I proprietari di casa
Condominio e problematiche immobiliari

La ripartizione delle spese nel condominio

Distinguiamo la ripartizione delle spese tra:

1. proprietari in un condominio
2. proprietario e inquilino nella locazione.

Ripartizione tra proprietari in condominio. E' causa di litigi e contenziosi nei condominii e nelle assemblee di condominio. Il regolamento di condominio è il principale documento a cui devi fare riferimento nella ripartizione delle spese tra condomini. Il regolamento di condominio specialmente se "contrattuale" prevale sugli articoli del Codice Civile per quanto riguarda la ripartizione delle spese.

In esso sono contenute le regole per suddividere le spese inerenti le parti comuni tra i proprietari degli alloggi. Queste regole possono riprendere gli articoli del codice civile, ma possono anche dettare norme diverse ed escludere dalla partecipazione alla spesa alcune proprietà. Tutti i proprietari sono tenuti ad osservarlo.

Le tabelle per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento in genere sono quella millesimale o di proprietà, di riscaldamento, di ascensore e in alcuni casi quella della pulizia scale e quella delle autorimesse.

• La tabella millesimale o di proprietà in genere regolamenta le spese di amministrazione e di manutenzione straordinaria dello stabile.
• La tabella del riscaldamento regolamenta le spese di consumo conbustibile e di manutenzione ordinaria dell'impianto termico.
• La tabella dell'ascensore, idem come sopra, regolamenta, le spese di consumo corrente elettrica del motore ascensore e quelle di manutenzione ordinaria dell'impianto di scensore.

Se il regolmento non esiste, devi fare riferimento all'atto di compravendita dell'alloggio e vedere se in esso ci sono delle norme che regolano la suddivisione delle spese.

Se l'atto notarile nulla dice, fa testo il Codice civile e la giurisprudenza, la quale non sempre è coerente nel sentenziare sulla ripartizione delle spese.

Le spese inerenti alla gestione di un condominio, comprese quelle amministrative come le spese di corrispondenza per la convocazione d'assemblea devono essere ripartite fra tutti i condomini, in relazione all'utilità che ciascuna unità di proprietà esclusiva ricava dall'uso delle parti comuni e dei servizi dello stabile.

Al fine dell'esigibilità delle rate, da corrispondersi da parte di ciascun condomino, l'amministratore deve richiedere l'approvazione del riparto preventivo d'esercizio: senza tale delibera, infatti, non può richiedere ai condomini le spese da lui sostenute, pur nell'interesse del condominio. La stessa cosa per quanto riguarda il rendiconto consuntivo; solo l'approvazione del relativo rendiconto rende esigibile il conguaglio dovuto dal condomino.

La Cassazione ha precisato che l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea potendo l'amministratore, in base ai suoi poteri, provvedere a tali esborsi, così come le spese sostenute per opere urgenti e indilazionabili. Spese necessarie sono le spese destinate ad assicurare la stabilità e l'efficenza delle cose comuni, la loro naturale destinazione o il loro naturale servizio al fine di evitare danni e l'invecchiamento delle strutture murarie.

Le spese di gestione condominiale, nell'ipotesi di nudo proprietario e usufruttuario, vanno ripartite secondo il criterio legale; conseguentemente, tutta la manutenzione ordinaria è a carico dell'usufruttuario e, quindi, va dallo stesso pagata, mentre la manutenzione straordinaria dell'immobile è a carico del nudo proprietario e da quest'ultimo dev'essere corrisposta.

Nell'ipotesi specifica di un appartamento, la cui proprietà competa a più soggetti pro indiviso o a due coniugi in comunione dei beni, tutti i comproprietari sono obbligati, indistintamente e solidalmente, a corrispondere le spese necessarie per la gestione del condominio. Per cui, l'amministratore può chiedere anche ad un solo comproprietario l'intera voce di spesa a carico di un determinato appartamento.

Vi sono delle spese che competono solo ad alcuni condomini in funzione dell'utilizzo che gli stessi effettuano di alcune parti comuni o di alcuni servizi comuni come per esempio dell'impianto di ascensore o delle colonne di scarico delle fognature o del cancello automatico dell'accesso ai box. Il regolamento condominiale può derogare però a tale disciplina, in particolare per quanto riguarda il consumo dell'acqua potabile. In questo caso, rientra anche l'ipotesi di una servitù di una parte comune a favore di un proprietario esclusivo. Il Presupposto di tale diversa ripartizione delle spese è, secondo l'art. 1123, Codice civile, secondo comma, che le cose siano destinate a servire i condomini in misura diversa: il contributo deve essere proporzionato all'uso che deve essere diverso da condomino a condomino.

Si ricorda che la giurisprudenza ha ritenuto di suddividere tra tutti i condomini la spesa inerente al rifacimento dei frontalini dei balconi seppure di proprietà privata, considerando l'aspetto estetico e il decoro architettonico dell'intero edificio condominiale che costituisce un bene comune.

Le spese relative alla riparazione e all'impermeabilizzazione di lastrici solari o terrazze a livello risultano, secondo l'art. 1126 del Codice civile, per un terzo a carico del proprietario del lastrico solare o della terrazza a livello, che la utilizza direttamente, e per due terzi non a carico di tutti gli altri condomini dello stabile, ma solo ed esclusivamente a carico dei condomini che sono proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico solare, in quanto quest'ultimo ne costituisce la copertura, anche se il condomino proprietario sottostante non lo utilizza.

Comunque, per ogni spesa condominiale, di proprietà o di gestione, il criterio legale di ripartizione della stessa disposto dagli artt. 1123 del Codice civile e 68 delle disposizioni d'attuazione al Codice civile , può essere derogato esclusivamente con una convenzione che abbia natura contrattuale, vale a dire, che sia pattuita fra tutti i condomini all'unanimità.

Nel caso di riparazioni urgenti ed il condominio sia formato da due soli condomini, si deve applicare l'art. 1110 Codice civile e non l'art. 1134 del Codice civile.

Le spese legali dovute dal condominio soccombente in una causa si ripartiscono tra tutti i i condomini, eccettuati quelli che hanno agito in giudizio e quelli che tempestivamente hanno notificato il loro dissenso alla lite. nel caso il condominio sia risultato vittorioso, non può addebitare al singolo condomino soccombente l'eccedenza delle spese legali sostenute rispetto a quelle liquidate dal magistrato.

Ciascun condomino, in presenza di una tabella millesimale, se ritenuta errata in fatto o in diritto, può rivolgersi all'Autorità giudiziaria per l'accertamento esatto dei millesimi ai fini della ripartizione delle spese condominiali oppure ricorrere ad un accordo complessivo con tutti gli altri condomini, che costituisca un contratto di modifica dell'originaria tabella millesimale.

L'assemblea che delibera a maggioranza una ripartizione di una spesa differentemente dai criteri adottati nel condominio è annullabile e non nulla con le relative conseguenze in tema della sua impugnazione (30 gg).

L'acquirente di un appartamento in condominio è tenuto a pagare le spese condominiali anche se deliberate in assemblea dal suo dante causa, anche se la giurisprudenza non è unanime su tale tesi.

• Il bilancio condominiale
• Troppe spese nel condominio
• Le spese tra proprietario e inquilino
• La tabella millesimale