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Locazione e affitti per abitazione26.11.06Locazioni libere La normativa sulla locazione abitativa è regolata in Italia da due leggi: la legge dell'equocanone: la legge n. 392 del 1978 e la legge 431 del del 1998. Quest'ultima legge all'art. 14 non ha abrogato completamente la legge dell'equo canone, ma soltanto alcuni articoli che stabilivano le norme sull'equocanone. Per cui è ora possibile stabilire liberamente il canone di locazione. Restano dei vincoli che riguardano la durata del contratto di locazione che non può essere inferiore ai 4 anni con obbligo di rinnovo per altri 4 anni, salvo la possibilità di diniego del rinnovo per i casi previsti dall'art. 3 e trattati in questo articolo. La legge 431/98 ha anche abrogato gli articoli 23, 24, 79 della legge 392/78 che automaticamente riconoscevano al proprietario l'aggiornamento Istat e l'adeguamento del canone in caso di lavori straordinari, mentre l'art. 79 prevedeva sanzioni per i patti contrari alla legge. Per cui, se il proprietario vuole vedersi adeguato il canone in base all'indice Istat, occorre inserire nel contratto di locazione una clausola che lo preveda, altrimenti si rischia che non venga riconosciuto. Lo stesso dicasi per l'adeguamento del canone in caso di lavori straordinari di ristrutturazione. Non è obbligatorio inserire quelle clausole. La scelta dipende dalla volontà delle parti. Esempio di contratto di locazione di tipo libero ai sensi dell'art. 2, comma 1, da scaricare in pdf. Locazioni convenzionate A fianco del contratto di locazione a canone libero, la legge 431/98 prevede contratti a canone concordato stipulabili soltanto in particolari Comuni ad alta densità abitativa che, a fronte di un canone calmierato, prevedono agevolazioni fiscali per il proprietario locatore e una durata più breve (3 + 2, anziché 4 + 4 ). Si tratta delle locazioni convenzionate art. 2 comma 3 della legge 431/98. Questi contratti sono più "burocratici" e non possono avere durata inferiore ai tre anni e prevedono per il proprietario una aliquota ICI ridotta (dipende dal Comune), Irpef ridotta del 30% sul reddito imponibile derivante dalla locazione, calcolo dell'imposta di registro calcolata sul 70% del corrispettivo annuo. Per usufruire delle agevolazioni, bisogna dichiarare nella dichiarazione dei redditi (se non cambiata) gli estremi di registrazione del contratto di locazione e l'anno dii presentazione della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell' ICI, oltre al Comune dove ha sede l'immobile. Un esempio di contratto di locazione convenzionato è da ricercare presso i Comuni ad alta densità abitativa o presso le associazioni di categoria dei proprietari o degli inquilini della zona interessata, perché dipendono dagli accordi territoriali che le organizzazioni degli inquilini e della proprietà edilizia hanno stabilito tra di loro. Per cui questi contratti sono stipulabili utilizzando soltanto dei contratti - tipo. Locazioni transitorie L'art. 5 della legge 431/98 insieme all' art. 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito dal decreto del 30 dicembre 2002, prevedono che possono essere stipulati contratti di locazione ad uso transitorio. La loro durata non deve essere inferiore ad un mese e superiore a diciotto mesi e possono essere stipulati soltanto su ben precise e documentate esigenze abitative di tipo transitorio sempre sugli accordi territoriali stipulati dalla organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini e sempre utilizzando uno specifico contratto - tipo. Praticamente sono le organizzazioni sindacali che stabiliscono le condizioni sotto le quali un contratto di tipo transitorio sia stipulabile. Di Staff del 26.11.06 21:00Commenti e osservazioni
posso affittare la casa acquistatta con le agevolazioni prima casa gino, grazie Inviato da: gino il 04.12.06 18:44Buongiorno, come posso stipulare un contratto di affitto ad uso gratuito (sono la comodataria), per i comonadti che sono anziani e han detto di informarci?devo compilare dei modelli?cosa devo scrivere ?non so a chi rivolgermi grazie a presto Tatiana Inviato da: taty il 17.01.07 10:49SE CONCEDO IN LOCAZIONE UN APPARTAMENTO AMMOBILIATO POSSO QUANTIFICARE A PARTE L'INDENNITà DA USO MOBILIO E CONSIDERARE COME AFFITTO PERCEPITO AI FINI IRPEF SOLO IL PURO AFFITTO DELLA CASA VUOTA? Inviato da: mt il 27.02.07 18:16volevo sapere se posso fittare casa...avendo usufruito delle agevolazioni prima casa...sono proprietario da due anni Inviato da: angelocrl il 10.07.07 12:31buon giorno vi scrivo perche volevo sapere se in un'abitazione con contratto di affitto avevo il diritto di poter usufruire della sostituzione degl'infissi visto che sono vecchie e non idonei ,senza dover contribuire io alle spese e a non avere un aumento dopo aver avuto questa richiesta .aspetto la vostra risp. grazie. Inviato da: zampieri77@hotmail.it il 14.12.07 14:55quanto costa una registrazione per un locale uso commerciale? e quanti bolli di regisrazione bisogna mettere sul modello della registrazione? grazie della informazione Inviato da: vito65 il 28.12.07 21:32che tipo di agevolazione esiste per una persona come mia madre a cui è riconosciuta una invalidità pari al 100% ma che non ha più un contratto di locazione , per cui è costretta a stare a turno con i figli e senza più una residenza fissa? Inviato da: ciro il 10.01.08 16:03buongiornoil! proprietario della casa in cui vivo mi ha chiesto un aumento di cento euro. volevo sapere se esiste qualche legge o norma che regola gli aumenti sull affitti ad uso abitativo e come è interpretata! Inviato da: jalil il 19.01.08 14:34desidero conoscere la percentuale istat sugli affitti da 1- 2 08 e non riesco a trovarla73 Inviato da: il 19.01.08 15:51non riesco atrovare percentuale istat canoni locazioni libere da gennaio 2oo8 Inviato da: lidia il 19.01.08 15:56non riesco atrovare percentuale istat canoni locazioni libere da gennaio 2oo8 Inviato da: lidia il 19.01.08 15:56@lidia www.istat.it Se non ci sono lì, non so che dirti. Inviato da: Piero il 20.01.08 01:33Vorrei sapere se dopo un determinato numero di anni di fitto si possa riscattare il negozio e/o l'abitazione in affitto. Inviato da: Jimmy il 08.04.08 11:43vivo in appartamento dove non e' mai stato fatto contratto dal 1998,dopo un aumento da me concesso 2 anni fa,mi si chiede un aumento di 120 euro,(ne pago 430)a fronte stipula contratto,e'regolare? se si ,su quali basi viene richiesto? considerando che la casa ha + di 40 anni,e che molte riparazioni le ho fatte a spese mie,come mi devo comportare!! grazie fin d'ora per la risposta. saluti graziano tel.3284780595 Inviato da: graziano olbia il 17.04.08 16:46Se lei, Graziano, vuole essere così generoso, gli dia l'aumento, diversamente, sapendo che non lo può richiedere e che lei le può denunziare per la mancanza del contratto, lo IGNORI e stia nell'immobile fino all'anno 2016 alle stesse, identiche condizioni. ho affittato un appartamento ed opo un anno mi accorgo che l'acqua che esce dai rubinetti è marrone così lo fatta analizzare ed è emersoc he i tubi sono vecchi e si portano via la ruggine poi non ho il salvavita nè l'inpianto elettrico cee e in + sopra il mio tetto vi sono installati due recipienti in eternit che il proprietario non vuole levare....insomma vuole che io vada via Iole, personalmente in un tugurio del genere non ci starei più di un giorno, perchè, da quello che leggo, è tutto un disastro. Salve geom. Terracciano, avrei intenzione di acquistare una casa più grande e confortevole di quella in cui vivo attualmente. Quale è la soluzione più favorevole per questo investimento? Grazie Inviato da: MAZINGAZETA il 28.08.08 16:01Le ho già chiarito il concetto. potreste elaborare un fac-simile per locazione libera (non transitoria) di appartamento ammobiliato. Non lo riesco a trovare. grazie Inviato da: echi il 01.09.08 19:03clicchi su questo link e modifichi il contratto rapportandolo alle sue esigenze, poi a parte compilerà una distinta dell'arredamento anche con foto sullo stato conservativo. Saluti Inviato da: GEOM. ORESTE TERRACCIANO il 01.09.08 19:22Ho affittato un appartamento a gennaio 2008 con contratto regolarmente registrato 4+4. Dopo pochi mesi si sono verificate delle perdite con relative infiltrazioni nel bagno. L'idraulico mi ha presentato un preventivo molto oneroso per le mie finanze. L'inquilino già dalle prime settimane si è dimostrato una persona arrogante e offensiva e minaccia di farmi causa. Ora come posso liberarmi di questa persona? Posso dargli lo sfratto? Se qualcuno si è ritrovato nelle mie stesse condizioni vi prego di rispondermi al più presto e di farmi sapere come ha risolto. Gentile utente, purtroppo questi inconvenienti possono capitare e ci rovinano le giornate, però abbiamo il dovere di intervenire, specie se l'alloggio è dato in locazione, così come nella sostanza è, perchè il disagio lo avverte anche l'affittuario, anzi di più dal momento che ci abita e dovrà anche sobarcarsi ad avere operai in casa. Da dicembre 2007 viviamo in un appartamento con contratto 1+1. Questa settimana il frigorifero si è rotto. Competono a noi le spese relative alla riparazione dello stesso o addirittura l'acquisto del nuovo elettrodomestico? Ilpropietario dice che tutto ciò che sta all'esterno compete a noi! Laura, è stato un grave errore non aver messo per iscritto queste cose, trattandosi di unità immobiliare arredata. gentile Geometra, Gentilissima Laura, il tipo di contratto da lei stipulato non si riscontra in alcuna tipologia contrattuale, perchè i contratti di locazione consentiti dalla legge sono i seguenti: gentile geometra ho affittato un appartamento con contratto transitorio perchè il conduttore residente con la moglie in casa dei genitori ha trovato lavoro e poteva pagare un affitto almeno per un anno poi magari vedere di acquistare. ora non lavora più la moglie se nè andata ed è più di un mese che non lo vedo. lui ha la residenza dov era prima che però è lo stesso paese del mio immobile cambia solo la via gas luce e acqua sono intestate a me. non ha pagato l ultimo canone di affitto e. ora io alla scadenza del contratto ho bisogno da sistemare l appartamento per abitarlo perchè mi hanno diagnosticato una malattia grave (sclerosi multipla ) e fatico a fare le scale voglio trasferirmi lì perchè è a pianterreno . sono invalida al 50 per cento .potrei trovare difficoltà al termine della locazione? il contratto è valido o è annullabile? Inviato da: simona il 06.09.08 15:15gentile geometra ho affittato un appartamento con contratto transitorio perchè il conduttore residente con la moglie in casa dei genitori ha trovato lavoro e poteva pagare un affitto almeno per un anno poi magari vedere di acquistare. ora non lavora più la moglie se nè andata ed è più di un mese che non lo vedo. lui ha la residenza dov era prima che però è lo stesso paese del mio immobile cambia solo la via gas luce e acqua sono intestate a me. non ha pagato l ultimo canone di affitto e. ora io alla scadenza del contratto ho bisogno da sistemare l appartamento per abitarlo perchè mi hanno diagnosticato una malattia grave (sclerosi multipla ) e fatico a fare le scale voglio trasferirmi lì perchè è a pianterreno . sono invalida al 50 per cento .potrei trovare difficoltà al termine della locazione? il contratto è valido o è annullabile? Inviato da: simona il 06.09.08 15:15Gentilissima Simona, intanto riceva i miei migliori auguri di speranza per il suo male. la ringrazio molto per la sua gentilezza ora sono più tranquilla. la mia paura era quella di ritrovarmi tra le mani un contratto non valido trasformato in un 4+4 mentre ora ho tanto bisogno di questo appartamento. grazie ancora. Inviato da: simona il 06.09.08 20:19buongiorno grazie Inviato da: sportix il 23.09.08 10:01Egregio utente, pur prendendo tante precauzioni ed informazioni sul probabile affittuario, non sempre può rappresentare una garanzia, perchè l'essere umano è imprevedibile ed imprevedibili sono gli eventi che possono letteralmente mutare il carattere o il comportamento di un individuo. DOVREI ENTRARE IN UN APPARTAMENTO CON CONVENZIONE AGEVOLATA..MI SAPETE DIRE I REQUISITI ESSENZIALI? Sono domande specifiche per le quali ci vuole una competenza specifica che non ho. grazie non sa a chi mi potrei rivolegere o magari un sito dove poter vedere? fitto per necessita' un appartamento con contratto ammobiliato di un anno- CONTRATTO LOCAZIONE TRANSITORIA PER UN ANNO NON RINNOVABILE E DA REGISTRARE. Salve, ho un appartameno in locazione da 12 anni e pago ogni anno l'aumento Istat, quest'anno, cioe' a scadenza di contratto il proprietario mi chiede un aumento di € 100,00, e' lecita la sua richiesta? Inviato da: Federico69 il 19.06.09 14:16Per alzare a proprio piacimento il canone non basta che il contratto sia arrivato a scadenza del terzo quadriennio, ma occorre averlo DISDETTO IN TEMPI UTILI, perchè il contratto 4+4 si rinnova tacitamente se il locatore non invia una raccomandata a/r, 6 mesi prima della scadenza. ho un contratto di locazione da piu' di 20 anni ,la proprietaria mi ha chiesto di lasciare l'appartamento in ia bonaria,se no procede per vie legali,cosa posso fare? Inviato da: lauretta il 24.06.09 17:15mi contatti e mi racconti qualcosa di più, così vedrò come impostare la risposta: Ho un appartamento in affito e l'inquilino non mi paga le spese condominiali. Si, solo se ricorre al giudice. Caro Geometra, Le scrivo riguardo un problema gravissimo chemi è capitato: a fine Ottobre 2008 prendo in locazione un immobile con la promessa da parte dell'affittuario di registrazione del contratto di natura transitoria per sue esigenze (scrittura privata) di lì a breve, consegno le caparre più un mese in anticipo (2mesi +1)ma le chiavi dell'immobile e relativa consegna vengono posticipate ad una settimana, poco male penso che ho il tempo per organizzare il trasloco, il giorno stabilito parto con i traslocatori e mi reco alla mia nuova abitazione, il giorno dopo aver preso possesso della casa iniziano a verificarsi dei problemi (casa ammobiliata) il frigorifero guasto mi deteriora la spesa (250,00€ ca.) dal bagno ci sono strane perdite avviso in immediato il proprietario che minimizza il tutto, dopo una settimana compaiono delle strane macchie sulle pareti e il proprietario dà la colpa alla condensa che sicuramente formiamo mentre cuciniamo e ci da lezioni di cucina consigliandoci di spalancare tutte le finestre mentre svolgiamo questa operazione ( siamo in inverno con pioggia battente fissa).Nel frattempo continuiamo a pagare regolarmente l'affitto ma non si vedono nè il contratto, nè le migliorie richieste ( oltre tutto a suo carico)nel mese di Dicembre 2008 rimaniamo addirittura senza luce elettrica e nel controllare l'impianto elettrico scopriamo che il proprietario non è proprietario ma solo un affittuario, che l'immobile non esiste, che il contratto di energia elettrica è stipulato con non so quale società svizzera e che la società proprietaria degli immobili ( dove viviamo sono 200 e tutti di proprietà dellastessa società) rivende la corrente dopo aver ripartito i consumi, il contratto di locazione tra questa società e colui che ci ha locato la casa è di € 150,00 + iva al mese mentre noi ne paghiamo 600 in più( e a nero) e che siccome noi ( io e la mia famiglia) non risultiamo iscritti come affittuari nel registro della società dobbiamo pagare un ingresso giornaliero di 5,00€ a testa. Abbiamo subito avvisato le autorità competenti di quanto accaduto che in via amichevole hanno sistemato la cosa facendoci fare dallo pseudo proprietario una cessione di fabbricato ad uso gratuito fino all'esaurimento delle somme versate ( 36 mesi). Ad aprile 2009 colui che ci ha locato l'immobile ci manda una lettera tramite il suo avvocato in cui ci intima lo sfratto pèer morosità e ci chiede anche un 20%in più almese quale indennità di occupazione, abbiamo querelato il soggetto per truffa ma ora c'è il rischio che il giudice convalidi lo sfratto e ci condanni a dare questi soldi in più, non sappiamo più cosa fare. Secondo lei è possibile una soluzione? grazie Inviato da: mattley il 14.07.09 11:51Essendoci di mezzo una lettera di un avvocato ed essendo io un geometra consulente, non posso azzardare alcuna risposta perchè sarebbe contro la mia etica professionale e statuirei oltre le mie specifiche competenze. ho un contratto di locazione transitoria.voglio sapere a legge su tasse su affitti e che tasse se paga a un affitto di 300euro all messe.grazie Inviato da: top il 17.07.09 21:00Le tasse che si versano sui canoni di affitto percepiti, sono quelle che risultano dalla sua dichiarazione dei redditi. Gentile Geom. Terracciano, Caro Claudio, la maniera più giusta per essere indennizzati in caso di morosità e danni derivanti dai contratti di locazione, è quella di stipulare una polizza assicurativa che comprenda le due ipotesi. Buonasera, Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un periodo superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, ha l’obbligo di comunicare all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore dalla consegna dell’immobile la sua esatta ubicazione nonchè le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene, e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che il cedente deve richiedere al cessionario. (Art. 12 del D.L. 21.3.1978. n. 59 convertito in legge 18.5.1978 n. 191) Buongiorno, No, non ci sono deroghe. salve, io avrei una domanda risposto privatamente Inviato da: CONSULENTE GRATUITO- geom. TERRACCIANO il 29.09.09 18:31buongiorno, volevo sapere quanto mi aumenta l'affitto per lavori di straordinaria manutenzione. Grazie! Inviato da: alfio82 il 03.10.09 13:05Non è assolutamente previsto alcun aumento dell'affitto nel caso di lavori straordinari nel condominio. ho la residenza in un appartamento in cui non vivo e che vorrei dare in affitto. Come posso fare? Inviato da: francesco il 09.10.09 13:10La residenza va presa nel luogo dove si abita abitualmente. Se affitti l'appartamento e vai ad abitare da un'altra parte, prendendo ovviamente la residenza dove stabilirai la tua dimora abituale, dovrai pagare l'Ici sulla casa che hai affittato senza poter usufruire dell'aliquota agevolata per la prima casa (perché la prima casa è quella dove uno vive. Se l'affitti è ovvio che non ci vivi). buon giorno, sto tentando di acqistare un appartamento con inquilino avente contratto di affitto 4+4 . mi viene detto dalla proprietaria che la inquilina essendoci rapporti tra loro di amicizia mi libererà l'appartamento anche prima del previsto tempo di sei mesi( dice che la inquilina è di accordo ). visto l'accondiscendenza della proprietaria alla vendita , ho paura di eventuali riscontri negativi sul' avvenire dopo eventuale acquisto come posso comportarmi? invii la risposta a "fefa1980@libero.it" grazie dell'aiuto. Inviato da: federica il 11.10.09 10:55risposto in privato. Inviato da: CONSULENTE GRATUITO- geom. TERRACCIANO il 11.10.09 15:46Salve ho costruito un barbecue con regolare canna fumaria attaccato al muro a fronte spizio cieco della villetta del vicino. Sono già andata in comune e non hanno un regolamento sui barbecue. Volevo sapere se c'è una norma specifica che definisci le distanze e se è regolare? Inviato da: barbara il 12.10.09 20:15Il barbecue lo poteva costruire così pure la canna fumaria , ma la stessa doveva rispettare le distanze: Gent. sig. Terracciano, avrei bisogno di alcune informazioni, vivo in affitto e ci rimarrò, però nel frattempo in un altro comune sto acquistando una piccola mansarda 50 mq, da dare in usufrutto a mio fratello, nel frattempo la mansarda è in affitto e lo sarà per qualche anno.Vorrei sapere a quali spese andrò incontro, c'è da pagare l'ici? come posso fare per non accollarmi spese troppo gravose per me? La ringrazio e spero in una sua risposta. Inviato da belinda il 19.10.09 10:47 Inviato da: belinda il 19.10.09 11:04Belinda, poichè la speranza è l'ultima a morire, le rispondo subito. Gent.sig.Terracciano,avrei bisogno chiarire le cose sul contratto di locazine transitorio.Sono straniera,ho contratto per un anno,/dal 15 01 2009 al 15 01 2010/ speravo prolungare,pero per motivi di salute devo andar via per qualche mese. Per questo fatto ho chiesto proprietario di sfittare.Devo dire che avevo pagato un anticipo mensile. Vorrei anche dire che il contratto non è stato registrato ,quindi nero.Il proprietario mi è venuto "incontro" chiedendomi , pero,di pagare metà mensile, nonostante che gli ho versato anticipatamente una mensilità. Vorrei sapere ,devo pagare quota che lui mi ha chiesto? Inviato da: grazyna il 06.12.09 21:01Grazina, buonasera. Buongiorno, sono residente in un immobile che ora intendo dare in affitto con contratto di natura transitoria e trasferirmi in un altro immobile di mia proprietà più comodo per la mia sede lavorativa (sito in una provincia differente). Matteo, data la natura di transitorietà, colui che lo prende in affitto non può e non deve fissarci la residenza, altrimenti si snaturerebbe la transitorietà del contratto, quindi la sua residenza anagrafica la può mantenere. Salve, Contratto per studenti fuori sede, ad esempio, durata temporale dai 3 mesi ai 36 mesi, oppure contratto transitorio, durata temporale da 1 mese a 18 mesi, ma nulla impedisce di affittare la acasa ammobiliata con contratto di libera locazione abitativa 4+4. Ciao a tutti. Claudia Inviato da: il 10.01.10 13:49Claudia, la garanzia non dipende dal tipo di contratto di locazione da stipulare, ma dall'affidabilità delle persone alle quali affittare il proprio immobile. sono in una palazzina di 9 appartamenti con un'unica scala e mi trovo a pagare tra condominio e riscaldamento circa 2000 euro all'anno,nella tabella AA ci sono spese come l'assicurazione del palazzo 600 euro,il compenso dell'amministratore 1200 euro,la manutenzione dell'impianto fognario fognario 600euro,red.ne mod 770/2009 fiscale e certificazioni 150 euro,postali cancelleria,c/c imposte 100euro,manutenzione siepe 600euroimposte conto corrente bancario150 euro,redazione fascicolo sicurezza-d-Lgs81/2008,Red.analisi acque180 euro Totale solo tabella AA 4050 EURO e questo dovrebbero pagarlo i proprietari o no?invece e' tutto suddiviso tra proprietari ed inquilini.Poi scala tabella BB pulizia scala 1750 euro,ut 284446 305 III.nefabbricato 500 euro, manutenzione ordinaria 200 euro,le pare possibile pagare tutti questi soldi dove ci sono 5 proprietari e quattro inquilini?Mi scusi per questa lunga lettera ma vorrei sapere se ritiene la spesa per l'inquilino troppo eccessiva.poi per non parlare della spesa del riscaldamento che in una prossima ne faro' menzione e se sia il caso di riprendermi il dovuto.Grazie carinucci Inviato da: il 14.01.10 02:57Carinucci, buongiorno, se è pur vero che le spese di amministrazione, di conto corrente, di assicurazione e di compilazione 770 non dovrebbe pagarle, è altrettanto vero che deve reperire, nella città in cui vive, la copia degli accordi territoriali, se esistenti, stipulati tra i sindacati degli inquilini: SUNIA/CGIL - UNIAT/UIL e SICET/CISL e la CONFEDILIZIA, questo perchè a livello nazionale lei è escluso da questi oneri, ma potrebbe ritrovarsi incluso per accordi territoriali. Grazie per la velocita'e cortesia,le faro'sapere.Un saluto Carinucci. Inviato da: il 15.01.10 01:38Salve, sono in affitto in casa nuovissima, da giugno 2009, ma abbiamo scoperto che gli infissi hanno spifferi dappertutto da fare muovere le tende, si sta già formando la muffa in casa ed ovviamente il riscaldamento che va più del dovuto, ho anche i dubbi che sia stata concessa l'abitabilità. Scrivi un tuo commento
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