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Chiedilo all'architetto

Dott. Architetto Eugenio Luxardo, iscritto all'albo degli Architetti di Milano e all'albo dei collaudatori della Lombardia, offre la sua collaborazione a titolo gratuito per rispondere ai quesiti riguardanti la manutenzione ordinaria e straordinaria nei fabbricati residenziali.
Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni dell'architetto. Non si potrà rispondere ai quesiti fuori argomento o a quelli eccessivamente complessi.

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Arch. Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

  • Titolo: Acquisto porta corazzata di anna del 22/11/2002, 12:32
    Quesito: Vogliamo acquistare e farci installare una porta corazzata nel nostro appartamento, facendo un giro dei fornitori alcuni ci hanno detto che possiamo richiedere la riduzione dell'IVA dal 10% altri ritengono di no. Mi piacerebbe avere, se possibile dei chiarimenti in merito e magari anche qualche indicazione di come agire. Grazie Anna
    • Re: Acquisto porta corazzata di Arch. Eugenio Luxardo del 23/11/2002, 19:40.
      Chiarimenti in merito all’agevolazione IVA è bene richiederle ad un commercialista ed agli stessi fornitori. I fornitori, che ritengono possibile la riduzione dell’IVA, potrebbero spiegarLe meglio il calcolo. Infatti, la “porta corazzata”, può rientrare tra i “beni significativi” per i quali l’IVA al 10% è “applicabile solo fino all’ammontare del suo valore che non ecceda il costo della mano d’opera e degli altri beni non significativi, sull’eccedenza invece si applica l’IVA al 20%”.

  • Titolo: ripartizione spese condominiali di sirtori gian luigi del 22/11/2002, 10:54
    Quesito: Il mio condominio e' composto da 14 appartamenti e 30 box
    I box sono parte al piano terra (11) e parte sotterranei (19). Tra i box sotterranei ce ne sono 13 che risultano sotto la colonna d'aria dello stabile (sotto il corpo dello stabile ove vi sono gli appartamenti)e 6 sono decentrati sotto il giardino condominiale.
    Vorrei sapere come sono ripartibili le spese di ristrutturazione e riparazione di:
    1)Tetto dello stabile
    2)copertura isolante box sotterranei sotto il giardino
    3)rampa di accesso ai box sotterranei
    • Re: ripartizione spese condominiali di Arch. Eugenio Luxardo del 23/11/2002, 19:38.
      Il tetto dello stabile, la copertura dei sotterranei sotto il giardino, la rampa di accesso ai box, ed in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, sono oggetto di proprietà comune.
      Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
      La tabella millesimale, allegata all’atto d’acquisto, è lo strumento attraverso il quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle spese.
      La tabella millesimale può essere modificata, (all’unanimità di tutti i condomini), solo se si sono verificati errori essenziali nel calcolo dei millesimi.
      Quindi, per le riparazione e le ristrutturazione:
      1) Le spese del tetto dello stabile devono essere sostenute in parti proporzionali al valore degli appartamenti: dai condomini proprietari degli appartamenti, ed al valore dei 13 box collocati sotto il fabbricato: dai proprietari dei 13 box, escluse le quote parti dei 17 box esterni al fabbricato. (confrontare i 13 con i 17);
      2) Le spese della copertura dei 6 box devono essere sostenute in parti proporzionali ai valori degli appartamenti: dai condomini che usano il giardino condominiale, ed ai valori dei 6 box (più o meno maggiorati): dai 6 proprietari dei box, se l’impermeabilizzazione servisse a tutto il giardino e non solo ai box. (confrontare i 6 con i 13);
      3) Le spese della rampa di accesso, del relativo cancello d’accesso e telecomando devono essere sostenute da tutti i proprietari dei 19 box sotterranei, se la rampa servisse solo a loro.(confrontare le spese e millesimi tra i 19 proprietari dei box e chi non gli ha).

      Tutto ciò a conferma e previo controllo dei calcoli di cui alla tabella millesimale condominiale allegata ai contratti di proprietà, unitamente al regolamento condominiale.

  • Titolo: nuovo servizio igienico di silvia del 21/11/2002, 15:18
    Quesito: Egr. Architetto,
    la mia villetta (realizzata negli anni 80) è composta da tre piani: piano interrato, terra e primo.
    Il piano interrato è adibito a locale hobby, locale lavanderia e ha annesso il box.
    Vorrei realizzarvi un servizio igienico cieco riducendo la superficie del box. E' possibile un intervento di questo tipo? Che tipo di procedura è richiesta?
    Grazie. Silvia
    • Re: nuovo servizio igienico di Arch. Eugenio Luxardo del 22/11/2002, 19:01.
      Può far realizzare il servizio igienico cieco (senza finestra), che però dovrà avere antibagno ed essere aerato con tiraggio forzato e ben isolato dal box, in base ai regolamenti del suo Comune. Può presentare il progetto con DIA (dichiarazione inizio attività) firmata da tecnico professionista.

  • Titolo: crepe di liliana del 21/11/2002, 15:08
    Quesito: Egregio architetto, ho ristrutturato l'appartamento dove abito, la signora del piano di sopra mi incolpa di aver provocato delle crepe in una sua parete divisoria (muro non portante). Tale episodio risale a 2 anni fa. Non era stata fatta fare dalla signora nessuna perizia da parte di un perito autorizzato. A distanza di 2 anni è possibile risalire alle eventuali cause sulla formazione di tale crepe. Cioè io non sono sicura di avergliele fatte, bensì credo che le avesse già. E' così facile stabilire le responsabilità di tali crepe?
    grazie mille
    • Re: crepe di Arch. Eugenio Luxardo del 22/11/2002, 18:56.
      Non “è così facile”, per chiunque “stabilire le responsabilità di tali crepe”.
      Un perito competente ed esperto può, invece, risalire alle cause o concause, esaminando le crepe, le strutture, i materiali e la loro consistenza e controllando il tipo di intervento di ristrutturazione che Lei ha realizzato nel Suo appartamento, (in modo particolare nei dintorni del muro lesionato).
      Anche dopo due anni si può risalire alle cause di formazione delle crepe in quel “muro non portante”.

  • Titolo: Pergolati di Alessandro del 21/11/2002, 11:04
    Quesito: Egregio Dottore,
    volevo sapere se mi è possibile posizionare un pergolato sul mio terrazzo ad uso esclusivo, tetto di box sottostanti, appoggiandomi ad un muro perimetrale del condominio, una palazzina di due piani. La parte del muro interessata risulta essere tutta nella mia proprietà ed è la parte esterna di una mia camera. Su questa parete non si aprono ne finestre ne balconi dei condomini dei piani alti. Il pergolato in questione sarebbe all'occorrenza rimovibile in quanto le travi portanti non verrebbero fissate al suolo ma in fioriere. Le travi invece che partono dal muro verrebbero imbullonate a particolari placche solo quest'ultime fissate alla parete. La copertura del pergolato non è un tegolato. Esistono inoltre limiti per quanto riguarda la percentuale di terrazzo copribile ?
    Grazie
    • Re: Pergolati di Arch. Eugenio Luxardo del 22/11/2002, 18:54.
      Può collocare “un pergolato sul Suo terrazzo”, purché la realizzazione di detto pergolato rispetti i regolamenti comunali e non “ provochi, mai, in alcun modo, danno” alla pavimentazione e all’impermeabilizzazione (che servono, anche di protezione ai “box sottostanti”).
      Dovrà descrivere ed illustrare meglio il Suo progetto presentandolo in assemblea ed in Comune ottenendone l’assenso.
      In modo particolare dovrà precisare:
      1) che né le strutture, né le fioriere graviteranno direttamente o indirettamente sulla pavimentazione e sull’impermeabilizzazione della terrazza;
      2) che la struttura “rimovibile”, verrà approvata dal Comune, poiché non deve provocare aumenti di volume, né diminuire l’illuminazione ed aerazione delle finestre adiacenti;
      3) quale sia il materiale e la dimensione delle “travi portanti” (mensoloni di ferro che portano le fioriere, con la copertura a sbalzo incastrata al muro?);
      4) dove verranno collocate le fioriere e l’eventuale struttura portante verticale di sostegno della copertura (sui davanzali in muratura?).

      L’estensione del pergolato trova limiti costruttivi ed economici, almeno che i regolamenti del Suo Comune non siano più restrittivi.

  • Titolo: Oneri di urbanizzazione di Rocco Boccato del 20/11/2002, 22:44
    Quesito: Desideravo sapere in che maniera vengono quantificati per una costruzione.
    So che devo essere pagati al momento del rilascio di una concessione edilizia, pure di una autorizzazione edilizia.
    E' possibile pagarla in diverse rate, in che misura di percentuale e con che scadenze.
    LA ringrazio se mi risponde quanto prima.
    COmplimenti per il Vs servizio.
    rispondere a rocboc@libero.it
    • Re: Oneri di urbanizzazione di Arch. Eugenio Luxardo del 22/11/2002, 18:50.
      Ogni Comune Italiano determina l’ammontare degli oneri di urbanizzazione ed ha il proprio Regolamento Edilizio. E’ sufficiente una telefonata al proprio Comune per conoscerne l’ammontare unitario e la misura e scadenze delle relative rate.
      Il Comune di Milano prevede, per gli oneri di primaria: 8,03 €/mc e per gli oneri di secondaria: 18,59 €/mc .
      Il regolamento edilizio del suddetto Comune al titolo IV art.78 precisa:
      1) “il rilascio della concessione edilizia è subordinato al versamento del contributo composto dagli oneri di urbanizzazione e dalla quota commisurata al costo di costruzione e allo smaltimento rifiuti”;
      2) “le relative somme - il cui ammontare viene determinato in sede istruttoria - possono essere versate anche in soluzioni rateali, previa prestazione di idonee garanzie fidejussorie”;
      3) “le opere di urbanizzazione primaria da realizzarsi a scomputo del contributo necessario devono essere avviate contemporaneamente all’inizio dei lavori.”

      Grazie per i complimenti, che ho girato anche al Nostro STAF !

  • Titolo: Impermeabilizzazione terrazze di Carla del 18/11/2002, 17:26
    Quesito: Nel mio condominio, dovendo rifare l’impermeabilizzazione di alcune terrazze, che sono di esclusiva proprietà di alcuni condomini ed essendo queste terrazze a sbalzo, tipo balconi, in quanto per tutta la loro lunghezza e larghezza non sono di copertura ad alcun appartamento ma di un marciapiede di proprietà sia del condominio che pubblico, la spesa dell’ impermeabilizzazione e scrostamento, ripristino dell’ intonaco sottostante rovinato dall’ infiltrazione, è a totale carico dei singoli proprietari delle terrazze?
    Inoltre, se in futuro si dovessero rifare le facciate del condominio, ivi incluse le parti delle colonne che sostengono queste terrazze e che fanno da portico, verrà diviso in millesimi fra tutti i condomini?
    Ringrazio sentitamente e Le invio distinti saluti.
    • Re: Impermeabilizzazione terrazze di Arch. Eugenio Luxardo del 20/11/2002, 19:10.
      Le spese relative alla manutenzione o rifacimento delle terrazze ad uso esclusivo e di proprietà di “alcuni condomini”, (il ripristino dell'impermeabilizzazione delle terrazze sovrastanti il “marciapiede” o passaggio pubblico,lo scrostamento e ripristino dell'intonaco,gli interventi sugli scarichi delle terrazze, gli interventi sulle colonne, gli interventi sulle facciate sottostanti le terrazze, terrazze che servono di protezione e copertura del “marciapiede”, a sua volta sottoposto ai danni sulle terrazze medesime, salvo accordi diversi), sono attribuite per un terzo a quei condomini, che hanno la proprietà e l’uso esclusivo delle terrazze, (in parti proporzionali del valore della porzione di piano di ciascuno), e per gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio a cui il portico serve, (in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno).
      Dalle suddette spese, comprese le spese di ripristino della pavimentazione del marciapiede stesso, (salvo accordi convenzionati), deve essere, preventivamente, dedotto l’importo a carico dell’Ente responsabile del passaggio pubblico voluto sul marciapiede.
      Le spese di manutenzione di tutte le altre facciate del condominio, non interessate dal passaggio pubblico o portico, (come tutte le altre parti comuni), devono essere suddivise in proporzione del valore di proprietà di tutti i condomini, salvo calcoli millesimali diversi.

  • Titolo: Acquisto prima casa - Tutela dai difetti di lavori non eseguiti ad opera d'arte di Mario zara del 18/11/2002, 17:07
    Quesito: Salve.
    sto acquistando un appartamento in costruzione da una società s.r.l.. Purtroppo la costruzione presenta alcuni difetti (una vistosa crepa nel muro della camera da letto, infiltrazioni d’acqua nel soffitto del bagno in mansarda, il serramento di una porta-finestra scheggiato, numerosi buchi da stuccare nei muri, ecc.) ed è in ritardo di oltre 1 anno (nel contratto preliminare la consegna era prevista per Ottobre 2001)
    La mia domanda è questa: come posso tutelarmi dai difetti dovuti a lavori non eseguiti “ad arte”? Non avendo ancora firmato il rogito, cosa mi conviene fare? Quale potrebbe essere la clausola da inserire nel rogito per far si che i difetti rilevati siano sistemati? Posso richiedere un rimborso per il ritardo nella consegna?
    Grazie mille per l’attenzione,

    Dott. Mario Zara
    • Re: Acquisto prima casa - Tutela dai difetti di lavori non eseguiti ad opera d'arte di Arch. Eugenio Luxardo del 20/11/2002, 19:03.
      Pare opportuno capovolgere le domande : come “recedere dal contratto”?
      Infatti, il ritardo di oltre un anno per l’ultimazione dell’appartamento e il tipo di “difetti”: “ vistosa crepa nel muro”, “infiltrazioni d’acqua”, serramento “scheggiato”, fanno pensare ad una gravissima “situazione” della società s.r.l., soprattutto, se i lavori degli altri appartamenti si trovano nelle stesse condizioni e se Lei ha sollecitato e segnalato gli inconvenienti, senza risposta alcuna.
      E’ sperabile che Lei non abbia saldato i conti!
      Si rivolga ad un avvocato, con estrema sollecitudine.

  • Titolo: Spese di potatura di Concetto Valia del 18/11/2002, 11:43
    Quesito: Gent.mo Avvocato
    la sentenza della Cass. Civ. sez. II, 18 aprile 1994, n. 3666 riguarda il concorso di tutti i condomini alle spese di potatura di alberi d'alto fusto che insistono su suolo oggetto di proprieta' esclusiva di un solo condomino. Domanda: a quanto ammonta tale concorso? chi lo stabilisce (assemblea o c.c.)? tale sentenza e' estendibile a tutte le spese di manutenzione (p.e. potatura per esigenze di sicurezza e non solo di estetica) ed a eventuali danni causati? Ringrazio in anticipo per la cortese risposta ed invio distinti saluti. Concetto Valia.
    concettov@blu.it oppure concetto.valia@bnlmail.com
    • Re: Spese di potatura di Arch. Eugenio Luxardo del 20/11/2002, 19:00.
      Se il “suolo” è di “PROPRIETÀ’ ESCLUSIVA di un solo condomino”, come Lei dice, e ne ha anche l’“USO ESCLUSIVO”, se detto “suolo”, con alberi d’alto fusto, non rientra tra le parti comuni del condominio, se veramente nessun condomino ne ha neanche l’uso parziale, né a nessun altro condomino serve il suddetto “suolo” e non appare nelle tabelle millesimali allegate ai vari contratti condominiali, non vi sono validi motivi perché i condomini debbano concorrere alle “SPESE PRIVATE” del condomino proprietario del suddetto “suolo”, mentre, i danni causati dal condomino, proprietario del “suolo” e degli alberi d’alto fusto, devono essere risarciti ai danneggiati.
      I millesimi vengono calcolati all’atto della costituzione del condominio, mentre il codice civile fissa, in alcuni casi, contributi proporzionali ai diritti.

  • Titolo: Commerciante di Berton Rita del 17/11/2002, 21:03
    Quesito: Sono proprietaria e titolare di un negozio facente parte di un condominio di 23 unità .-A seguito lavori di rifacimento dell'impianto termico e fognario ho subito per un mese l'andare e rivieni di : muratori-idraulici-posatori-gessini-pittori.-
    Premetto che nel mio negozio (100mq.)tratto articoli da regalo di piccole dimensioni sopra i quali ho trovato polvere fino a quattro mesi dopo la fine dei lavori e durante gli stessi ho dovuto presenziare anche ad orari al di fuori di quelli normali .-Ho fornito energia elettrica ed ho consumato prodotti e mezzi per la pulizia .- Non ho potuto programmare le mie ferie perchè i lavori erano programmati per agosto .-
    Il condominio da due anni mi risponde picche ad una mia richiesta danni .- Vorrei conoscere il Vs parere grazie !
    e-mail : rbonitti @inwind.it
    • Re: Commerciante di Arch. Eugenio Luxardo del 20/11/2002, 18:55.
      Se, prima dell’inizio dei lavori, ha posto chiare condizioni ed osservazioni ai “programmi temporali”, allora, presentati e richiesti in assemblea con i preventivi, se vi sono ritardi su detti programmi, se nel corso dei lavori ha reclamato, segnalando i danni provocati dall’ANDIRIVIENI, se può documentare i consumi dell’energia elettrica, provare e valutare tutte le spese ed i danni da Lei subiti, con documenti “probanti”, rassegnare le lettere raccomandate di sollecito, da Lei trasmesse, in due anni, può ora, con sollecitudine, chiedere consiglio ad un avvocato per accertarsi se vi siano le condizioni di procedere in giudizio.

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