsabile dei danni provocati nel balcone sottostante se poteva evitarli con adeguate opere di protezione e se non causate da incuria dell’amministratore.
      I canali di gronda devono essere spesso puliti e revisionati.
      Sarebbe necessario il ripristino totale se le perdite si riscontrassero in tanti altri punti del canale di gronda o in grondaia. Scriva all’amministratore anche per accertarsi di indennizzi dell’assicurazione.

  • Titolo: scale a chiocciola di Robert del 31/03/2003, 18:50
    Quesito: Scale a chiocciola : www.estfeller.com ; info@estfeller.com ; www.geocities.com/pmscale

  • Titolo: Libero Professionista di Franco del 31/03/2003, 15:50
    Quesito: Ho ricevuto in preventivo di spesa per la costruzione di due ville singole - preventivo costruzione £ 900 mil. circa + spese architetto comprendente, impianto di sicurezza etc. circa 100 mil. quest'ultimo mi risulta un po'eccessivo potrei avere una suo opinione in merito grazie. N.B. Non conosco assolutamente il settore e quindi le tariffe etc. è la prima, spero, unica volta che dovrò affrontare argomenti simili.
    Sinceri saluti e grazie.
    F.
    • Re: Libero Professionista di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 19:53.
      Potrebbe compensare e saldare il progettista, prima di dar corso ai lavori (se questi non la convincono), prendendo in consegna il progetto, salvo clausole restrittive, in tal caso può rivolgersi all’Ordine degli Architetti, anche per chiarimenti.
      Avrebbe dovuto sentire il parere di qualche impresa edile della zona, le imprese d’impianti e fornitrici di materiali edili con la possibilità di confrontare il “preventivo di spesa ” con i prezziari della Camera di Commercio ed i costi di costruzione di zona.
      Il costo di costruzione di una casetta unifamiliare può raggiungere 1.500.000 Lire al metro quadrato, secondo la zona, escluso terreno, impianti speciali, arredamento e rifiniture di lusso.
      Il compenso dell’Architetto, se iscritto all’albo, raggiunge il 4,8333 % su 900.000.000 Lire ed il 9,26212% su 150.000.000 lire, compresi:
      · 0,10 per progetto di massima;
      · 0,02 preventivo sommario;
      · 0,25 progetto esecutivo;
      · 0,10 preventivo particolareggiato;
      · 0,15 particolari esecutivi e decorativi;
      · 0,03 capitolati e contratti;
      · 0,25 direzione lavori;
      · 0,03 assistenza al collaudo;
      · 0,07 liquidazione.

  • Titolo: Manutenzione condominio di Arch. viola del 31/03/2003, 14:46
    Quesito: Mi è stato proposto di redigere una offerta per prestazioni professionali(pratiche comunali,DL,capitolato e computo metrico) inerenti lavori di manutenzione per la facciata e copertura di un condominio a roma.Essendo la prima volta che faccio tali preventivi, volevo sapere in genere come ci si deve regolare riguardo l'onorario visto che non si conosce ancora l'importo dei lavori ?
    é necessario comunque fare il piano di sicurezza e coordinamento,anche se è inferiore ai 200 u/gg e con una sola impresa ma si tratta di lavori pericolosi(con rischio di caduta dall'alto etc) e tale voce come la devo computare in fase di offerta?
    Gentilmente mi ragguagli grazie
    • Re: Manutenzione condominio di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 19:51.
      L’importo totale dei lavori, è indispensabile per poter “redigere una offerta per prestazioni professionali”.
      Con il capitolato da Lei predisposto ed il computo metrico, deve anche preventivare, (almeno di massima), il suddetto importo con l’aiuto di DITTE EDILI DEBITAMENTE ATTREZZATE, sulla descrizione dettagliata dei lavori, comprensivo di tutte le prestazioni professionali (progettista, D.L., Responsabile Prevenzione Rischi e Collaudatore). Detto importo sarà basato, IVA compresa, sui costi di mercato (prezziari Camera di Commercio e/o del Comune, comprensivi della prevenzione e protezione da tutti i rischi).
      Detta documentazione servirà ad uniformare e confrontare le offerte delle varie DITTE EDILIZIE invitate. I condomini potranno scegliere, previo Suo esame, l’offerta migliore, che potrebbe essere a ribasso o a rialzo sul Suo preventivo sommario.
      Nel Suo caso, Le consiglio di prevedere in detto preventivo i compensi per il Coordinatore Rischi anche se l’intervento è inferiore ai 200 uomini-giorni, nonché per il Collaudatore in corso d’opera.
      Il coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante la realizzazione dell’opera è il soggetto incaricato dal committente o dal responsabile dei lavori.
      La designazione del coordinatore, non esonera il committente o il responsabile dei lavori dalle responsabilità connesse alla verifica dell'adempimento degli obblighi di legge.
      Ogni impresa, in relazione alla natura dell'unità produttiva, deve valutare, nella scelta delle attrezzature di lavoro e nella sistemazione dei luoghi di lavoro i RISCHI per la SICUREZZA e per la SALUTE dei LAVORATORI”.
      Per gli onorari del Progettista D.L. (dal 3,8% al 3% per importi da 150.000€ a 500.000€), quelli del Collaudatore (3 per mille e 2,29 per mille), e del Responsabile Prevenzione Rischi, può rivolgersi all’Ordine degli Architetti. Idem per il piano di sicurezza e coordinamento per il quale le imprese Le daranno maggiori dettagli.

  • Titolo: ripartizione spese straordinarie di graziella del 30/03/2003, 23:48
    Quesito: Salve, complimenti per il vostro sito molto utile e interessante, sono una condomina di uno stabile di 12 famiglie, di cui 2 a piano terra . Circa 8 mesi fa è stato approvato dall'assemblea condominiale un preventivo per il rifacimento dei soottoballatoi, ballatoi e frontalini solo di un lato dello stabile(5 balconi in tutto). Dopo 2 mesi dall'approvazione la ditta si è limitata ad apporre all'ingresso del portone esterno 4 tavole di legno con funzioni di protezione delle persone.Da allora tale ditta non ha fatto nulla e del nostro amministratore alcuna traccia cosicchè noi condomini abbiamo nominato un nuovo amministratore e non essendoci un contratto con quella ditta vogliamo vagliare altri preventivi.Ecco i miei quesiti: 1) come vengono ripartite le spese straordinarie in questo caso?
    2) possiamo vagliare altri preventivi o siamo vincolati a quello?Nel primo caso occorre una nuova delibera per accettare un nuovo preventivo e per la rimozione delle tavole siamo costretti a pagare se non c'era alcun contratto ma solo una delibera assembleare?
    La ringrazio per la pazienza e per l'attenzione prestatami.
    • Re: ripartizione spese straordinarie di Arch. Eugenio Luxardo del 02/04/2003, 19:48.
      Dovrete chiarire l’atteggiamento del precedente Amministratore che avrebbe, ormai, rassegnato TUTTO al nuovo Amministratore, ivi compresi gli eventuali rapporti con l’impresa (ditta che avrebbe collocato 4 cavalletti, forse del Comune, delimitanti un pericolo sussistente in proprietà demaniale).
      Se é stato firmato dal precedente Amministratore un contratto con la ditta che non s’è fatta più viva, potrete decidere di sciogliere ogni vincolo, salvo risarcimento se dovuto e richiesto.
      Il nuovo Amministratore, anche senza delibera condominiale, può provvedere d’urgenza a far rimuovere le eventuali parti pericolanti di facciata.
      Gli interventi di ripristino e di manutenzione sui ballatoi e frontalini, una volta eliminate le parti pericolanti con scale mobili, potrebbero essere rinviati.
      Quando vorrete, potrete invitare nuove imprese edili (compresa quella latitante, se vorrete), affinché presentino le loro offerte, anche su tutte le altre facciate.
      Le spese di manutenzione dei frontalini, ritenuti “motivi architettonici di facciata” sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Le spese di manutenzione dei ballatoi sono a carico dei vari alloggi a cui servono per l’accesso. Le spese di manutenzione di ogni balcone sono a carico del proprietario del balcone. Le facciate, salvo diversa convenzione, sono considerate parti comuni.

  • Titolo: architetto di Roberto del 30/03/2003, 12:55
    Quesito: devo realizzare una scala circolare con sviluppo 270° per collegare piano terra e primo di un piccolo condominio a due piani, è vietata dalla normativa? se è concesso farla quali sono i dati dimensionali di legge: pedata minima,media e massima, quli i riferimenti normativi?
    • Re: architetto di Arch. Eugenio Luxardo del 31/03/2003, 18:45.
      Le scale a chiocciola sono consentite all’interno delle singole unità immobiliari.
      Minima: pedata minima 23,20 cm. al centro; alzata massima 19,90 cm.
      Media: pedate da 26,2 cm. al centro; alzate da18,4 cm. Meglio raggio = 140 cm
      Scala normale: alzate 15 cm. e pedate 30 cm.
      Le pedate e le alzate sono calcolate nel rapporto : 2 a + p = 63 cm.
      Distanza da pedata a soffitto = 2 metri .
      Esistono in commercio scale a chiocciola prefabbricate.
      Le scale di uso comune sono disciplinate, quanto a larghezza, dimensioni e chiusure dalla NORMATIVA VIGENTE IN MATERIA (schede U.N.I.). Deve in ogni caso essere garantita la possibilità del trasporto di soccorso delle persone.

      Cercare anche: scale giorno e scale chiocciola in : www.Virgilio.it

  • Titolo: ponteggi e finestre di ales del 30/03/2003, 00:59
    Quesito: abito in un bilocale in affitto al primo piano di un condominio di milano con un unico proprietario.
    Da qualche giorno, senza alcun avviso preventivo, stanno montando il ponteggio per la costruzione di un ulteriore piano sopra il mio, così come ho scoperto parlando con un muratore che mi ha chiesto se preferivo tenere aperti o chiusi gli scuri (o persiane) della finestra del soggiorno (la seconda, in camera da letto, mi era stata già bloccata senza alcun avviso il giorno prima, motivando il gesto per la mia assenza a quell'ora). Per decidere sul da farsi, ho chisto quanto tempo sarebbe rimasta aperta o chiusa, e allora ho saputo dell'intenzione di costruire un piano sopra il mio e che i lavori sarebbero durati più di 12 mesi. Adesso mi chiedo: è possibile oscurare irrimediabilmente tutte le finestre di un appartamento per un anno, o costringere a tenerle aperte per tutto il periodo estivo (quindi con nessuno in casa) per di più al primo piano? e senza alcun avviso preventivo, se non l'incontro eccezionale e casuale con un muratore sul proprio balcone alle 8.30 del mattino? è plausibile chiedere uno sconto nella rata d'affitto quale risarcimento dell'incremento nel consumo di correnete elettrica che ne conseguirà, o delle spese di condizionamento interno dovute all'impossibilità di aprire le finestre durante i mesi estivi? grazie ales
    • Re: ponteggi e finestre di Arch. Eugenio Luxardo del 31/03/2003, 18:48.
      Non può ridursi il canone autonomamente.

      Dovevano avvertirLa in tempo debito prima di chiudere le persiane (chiusura completa?quali alternative logiche? sistemi di sicurezza?possibilità ora di scelta?).

      Provi a chiedere al Suo Locatore un indennità per diminuzione di aria e luce e sacrificio del Suo diritto, in misura proporzionale all’indennità di cui all’articolo 1127 del c.c. .

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