La morosità nelle locazioni: cause e rimedi

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  • Quello della morosità locatizia sta diventando un problema esteso quasi quanto quello degli sfratti per finita locazione. Suggerimenti e cautele da adottare in via preventiva, al fine di evitare di incorrere in un conduttore moroso, di Avv. Paolo Gatto.

Quello della morosità locatizia sta diventando un problema esteso quasi quanto quello degli sfratti per finita locazione, che avevano intasato le Preture negli anni 80 e nei primi anni 90.

Allora vigeva ancora l'equo canone ed i proprietari volevano liberare i loro immobili al fine di realizzare con la vendita o al fine di concederli in locazione a condizioni economiche più vantaggiose; a quei tempi i canoni, anche quando (illegalmente) concordati tra le parti, erano molto più contenuti di quanto lo siano, legalmente, oggi, sia per la minore pressione fiscale sulla casa, che in ragione delle minori spese indotte dal condominio (pensiamo alle normative sulla sicurezza e alla stretta fiscale sulle imprese) ma anche per il fatto che, attualmente, chi concede l'immobile in locazione si trova, molte volte, in condizioni economiche non floride, per cui necessita di quell'entrata supplementare per rendere sufficiente una pensione che non lo è o per pagare un mutuo che altrimenti non potrebbe pagare, per cui i prezzi, paradossalmente, lievitano con l'aumentare della povertà.

Non si intende, con ciò, risolvere il problema della morosità quale problema sociale, bensì quello di suggerire alcune cautele, da adottare in via preventiva, al fine di evitare di incorrere in un conduttore moroso.

Sfrattare un inquilino moroso comporta una procedura che si prolunga dai sette mesi all'anno da quando si intraprende (nonostante si configuri quale l'unico mezzo efficace per liberare l'immobile) periodo nel quale non si percepisce nulla di affitto, si pagano le spese di amministratore e si paga l'avvocato che dà lo sfratto, senza la speranza di recuperare il dovuto.

Stante la situazione ci viene, abitualmente, rivolta una domanda: è possibile eliminare o, almeno, limitare considerevolmente i rischi di un inquilino moroso?
Entro certi limiti si anche se, è da rilevare, che coloro che potevano offrire maggiori garanzie, la casa l'hanno già acquistata e l'hanno acquistata ai loro figli per cui, molte volte, è più conveniente rischiare e locare a chi non fornisce adeguate garanzie che lasciare l'immobile vuoto per mesi se non per anni.

In ogni caso, se si intende locare l'immobile è necessario tenere in considerazione alcuni aspetti molto importanti:
in primo luogo, se si incarica un'agenzia, ci si attende che questa ci garantisca un conduttore doc; in realtà essa, se non sussistono evidenti ragioni di colpa grave, difficilmente dimostrabili, non è responsabile se l'inquilino che vi ha trovato non paga l'affitto, per cui è necessario, in primo luogo, esigere dall'agenzia:

  1. che prima che questa vi possa imporre un conduttore per la stipula, questo vi sia gradito e sia, comunque, possibile rifiutare l'offerta, anche se economicamente rispondente alle aspettative; in altre parole, non basta che l'agenzia vi trovi un inquilino che accetti il vostro prezzo affinché voi siate obbligati ad accettarlo, è necessario che possiate prendervi il tempo per le dovute verifiche; quindi attenzione agli impegni quando si sottoscrive il mandato all'agenzia;
  2. che vi sia presentata, prima di qualsivoglia formalità, la busta paga di colui o di coloro che assumeranno in locazione l'immobile.

La busta paga, peraltro, non risolve tutti i problemi; intanto perché è capitato che il conduttore si licenzi e continui a lavorare in nero, ovvero che simuli una separazione con obbligo alimentare (che prevale sugli altri crediti) a favore della famiglia; inoltre, in quanto il documento datoriale può essere falsificato abbastanza agevolmente e, inoltre, in quanto se il datore non è una grossa impresa o un ente pubblico, sussiste sempre il rischio che questi non versi il dovuto in caso di pignoramento del quinto della retribuzione.

Ad integrazione o in alternativa alla busta paga esistono diverse garanzie che possono essere fornite o dallo stesso conduttore (ad esempio attraverso la cointestazione del contratto o la sua sottoscrizione in garanzia da parte di un parente proprietario di casa) ovvero attraverso polizze assicurative o fideiussorie.

Queste ultime sono prodotti offerti da banche o assicurazioni a copertura del mancato pagamento dei canoni per un certo periodo (normalmente fino ad un anno).

Nella scelta, peraltro, è necessario prestare molta attenzione alle clausole presenti nel contratto; certe polizze, ad esempio, prevedono la decadenza del beneficiario se questi non compie una serie di atti (anche onerosi, quali azioni giudiziarie nei confronti del moroso) entro brevi termini per cui sono, sicuramente, da evitare; così come sono da evitare quelle che contemplano l'obbligo di rinnovo annuale a carico del conduttore il quale, normalmente, corrisponde il premio solo al momento dell'ingresso nell'immobile e non paga per le altre annualità.

E', purtroppo, da rilevare, che la procedura di stipula del contratto, prima d'ora considerata il centro della pratica per la concessione in locazione dell'immobile oggi, con la legge che disciplina, inderogabilmente, quasi ogni profilo del rapporto, perde di importanza a favore dell'istruttoria preliminare volta alla verifica della solvibilità del conduttore ed alla predisposizione delle dovute garanzie, istruttoria dalla quale dipende il buon risultato dell'affare, per cui occupa il punto nevralgico nella locazione di un immobile.

Paolo Gatto
Consulente legale A.P.P.C.
www.slpg.it