Chiedilo all'architetto

Architetto Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

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  • Titolo: Svuotamento sottosuolo di Antonio del 30/11/2003, 12:11
    Quesito: I miei genitori che vivono a Napoli nel loro appartamento di proprieta (piano terra con giardino), hanno rilevato delle crepe nei muri col passare degli anni (ormai a Napoli e raro trovare un appartamento che non fosse stato danneggiato dal terremoto) hanno notato che il pavimento si innalzava, fatto uscire i tecnici del comune, questi hanno consigliato di svuotare il sottosuolo creando delle camere d'aria e rinforzare le putrelle, mia madre si è fatto carico di tutta la spesa senza interpellare gli inquilini sovrastati (due piani), e senza chiedere contributi comunali, (questo anche per sveltire i lavoro e ricorrere ai ripari nel più breve tempo possibile), ora a distanza di anni gli inquilini del pallazzo attaccato al nostro hanno rilevato anche loro delle lesioni, e sapendo dei lavori che noi abbiamo fatto, asseriscono che la colpa di quanto stia accadendo e nostra e vogliono essere risarciti in tutto, tenedo conto che chi ha fatto la rilevazione e l'accusa sono anche la parte in causa in quanto figli di inquilini di quell'appartamento, poi come se non bastasse hanno sparso la voce dicendo che gli edifici potrebbero crollare da un momento all'altro e la colpa fosse solo nostra, quando poi un'altro nostro vicino anni a dietro anche lui aveva eseguito lo stesso tipo di lavoro, anzi quest'ultimo il suo scavo à stato di almeno 2 metri e mezzo circa, eliminando persino delle pareti, mentre noi non abbiamo fatto altro che togliere solo quanto era di più e scendendo solo di 1 metro e mezzo circa.

    la prego di rispondermi nel più breve tempo possibile.
    inquanto delle accuse gravose ricadono sui miei genitori, aramai anziani, inpauriti che vivono solo grazie al minimo della pensione.

    PS la casa ci è stata ereditata per donazione da tutti i fratelli di mio padre.

    Antonio Laba
    laba@libero.it
    • Re: Svuotamento sottosuolo di Arch. Eugenio Luxardo del 30/11/2003, 18:33.
      Dice : “ i tecnici del comune…..hanno consigliato di svuotare il sottosuolo creando delle camere d'aria e rinforzare le putrelle”, indi “senza interpellare gli inquilini sovrastanti (due piani)” e neppure gli abitanti del palazzo “aderente”, i lavori sarebbero stati eseguiti, ordinati da Sua madre.
      Dice inoltre: “ gli inquilini del palazzo attaccato al nostro hanno rilevato anche loro delle lesioni”.

      E’ necessario accertare COME e da chi siano stati realizzati i LAVORI di CONSOLIDAMENTO, (consigliati dai tecnici del Comune) e farli collaudare da ingegnere esperto che rintraccerà la vera CAUSA delle lesioni e/o cedimenti lamentati dai vicini.
      Inviti l’IMPRESA che ha ESEGUITO i lavori, a riferire in merito ed interpelli i tecnici comunali, che potranno fare le prime constatazioni riguardo la regolarità delle opere e darLe consigli opportuni.

  • Titolo: Ripartizione spese di manutenzione nel locale caldaia di Elda del 13/11/2003, 11:44
    Quesito: Buongiorno. Formulo nuovamente la mia richiesta perché probabilmente l'invio non è andato a buon fine. Io vivo in uno stabile composto da 9 appartamenti. Il riscaldamento è centralizzato, ma ogni appartamento è dotato di un suo termostato e di un suo contaore per la regolazione del riscaldamento. Ultimamente si è rotta una delle pompe di un alloggio. Secondo lei le spese di sostituzione della pompa sono da prendere in carico e ripartirsi tra tutti i condomini quali spese di manutenzione generale del locale caldaia o deve sostenerle il proprietario dell'alloggio? Grazie per l'attenzione.
    • Re: Ripartizione spese di manutenzione nel locale caldaia di Arch. Eugenio Luxardo del 15/11/2003, 15:36.
      Dovrebbe sentire il parere di un esperto di impianti di riscaldamento, perché non è chiaro come funzionino le “cosiddette” pompe, quante siano e se siano collocate tutte nel locale caldaia.
      Si accerti che nel regolamento condominiale le “cosiddette” pompe non siano state descritte tra le parti condominiali.
      Tuttavia se veramente ognuna delle nove “cosiddette” pompe servisse un solo alloggio, indipendentemente dalle altre, e funzionasse a pieno ritmo analogamente alle altre, la spesa per la sostituzione di ogni pompa dovrebbe essere sostenuta dal proprietario dell’alloggio servito dalla suddetta pompa.

  • Titolo: Divisione Proprieta' di Gabriele del 11/11/2003, 16:48
    Quesito: Faccio presente che I miei Genitori nel 1975 hanno costruito una casa di circa 160 mq su un terreno di 600. Siamo tre figli ai quali è stato donato quanto segue: Alla prima figlia e' stato donato il tetto della casa sul quale ha costruito un appartamento. Successivamente ha venduto (donato) alla seconda sorella il tetto, sul quale ha costruito anch'essa un appartamento. Nel contesto i miei genitori hanno costruito una cassa scale per far in modo di poter accedere ai suddetti appartamenti. Successivamente, in quanto fuori per lavoro, sono tornato a viveve presso i miei genitori i quali mi hanno donato la casa di cui sopra riservandosi il diritto di usufrutto vita natural durante. Bisogna tener conto che le mie sorelle hanno costruito i loro appartamenti spendendo ognuna circa 120 milioni di lire circa 15 anni fa, mentre il sottoscritto per poter convivevre con i miei genitori ha dovuto spendere nel 2003 circa 160 milioni di lire per ristrutturare la casa oggetto di donazione. La mia domanda e' questa: In futuro tenendo presente che la volonta' dei genitori nell'adottare tali donazioni a loro dire e' equa nei confronti dei figli , mi chiedo se dopo il decesso dei miei genitori vi possa essere la possibilita' di uno dei figli di impugnare la donazione avuta dall'altro figlio in quanto non equa. Se per esempio una sorella impugnasse la donazione fatta a me a mezzo della cosidetta'azione di riduzione', potrei fare io la stessa cosa nei confronti di una di loro in quanto anche loro oggetti di donazione?
    Grazie
    • Re: Divisione Proprieta' di Arch. Eugenio Luxardo del 15/11/2003, 15:25.
      Dal quesito si può capire quanto segue:
      Ognuna delle due sorelle sarebbe, ora, proprietaria di un appartamento al primo piano di circa 80 mq. del valore totale, ad oggi, di circa 290 milioni (con diritto d’accesso dalla medesima scala).
      Il fratello diventerebbe proprietario di circa 160 mq. di appartamento (suddiviso o suddivisibile in due con giardino di circa 440 mq.) del valore totale, ad oggi, di circa 490 milioni compreso giardino (salvo errori od omissioni).
      Inoltre i tre fratelli avrebbero speso :
      · il fratello al piano terreno : 160 milioni del 2003 (per adattare tutta la casa o solo l’appartamento al piano terra) da verificare;
      · ognuna delle due sorelle al primo piano : 120 milioni del 1988, pari a circa 260 milioni, ad oggi (da verificare).
      Pertanto, (salvo più corretti conteggi relativi a dare – avere, usufrutti, mutui, donazioni, aiuti, contributi dei Genitori, altre proprietà, millesimi condominiali, spese di costruzioni o di ristrutturazioni), l’eredità sarebbe stata così suddivisa :
      · il fratello erediterebbe, ad oggi, circa 330 milioni (guadagno ipotetico) meno l’usufrutto;
      · ognuna delle due sorelle avrebbe già ereditato, ad oggi, circa 30 milioni (guadagno ipotetico).
      Il forte divario tra i due importi può essere attribuito, soprattutto, al fatto che i due appartamenti al primo piano sono stati costruiti nel 1988, mentre i locali al piano terra erano già esistenti sin dal 1975.
      I Genitori dovrebbero esaminare i suddetti calcoli, (previo esame delle parti interessate), ribadendo e dimensionando le donazioni (con eventuale“atto notarile”), proprio allo scopo di evitare, in futuro, possibili contestazioni o ritorsioni da parte dei fratelli per l’equa suddivisione delle parti una delle quali potrebbe ritenersi eccessiva. Dovreste consultare un avvocato che potrà consigliarvi, anche, nei riguardi della “cosiddetta azione di riduzione” o ritorsione.

  • Titolo: Garanzie su lavori stroardinari di martina del 11/11/2003, 13:09
    Quesito: Gentile Architetto,
    in seguito a diversi sopralluoghi effettuati nel condominio in cui abito, si è deciso (con molta fatica) di fare dei lavori che dovrebbero risolvere un problema di infiltrazioni che ha l'attico sovrastante il mio appartamento (infiltrazioni che hanno arrecato piccoli ma noiosi danni al mio appartamento).
    Ora verrà nominata una ditta e le verrà chiesto un preventivo per i lavori suddetti.
    Ma cosa posso fare io per verificare che i lavori vengano condotti nel modo migliore possibile? Posso pretendere che venga nominato una specie di direttore dei lavori che verifichi la qualità dei materiali impiegati e la correttezza delle operazioni effettuate?
    Posso pretendere che il preventivo sia estremamente dettagliato in modo da far verificare ad un tecnico di mia fiducia quanto presente?
    Non so perchè ma ho tanta paura che pur facendo i lavori necessari si rischi di non risolvere il problema!
    Grazie
    • Re: Garanzie su lavori stroardinari di Arch. Eugenio Luxardo del 12/11/2003, 19:28.
      Non dice se siano state trovate e quali siano le cause che hanno provocato le “infiltrazioni” dall'“attico sovrastante”. Non dice se si tratti di rifacimento totale o parziale delle impermeabilizzazioni o intervento di ripristino sugli scarichi dell’impianto idrico dell’attico sovrastante.
      Dopo aver ricercato e trovato le vere cause delle infiltrazioni, solo allora si potrà predisporre un primo preventivo che verrà confrontato con altre proposte di altre ditte.
      Può chiedere, nell’interesse di tutti, (e qui potrebbe ottenere l’appoggio in assemblea), che “il preventivo sia estremamente dettagliato nelle cause e negli interventi in modo da farlo controllare da un tecnico di Sua fiducia, senza però far perdere tempo a nessuno.
      Può, anche, chiedere che venga nominato una “specie di direttore dei lavori”come dice, o collaudatore in corso d’opera, che verifichi unitamente all’assicuratore se le cause siano veramente quelle previste nel preventivo, prima di dar corso ai lavori definitivi.( Forse qui qualcuno potrebbe non essere disposto ad aumentare i costi per parcelle).
      Comunque tutti hanno diritto di ottenere che i lavori siano eseguiti a regola d’arte e non solo “condotti nel modo migliore possibile”. Tutti hanno diritto di contestare i lavori mal eseguiti.
      Si accerti che siano previsti gli interventi di riparazione nel Suo appartamento.
      Se veramente verranno fatti “i lavori necessari” come dice “i rischi di non risolvere il problema” diminuiranno ma ci saranno sempre strascichi se le vere cause non venissero trovate o peggio se i lavori riguardano rattoppi su impermeabilizzazioni mal fatte.

  • Titolo: GRONDAIA del TERRAZZO-TETTO di TUCCI del 11/11/2003, 12:47
    Quesito: Parte del mio appartamento situato all'ultimo piano di un edificio in centro storico, sovrasta un altro condominio, quello del numero civico accanto. L'amministratore di questo condominio ritiene che il mio terrazzo, che funge da tetto per gli appartamenti sottostanti, sia responsabile dei danni che nel corso degli ultimi cinque anni si sono verificati nei muri perimetrali dell'appartamento di sotto.
    In realtà, la grondaia che dovrebbe scolare le acque del terrazzo, durante il ripristino della facciata che il condominio accanto intraprese almeno 15 anni fa (prima che io acquistassi la proprietà) venne posizionato a circa 30 centimetri al di sotto del bordo del terrazzo stesso. Col tempo, parti dei tubi di scolo nei raccordi sono volate via e l'acqua di interi versanti durante le grandi piogge cadono a spruzzo impregnando i muri esterni. Per di più, quella grondaia è sostenuta da un'asse di legno (lunga come il terrazzo, circa 2,5 metri) che correndo aderente al muro lo impregna rilasciando l'acqua che filtra da un buco che c'è nella grondaia (infatti da quando abito qui, da 10 anni, non mi sono mai permessa di lavare il terrazzo "a secchiate" perché quel buco fa gocciolare l'acqua sulla tettoia del cortile al piano terra con gran rumore).
    Quattro anni fa un bravo muratore inviato dal condominio accanto capì subito che non di infiltrazioni si trattava ma di mancanza di grondaia, ma propose di togliere la mia ringhiera e di lavorare dal mio appartamento. Io ritenni più giusto, per non dover sopportare un trambusto del genere (in casa il pavimento è in parquet di legno) che quel condominio dovesse decidere per un ponteggio (i piani sono solo tre) o per un veicolo dotato di cestello. Dopodiché tutto tacque.
    Preciso che quando, dieci anni fa, ho dovuto rifare urgentemente una parte del tetto della cucina (che è tetto del condominio "altro") e l'intonaco di due muri perimetrali (sempre del condominio "altro") per non dover discutere se questi lavori fossero del mio o del condominio accanto li ho pagati interamente io, "per non disturbare", sostenendo una spesa di circa 3,5 milioni di Lire.

    DOMANDA: A chi compete il rifacimento di questa parte di grondaia? E' il proprietario del terrazzo oppure essendo il terrazzo anche un tetto è il condominio a dover provvedere ai lavori?
    • Re: GRONDAIA del TERRAZZO-TETTO di Arch. Eugenio Luxardo del 12/11/2003, 19:23.
      Pur avendo impostato minuziosamente il Suo quesito, ha lasciato molti dubbi tecnici.
      Non è chiaro come ed a quale quota si accosti il fabbricato confinante, come e dove sia stata realizzata la “grondaia” . Non è chiaro come e dove esattamente“ venne posizionato a circa 30 centimetri al di sotto del bordo del terrazzo stesso la grondaia “che dovrebbe scolare le acque del terrazzo….che il condominio accanto intraprese”.
      Probabilmente per grondaia intende un canale di gronda o scossalina , che è stata realizzata male dal condominio accanto, dal “bravo operaio”.
      I “danni che …. si sono verificati nei muri perimetrali dell'appartamento di sotto” potrebbero essere stati provocati (anche in concorso di causa) o dalla mancanza adeguata della raccolta d’acqua nel punto d’accostamento dei due fabbricati sul tetto del “condominio accanto” , o da perdite d’acqua del Suo terrazzo nel caso in cui l’impermeabilizzazione del Suo terrazzo si fosse logorata o il pluviale di scolo “perdesse” o le pendenze del Suo terrazzo fossero mal convogliate verso il tetto del vicino .
      Un “bravo muratore” può capire e realizzare molto bene i progetti ben pensati, ma non sempre riesce a prevedere ed evitare fastidiose conseguenze. E’ necessario che i due amministratori, d’accordo, facciano tempestivamente, ricercare le cause dei danni consultando un tecnico esperto di ditta specializzata. Se il Suo terrazzo è lastrico solare sul condominio, e veramente “funge da tetto per gli appartamenti sottostanti”come Ella stessa dice, i condomini devono contribuire per due terzi alle spese dell’impermeabilizzazioni se questa è veramente la causa. Sembra che il canale di gronda, mal messa dal condominio confinante, appartenga al medesimo condominio confinante.

  • Titolo: copertura giardino di tamara albanese del 11/11/2003, 10:34
    Quesito: Buon giorno, il mio appartamento è situato al pian terreno di un condominio di sette piani, avendo il giardino di 32 mq vorrei sapere se posso installare una tenda a braccio e quanta superficie posso coprire Il condomino del primo piano è contrario in quanto ritiene pregiudicata la vista in appiombo dal suo balcone, il regolamento condominiale non dà nessuna indicazione in proposito e l'amministratore non prende posizione. Grazie?
    • Re: copertura giardino di Arch. Eugenio Luxardo del 12/11/2003, 19:13.
      Probabilmente per “tenda a braccio” intende : una tenda da sole a scomparsa con braccio aggettante di non oltre 2 metri circa, che possa essere raccolta sotto balcone o sull’architrave, (invece di qualche ombrellone) e che potrebbe aprire e chiudere, riporre e lavare a Suo piacimento, (“purché non tenda ad invogliare alla raccolta di immondizie”).
      Non ci dovrebbero essere ostacoli o invidie di alcun genere, a meno che le dimensioni eccessive, la forma ed i colori non DISTURBINO il DECORO ARCHITETTONICO.
      Chieda il parere di un “architetto” che possa vedere l’accostamento ed inserimento nell’ambiente della Sua “tenda a braccio” e ne mostri le conclusioni in assemblea ottenendone il consenso o anche l’indifferenza della maggioranza.

  • Titolo: architetto di gabriella colella del 11/11/2003, 10:06
    Quesito: gradirei sapere quali sono le caratteristiche dimensionali tali da definire uno spazio "garage" e a quale normativa o legge devo far capo, il tutto per risolvere una controversia circa la progettazione di una tale opera.
    • Re: architetto di Arch. Eugenio Luxardo del 12/11/2003, 19:10.
      E’ necessario conoscere, IN PARTICOLARE, il tipo di controversia a cui si riferisce.
      Il “garage” è una “rimessa” privata o pubblica per automobili, (posto auto o rimessa auto per uso privato) è lo spazio chiuso o aperto, interrato o in superficie per posteggiare, ricoverare e tenere in “protezione” una sola o più automobili (utilitarie medie o grandi).
      La struttura e le dimensioni che devono essere rispettate per la costruzione e la manutenzione edilizia delle autorimesse dipendono dal numero, tipo e dimensione delle auto che devono essere alloggiate.
      La documentazione riguardante manualistica, leggi e normative sulle autorimesse, pubbliche o private è vastissima, e riguarda la progettazione e tutte le norme e leggi di sicurezza e protezione antincendio.
      Può cercare AUTORIMESSE su un motore di ricerca internet come Virgilio, Yahoo o altri.

  • Titolo: IMPIEGATO di PASQUALE del 10/11/2003, 20:35
    Quesito: ALLA CORTESE ATTENZIONE.
    ARCH. EUGENIO LUXARDO.

    RIFACIMENTO FRONTALINI E BALCONI IN MURATURA,
    CHIEDO GENTILMENTE.
    COME VENGONO SUDDIVISE LE SPESE TRA I CONDOMINI.

    SE VIENE CONSIDERATA LA SPESA PER IL PONTEGGIO
    IN RAGIONE DEL PIANO E TENENDO CONTO L'AMPIEZZA DEL BALCONE.
    • Re: IMPIEGATO di Arch. Eugenio Luxardo del 12/11/2003, 19:07.
      Il ripristino dei frontalini e delle facciate, (dovendo rispettare il decoro architettonico nell’interesse di tutti), é a carico di tutti i condomini (anche quelli che non hanno balconi). Le spese del suddetto ripristino vengono divise in base ai millesimi di proprietà.
      Poiché quando si devono ripristinare i frontalini ed i balconi conviene sempre controllare ed intervenire contemporaneamente sulle facciate, la spesa necessaria per i ponteggi totali deve essere a carico di tutti i condomini. In caso contrario, per i soli balconi o per le rimozioni di parti pericolanti, sono sufficienti scale mobili o ponteggi localizzati.
      Gli interventi d’interesse privato sui balconi di proprietà dei singoli, come il rifacimento pavimenti, sono a carico dei singoli proprietari dei balconi(i quali, con il coordinamento dell’Amministratore, affronteranno i lavori in tempi e modi opportuni in concomitanza con gli interventi condominiali).

  • Titolo: Ripartizione spese di manutenzione nel locale caldaia di Elda del 10/11/2003, 12:13
    Quesito: Buongiorno, il mio quesito è il seguente. Abito in un fabbricato composto da nove appartamenti, tutti di proprietà. Il riscaldamento è centralizzato, ma ogni appartamento è dotato di una sua pompa e di un contaore, per la regolazione del riscaldamento nel proprio alloggio. Alcuni giorni fa si è rotta la pompa di un alloggio. Il mio dubbio è questo: le spese per la sostituzione della pompa devono essere sostenute dal proprietario dell'alloggio o devono essere suddivise tra tutti i nove proprietari, considerando la pompa come parte comune? Grazie per l'attenzione
    • Re: Ripartizione spese di manutenzione nel locale caldaia di Arch. Eugenio Luxardo del 11/11/2003, 18:47.
      Dovrebbe sentire il parere di un esperto di impianti di riscaldamento, perché non è chiaro come funzionino le “cosiddette” pompe, quante siano e se siano collocate tutte nel locale caldaia.
      Si accerti che nel regolamento condominiale le “cosiddette” pompe non siano state descritte tra le parti condominiali.
      Tuttavia se veramente ognuna delle nove “cosiddette” pompe servisse un solo alloggio, indipendentemente dalle altre, e funzionasse a pieno ritmo analogamente alle altre, la spesa per la sostituzione di ogni pompa dovrebbe essere sostenuta dal proprietario dell’alloggio servito dalla suddetta pompa.

  • Titolo: Apertura finestra e ridimensionamento porta di Saverio del 10/11/2003, 04:14
    Quesito: Gentile Architetto, Le pongo un quesito che credo riguardi moltissimi neoproprietari di appartamenti siti in condomini di molti decenni fa. Ho acquistato un miniappartamento posto ad un piano romano di un vecchio condominio, le cui porte e finestre non affacciano sulla strada bensì unicamente nel cortile interno dello stabile, per la precisione su un balcone che affaccia sul cortile. Desiderando razionalizzare gli ambienti interni ruotando la stanza da bagno, vorrei sapere se devo chiedere autorizzazione e in caso positivo a chi, per eseguire la seguente variazione: ridurre l'area della porta esterna sul balcone in corrispondenza del nuovo bagno trasformandola in una finestra. Preciso che il balcone sarà chiuso da una veranda in anticorodal (che tutti i condomini già possiedono ai piani superiori) per cui la porta così modificata non sarà più visibile.
    Infine, vorrei aprire una nuova finestra sul lato nord
    dell'appartamento, la quale punterebbe al muro del cortile condominiale posto a soli due metri di distanza dalla mia parete e non sarebbe pertanto visibile da nessun punto dello stabile. Preciso che tutti i condomini possiedono la stessa tipologia di finestra che manca solo al mio appartamento, poiché, penso, il progettista dello stabile ha inteso evitare la vista del muro del cortile ai proprietari del piano romano. Tuttavia io ritengo di essere stato privato ingiustamente e per una scelta progettuale con più punti negativi che positivi del diritto di ricevere, come gli altri, un po' più di luce in quella stanza del lato nord.
    Attendo fiducioso una Sua risposta e La ringrazio sentitamente.
    • Re: Apertura finestra e ridimensionamento porta di Arch. Eugenio Luxardo del 11/11/2003, 18:45.
      Deve presentare il progetto di ristrutturazione del Suo appartamento all’ufficio tecnico del Suo Comune (settore edilizia privata), e chiederne la “concessione edilizia” o la D.I.A.. Cioè deve disegnare chiaramente la planimetria dello stato attuale del Suo appartamento (con tutte le misure dei locali, posizione e dimensione pareti, porte, finestre, apparecchi sanitari) in modo che possa essere confrontata con la planimetria, (ben disegnata ed inserita nel contesto generale del fabbricato, scale, accessi, facciate, confini e cortile), del futuro appartamento rispettando il regolamento edilizio.
      Potrebbe incominciare a prendere informazioni mostrando qualche schizzo all’ufficio tecnico comunale o a qualche tecnico di impresa edile.
      Si accerti se può chiudere il balcone trasformandolo in veranda come avrebbero già fatto “tutti i condomini ai piani superiori” , perché detta chiusura (soprattutto, se totale, toglie l’aerazione al locale e allo scaldabagno a gas) non verrebbe accettata dal regolamento edilizio comunale anche se già eseguita ai piani superiori dagli altri condomini, sarebbe oggetto di irregolarità e costosi condoni.
      Anche per aprire una nuova finestra sul lato nord dell'appartamento è necessario ottenere l’approvazione del Suo Comune rispettando le distanze dalle proprietà confinanti.
      Una volta ottenuta la concessione edilizia avverta l’amministratore ed i condomini prima di iniziare i lavori .

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