In un ambito come quello del mercato dei prestiti finanziari, la surroga del mutuo (1) è divenuta ben presto uno strumento di fondamentale importanza a disposizione degli utenti, e che consente, di volta in volta, di rinegoziare con un nuovo istituto di credito condizioni maggiormente favorevoli rispetto alla banca di provenienza. Il meccanismo con cui si accede alla surroga del mutuo a tasso fisso o variabile, è molto semplice.
Il primo passo è ovviamente quello di selezionare il nuovo istituto di credito presso il quale "spostare" il mutuo; perché di spostamento si tratta visto che la cifra rimanente da pagare non può cambiare. Una volta selezionato il nuovo istituto di credito di cui diventare clienti, si passa alla richiesta formale di surroga.
L’istituto di credito "nuovo" che si può anche definire come "subentrante", una volta ricevuta la richiesta ufficiale dal nuovo cliente la invia alla banca originaria presso cui era stato inizialmente acceso il mutuo per l'acquisto della casa e quest’ultima ha 10 giorni lavorativi di tempo per rispondere, fornendo tutti i dati relativi alla situazione debitoria dell’utente.
Finiti gli ‘scambi’ tra i due istituti di credito, la surroga viene sancita da un nuovo contratto tra l’utente e l’istituto di credito subentrante, contratto che richiede nella maggior parte dei casi la presenza di un atto notarile, e quindi delle spese a carico del cliente, mentre invece la fase di istruttoria è solitamente gratuita (2).
L’operazione di surroga ha senso quando il passaggio da banca a banca consente di negoziare condizioni migliori, magari con un tasso fisso minore del variabile corrente, o viceversa.
C’è da dire che una volta ricevuto il primo mutuo diventa più semplice ottenere surroghe da altri istituti di credito visto che il cliente in questione è già stato valutato come un affidabile debitore da parte dell’istituto di credito che ha acconsentito a fornire il primo finanziamento.
Gianluca Caruso - Mutui.com
Mutui prima casa
Note a margine:
(1) Surrogazione. Consiste in una cessione.
Art. 1202 Cod. Civ. Surrogazione per volontà del debitore. Il debitore, che prende a mutuo una somma di denaro o altra cosa fungibile al fine di pagare un debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo.
La surrogazione ha effetto quando concorrono le seguenti condizioni:
- che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
- che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la specifica destinazione della somma mutuata;
- che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento. Sulla richiesta del debitore, il creditore non può rifiutarsi di inserire nella quietanza tale dichiarazione
(2) Legge 244 del 24 dicembre 2007 (Decreto Bersani), stralcio.
Art. 1, comma 450, stralcio. Al fine di favorire lo sviluppo e la competitività del mercato finanziario, dei beni e dei servizi, anche mediante la facilitazione della circolazione giuridica dei mutui ipotecari e degli immobili su cui gravano le relative ipoteche, ed in considerazione delle rilevanti conseguenze per le entrate finanziarie dello Stato e per l'ampliamento delle possibilità di scelta dei consumatori, al decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, sono apportate le seguenti modificazioni:
c) all’articolo 8, dopo il comma 3 è inserito il seguente: «3-bis. La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.
Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi»; ....