CONTENIMENT0 CONSUMI DI RISCALDAMENTO NEI VECCHI CONDOMINI DOTATI DI IMPIANTO COMUNE: APPLICAZIONE DI VALVOLE TERMOSTATICHE E CONTACALORIE

Larga parte dei condomini costruiti negli anni scorsi presentano impianti di riscaldamento concepiti secondo regole datate ed obsolete. Questi edifici presentano impianti comuni di riscaldamento verticale a colonne montanti; sono stati costruiti in un periodo in cui di crisi energetica non si parlava; sono edifici il cui riscaldamento e’ sbilanciato: ai piani alti gli occupanti hanno freddo; ai piani bassi ed intermedi, aprono le finestre.

L' impiego di valvole termostatiche abbinate a contabilizzatori di calore risolve questo problema perché se i piani bassi e medi prelevano meno calore ci sarà maggiore disponibilità per i piani alti senza spendere per potenziare la caldaia; in aggiunta si incoraggia il risparmio in quanto la spesa totale del riscaldamento si ripartisce per il 30% (quota fissa) su tutti ed il resto in proporzione alle calorie prelevate da ognuno. Si applica l' equo concetto: "meno consumo, meno pago".

In Nazioni avanzate come Germania, Austria, Paesi del Nord Europa sono obbligatori da 10 anni, ormai collaudati e, secondo tecniche di elevata precisione. Anche nella ricca Svizzera, sfarzose banche ed uffici pubblici adottano questo sistema. In Italia tale sistema stenta ad attecchire per ignoranza. Insomma i ricchi svizzeri prestano attenzione al risparmio, le persone comuni invece tendono a "fare gli americani". I ricchi salvaguardano e sostengono il valore del loro immobile (mantenendo la classe energetica alta); gli altri invece scialacquano aprendo le finestre preferendo assistere alla graduale svalutazione del loro l’ immobile che finirà in classe bassa con deprezzamento del 30-40% rispetto ai valori di qualche anno fa.

Fra l'altro è certo per mille e più ragioni che il sistema di riscaldamento centralizzato con contabilizzazione del calore è più conveniente rispetto all' impianto autonomo. A comprova la Regione Piemonte autorizza le nuove costruzioni solo se munite di impianto centralizzato e contabilizzazione.

Il posizionamento di valvole e contabilizzatori viene eseguito in un paio d’ore senza rompere o sporcare; Il conta calorie viene sigillato per evitare manomissioni; sul display il condomino può giornalmente monitorare i suoi consumi e verificare a posteriori il corretto addebito ; la rilevazione viene fatta "via radio" senza bisogno che il letturista entri in casa. E’ statisticamente provato che sollecitando l’interesse (meno consumo, meno pago) il risparmio della spesa di riscaldamento si attesta attorno al 20%-30%, e più se trattasi di seconde case; Il ragionamento è semplice: se mi assento per fare spese ruoterò il termostato applicato sulla valvola su valori bassi. Stessa cosa quando vado in vacanza a Natale o se mi assento per il fine settimana; oppure se sono assente tutto il giorno per motivi di lavoro ; se invece resto in casa avrò cura, durante il giorno di abbassare la temperatura nelle camere da letto, e viceversa durante il riposo notturno. Le ditte fornitrici migliori sono quelle Tedesche (Techem, Simens, etc.) in quanto, come detto, in Germania (ed in Austria) da un decennio vige l’obbligo di posizionamento di queste apparecchiature e pertanto le società fornitrici hanno rodato il sistema e maturata esperienza.

Ma approfondiamo i vari aspetti del problema in maniera compiuta:

La contabilizzazione

Su tutti i corpi radianti viene installato un contatore di calore elettronico che consente di rilevare il consumo di ogni termosifone. L'installazione è molto semplice e l'intervento, pur necessitando di tecnici specializzati, è veloce e non necessita di lavori di muratura o cablaggi. Negli impianti di ultima generazione i contabilizzatori hanno al loro interno una radio trasmittente che ne permette la lettura anche dall'esterno dell'unità immobiliare.

La contabilizzazione del calore consiste in un sistema tecnologico, come detto ampiamente utilizzato (in Svizzera, Germania, Austria,Pesi del Nord Europa) nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato permette di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare e suddividere le spese in proporzione a quanto ciascuno consuma. In questo modo si ottiene un risparmio sul consumo di combustibile compreso tra il 20% e il 30% l'anno. L'intervento è possibile anche negli edifici di vecchia costruzione, con un costo complessivo che si aggira sul migliaio di euro per unità immobiliare ed è proporzionale al numero di termosifoni. Per l'installazione è necessaria una delibera condominiale che a maggioranza semplice disponga congiuntamente l'installazione e l'adozione in tutto il condominio dei seguenti prodotti e servizi.

Secondo il Tribunale di Roma (autorevole sentenza n.39236/2000) è sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti, quorum assai basso giustificato dal fatto che l’ applicazione di sistemi di contenimento ha elevata rilevanza sociale. In assurdo secondo il Tribunale di Roma se su 100 condomini solo 5 partecipano all’assemblea e di questi 3 sono favorevoli a valvole e contabilizzazione la delibera è valida e se trascorrono 30. giorni senza opposizione, diviene esecutiva.

La Termoregolazione

Su tutti i corpi radianti si installa una valvola termostatica graduata e ruotabile che permette la regolazione della temperatura ambiente. La valvola raffredda il termosifone qualora l’ambiente abbia raggiunto la temperatura programmata e lo riscalda di nuovo quando necessario. Nel complesso del condominio questo meccanismo diminuisce la quantità di acqua in circolazione nell'impianto, diminuendo l'attività della caldaia e determinando il risparmio energetico (in modo analogo ad una pentola da cucina che si scalda prima quando è riempita a metà).

L'adeguamento della centrale termica

Per regolare le variazioni di pressione dovute all'apertura e alla chiusura delle valvole termostatiche ed evitare conseguenti sibili e rumori che si manifestano in alcuni casi, è consigliabile l'installazione in centrale termica di una pompa a pressione variabile. In alternativa, per gli impianti più piccoli, è sufficiente l'installazione di una valvola di sovrapressione.

La ripartizione delle spese

Al termine della stagione le spese condominiali di riscaldamento sono ripartite tra le unità immobiliari in proporzione alle letture dei contatori di calore. Una parte minoritaria della spesa, a discrezione del condominio (in genere il 30%), continua ad essere suddivisa secondo i millesimali generali , a compensazione dei costi comuni e delle dispersioni di calore dell'impianto di riscaldamento.

Detrazione Fiscale e finanziamento

La spesa può beneficiare della detrazione fiscale del 36% da vantare nel modello 730 o Unico. L' amministratore condominiale intelligente potrebbe concordare con una Banca Popolare un prestito a tassi contenuti a favore dei meno abbienti da rimborsare in misura pari al risparmio presunto. Se per esempio la spesa dell'anziano si attesta sui 1000 euro annui e con le valvole si ridurrà a 700, significa che l'anziano senza sforzo potrà disporre di 300 euro annui per rimborsare un piccolo prestito bancario negoziato ad un tasso favorevole. Finito di pagare il piccolo prestito senza scossoni ai propri ritmi di spesa, fruirà costantemente del risparmio di 300 euro. Inoltre se per bisogno vorrà vendere troverà più facilmente dei compratori.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista esperto problematiche della compravendita immobiliare
studiorossi.ennio@virgilio.it