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Geom. Oreste Terracciano
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Archivio 2001 - 2003
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  • Oggetto: machina in area condominiale di cinzia del 25/03/2009, 13:59
    Messaggio: per favore con varie assemblee di condominio non riusciamo ad impedire di parcheggiare la macchina di un condomino in area condominiale viatata al parcheggio. abbiamo anche intimato lo stesso di seguire pe vie legali ma niente cosa ci consiglia?
    • Re: machina in area condominiale di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 14:44
      Provvedere a rimuovere la macchina, preavvisando l'abusivo con lettera racc.a/r, con carro attrezzi e depositarla in un deposito autorizzato.
      Naturalmente è un compito che spetta esclusivamente all'amministratore, previo consulto con un avvocato per conoscere bene come procedere.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: liti tra eredi di cinzia del 25/03/2009, 14:14
    Messaggio: gentilemnte vorrei sapere in caso di 3 eredi se in fase di assemblea condominiale non si mettono d'accordo come si puo costringerli a votare o che dei tre piu avere piu potere degli altri?
    • Re: liti tra eredi di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 14:41
      O si trova l'accordo, oppure è meglio non partecipare all'assemblea, nulla può essere imposto all'altro.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ritenuta di giu del 25/03/2009, 14:26
    Messaggio: devo fatturare i lavori di ristrutturazione di un condominio bisogna tener conto della ritenuta del 4%.
    grazie e arrivederci
    • Re: ritenuta di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 14:40
      Tutti i lavori, a qualsiasi titolo effettuati nel condominio, dovrebbero essere fatturati, ho giustamente usato il verbo CONDIZIONALE, perchè poi ogni condominio fa come gli pare.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Residenza di Giovanni del 25/03/2009, 11:43
    Messaggio: Buongiorno
    Ho comprato un appartamento in data 28.03.08 e ho scoperto oggi che il vecchio proprietario mantiene ancora la sua residenza presso questo appartamento (in cui anche io ho nel frattempo spostato la mia residenza)
    Posso obbligare il venditore a cambiare la sua residenza da casa mia?
    Potrei avere problemi legali/di altra natura a causa del venditore che mantiene questa residenza?
    Ringrazio per chiarificazioni
    Giovanni
    • Re: Residenza di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:36
      Giovanni, non dia nulla per scontato e si rechi all'Ufficio Tributi del suo Comune per compilare i moduli per le variazioni, TARSU - ICI, nulla avviene in automatico.
      Poi il rogito è quello che sancisce il possesso reale dell'imobile, quindi parli con l'Uffico Anagrafe del Comune.
      Si rechi di persona e non aspetti che il solo rogito possa fare TUTTO, anzi proprio NULLA.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
    • Re: Residenza di Giovanni del 25/03/2009, 13:55
      Grazie per la risposta Geom. Terracciano
      sicuramente mi recherò in Comune. NOn volendo però il venditore dirmi dove vive, posso obbligarlo legalmente a togliersi dal mio indirizzo di residenza? come devo agire?
      grazie mille per il suo aiuto
      Giovanni
      • Re: Re: Residenza di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:57
        Si rechi all'Ufficio Anagrafe e chieda lumi.
        Saluti ancora

  • Oggetto: Spese condominiali successive alla vendita di downup del 25/03/2009, 09:43
    Messaggio: Buongiorno, vorrei esporre un problema:
    ho venduto l' immobile di un residence ad uno dei condomini già presenti nel residence stesso e, dunque, perfettamente a conoscenza della situazione condominiale. Al momento del rogito, infatti, erano in corso alcune cause:
    - da parte di un paio di condomini con richieste di risarcimento di presunti danni;
    - nei confronti dell'ex amministratore che non aveva versato il dovuto all'INPS (avevamo costituito un fondo per pagare l'Ente) ;
    - a carico di morosi (anche per questi si era costituito un fondo);
    - c'era infine la sentenza di un giudice che ci obbligava a ricostruire una strada ed, al momento della vendita, avevamo già anticipato alcune spese relative alla fase progettuale.
    E' ovvio che tale situazione ha inciso sul prezzo di vendita, l'acquirente peraltro non ha mai posto alcuna riserva nelle fasi contrattuali, accettando da parte dell'amministratore la dichiarazione che, alla data del rogito, ero in regola con i pagamenti.
    Dopo otto mesi dal rogito, il giudice stabilisce il progetto e la ditta che deve eseguire i lavori. L'assemblea approva il riparto ed inizia la relativa riscossione delle rate. L'acquirente però non paga sostenendo, con l'amministratore, che ne deve rispondere il venditore. Passa così oltre un anno dal rogito.
    Sul compromesso c'è scritto: ?le spese condominiali, messe in pagamento entro il giorno della stipula del rogito, saranno a carico del venditore?
    Nel rogito:?La parte venditrice, sollevando la parte acquirente da qualsiasi molestia, dichiara e garantisce di essere in regola con il pagamento degli oneri relativi a quanto venduto, in particolare degli oneri condominiali, nonché dichiara l'inesistenza di controversie?
    Ha ragione il compratore a sollevare il problema?
    Grazie
    • Re: Spese condominiali successive alla vendita di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:55
      Se non ha sancito nulla per iscritto, a prescindere dal rogito, allora si trova nel torto, quindi dovrà farsene carico lei.
      Quando lei ha ridotto il prezzo di vendita, proprio per tutte le controversie in essere, avrebbe dovuto evidenziarlo per ISCRITTO, concordarlo e ottenere la firma dell'acquirente.
      Avrebbe anche dovuto elencare le controversie.
      Ora è nei guai, quindi si rechi dal suo avvocato e veda cosa può fare per limitare i danni.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: DISSENSO IN ASSEMBLEA di retoreto del 25/03/2009, 09:07
    Messaggio: AVENDO MANIFESTATO IL MIO DISSENSO SU UN PUNTO DELL'ORDINE DEL GIORNO IN ASSEMBLEA RELATIVAMENTE ALL'APPROVAZIONE DI UNA SPESA DI INTERVENTO TECNICO (TERMOGRAFIA FACCIATE)FACENDO INSERIRE LE MIE DICHIARAZIONI IN VERBALE DEVO UGUALMENTE PAGARE LA MIA QUOTA QUANDO VERRA'RIPARTITA LA SPESA? GRAZIE PER LA RISPOSTA
    • Re: DISSENSO IN ASSEMBLEA di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:46
      Certamente, il dissenso da lei manifestato è soltanto voto contrario, da non confondere con il dissenso rispetto alla LITE, che è di tutt'altra natura.
      Nel caso lei non fosse d'accordo, allora deve impugnare, entro 30 giorni, la delibera davanti all'Autorità Giudiziaria, diversamente SOCCOMBE.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Tabelle millesimali di Simone del 08/03/2009, 15:59
    Messaggio: Buongiorno,
    sono proprietario di un posto auto esterno (di 9), tale posto auto fa parte di un condominio formato da due scale e garages al piano seminterrato. L'accesso a questi posti auto è indipendente. Il problema è che oltre a pagare giustamente i millesimali della tabella dei posti auto, pago anche i millesimali della tabella A (spese generali di proprietà comune) giusto anche questo, ma ho notato che in questa tabella sono presenti spese che a mio parare non sono da addebitare a chi ha i posti auto, per esempio "collaudo e verifica estintori", questi estintori sono presenti soltanto nei garages. Oppure un'altra spesa "riprsitino infiltrazione copertura tetto", un'altra "demolizione e ripristino parti lucernaio". Per completezza l'area dei posti auto si trova sopra una parte dei garages del condominio. Quindi vi chiedo cortesemente se queste spese di beni di cui io non usufruisco li devo comunque pagare e come mi devo comportare con l?amministratore.
    Vi ringrazio per la consulenza.
    Saluti
    • Re: Tabelle millesimali di IL TUO CONSULENTE del 08/03/2009, 16:55
      Cosa consigliarle quando, dopo aver letto il suo quesito, le posso soltanto dire che l'amministratore del condominio non è all'altezza del compito assegnatogli.
      Ripartire le spese della copertura dell'edificio e dei lucernari anche ai posti auto è sbagliato, addebitare agli stessi anche la ricarica degli estintori che sono posti nell'autorinìmessa seminterrata, poi, è il colmo.
      L'amministratore forse ignora che deve applicare il 2° comma dell'art. 1123 del codice civile, quindi deve riparametrare le tabelle millesimali, semprechè il regolamento condominaile contrattuale non stabilisca diversamente.
      Lei può non pagare, ma deve prima chiedere le dovute spiegazioni all'amministratore, altrimenti rischia un decreto ingiuntivo, per cui si faccia chiarire quale criterio ha applicato e a quale articolo del codice civile ha applicato.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Tabelle millesimali di Simone del 17/03/2009, 13:35
        Per prima cosa grazie mille per le info che mi ha dato. Vorrei chiederle maggiori spiegazioni nella risposta quando ha scritto: "semprechè il regolamento condominaile contrattuale non stabilisca diversamente". Cioè cosa dovrei andare a ricercare visto che il posto auto è stato acquistato direttamente dal costruttore. Grazie ancora della disponibilità e scusi per l'ignoranza in materia.
        Saluti.
        Simone
        • Re: Re: Re: Tabelle millesimali di CONSULENTE CONDOMINIALE GRATUITO del 17/03/2009, 14:03
          Caro Simone, il mio senso è questo:
          avendo lei acquistato direttamente dal costtrrutture, allora chieda all'amministratore sulla base di quale ragionamento le sta chiedendo di concorrere a quelle spese, forse da regolamento condominiale in suo possesso, visto che lei ne ignora l'esistenza?
          Altrimenti gli riferisca ciò che le ho comunicato.
          Saluti cordiali
          geom. Oreste Terracciano
          • Re: Re: Re: Re: Tabelle millesimali di Simone del 25/03/2009, 10:56
            Con le sue preziose spiegazioni ho convinto gli altri proprietari dei posti auto a scrivere una raccomandata all'amministratore per chiedere spiegazioni sulla ripartizione delle spese, e un condomino dei posti auto ci faceva presente il seguente dubbio:
            Una parte dei garages hanno come tetto la pavimentazioni dei nostri posti auto, quindi i prorietari di questo gruppo di garage dovrebbero concorrere alle spese di manutenzione ordinaira e straordinaria? Mi spiego meglio con un esempio: la pulizia delle grate per far defluire l'acqua piovana o la manutenzione o ripristino della pavimentazione dei posti auto è ha carico solo dei proprietari dei posti auto?
            Grazie ancora dei suoi preziosi consigli la terremo aggiornato sugli sviluppi.
            Saluti
            Simone.
            • Re: Re: Re: Re: Re: Tabelle millesimali di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:42
              Significa che nel piano interrato sono ubicati i box, per cui l'area cortilizia ove sono ubicati i posti auto funge da copertura.
              In questo bisogna applicare l'art. 1126 del codice civile per la ripartizione delle spese, ovvero:
              1/3 della spesa a carico dei proprietari dell'area cortilizia
              2/3 della spesa a carico di tutti i box sottostanti.
              Saluti cordiali
              geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Amministratore rifiuta di consegnare copia fatture di Giovanni del 25/03/2009, 12:55
    Messaggio: Buongiorno,
    Sono proprietario di un appartamento in un condominio abbastanza grande.
    Stanco delle continue richieste di denaro (tra l'altro anche cifre piuttosto elevate per perizie tecniche su lavori mai fatti e nemmeno mai iniziati) da parte dell'amministratore e assolutamente non contento della sua gestione del condominio ho richiesto, durante una riunione, di avere copia delle fatture relative alle spese e tutto il resto.
    Alla mia domanda l'amministratore risponde che devo richiederle attraverso un legale.
    Tutto ciò è corretto? Esiste una legge a cui posso appellarmi, magari con una raccomandata, al fine di ottenere quanto ritengo sia mio diritto?
    Grazie. Giovanni
    • Re: Amministratore rifiuta di consegnare copia fatture di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:21
      Giovanni, la legge le consente di effettuare tutte le verifiche contabili prima dell'approvazione del rendiconto, ma anche durante la gestione amministrativa dell'esercizio in corso.
      Deve telefonare all'amministratore e chiedere, compatibilmente ai suoi impegni, un incontro presso il suo studio o più incontri, per effettuare la verifica contabile, ENTRATE - USCITE, CASSA e FATTURE, poi, in quell'occasione, potrà richiedere copia di tutto ciò che la può interessare, naturalmente pagando il costo delle fotocopie.
      Non è consigliabile scrivere alcuna raccomandata perchè sarebbe pressochè impossibile dare seguito alla stessa, quindi, in tal caso, avrebbe ragione l'amministratore.
      Faccia come le ho suggerito, perchè questo le concede la legge e non pretenda di essere servito in maniera generica.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Terrazzo ex novo. di Leoncina878 del 24/03/2009, 18:23
    Messaggio: Anticipo la mia domanda con il dire "gli amici si scelgono e i parenti no " "purtroppo aggiungo io".
    Avevo già contattato il vosto forum il 16/03 ed il quesito era il seguente:
    in fase di ristrutturazione mansarda è possibile creare un terrazzo esterno all'abitazione?? Mi è stato risposto che con l'articolo 1102 è fattibile!
    la mia domanda ora è, visto che il mio futuro terrazzo andrebbe a coprire 1/2 terrazzo sottostante di un mio parente e 1/2 di un altro inquilino (quest'ultimo felice del nuovo terrazzo perchè ripara un po' dall'acqua) ma il mio caro zietto mi ha già informato che si rivolgerà ad un avvocato per farmi causa perchè lui perderà la privacy del suo terrazzo, come mi devo comportare?? Premetto che i lati del terrazzo nuovo verrebbero chiusi con un muro e rimarrebbe aperto solo la parte frontale!!
    GRazie 1000 per la risposta
    • Re: Terrazzo ex novo. di IL TUO CONSULENTE del 24/03/2009, 19:19
      Privacy?
      Ma se le città hanno edifici pieni di terrazze a livello, sfalsate ecc., come si può invocare la privacy?
      Poichè trattasi di ""zietto"", giusto per non infrangere i buoni rapporti di.....VICINATO, consigli allo stesso di recarvi assieme da un avvocato per ottenere un responso legale.
      E' l'unica maniera per cercare un compromesso.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Terrazzo ex novo. di leoncina878 del 25/03/2009, 09:23
        La ringrazio per la celere risposta, speriamo che tutto si risolva per il meglio (anche se lo dubito)avere a che fare con certe teste di legno non è semplice!!
        Grazie ancora

  • Oggetto: ici prima casa di gcapone del 24/03/2009, 22:32
    Messaggio: Ho un quesito da porre. Mi moglie è nuda proprietaria di un appartamento accatastato come A2 di circa 280 mq e mia suocera è usufrutturia dello stesso appartamento. mia suocera vorrebbe cedermi l'usufrutto e io secondo la norma dovrei goedere dei benefici prima casa. il notaio mi dice di no. la normativa tuttavia dice che sono esclusi da tale beneficio tutti gliimmobili che hanno tali categoria catastali A/1, A/8 ed A/9. non viene menzionata la categoria a2. a chi devo credere alla norma o la notaio..saluti giuseppe
    • Re: ici prima casa di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 07:36
      La categoria A/2 non è lusso, ma CIVILE ABITAZIONE, per cui è prevista l'abolizione dell' I.C.I.
      Ne godo io che abito in una A/2.
      Forse il notaio intendeva dire altra cosa, quindi si informi.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

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