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Chiedilo all'architetto

Dott. Architetto Eugenio Luxardo, iscritto all'albo degli Architetti di Milano e all'albo dei collaudatori della Lombardia, offre la sua collaborazione a titolo gratuito per rispondere ai quesiti riguardanti la manutenzione ordinaria e straordinaria nei fabbricati residenziali.
Le risposte verranno date compatibilmente con gli impegni dell'architetto. Non si potrà rispondere ai quesiti fuori argomento o a quelli eccessivamente complessi.

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Arch. Eugenio Luxardo
via G.Frua, 16
20146 Milano
fax : 02 700 535 784

  • Titolo: ex. imprenditrice di Heidi Leers del 07/04/2003, 17:54
    Quesito: Gent.mo Architetto!
    Ho un piccolo appartamento sul lago di Garda con un terrazzo esclusivo di mq.50, che fa da copertura a tre piani sottostanti.Il condominio ha in tutto 6 appartamenti.
    Da diversi anni,la pavimentazione (piastrelle)si sta sempre piú rompendo,la mia paura é che si possono verificare infiltrazioni d´acqua ai piani sottostanti.Il condominio, da 4 anni é senza un amministratore.Ho scritto una lettera a tutti i proprietari, dicendo che voglio rifare la pavimentazione onde evitare infiltrazioni ai piani sottostanti.Ho chiesto di partecipare alle spese di impermeabilizzazione,(non so se solo i 3 sottostanti o tutti i sigg. condomini devono partecipare)
    La risposta é stata; che non posso fare niente,e se rimuovo la pavimentazione, eventuale infiltrazioni nel futuro, sará tutto a mio carico.
    Le saró molto grata, se mi puó dare una risposta in merito,e Le porgo i miei piú distinti saluti.

    Heidi Leers
    • Re: ex. imprenditrice di Arch. Eugenio Luxardo del 09/04/2003, 18:45.
      Quando i condomini sono più di quattro, come nel Suo caso, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
      Un bravo piastrellista può sostituire le piastrelle rotte, tamponando l’impermeabilizzazione. Non faccia fare interventi di ripristino sull’impermeabilizzazione esistente se gli altri condomini non sono convinti dello stato reale di degrado. Faccia controllare lo stato dell’impermeabilizzazione e fare una relazione tecnica estimativa che potrà trasmettere a tutti. LEI DEVE COMUNQUE PROTEGGERE e MANTENERE in EFFICIENZA l’impermeabilizzazione.
      La spesa del RIPRISTINO dell’impermeabilizzazione del terrazzo (se necessario per tutta la sua estensione) per due terzi deve essere a carico di tutti i 6 condomini dell’edificio, per l’altro terzo è a Suo carico. Qualora potesse essere ripristinata una sola parte dell’impermeabilizzazione del terrazzo, la spesa relativa ai due terzi sarà a carico dei soli condomini a cui serve la parte di terrazzo.
    • Re: ex. imprenditrice di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:40.
      Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.Chieda che venga nominato un amministratore!
      Un bravo piastrellista potrebbe ripristinare e sostituire le piastrelle rotte e tamponare economicamente l’impermeabilizzazione.
      Inviti qualche ditta competente e si faccia precisare con relazione tecnico-economica lo stato dell’impermeabilizzazione. Se sarà opportuno la trasmetta a tutti, in modo da convincerli.
      Non faccia toccare l’impermeabilizzazione esistente, soprattutto, se gli altri condomini non sono convinti dello stato reale di degrado.
      L’impermeabilizzazione (CHE LEI DEVE COMUNQUE PROTEGGERE e MANTENERE in EFFICENZA) a Lei non serve, quanto serve agli alloggi sottostanti.
      Non è chiaro come siano realizzata l’impermeabilizzazione e come sia diviso il terrazzo. Pertanto se dovesse essere rifatto completamente, dovrebbe essere rifatto per tutta la sua estensione a copertura di tutti 6 gli alloggi . Generalmente sono sufficienti interventi parziali, senza nuocere alle parti limitrofe. In tal caso la spesa della porzione ripristinata verrebbe suddivisa solo tra i tre condomini ivi sottostanti.

  • Titolo: ex. imprenditrice separata di Heidi Leers del 07/04/2003, 17:47
    Quesito: Gent.mo Architetto!
    Ho un piccolo appartamento sul lago di Garda con un terrazzo esclusivo di mq.50, che fa da copertura a tre piani sottostanti.Il condominio ha in tutto 6 appartamenti.
    Da diversi anni,la pavimentazione (piastrelle)si stanno sempre piú rompendo,la mia paura é che si possono verificare infiltrazione d´acqua ai piani sottostanti.Il condominio, da 4 anni é senza un amministratore.Ho scritto una lettera a tutti i proprietari, dicendo che voglio rifare la pavimentazione onde evitare infiltrazioni ai piani sottostanti.Ho chiesto di partecipare alle spese di impermeabilizzazione,(non so se solo i 3 sottostanti o tutti i sigg. condomini devono partecipare)
    La risposta é stata, che non posso fare niente,e se rimuovo la pavimentazione, eventuali infiltrazioni nel futuro saranno tutto a mio carico.
    Le saró molto grata, se mi puó dare una risposta in merito,e Le porgo i miei piú distinti saluti.

    Heidi Leers
    • Re: ex. imprenditrice separata di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:36.
      Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
      Un bravo piastrellista potrebbe ripristinare e sostituire le piastrelle rotte e tamponare economicamente l’impermeabilizzazione.
      Inviti qualche ditta competente e si faccia precisare con relazione tecnico-economica lo stato dell’impermeabilizzazione. Se sarà opportuno la trasmetta a tutti.
      Non faccia toccare l’impermeabilizzazione esistente, soprattutto, se gli altri condomini non sono convinti dello stato reale di degrado.
      L’impermeabilizzazione (CHE LEI DEVE COMUNQUE PROTEGGERE e MANTENERE in EFFICENZA) a Lei non serve, quanto serve agli alloggi sottostanti.
      Non è chiaro come sia realizzata l’impermeabilizzazione e come sia diviso il terrazzo. Pertanto se dovesse essere rifatto completamente, dovrebbe essere rifatto per tutta la sua estensione a copertura di tutti 6 gli alloggi . Generalmente sono sufficienti interventi parziali, senza nuocere alle parti limitrofe. In tal caso la spesa della porzione ripristinata verrebbe suddivisa solo tra i tre condomini ivi sottostanti.

  • Titolo: gocciolatoi su scoperto a beneficio esclusivo di stefano del 07/04/2003, 16:52
    Quesito: Gent.mo Architetto
    Ho stipulato qualche mese il preliminare per l’acquisto di un’appartamento al piano terra, con beneficio esclusivo del giardino, facente parte di un condominio di due piani. Ora che il fabbricato si sta completando, ho notato che sul terrazzo dell’appartamento al primo piano, direttamente soprastante il mio, è stato installato, dalla ditta costruttrice (e venditrice!), un gocciolatoio che verrà a versare direttamente l’acqua piovana (e non solo temo) direttamente sul mio giardino. Ho eccepito la cosa all’impresario, il quale mi ha risposto che questa è una prassi costruttiva diffusa e che eventualmente è disposto a mettermi una griglia, per limitare il danno al terreno dovuto all’altezza di caduta dell’acqua, o a installare una caditoia per l’evacuazione della stessa. Ma è legale tutto questo? La cosa, infatti, non mi soddisfa perché, oltre allo scavo che tale versamento arrecherebbe al giardino, io interpreto questo disagio come una limitazione al godimento e utilizzo del mio terreno. A mio avviso, l’acqua dovrebbe essere convogliata nel pozzetto di raccolta attraverso una grondaia e non “cadermi sulla testa”.
    • Re: gocciolatoi su scoperto a beneficio esclusivo di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:34.
      L’articolo 908 del codice civile prevede che: “il proprietario (ditta costruttrice ) deve costruire i tetti, (gronde) in maniere che le acque piovane (stillicidio) scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino. Se esistono pubblici colatoi deve provvedere affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Si osservano in ogni caso i regolamenti locali e la leggi sulla polizia idraulica”.
      Prenda contatti in Comune e presso la medesima ditta costruttrice e/o il proprietario dell’appartamento “direttamente soprastante il Suo”.
      “Prassi costruttiva DIFFUSA dove?”

  • Titolo: privato di Achille del 07/04/2003, 14:07
    Quesito: Vorrei realizzare, sullo stesso pianerottolo del mio appartamento, un'altro ingresso.
    Cosa prevede la legislatura attuale?
    Grazie.
    • Re: privato di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:32.
      Non dovrebbe incontrare difficoltà tecniche, purché l’apertura della porta rispetti il regolamento edilizio, non indebolisca le strutture e venga segnalata in catasto.
      Deve però avvertire il condominio, poiché il nuovo accesso si aprirebbe sul pianerottolo che fa parte delle proprietà comuni.
      Lei può servirsene, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non potendo estendere il Suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti.

  • Titolo: frontalino balconi di Francesco del 07/04/2003, 11:30
    Quesito: egregio,

    sono proprietario di un locale fronte-strada facente parte di uno stabile/condominio. lo stabile è soggetto a ristrutturazione e per questo il condominio a presteso, fra le spese, la mia quota per la ristrutturazione dei frontalini dei balconi su facciata a vista. devo pagarla? in che percentuale?
    • Re: frontalino balconi di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:30.
      Chi non è proprietario di balconi, non deve contribuire alle spese di manutenzione dei balconi, ma deve contribuire alle spese delle facciate e dei relativi componenti, compresi frontalini dei balconi quali elementi decorativi di facciata.
      Le spese della manutenzione e di ripristino delle facciate, (compresi i frontalini, le gronde, i canali di gronda, i pluviali, che fanno parte della COSA COMUNE), devono essere DISTRIBUITE TRA I MILLESIMI DI TUTTI I CONDOMINI PROSPETTANTI SU QUELLE FACCIATE, mentre le spese di manutenzione e di ripristino di ogni balcone, compresi corrimani, pavimenti e struttura, sono a carico del PROPRIETARIO dell’appartamento e del balcone annesso.
      I frontalini ed i marcapiano, (soprattutto se in rame o altro materiale decorativo), fanno parte della facciata e della COSA COMUNE, anche quando sono espansione esterna dei balconi e non solo della facciata e seguono precise linee architettoniche e parti decorative componenti della facciata stessa quali : colori, intonaci, rivestimenti, sagome gocciolatoi, gronde, pluviali ecc..

  • Titolo: perito el. di Nicola Grado del 06/04/2003, 12:09
    Quesito: Buongiorno ringraziandola anticipatamente per la sua consulenza le espongo in breve il mio problema. Vivo in un palazzo costituito da 4 appartamenti da 10 anni, e fin dal primo anno gli altri proprietari non hanno mai voluto organizzare un condominio avvalendosi di una certa legge che non prevede il condominio in presenza di 4 proprietari .I tre proprietari in questione sono tre fratelli questo fa si che io sia sempre in minoranza in scelte che riguardano la manutenzione del palazzo. In particolare avrei intenzione di montare una veranda su un terrazzino a fronte strada e vorrei sapere la giusta procedura per non avere problemi dal comune e dai “condomini” . Tengo a precisare che da un rapido colloquio con le amministrazioni comunali queste hanno scaricato la responsabilità tutta ai rimanenti proprietari con i quali non vi sono rapporti idilliaci.
    • Re: perito el. di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:27.
      L’articolo 1129 del codice civile prevede che: “Quando i condomini SONO PIÙ DI QUATTRO, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”.
      Ma siete solo in quattro.
      Comunque le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, e quindi i TRE FRATELLI devono deliberare (senza abusi) soprattutto per quanto riguarda le parti comuni dell’edificio e Lei ha diritto di far ricorso all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.
      Mantenga i “rapporti idilliaci”. Abbia pazienza!
      I tecnici del Comune dovrebbero chiarirLe i punti del regolamento edilizio ove viene concesso il montaggio di “ una veranda su un terrazzino a fronte strada” o meglio di una “serra chiusa ed areata, con pareti e coperture vetrate asportabili con superficie non superiore al 25% del terrazzo”.
      Terrazzo, terrazzino o balconcino? Veranda, serra o pareti paravento?
      Spetta all’Amministrazione Comunale assicurare il libero e pieno svolgimento delle attività di gestione e fruizione degli edifici con l’applicazione delle norme di legge, di regolamento ed in attuazione dei piani.
      Se riesce a farsi approvare il Suo progettino in Comune, nel rispetto del decoro architettonico e di terzi, i TRE FRATELLI non dovrebbero opporsi. Prima di REALIZZARE, alcunché, li avverta comunque.

  • Titolo: Manutenzione balconi di Salvatore del 06/04/2003, 10:11
    Quesito: Egregio architetto, l'intonaco di un mio balcone, nella parte sottostante presenta delle crepe evidenti che potrebbero nel prossimo futuro provocare danni al condomino che abita nell'appartamento sottostante.Le domando: sono a mio carico le spese di riparazione?
    Trattandosi del terzo piano la spesa è abbastanza sostenuta considerando la necessità dell'utilizzo di un ponteggio con tutte le problematiche che comporta,perciò vorrei avere assoluta certezza di dovermi accollare questo onere che i miei condomini sostengono debba essere esclusivamente a mio carico.La ringrazio anticipatamente della cortesia.salvatore
    • Re: Manutenzione balconi di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:24.
      Ogni parte dell’aggetto costituisce un balcone che appartiene al PROPRIETARIO dell’appartamento corrispondente, che è responsabile del danno cagionato dalle parti di muratura o di altro materiale che si stacchi dal balcone.
      Il proprietario deve AFFRETTARSI a far RIMUOVERE le PARTI, se veramente, PERICOLANTI. (In tal caso non sempre è indispensabile il ponteggio, un muratore con asta raschiante potrebbe togliere il pericolo imminente. Il ripristino dell’intonaco può creare problemi, se appare il calcestruzzo armato a vista, che deve essere pulito e tinteggiato con gli interventi di facciata).
      Le spese di manutenzione e di ripristino dei balconi sono a totale carico del proprietario del balcone, ma i lavori, compresi i ponteggi, devono essere DELIBERATI dall’ASSEMBLEA INSIEME al RIPRISTINO delle FACCIATE dello stabile, (soprattutto se il Suo balcone non è l’unico a trovarsi in quelle condizioni e se sono indispensabili i ponteggi anche per le gronde e le altre facciate). Pertanto gli INTERVENTI DEFINITIVI ed i relativi momenti di esecuzione e durata lavori, sono strettamente legati agli interventi di ripristino di tutte le facciate gronde e pluviali compresi, che fanno parte della COSA COMUNE, anche perché spesso l’espansione esterna dei balconi e delle parti decorative seguono precise linee architettoniche quali componenti della facciata stessa (colori, materiali, intonaci, rivestimenti,frontalini, gronde, pluviali ecc.).

  • Titolo: imprenditore di vito del 05/04/2003, 14:35
    Quesito: Le chido se l'art. 26 della legge 47/85 in materia di manutenzione é stato abolito.
    Grazie
    • Re: imprenditore di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:21.
      L'art. 26 della legge n°47 del 28 febbraio 1985 (ulteriormente modificato dalla legge 298 del 1985) dice che non sono soggette né a concessione né ad autorizzazione le opere interne alle costruzioni purché non contrastino "con gli strumenti urbanistici adottati o approvati e con i regolamenti edilizi vigenti, non comportino modifiche della sagoma della costruzione, dei prospetti né aumento delle superfici utili e del numero delle unità immobiliari, non modifichino la destinazione d'uso delle costruzioni e delle singole unità immobiliari, non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile e, per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone indicate alla lett. A dell'art. 2 del d.m. 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, rispettino le originarie caratteristiche costruttive".
      Legge 662/1996 non abroga l'art. 26 della legge 47/1985.
      La legge 662/1996 invece, ha AMPLIATO l'ambito degli interventi subordinati alla denuncia di inizio attività (DIA) ai sensi dell'articolo 2 della legge 24 dicembre 1993, n. 537 elencando:
      a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
      b) opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni;
      c) recinzioni, muri di cinta e cancellate;
      d) aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetria e non in contrasto con gli strumenti urbanistici già adottati o approvati;
      e) opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell'immobile;
      f) impianti tecnologici che non si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni, a seguito della revisione o installazione di impianti tecnologici;
      g) varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d'uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia.
      h) parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.

  • Titolo: uso esclusivo di Gino Arzani del 04/04/2003, 08:46
    Quesito: Buongiorno e grazie delle vostre sempre utili consulenze. Sono proprietario di un immobile che affaccia su un terrazzo (lastrico solare) condominiale e sovrastato da un sottotetto; in base ad una delibera di una riunione condominiale (dell'ottobre 1989, quando io non ero ancora proprietario dell'immobile), alle tabelle millesimali (stilate una prima volta nel 1990 da un geometra, ma mai registrato anche se funzionanti per le quote condominiali, sempre quando io non ero ancora proprietario) ed a un regolamento assembleare con annesse tabelle millesimali stilato nel 1997 dal nuovo amministratore riprendendo i dati precedenti(peraltro non registrato anche se firmato e accettato da tutti i condomini e comunque nessuno ha contestato la delibera assembleare)la parte di terrazzo condominiale (lastrico solare) di fronte al mio appartamento è di uso esclusivo all'appartamento stesso, così come lo è una parte del sottotetto (vedi sopra per le delibere assembleari). Per quel che riguarda il sottotetto ho chiuso nel 1992 la mia parte in uso esclusivo mentre non ho fatto la stessa cosa per il terrazzo. Essendo sorti da circa un anno problemi con alcuni condomini volevo cortesemente sapere se l'uso esclusivo di sottotetto e terrazzo possono considerarsi definitivi ed in alcun modo impugnabili dagli altri condomini (ad esempio tramite una delibera assembleare a maggioranza che cambi il regolamento o impugnando le vecchie delibere) premettendo che l'uso non era assegnato al vecchio proprietario ma di pertinenza dell'appartamento. Inoltre vorrei cortesemente sapere, premettendo che da quella porzione di terrazzo non si può accedere a nessuna proprietà condominiale (accessibili dal lato che resta di uso condominiale) e che sul terrazzo in uso esclusivo affaccia una finestra dell'appartamento (che attualmente è protetta da una grata per sicurezza), se è possibile chiudere con una ringhiera la parte di terrazzo in uso esclusivo, in maniera che tale uso diventi effettivo (attualmente gli altri condomini possono tranquillamente passare sul terrazzo ed affacciarsi alla mia finestra) ed in ogni caso se fosse possibile aprire una porta-finestra al posto della finestra (da un punto di vista comunale la cosa è fattibile).
    Mi scuso per la lunghezza dei quesiti e la ringrazio anticipatamente del tempo che vorrà dedicarmi.
    Cordialmente, Gino Arzani
    • Re: uso esclusivo di Arch. Eugenio Luxardo del 08/04/2003, 19:17.
      Non dice chiaramente come possa “chiudere con una ringhiera la parte di terrazzo in uso esclusivo, in maniera che tale uso diventi effettivo”.
      Non è chiaro perché : “attualmente gli altri condomini POSSONO tranquillamente PASSARE sul terrazzo ed affacciarsi”alla Sua finestra, anche “se da quella porzione di terrazzo non si” possa “accedere a nessuna proprietà condominiale (accessibili dal lato che resta di uso condominiale)”.
      Però é chiaro che l’uso del lastrico solare o DI UNA PARTE DI ESSO é “COMUNE a TUTTI i CONDOMINI” e risulterebbe, nel regolamento condominiale (mai registrato), a Suo uso esclusivo (art.1126 c.c. e art.68 att. c.c.).
      Pertanto è necessario che chiarisca la Sua porzione e le Sue intenzioni in assemblea.
      Può servirsi della COSA COMUNE, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Non può estendere il Suo diritto sulla COSA COMUNE in danno degli altri, se non compie atti idonei a mutare il titolo del Suo possesso. In tal caso può apportare, a Sue spese, modifiche necessarie per il godimento della terrazza e del tetto. (L’apertura di “una porta-finestra al posto della finestra”e la realizzazione della ringhiera richiedono modifiche sull’impermeabilizzazione, sulle pendenze della terrazza e sul possesso della parte di terrazza e relativi millesimi?).
      Per cambiare il regolamento è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. L'uso esclusivo di sottotetto e terrazzo dovrebbero risultare da atto certo.

  • Titolo: casa in zona wwf di Erminia del 03/04/2003, 19:15
    Quesito: ho acquistato una piccola casa protetta dal wwf. soggetta a vincolo ambientale ai sensi della legge n. 1497/39 e qualsiasi intervento mi dicono deve essere autorizzato dalla Soprintendenza.
    E' chiaro che non posso fare grandi variazioni con questo vincolo, ma vorrei ingrandire le finestre e le porte, creare una nuova entrata da un altro lato della casa, ed un giardino invernale tipo veranda.
    Secondo Lei é un progetto possibile, sono variazioni accettabili? é sufficente rivolgermi all'ufficio tecnico del Comune per ottenere questi permessi?
    Diversamente a chi devo rivolgermi concretamente?
    Resto in attesa di gradito riscontro.
    Viva cordialità.
    • Re: casa in zona wwf di Arch. Eugenio Luxardo del 03/04/2003, 19:19.
      Sarà indispensabile accertare se le modifiche che vuole apportare alla “piccola casa in zona protetta dal wwf.” siano tutte tali da non disturbare l’ambiente con colori, materiali e strutture.
      Ogni intervento deve rientrare tra quelli previsti nel piano di zona, senza alterare il decoro architettonico ed urbanistico.
      Può chiedere consiglio agli Architetti ed Urbanisti del Comune.
      Dovrà acquisire la necessaria autorizzazione comunale e preventiva approvazione della Soprintendenza, Ente addetto alla tutela ambientale.
      Potrebbero concederLe di allargare un po’ qualche finestra, circondata da alberatura adeguata, e purché siano mantenuti gli stessi materiali legni e persiane con colori che non contrastino col paesaggio.
      Qualche perplessità avrei per la chiusura a veranda.

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