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Chiedilo all'architetto

Dott. Architetto Eugenio Luxardo, iscritto all'albo degli Architetti di Milano e all'albo dei collaudatori della Lombardia, offre la sua collaborazione a titolo gratuito per rispondere ai quesiti riguardanti la manutenzione ordinaria e straordinaria nei fabbricati residenziali.
Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni dell'architetto. Non si potrà rispondere ai quesiti fuori argomento o a quelli eccessivamente complessi.

Ti informiamo, al fine di evitare abusi, che il sistema memorizza l'indirizzo IP.


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Arch. Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

  • Titolo: MODIFICA DA FINESTRA A PORTA - di PIETRO del 17/01/2004, 11:54
    Quesito: GENTILE ARCHITETTO LE PONGO IL SEGUENTE QUESITO:


    SONO PROPRITARIO DI UNA APPARTAMENTO A PIANO TERRA CONFINANTE CON UN LATO SUL CORTILE CONDOMINIALE E SU UN ALTRO LATO DAL PASSAGGIO CARRABILE CHE PEDONALE-
    IL PRIMO PIANO CHE MI SOVRASTA E PROPRIETARIO L ALTRO CONDOMINO MENTRE AL SECONDO E' DI MIA PROPRITA'-
    TRATTASI DI CASA A 3 PIANI-(ULTIMO PIANO E' TETTO DIVISO A META')
    LA DOMANDA E':SICCOME VORREI MODIFICARE LA FINESTRA SUL PASSAGGIO CARRABILE A PORTA COSA DEVO FARE DAL PUNTO DI VISTA DI DIA E L ALTRO PROPRIETARIO DEVO CHIEDERE QUALCOSA?VISTO CEH I RAPPORTI SONO INCLINI?

    NEL RINGRAZIARLA ANTICIPATAMENTE LA SALUTO
    PIETRO
    • Re: MODIFICA DA FINESTRA A PORTA - di Arch. Eugenio Luxardo del 22/01/2004, 19:08.
      Per “modificare la finestra sul passaggio carrabile a porta” può presentare D.I.A. (dichiarazione di inizio attività), che si adegui al regolamento edilizio comunale, anche per il “decoro architettonico” ed il rapporto aero-illuminante (rapporto tra la superficie utile del locale e la superficie di aerazione e quella di illuminazione).
      Chieda suggerimenti all’ufficio tecnico del Suo Comune.
      E’ sempre bene tenere informati i condomini, soprattutto in presenza di lavori edili più o meno importanti.

  • Titolo: balcone di Carmelo Costa del 17/01/2004, 00:06
    Quesito: Ho appena acquistato un terratetto a Firenze. Dovrei fare 2 interventi ma vorrei sapere che tipo di richiesta devo fare. Il primo riguarda il balcone. quest'ultimo e' stato completamente murato ed e' acatastato come ripostiglio,vorrei riaprirlo per avere più luce. il secondo intervento riguarda la porta del bagno, è alta 1,85 e vorrei una porta alta almeno 2,10 m. anche in questo caso vorrei sapere che tipo di richiesta devo fare.

    grazie per l'aiuto
    • Re: balcone di Arch. Eugenio Luxardo del 22/01/2004, 19:06.
      - Sia per la demolizione dei muri che ora delimiterebbero il ripostiglio nel balcone,
      - che per alzare la porta del bagno da 1,85 a 2,10 m. ,
      può presentare D.I.A. (dichiarazione inizio attività), firmata da tecnico competente, con unico progetto, che si uniformi al regolamento edilizio del Comune di Firenze con rispetto, tra l’altro, del rapporto aero-illuminante dei locali.
      Chieda chiarimenti all’ufficio tecnico comunale di Firenze.
      In catasto dovrà presentare la documentazione relativa la modifica dei vani.

  • Titolo: Signor di Carmelo Costa del 17/01/2004, 00:05
    Quesito: Ho appena acquistato un terratetto a Firenze. Dovrei fare 2 interventi ma vorrei sapere che tipo di richiesta devo fare. Il primo riguarda il balcone. quest'ultimo e' stato completamente murato ed e' acatastato come ripostiglio,vorrei riaprirlo per avere più luce. il secondo intervento riguarda la porta del bagno, è alta 1,85 e vorrei una porta alta almeno 2,10 m. anche in questo caso vorrei sapere che tipo di richiesta devo fare.

    grazie per l'aiuto
    • Re: Signor di Arch. Eugenio Luxardo del 22/01/2004, 19:04.
      . Sia per la demolizione dei muri che ora delimitano il ripostiglio nel balcone,
      . che per alzare la porta del bagno da 1,85 a 2,10 m. ,
      può presentare D.I.A. (dichiarazione inizio attività), firmata da tecnico competente, con unico progetto, che si uniformi al regolamento edilizio del Comune di Firenze con rispetto, tra l’altro, del rapporto aero-illuminante di ogni locale.
      Chieda chiarimenti all’ufficio tecnico comunale di Firenze.
      In catasto dovrà presentare la documentazione relativa la modifica dei vani.

  • Titolo: DIA di sara del 16/01/2004, 20:44
    Quesito: I miei genitori possiedono il piano terra di una bifamiliare in orizzontale suddiviso in due appartamenti. Ora vorrebbero fare dei lavori di ristrutturazione per affittare entrambi, in particolare procederebbero alla definizione di nuovo impianto idraulico autonomo e rifacimento dei bagni.
    Tuttavia uno dei due appartamenti ha una disposizione delle stanze non molto felice e si era preso in considerazione l'allargamento della cucina con conseguente abbattimento del muro che separa la attuale cucina dall'ingresso e trasformazione di una finestra in porta con trasformazione della attuale porta in finestra. Non ci è chiaro se queste trasformazioni in particolare possano essere dichiarate tramite DIA e se l'intervento sulla muratura esterna (trasformazione finestra in porta) comporti l'autorizzazione dei proprietari del primo piano. Grazie in anticipo
    • Re: DIA di Arch. Eugenio Luxardo del 22/01/2004, 19:02.
      Il progettista, da Lei incaricato, che presenterà la D.I.A. per modifiche interne ed esterne(con disegni, piante ed alzati, demolizioni e costruzioni rispettivamente in tinta gialla e rossa) dovrà dichiarare che il progetto di manutenzione straordinaria si adegua perfettamente al regolamento edilizio comunale, (relazione attestante le soluzioni tecniche adottate). In modo particolare saranno rispettati i rapporti aero-illuminanti di tutti i locali, i limiti di superficie dei locali, la regolarità dello scarico fumi caldaia. Non verrà recato “pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato né verrà alterato il decoro architettonico”. Nessuna parte comune (condominiale) dell’edificio sarà resa inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
      Tale dichiarazione dovrebbe essere sufficiente per ottenere il consenso di tutti i condomini e dei “proprietari del primo piano”, salvo particolari motivate opposizioni.

  • Titolo: suddivisione delle spese condominiali per riparazione di perdite di condotte di Roberto del 15/01/2004, 23:37
    Quesito: In un condominio costituito da una palazzina di tre piani fuori terra, negli anni 50 è stata effettuata una sopraelevazione di due piani.
    L'edificio disponeva di due colonne di scarico delle acque chiare e di due colonne per le acque scure.

    In uno dei lati dell'edificio, gli scarichi delle acque (chiare e scure) dei servizi igienici degli appartamenti dei due piani superiori, sono state convogliate in un controsoffitto a livello dell'antico sottotetto (a separazione del terzo piano e del quarto) fino a raggiungere - con lieve pendenza - la precedente colonna di scarico (dell'antico edificio di tre piani), che risultava disassata di alcuni metri (7-8 m) rispetto alla colonna dei sanitari dei piani sopraelevati.

    Recentemente si è verificata una perdita importante in corrispondenza del tratto suddetto in lieve pendenza.
    Le domande sono:
    1) la condotta suddetta (in lieve pendenza e i tratti verticali che si raccordano con i servizi dei due piani siuperiori) è condominiale oppure appartiene solo agli ultimi due piani?
    2) Se è condominiale, viene divisa fra tutti i condomini oppure solo fra quelli che usufruiscono della stessa condotta (vecchia e nuova)?
    3) se non è condominiale, come si dividono le spese fra i due appartamenti che essa serve?

    La ringrazio molto
    • Re: suddivisione delle spese condominiali per riparazione di perdite di condotte di Arch. Eugenio Luxardo del 22/01/2004, 18:53.
      Le spese relative gli interventi di ripristino degli scarichi delle acque chiare e scure, (tra l’altro “con lieve pendenza e lunghezza “eccessiva”), dei servizi igienici degli appartamenti dei due piani superiori, per tutto il loro percorso, sino la colonna di scarico “dell'antico edificio di tre piani”, devono ritenersi di proprietà dei proprietari degli appartamenti dei due piani superiori, poiché i suddetti scarichi servono esclusivamente gli appartamenti dei due piani superiori, a meno che il regolamento condominiale non disponga altrimenti, precisando che l’intercapedine “controsoffitto a livello dell'antico sottotetto, a separazione del terzo piano e del quarto” sia condominiale con i relativi condotti “tutti necessari all’uso comune”.
      Quindi,qualora il sopralzo dei due ultimi piani non avesse comportato modifiche condominiali e millesimali:
      1) “la condotta, in lieve pendenza”, ed i relativi tratti verticali provenienti dai servizi dei due piani superiori, che servirebbero solo gli ultimi due piani di sopraelevazione, non possono ritenersi di proprietà condominiale necessari all’uso comune;
      2) le spese di ripristino del tratto semi-orizzontale “in lieve pendenza” dovrebbero essere divise, (in parti uguali per ogni servizio scaricato), solo fra i proprietari degli appartamenti degli ultimi due piani che usufruiscono dei rispettivi tratti sino all’immissione nella colonna condominiale dei tre piani “vecchi”sottostanti, salvo partecipazione dell’Assicuratrice.

      Qualora i condotti in controsoffittatura fossero identificati nel regolamento condominiale come parti comuni necessarie all’uso comune, le spese verrebbero divise (in parti uguali per ogni servizio) tra tutti i condomini, con eventuale partecipazione dell’Assicuratrice.

      Sarebbe stato meglio realizzare i nuovi appartamenti degli ultimi due piani ubicando bagni e cucine in colonna sui “vecchi” rispettando percorsi molto più brevi e pendenze più ripide, condizione fondamentale per evitare danni anche in futuro.

  • Titolo: nuovo locale cucina di raffaella del 01/12/2003, 17:39
    Quesito: Gentilissimo Architetto,
    desidero sottoporLe un quesito. A breve subentrerò in un appartamento (posto su due piani) acquistato di recente, ove intendo fare qualche lavoro di ristrutturazione. Mi rivolgo a Lei per un parere. L'attuale locale cucina è molto piccolo. Vorrei spostarlo in una stanza più grande, che non ha ovviamente gli attacchi acqua e gas, ma che confina con un bagno ed è sottostante il locale caldaia a gas (che si trova al piano di sopra, sempre di pertinenza del mio appartamento).
    A Suo avviso, è possibile spostare la cucina nel locale più spazioso, utilizzando gli attacchi acqua del bagno e facendo scendere il gas dal piano sovrastante?
    La ringrazio in anticipo per la Sua risposta. Complimenti per il sito.
    Cordiali saluti.
    • Re: nuovo locale cucina di Arch. Eugenio Luxardo del 02/12/2003, 19:59.
      E’ indispensabile esaminare e confrontare i disegni dei due piani, tenendo conto della dimensione di ogni locale e soprattutto accertarsi se i locali abbiano le caratteristiche necessarie e sufficienti per poter realizzare il Suo progetto.
      Dalla Sua descrizione sommaria pare che la cosa sia possibile, purché siano rispettate le norme del regolamento edilizio, di sicurezza, aerazione, dimensionamenti ed eventuale variazione d’uso dei locali.
      Senta il parere di un tecnico d’impresa edile, che potrà effettuare sopralluogo, esaminare l’appartamento e fare le opportune valutazioni.

  • Titolo: scarichi acqua !! di Alessandro Lomazzo del 01/12/2003, 17:18
    Quesito: Buongiorno,
    sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano tipo mansardato in una palazzina dove al pian terreno ci sono giardini privati. Il mio appartamento ha 2 terrazzi ogniuno di 11 metri per 3 circa e scaricano l'acqua nel vuoto (più precisamente sui giardini al pian terreno) e solo oggi mi dicono che posso lavarli solo con lo straccio. C'è qualche normativa o comunque qulasiasi argomento al quale posso appellarmi a fin che risolva il problema !!!

    Grazie in anticipo !!!
    • Re: scarichi acqua !! di Arch. Eugenio Luxardo del 02/12/2003, 19:57.
      L’articolo 908 del codice civile riguardo “lo stillicidio” ed in particolare riguardo “lo scarico delle acque piovane” prevede: “il proprietario deve costruire i tetti (e terrazze) in maniera che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino. Se esistono pubblici colatoi (o altri scarichi condominiali) deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Si osservano in ogni caso i regolamenti locali e le leggi sulla polizia idraulica”.
      Si rivolga all’amministratore che può aiutarLa a rintracciare gli scarichi condominiali più prossimi.

  • Titolo: Titolare di Ravelli Emiliano del 01/12/2003, 14:40
    Quesito: Sono un costruttore e posatore di rcinzioni prefabbricate e volevo apere se le recinzioni rientrano nelle agevolazioni IVA 10% o no, visto che questa legge è poco chiara.
    • Re: Titolare di Arch. Eugenio Luxardo del 02/12/2003, 19:55.
      La messa in opera delle recinzioni prefabbricate é oggetto delle agevolazioni IVA in base alla tipologia degli interventi .
      Per maggiori precisazioni consulti i motori di ricerca : www.yahoo.it e www.virgilio.it digitando : Agevolazioni IVA % ; recinzioni prefabbricate; finanziaria 2004.
      Potrà scegliere su un infinità di risposte a Lei più confacenti.

  • Titolo: Amministratore di Valeria del 01/12/2003, 09:29
    Quesito: Egregio Arch. Luxardo,
    La disturbo per chiederLe se l'amministratore di condominio ha una percentuale di spesa sulla quale può autorizzare interventi ordinari e straordinari (che non siano a carattere d'urgenza) senza avere nessuna delibera condominiale e senza aver consultato i consiglieri di condominio ?
    In caso questo accada e non sia corretto questo comportamento il condominio come si può comportare?
    RingraziandoLa per la Sua disponibilità Le porgo i miei migliori saluti
    Valeria
    • Re: Amministratore di Arch. Eugenio Luxardo del 02/12/2003, 19:53.
      L'amministratore di condominio non può far realizzare opere ordinarie e straordinarie, se non sono state preventivamente approvate dall’assemblea condominiale, (con importi annuali precisi, giustificati e deliberati dall’assemblea medesima su preventivi esaminati e confrontati ponderatamente e calcolati sui prezzi di mercato).
      I vari lavori di manutenzione possono essere proposti annualmente dall’amministratore, ma devono essere sempre approvati o bocciati dall’assemblea condominiale.
      L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
      L’amministratore può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

      L’assemblea dei condomini, tra l’altro, all’art. 1135 del c.c., provvede :
      · all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione ;
      · alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo se occorre, un fondo speciale.
      L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
      L’amministratore, art 1130 c.c., deve :
      · ESEGUIRE LE DELIBERAZIONI DELL’ASSEMBLEA DEI CONDOMINI e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
      · disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini.

  • Titolo: Lavori straordinari di Daniele del 01/12/2003, 09:21
    Quesito: Gent.mo Arch. Luxardo,
    nel condominio in cui abito sono stati autorizzati dall'assemblea condominiale dei lavori di manutenzione straordinaria che dovevano avere una spesa massima di € 113.000,00 (iva inclusa). Una volta conclusi i lavori ci siamo trovati con € 10.000,00. Il direttore lavori una volta iniziati dei lavori di manutenzione straordinaria in un condominio può autorizzare ulteriori interventi quando la spesa massima deliberata era di € 113.000,00? Se questi lavori aggiuntivi non avessero carattere di urgenza possono lo stesso essere fatti eseguire a discrezione del DL senza che il condominio venga avvisato e non abbia la delibera dell'assemblea condominiale? Il condominio nel caso dove si può rivalere e sulla base di quale legge?
    Grazie per la Sua sicura collaborazione
    Daniele
    • Re: Lavori straordinari di Arch. Eugenio Luxardo del 02/12/2003, 19:49.
      Qualsiasi lavoro “aggiuntivo” di carattere ordinario o d’urgenza deve essere autorizzato dall’assemblea condominiale con PERIZIA SUPLETTIVA, perché nessun LAVORO può essere ritenuto “AGGIUNTIVO”e può essere eseguito durante il corso dei lavori, in un CONTRATTO A CORPO, a DISCREZIONE del D.L. SENZA che il CONDOMINIO ne sia a CONOSCENZA e SENZA ALCUNA DELIBERA SUPLETTIVA DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE, se veramente, come dice, i lavori straordinari “DOVEVANO AVERE UNA SPESA MASSIMA DI 113.000,00 (iva inclusa)” quale : “OPERA A CORPO”.
      Si accerti che il contratto non escluda i suddetti lavori “aggiuntivi” che comunque, dovevano essere evidenziati all’assemblea.
      Se veramente i lavori, CHIARAMENTE DESCRITTI in contratto, (senza alcun imprevisto o esclusione) si riferiscono ad un importo unico di SPESA MASSIMA, (opere descritte chiaramente con importo tutto compreso a corpo) il vostro Condominio dovrebbe nominare un “COLLAUDATORE” iscritto all’Albo della REGIONE, che possa riferire in merito ai suddetti lavori “aggiuntivi” privi di PERIZIA SUPLETTIVA (mai sottoposti tempestivamente all’attenzione dell’assemblea),
      IL CONDOMINIO PUÒ EVITARE DI SALDARE I CONTI DEI SUDDETTI LAVORI SINO A COLLAUDO DEFINITIVO.
      Il collaudatore confronterà la perizia approvata dall’assemblea con le descrizioni contrattuali e l’importo contrattuale, esaminerà gli importi relativi accertandone la corrispondenza coi prezzi di mercato, tenendo conto anche delle altre perizie esaminate e confrontate a suo tempo dall’assemblea ed infine dichiarerà se le opere siano state eseguite o meno a regola d’arte.
      A lavori ultimati, il Direttore dei lavori, (a suo rischio e pericolo), può dichiarare le opere COLLAUDABILI, ma non può dichiararle COLLAUDATE. Il direttore dei lavori non può sostituirsi al collaudatore.
      Un bravo AVVOCATO potrà richiamare gli articoli del codice civile più adeguati al caso (1665 e successivi). Molti dei suddetti concetti si fondano sui principi della LEGGE SUI LAVORI PUBBLICI.

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