La morosità nelle locazioni: cause e rimedi
16.11.07
Quello della morosità locatizia sta diventando un problema esteso quasi quanto quello degli sfratti per finita locazione, che avevano intasato le Preture negli anni 80 e nei primi anni 90.
Allora vigeva ancora l'equo canone ed i proprietari volevano liberare i loro immobili al fine di realizzare con la vendita o al fine di concederli in locazione a condizioni economiche più vantaggiose; a quei tempi i canoni, anche quando (illegalmente) concordati tra le parti, erano molto più contenuti di quanto lo siano, legalmente, oggi, sia per la minore pressione fiscale sulla casa, che in ragione delle minori spese indotte dal condominio (pensiamo alle normative sulla sicurezza e alla stretta fiscale sulle imprese) ma anche per il fatto che, attualmente, chi concede l'immobile in locazione si trova, molte volte, in condizioni economiche non floride, per cui necessita di quell'entrata supplementare per rendere sufficiente una pensione che non lo è o per pagare un mutuo che altrimenti non potrebbe pagare, per cui i prezzi, paradossalmente, lievitano con l'aumentare della povertà.
Non si intende, con ciò, risolvere il problema della morosità quale problema sociale, bensì quello di suggerire alcune cautele, da adottare in via preventiva, al fine di evitare di incorrere in un conduttore moroso.
Sfrattare un inquilino moroso comporta una procedura che si prolunga dai sette mesi all'anno da quando si intraprende (nonostante si configuri quale l'unico mezzo efficace per liberare l'immobile) periodo nel quale non si percepisce nulla di affitto, si pagano le spese di amministratore e si paga l'avvocato che dà lo sfratto, senza la speranza di recuperare il dovuto.
Stante la situazione ci viene, abitualmente, rivolta una domanda: è possibile eliminare o, almeno, limitare considerevolmente i rischi di un inquilino moroso?
Entro certi limiti si anche se, è da rilevare, che coloro che potevano offrire maggiori garanzie, la casa l'hanno già acquistata e l'hanno acquistata ai loro figli per cui, molte volte, è più conveniente rischiare e locare a chi non fornisce adeguate garanzie che lasciare l'immobile vuoto per mesi se non per anni.
In ogni caso, se si intende locare l'immobile è necessario tenere in considerazione alcuni aspetti molto importanti:
in primo luogo, se si incarica un'agenzia, ci si attende che questa ci garantisca un conduttore doc; in realtà essa, se non sussistono evidenti ragioni di colpa grave, difficilmente dimostrabili, non è responsabile se l'inquilino che vi ha trovato non paga l'affitto, per cui è necessario, in primo luogo, esigere dall'agenzia:
- che prima che questa vi possa imporre un conduttore per la stipula, questo vi sia gradito e sia, comunque, possibile rifiutare l'offerta, anche se economicamente rispondente alle aspettative; in altre parole, non basta che l'agenzia vi trovi un inquilino che accetti il vostro prezzo affinché voi siate obbligati ad accettarlo, è necessario che possiate prendervi il tempo per le dovute verifiche; quindi attenzione agli impegni quando si sottoscrive il mandato all'agenzia;
- che vi sia presentata, prima di qualsivoglia formalità, la busta paga di colui o di coloro che assumeranno in locazione l'immobile.
La busta paga, peraltro, non risolve tutti i problemi; intanto perché è capitato che il conduttore si licenzi e continui a lavorare in nero, ovvero che simuli una separazione con obbligo alimentare (che prevale sugli altri crediti) a favore della famiglia; inoltre, in quanto il documento datoriale può essere falsificato abbastanza agevolmente e, inoltre, in quanto se il datore non è una grossa impresa o un ente pubblico, sussiste sempre il rischio che questi non versi il dovuto in caso di pignoramento del quinto della retribuzione.
Ad integrazione o in alternativa alla busta paga esistono diverse garanzie che possono essere fornite o dallo stesso conduttore (ad esempio attraverso la cointestazione del contratto o la sua sottoscrizione in garanzia da parte di un parente proprietario di casa) ovvero attraverso polizze assicurative o fideiussorie.
Queste ultime sono prodotti offerti da banche o assicurazioni a copertura del mancato pagamento dei canoni per un certo periodo (normalmente fino ad un anno).
Nella scelta, peraltro, è necessario prestare molta attenzione alle clausole presenti nel contratto; certe polizze, ad esempio, prevedono la decadenza del beneficiario se questi non compie una serie di atti (anche onerosi, quali azioni giudiziarie nei confronti del moroso) entro brevi termini per cui sono, sicuramente, da evitare; così come sono da evitare quelle che contemplano l'obbligo di rinnovo annuale a carico del conduttore il quale, normalmente, corrisponde il premio solo al momento dell'ingresso nell'immobile e non paga per le altre annualità.
E', purtroppo, da rilevare, che la procedura di stipula del contratto, prima d'ora considerata il centro della pratica per la concessione in locazione dell'immobile oggi, con la legge che disciplina, inderogabilmente, quasi ogni profilo del rapporto, perde di importanza a favore dell'istruttoria preliminare volta alla verifica della solvibilità del conduttore ed alla predisposizione delle dovute garanzie, istruttoria dalla quale dipende il buon risultato dell'affare, per cui occupa il punto nevralgico nella locazione di un immobile.
Paolo Gatto
Consulente legale A.P.P.C.
www.slpg.it
meglio perdere, che straperdere. :)
Inviato da: massimo il 18.11.07 01:21"ma anche per il fatto che, attualmente, chi concede l'immobile in locazione si trova, molte volte, in condizioni economiche non floride, per cui necessita di quell'entrata supplementare per rendere sufficiente una pensione che non lo è o per pagare un mutuo che altrimenti non potrebbe pagare"
CIOE' ADESSO SONO DIVENTATI POVERI I PROPRIETARI, NON QUELLI CHE NON RIESCONO A COMPRARSI UNA CASA? Ma per favore....
Ecco come - a mio avviso - può risolversi il PROBLEMA CASA in maniera assolutamente non demagogica, anzi!
1. Abrogazione della legge 392/78 (soprattutto gli artt. 32, 34, 55 e 79) e modifica dell'art. 56 (sia chiaro: non per «esigenze politiche» di destra, centro o sinistra - parole d'altronde prive di significato per il sottoscritto - ma solo ed esclusivamente perché tale legge viola l'art. 117 c. 1 Cost! ved.sentenza della Grande Camera, 19 giugno 2006, HUTTEN-CZAPSKA contro Polonia )
2. a. Modifiche al c.p.c. affinché gli sfratti siano eseguiti entro massimo 3 mesi. D'altronde La Corte europea di Strasburgo ha affermato che la mancata esecuzione di uno sfratto costa allo Stato Italiano almeno 110 euro al mese da versare al locatore!
2. b. Stabilire che il contratto di locazione, già dalla stipula, costituisce titolo di provvedimento esecutivo di rilascio dell’immobile nel senso che la data dell’esecuzione dello sfratto coincida con la data della scadenza del contratto di locazione.
3. a. Ferma restando la deduzione forfettaria del 15 %, tassazione separata della rendita immobiliare con una aliquota proporzionale (ad esempio del 17,5 %) e deduzione del canone di locazione da parte dei conduttori.
3. b. Nessuna tassazione invece per quanto riguarda il reddito da fabbricato proveniente da contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale (ved. artt. 4-5 Legge 431/1998).
4. Abrogare tutta la normativa sulla edilizia residenziale pubblica a partire dalle legge 167/1962 e dunque soppressione di tutti gli Enti che esistono grazie all'Edilizia Redidenziale Pubblica (tralasciando l'ingente risparmio per l'erario e le casse degli Enti Locali, si ha un effetto benefico anche per quanto riguarda la eliminazione o riduzione della corruzione e concussione).
5. Sostituzione dell'ICI con un'imposta unica sui servizi comunali con il contestuale passaggio da un CATASTO DEI VALORI a un CATASTO DEI REDDITI la cui gestione e controllo devono appartenere a una ISTITUZIONE TERZA (come è tuttoggi con l'Agenzia del Territorio, ex Catasto). Un esempio potrebbe essere: soppressione di ogni tributo comunale (ICI, TARSI, ecc) con una imposta fissa di 500 euro o un'addizionale comunale proporzionale o progressiva.
6. Urgente riforma del diritto condominiale che porti serenità tra tutti i condomini con conseguenziale risparmio sia sul versante del costo economico che su quello sociale nonché netta diminuizione del numero di contenziosi tra condomini e/o amministratori (ved. DDL S647 XV legislatura).
Con alcune proposte di cui sopra, in questo modo:
1. Non c'è il bisogno di costruire nuove case popolari che pertanto sono molto spesso luogo di degrado sociale e di abbandono.
2. Non c'è il bisogno di espropriare terreni (edificabili o agricoli non importa in quanto la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha statuito che per l'approvazione di un PEEP l'indennità deve essere calcolata secondo il criterio di calcolo previsto per le aree edificabili).
3. Si eliminano tutti gli abusi locali ovvero i favoritismi, eventuali tangenti tra costruttori, politici/amministratori e il CLIENTELISMO.
4. La fiscalità generale ci guadagna in quanto d'altronde deve essere chiaro che è vero sì che il diritto di abitazione deve essere tutelato ma ciò non toglie che si debba pretendere una casa gratis perdipiù a danno o di tutta la collettività o dei proprietari locatori!t È assurdo che la collettività debba spendere soldi per fare alloggiare GRATIS persone che di fatto pagono affitti dal valore di quattro soldi!
DOVUTE PRECISAZIONI
1. Purtroppo in ITALIA si ha lo sbagliatissimo PREGIUDIZIO che chi abita in affitto sia povero ovvero non possa permettersi l'accesso a un mutuo fondiario. FALSO! Se poi invece uno pretende di avere gratuitamente una casa, allora questo è un altro discorso che riguarda la morale e non certo le scienze sociali o il diritto.
2. E sia chiaro che con l'Edilizia Residenziale Pubblica, è lo stesso costruttore ad avere interesse nel fare aumentare in modo vertiginoso i costi di produzione nonché creare un prodotto finito (le abitazioni) di scarsa qualità.
Inviato da: Ferdinando il 20.11.07 18:58Scusate se mi permetto, ho un appartamentino che tutt'ora sto pagando ed ho affittato ad una persona che mi sta facendo impazzire, non paga... e questo mi crea un grosso danno!
Sicuramente dovevo informarmi prima sul suo conto, ma era stato raccomandato da tutti ed io ci sono cascato... detto questo, ci sono vie per liberare l'appartamento che siano più veloci e meno dispendiose che il ricorrere ad un avvocato?
Ragazzi un consiglio da voi, mi sono sposato da poco e io ho una casa di cui pago il mutuo , mia moglie ha una casa comprata qualche anno fa dal padre deceduto e di cui paga il mutuo , ora noi viviamo con un solo stipendio e l'inquilina della sua casa non paga piu l'affitto e ci ritroviamo a pagare 2 mutui con il mio solo stipendio, devo liberare la casa per venderla perche non ce la facciamo ad andare avanti altrimenti , pensate che ci sia una via per poterla rendere disponibile alla vendita il prima possibile , o ce la pignorano altrimenti perche la prossima rata del mutuo non possiamo pagarla. Un consiglio pls prima di spendere altri soldi con un avvocato
Grazie
1° Contattare l'inquilino e chiedere quali sono le sue rali intenzioni da momento che non paga più l'affitto.
2° Attivare la procedura di sfratto per morosità, semprechè trattasi di un contratto regolarmento registrato, per il quale è stata versata ogni anno l'imposta di registro.
Diversamente non so proprio cosa dirle, sono ROGNE e basta.
Saluti
Ho affittato nel mese di febbraio 2008 ad un"bravo ragazzo italiano" il quale mi ha mostrato le buste paga e carta identità, preso informazioni sul suo datore di lavoro, sembrava tutto ok.
Dopo due giorni dal suo ingresso in casa mi chiama per contestare lo stato dell'appartamento, il quale era stato appena ridipinto (età dell'immobile 4 anni)dichiarando che era talmente umido che l'armadio (nuovo) gli era cascato addosso.
Sopralluogo di idruaulici e tecnici vari. Nessun problema, tranne che facendo andare il riscaldamento al massimo, aveva reso l'appartamentino una sauna con conseguente colata di vapore sui muri e sui vetri.
Scoproa che nel frattempo ospita quattro persone tutte rumene in uno spazio di 55 mq.
L'affitto non mi è stato versato e nel frattempo si è anche licenziato dal lavoro.
Questa casa l'abbiamo acquistata io e mio marito con la liquidazione e stiamo pagando il mutuo su di essa.
Sono gia stata dall'avvocato e abbiamo acceso la causa per morosità, ma mi si dice che i tempi saranno lunghi. Cosa devo fare?
...se vivessimo in un Paese dove il senso della GIUSTIZIA sarebbe eccellente, se vivessimo in un paese dove il cittadino si sentirebbe garantito dai soprusi e dalle sopraffazioni, dove la magistratura svolgerebbe i processi in tempi brevissimi, dove la garanzia della pena sarebbe certa, lei non avrebbe nemmeno scritto su questo sito, purtropo deve ACCETTARE, a denti stretti, la TRISTE REALTA' dove, forse, rientrerà in possesso del suo immobile tra 6 mesi, due anni o tre.
Quello che fa pena, per la giustizia italiana, è il suo inquilino che, poverino, è disoccupato e non sa dove poter alloggiare......anche se poi cammina in mercedes......
Questa è la realtà del nostro bel paese GARANTISTA e DEMOCRATICO.
Con qualunque Governo e a qualunque latitudine.
Saluti e AUGURI