Forum casa e condominio - problematiche immobiliari

Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: agevolazioni fiscali prima casa di Luigi del 26/03/2009, 13:52
    Messaggio: Salve,
    nel 1997 ho acquistato un appartamento insieme ai miei genitori utilizzando le agevolazioni prima casa, in pratica io sarei l'intestatario dell'appartamento e loro ne hanno l'usufrutto. Attualmente per motivi di lavoro dovrei spostarmi in un'altro comune di residenza (quello in cui lavoro), se in questo comune acquisto un appartamento usato posso usufruire delle agevolazioni prima casa?

    Grazie Luigi.


  • Oggetto: chi deve pagare? di pinoemme del 26/03/2009, 12:24
    Messaggio: un anno fà abbiamo commissionato dei lavori di scavo e messa in posa di tubi x il gas metano. la ditta si avvalè dell'opera di un idraulico che poi non ha pagato.premesso che noi l'idraulico nmmeno l'abbiamo contattato, adesso lui pretende che dobbiamo pagarlo noi.chi ha ragione?
    • Re: chi deve pagare? di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 26/03/2009, 13:10
      Bisogna riconoscere il pagamento soltanto alla ditta appaltatrice , quindi voi dovete soltanto pagare il lavoro commissionato alla stessa e questa dovrà onorare il debito con l'idraulico.
      Se non c'è nulla di scritto e sottoscritto, sarà proprio un bel guaio.
      Saluti
      • Re: Re: chi deve pagare? di pinoemme del 26/03/2009, 13:19
        grazie x la risposta veloce e sodisfacente.di scritto abbiamo solo un preventivo fatto dalla ditta.cordiali saluti dalla Sua bella Napoli
      • Re: Re: chi deve pagare? di pinoemme del 26/03/2009, 13:27
        grazie x la sua risposta veloce e soddisfacente.di scritto abbiamo solo il preventivo della ditta.grazie e cordiali saluti dalla Sua bella Napoli

  • Oggetto: ripartizione spese rifacimento tetto condominiale di Marialuisa del 26/03/2009, 10:50
    Messaggio: L'assemblea condominiale ha deliberato a maggioranza il rifacimento del tetto condominiale (che contiene amianto)ma non ha deliberato alcunchè circa le modlaità di riparto delle spese. Premetto che il tetto non copre in misura uguale tutti gli appartamenti, ma solo alcuni o parte di alcuni, in quanto dove non vi è il tetto vi sono i terrazzi, nonchè ovviamente le parti comuni (androne, portineria etc.) La questione era già stata posta all'amministratore da alcuni condomini, convinti che in questo caso trovi applicazione l'art. 1123, 2° c. e che quindi le spese vadano ripartite solo tra i condòmini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto, o comunque in proporzione alla superficie coperta dal tetto. Il regolamento di condominio non elenca le parti comuni. L'amministratore sostiene che si applica l'art. 1117 c.c. che prevede tra le parti comuni anche il tetto. Ma tale regola è applicabile solo se la cosa comune serve in misura uguale le diverse proprietà. L'art. 1123 contiene una deroga al criterio di ripartizione generale delle spese in base ai millesimi. E' cosi?
    grazie

  • Oggetto: bilancio 2008 e tabella ripartizione di laura del 26/03/2009, 11:30
    Messaggio: ricevo il rendiconto bilancio 2008 con tabella ripartizione spese allegata.La mia posizione è errata in quanto non vengono recepiti 2 versamenti da me effettuati e una correzione delle spese personali che l'amministratore doveva apportare ancora dal 2006. Non sto a tediarvi sul fatto che faccio e produco di tutto per provare i versamenti effettuati e chiedo,più volte per iscritto e durante l'assemblea che venga corretto il rendiconto, tutto questo da gennaio, ad oggi l'amministratore non mi trasmette il rendiconto corretto, nulla viene verbalizzato di quanto da me detto in assemblea e viene approvato il bilancio con la tabella ripartizione contenente l'errore dei miei versamenti.Visto che non riesco a risolvere la questione con le varie lettere, cosa posso fare??
    ringrazio e saluto cordialmente
    • Re: bilancio 2008 e tabella ripartizione di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 26/03/2009, 12:07
      Deve recarsi di persona e chiarire l'equivoco.
      La lettera, caro utente, lascia il tempo che trova, quindi meglio se si reca presso lo studio dell'amministratore per chiedere perchè non ha apportato la modifica.
      Cosa vorrebbe fare: fare causa?
      Per carità!!!
      Saluti cordiali

  • Oggetto: ritenuta acconto 4% di raffod del 26/03/2009, 11:58
    Messaggio: La ritenuta di acconto del 4% codice 1019 nei condomini può essere versato con mod.F/24 cumulando più fatture dello stesso prestatore d'opera al raggiungimento
    del limite massimo di euro 200 e comunque entro il 16 gennaio dell'anno successivo?

  • Oggetto: Carico e scarico in parti comuni di Piergiovanni del 25/03/2009, 12:46
    Messaggio: Buongiorno,
    nel palazzo dove abito ci sono due attività commerciali che hanno accesso dal cortile condominiale.
    In riunione condominiale i proprietari dei due immobili affittati alle attività commerciali DICONO che la legge obbliga il condominio ad assegnare alle attività DUE spazi adibiti a carico e scarico, è vero?
    Se si, in quale articolo di quale legge è menzionato questo obbligo?
    Grazie della risposta.
    Saluti
    • Re: Carico e scarico in parti comuni di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:13
      Se per accedere agli immobili locati per attività commerciale bisogna, gioco forza, passare dal cortile che rappresenta l'unica via d'accesso, bisogna che gli affittuari possano esercitare le operazioni di carico e scarico, ritengo che sia un loro diritto se diversamente non è sancito nel regolamento di condominio contrattuale.
      L'assemblea non può statuire negando un diritto.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Carico e scarico in parti comuni di Piergiovanni del 26/03/2009, 07:46
        Buongiorno,
        la ringrazio della risposta geom. Oreste Terracciano, sicuramente nessuno nega loro l'accesso alle loro attivita in quanto unico. (se non ci fosse il cortile non credo possano pretendere un carico e scarico dal Comune sulla strada)
        Siccome in riunione mi sembrava di essere preso in giro sentendomi citare UNA LEGGE in virtu della quale io non potevo obbiettare, volevo sapere se esattamente questa legge esiste (e quale è) oppure se me l'hanno venduta da profano come scusa per poter agevolare i loro inquilini.
        Essendo due le attività, in fase di redazione del regolamento del condominio, si puo decidere di assegnare solo un posto per il carico e scarico?
        Grazie e buona giornata
        Cordiali saluti
        • Re: Re: Re: Carico e scarico in parti comuni di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 26/03/2009, 08:45
          Piergiovanni, sa qual'è l'errore?
          Considerare gli inqulini e non i proprietari.

          Quando io mi riferisco ai diritti, mi riferisco a quelli dei proprietari, i quali non possono essere penalizzati soltanto perchè hanno dato in locazione i locali, quindi bisogna garantire loro gli stessi diritti degli altri.
          Se ognuno godrà di un suo spazio all'interno dell'area cortilizia, tutti i proprietari dovranno godere dello stesso diritto, poi saranno loro a comunicare ai propri inqulini come funziona la cosa.
          Il buon senso comunque deve prevalere, l'abuso NO.
          Saluti cordiali
          • Re: Re: Re: Re: Carico e scarico in parti comuni di Piergiovanni del 26/03/2009, 11:34
            Giustissimo cio che afferma sui diritti, purtroppo la mia situazione è piu complessa in quanto si tratta di condominio "famigliare" quindi più complicata.
            Lo scopo iniziale della mia comunicazione era sapere se come da loro affermato esisteva veramente quella legge obbligatoria che dava diritto agli inquilini, ma credo a questo punto che di fatto non esista.
            La ringrazio per la Sue corrette e puntuali comunicazioni e per il tempo impiegato nei miei confronti.
            Gentilmente la saluto

  • Oggetto: installazione ascensore esterno lato cortile di gianni del 26/03/2009, 08:41
    Messaggio: Una parte dei condomini e precisamente sei su sei hanno chiesto installazione di ascensore. In assemblea ho chiesto che desidero avere le mie servitù comuni e precisamente: le finestre per aria e luce, l' apertura del portoncino che porta in cortile per carico e scarico oggetti nonchè per i rifiuti differenziati. La mia domanda è : occorre la maggioranza a una unaminità per ridurre le servitu o barriere architettoniche. A taluni condomini piani inferiori per spazio vengono chiusi nel balconi avendo da una parte il muro e dall' altra l' ascensore, inoltre c'è la prospettiva che gli alloggi bassi vengono disprezzati nel prezzo e diminuiti nella possibilità di vendita
    • Re: installazione ascensore esterno lato cortile di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 26/03/2009, 11:21
      Indubbiamente bisogna fare attenzione a non limitare i diritti dei singoli, oppure gli stessi, se penalizzati, devono essere risarciti, ma tutto deve avvenire con un consenso scritto e sottoscritto dai danneggiati, diversamente non è possibile realizzare l'ascensore, perchè non ci sarebbero le condizioni.
      Saluti cordiali

  • Oggetto: informazioni di m71 del 25/03/2009, 22:10
    Messaggio: in un unico lotto ci sono 2 palazzine da 6 appartamenti all'una, difronte a ogni palazzina ci sono i posti auto.In una delle due palazzine i posti auto sono 4 invece che 6.se in assemblea viene richiesto di modificare le parti comuni per creare i 2 posti auto il costo va diviso in millessimi o ci sono altre vie?
    • Re: informazioni di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 25/03/2009, 23:09
      NO, altre strade non ne conosco, valgono i valori millesimali.
      Saluti cordiali

  • Oggetto: SPESE PULIZIA CONDOMINIALE di ROSELLA del 25/03/2009, 22:31
    Messaggio: EGREGI ESPERTI, VORREI SAPERE COSA DICE LA LEGGE IN MERITO ALL'OBBLIGO O MENO DI CONTRIBUIRE ALLE SPESE
    DELLE PULIZIE SCALE RELATIVAMENTE AD UN APPARTAMENTO
    DISABITATO IN QUANTO DI PROPRIETA' DELLA MAMMA PURTROPPO DECEDUTA ED ORA IN ATTESA DI ESSERE VENDUTO DA NOI FIGLI. PRECISO CHE NON C'E' AMMINISTRATORE, TRATTASI DI PALAZZINA DI TRE PIANI CON SEI APPARTAMENTI E CHE LE PULIZIE VENGONO EFFETTUATE A ROTAZIONE DAI CONDOMINI.
    GRAZIE.
    • Re: SPESE PULIZIA CONDOMINIALE di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 25/03/2009, 23:07
      Le pulizie a rotazione, se non approvate da tutti i condomini, PER ISCRITTO, con la firma per accettazione di ognuno, non possono essere IMPOSTE a nessuno, quindi le scale se le pulissero coloro che hanno preso tale decisione.
      Saluti cordiali

  • Oggetto: NUOVO PROPRIETARIO E CONDOMINIO di carlo del 25/03/2009, 22:38
    Messaggio: Ho acquistato un appartamento, come comunico all'amministratore esterno di condominio che dal giorno del rogito sono il nuovo proprietario? Pensavo ad una lettera raccomandata, ma cosa dovrei scrivere esattamente? E poi devo aggiungere qualcosa in merito ad eventuali spese non saldate dal vecchio proprietario?
    Grazie
    • Re: NUOVO PROPRIETARIO E CONDOMINIO di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 25/03/2009, 23:01
      La prassi vuole che lei trasmetta copia del rogito, almeno quella da dove si evince la vendita dell'immobile con tutti i dati, all'amministratore, ma, volendo, può anche comunicare soltanto i dati dell'acquirente o dei comproprietari se cointestato.
      Non deve aggiungere altro, perchè lei, a norma dell'art. 63 DD.AA.cod.civ. subentrando come condomino è in solido con questi per i contributi dell'anno in corso e per l'anno precedente, salvo poi rifarsi su chi le ha venfuto la casa.
      Saluti cordiali

  • Oggetto: Informazioni di Emanuele GarozzO del 25/03/2009, 21:54
    Messaggio: Egregio Geometra vorrei sapere il restauro dei sotto balatoi e dei frontalini sono parti comuni o private ?
    Grazie
    Emanuele Garozzo
    • Re: Informazioni di CONSULENTE Geom. TERRACCIANO del 25/03/2009, 22:56
      Emanuele, se si riferisce ai balconi inseriti nel contesto della ristrutturazione della facciata, allora bisogna considerare che intonaco, pitturazione e/o rivestimento plastico siano a carico di tutti.
      Saluti cordiali

  • Oggetto: serve il 15% del prezzo di aggiudicazione per il ........... di asdrubale del 25/03/2009, 18:27
    Messaggio: Mi sono aggiuducato una casa all'asta giudiziaria, per poter partecipare all'asta ho dovuto versare n°2 assegni:
    il 1° col 10% dell'importo a base d'asta
    il 2° col 15% dell'importo a base d'asta
    per un totale del 25%.
    Oggi la curatela fallimentare mi comunica che l'assegno del 15% serve per spese giudiziarie, notarili etc.
    domanda: ma io sto pagando il 15% sul prezzo di aggiudicazione, non è un pò esagerato?

  • Oggetto: gestione di un condominio di -----mattia----- del 25/03/2009, 18:54
    Messaggio: siamo 15 proprietari di un palazzo. il nostro amministratore del condominio vuole fare una cancellata nuova, ne esiste gia un altra, che tra l altro è messa bene. qualcuno mi sa rispondere se è obbligatorio farlo quando 3 o 4 proprietari non lo sono e anke considerata ke è una spesa molto elavata??
    • Re: gestione di un condominio di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 19:58
      3 o 4 condomini su 15 NON rappresentano la maggioranza di sicuro, quindi bisogna adeguarsi a ciò che deciderà la maggioranza, NON l'amministratore.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: sensibilità od obbligo? di magnolia del 24/03/2009, 19:28
    Messaggio: Salve. Convivo da qualche anno sullo stesso pianerottolo con uffici provinciali ed un patronato molto frequentati. All'inizio, ingenuamente, chiesi al direttore ed ai vari dipendenti di chiudere le porte per rispettare la nostra privacy. Le risposte furono elusive ed impertinenti. L'amministratore non riesce o non vuole far valere le mie ragioni. Il pianerottolo è diventata la loro sala d'attesa, con cicche e puzza di fumo, per non dire che non rispettano gli orari del riposo. Oggi il direttore, dopo essersi fatto bello nella riunione condominiale, dicendo che i fermaporte erano "già" ordinati...(dopo anni), mi dice che non rientra tra i loro obblighi. Sto davvero pretendendo troppo?
    • Re: sensibilità od obbligo? di IL TUO CONSULENTE del 24/03/2009, 20:59
      E' una piaga ovunque siano posizionati questi uffici.
      Intanto c'è da dire che è TASSATIVAMENTE VIETATO FUMARE e l'amministratore deve almeno cercare di far cessare questo abuso...almeno provarci.
      E' difficile se non impossibile convincere i visitatori a non sostare sul pianerottolo, quindi lei si trova in una situazione di estremo disagio, non so proprio cosa consigliarle.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: sensibilità od obbligo? di magnolia del 25/03/2009, 17:45
        Intanto la ringrazio per la risposta gentile e tempestiva. Quello che mi chiedo è se ci sono obblighi giuridici per cui ognuno debba rispettare la discrezione e lo spazio altrui o quello comune... Se quelle personcine cominciassero a chiudere le porte dei loro uffici, forse i clienti capirebbero che la sala d'attesa è all'interno degli appartamenti e non sul pianerottolo, magari mettendo anche un cartello d'avviso. Non c'è volta che noi non apriamo la porta e qualcuno sbircia dentro, oltre al fumo, alle chiacchiere rumorose(anche nella stanza contigua al nostro appartamento e negli orari di riposo)o al personale delle pulizie che ogni santa domenica puntualmente alle 9 si fa sentire.
        Scusi lo sfogo, ma mi sento ingiustamente impotente. E sono sempre più convinta che, al di là delle leggi, la sensibilità ed il rispetto degli altri, sono cose sempre più rare.
        Saluti
        • Re: Re: Re: sensibilità od obbligo? di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 19:55
          Signora, condivido il suo estremo disagio, ma sono, quelle che lei è costretta a subire, PESSIME ABITUDINI DURE A MORIRE, non se ne faccia un cruccio perchè è una realtà con la quale dobbiamo convivere.
          Saluti cordiali
          geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Contratti di locazione di Silvan del 25/03/2009, 16:52
    Messaggio: In un contratto di locazione ad uso industriale/artigianale, da stipularsi prossimamente è possibile prevedere un aumento fisso annuale del 4% del canone di locazione, quindi superiore all'aumento Istat?

    Grazie

  • Oggetto: machina in area condominiale di cinzia del 25/03/2009, 13:59
    Messaggio: per favore con varie assemblee di condominio non riusciamo ad impedire di parcheggiare la macchina di un condomino in area condominiale viatata al parcheggio. abbiamo anche intimato lo stesso di seguire pe vie legali ma niente cosa ci consiglia?
    • Re: machina in area condominiale di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 14:44
      Provvedere a rimuovere la macchina, preavvisando l'abusivo con lettera racc.a/r, con carro attrezzi e depositarla in un deposito autorizzato.
      Naturalmente è un compito che spetta esclusivamente all'amministratore, previo consulto con un avvocato per conoscere bene come procedere.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: liti tra eredi di cinzia del 25/03/2009, 14:14
    Messaggio: gentilemnte vorrei sapere in caso di 3 eredi se in fase di assemblea condominiale non si mettono d'accordo come si puo costringerli a votare o che dei tre piu avere piu potere degli altri?
    • Re: liti tra eredi di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 14:41
      O si trova l'accordo, oppure è meglio non partecipare all'assemblea, nulla può essere imposto all'altro.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: ritenuta di giu del 25/03/2009, 14:26
    Messaggio: devo fatturare i lavori di ristrutturazione di un condominio bisogna tener conto della ritenuta del 4%.
    grazie e arrivederci
    • Re: ritenuta di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 14:40
      Tutti i lavori, a qualsiasi titolo effettuati nel condominio, dovrebbero essere fatturati, ho giustamente usato il verbo CONDIZIONALE, perchè poi ogni condominio fa come gli pare.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Residenza di Giovanni del 25/03/2009, 11:43
    Messaggio: Buongiorno
    Ho comprato un appartamento in data 28.03.08 e ho scoperto oggi che il vecchio proprietario mantiene ancora la sua residenza presso questo appartamento (in cui anche io ho nel frattempo spostato la mia residenza)
    Posso obbligare il venditore a cambiare la sua residenza da casa mia?
    Potrei avere problemi legali/di altra natura a causa del venditore che mantiene questa residenza?
    Ringrazio per chiarificazioni
    Giovanni
    • Re: Residenza di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:36
      Giovanni, non dia nulla per scontato e si rechi all'Ufficio Tributi del suo Comune per compilare i moduli per le variazioni, TARSU - ICI, nulla avviene in automatico.
      Poi il rogito è quello che sancisce il possesso reale dell'imobile, quindi parli con l'Uffico Anagrafe del Comune.
      Si rechi di persona e non aspetti che il solo rogito possa fare TUTTO, anzi proprio NULLA.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
    • Re: Residenza di Giovanni del 25/03/2009, 13:55
      Grazie per la risposta Geom. Terracciano
      sicuramente mi recherò in Comune. NOn volendo però il venditore dirmi dove vive, posso obbligarlo legalmente a togliersi dal mio indirizzo di residenza? come devo agire?
      grazie mille per il suo aiuto
      Giovanni
      • Re: Re: Residenza di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:57
        Si rechi all'Ufficio Anagrafe e chieda lumi.
        Saluti ancora

  • Oggetto: Spese condominiali successive alla vendita di downup del 25/03/2009, 09:43
    Messaggio: Buongiorno, vorrei esporre un problema:
    ho venduto l' immobile di un residence ad uno dei condomini già presenti nel residence stesso e, dunque, perfettamente a conoscenza della situazione condominiale. Al momento del rogito, infatti, erano in corso alcune cause:
    - da parte di un paio di condomini con richieste di risarcimento di presunti danni;
    - nei confronti dell'ex amministratore che non aveva versato il dovuto all'INPS (avevamo costituito un fondo per pagare l'Ente) ;
    - a carico di morosi (anche per questi si era costituito un fondo);
    - c'era infine la sentenza di un giudice che ci obbligava a ricostruire una strada ed, al momento della vendita, avevamo già anticipato alcune spese relative alla fase progettuale.
    E' ovvio che tale situazione ha inciso sul prezzo di vendita, l'acquirente peraltro non ha mai posto alcuna riserva nelle fasi contrattuali, accettando da parte dell'amministratore la dichiarazione che, alla data del rogito, ero in regola con i pagamenti.
    Dopo otto mesi dal rogito, il giudice stabilisce il progetto e la ditta che deve eseguire i lavori. L'assemblea approva il riparto ed inizia la relativa riscossione delle rate. L'acquirente però non paga sostenendo, con l'amministratore, che ne deve rispondere il venditore. Passa così oltre un anno dal rogito.
    Sul compromesso c'è scritto: ?le spese condominiali, messe in pagamento entro il giorno della stipula del rogito, saranno a carico del venditore?
    Nel rogito:?La parte venditrice, sollevando la parte acquirente da qualsiasi molestia, dichiara e garantisce di essere in regola con il pagamento degli oneri relativi a quanto venduto, in particolare degli oneri condominiali, nonché dichiara l'inesistenza di controversie?
    Ha ragione il compratore a sollevare il problema?
    Grazie
    • Re: Spese condominiali successive alla vendita di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:55
      Se non ha sancito nulla per iscritto, a prescindere dal rogito, allora si trova nel torto, quindi dovrà farsene carico lei.
      Quando lei ha ridotto il prezzo di vendita, proprio per tutte le controversie in essere, avrebbe dovuto evidenziarlo per ISCRITTO, concordarlo e ottenere la firma dell'acquirente.
      Avrebbe anche dovuto elencare le controversie.
      Ora è nei guai, quindi si rechi dal suo avvocato e veda cosa può fare per limitare i danni.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: DISSENSO IN ASSEMBLEA di retoreto del 25/03/2009, 09:07
    Messaggio: AVENDO MANIFESTATO IL MIO DISSENSO SU UN PUNTO DELL'ORDINE DEL GIORNO IN ASSEMBLEA RELATIVAMENTE ALL'APPROVAZIONE DI UNA SPESA DI INTERVENTO TECNICO (TERMOGRAFIA FACCIATE)FACENDO INSERIRE LE MIE DICHIARAZIONI IN VERBALE DEVO UGUALMENTE PAGARE LA MIA QUOTA QUANDO VERRA'RIPARTITA LA SPESA? GRAZIE PER LA RISPOSTA
    • Re: DISSENSO IN ASSEMBLEA di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:46
      Certamente, il dissenso da lei manifestato è soltanto voto contrario, da non confondere con il dissenso rispetto alla LITE, che è di tutt'altra natura.
      Nel caso lei non fosse d'accordo, allora deve impugnare, entro 30 giorni, la delibera davanti all'Autorità Giudiziaria, diversamente SOCCOMBE.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Tabelle millesimali di Simone del 08/03/2009, 15:59
    Messaggio: Buongiorno,
    sono proprietario di un posto auto esterno (di 9), tale posto auto fa parte di un condominio formato da due scale e garages al piano seminterrato. L'accesso a questi posti auto è indipendente. Il problema è che oltre a pagare giustamente i millesimali della tabella dei posti auto, pago anche i millesimali della tabella A (spese generali di proprietà comune) giusto anche questo, ma ho notato che in questa tabella sono presenti spese che a mio parare non sono da addebitare a chi ha i posti auto, per esempio "collaudo e verifica estintori", questi estintori sono presenti soltanto nei garages. Oppure un'altra spesa "riprsitino infiltrazione copertura tetto", un'altra "demolizione e ripristino parti lucernaio". Per completezza l'area dei posti auto si trova sopra una parte dei garages del condominio. Quindi vi chiedo cortesemente se queste spese di beni di cui io non usufruisco li devo comunque pagare e come mi devo comportare con l?amministratore.
    Vi ringrazio per la consulenza.
    Saluti
    • Re: Tabelle millesimali di IL TUO CONSULENTE del 08/03/2009, 16:55
      Cosa consigliarle quando, dopo aver letto il suo quesito, le posso soltanto dire che l'amministratore del condominio non è all'altezza del compito assegnatogli.
      Ripartire le spese della copertura dell'edificio e dei lucernari anche ai posti auto è sbagliato, addebitare agli stessi anche la ricarica degli estintori che sono posti nell'autorinìmessa seminterrata, poi, è il colmo.
      L'amministratore forse ignora che deve applicare il 2° comma dell'art. 1123 del codice civile, quindi deve riparametrare le tabelle millesimali, semprechè il regolamento condominaile contrattuale non stabilisca diversamente.
      Lei può non pagare, ma deve prima chiedere le dovute spiegazioni all'amministratore, altrimenti rischia un decreto ingiuntivo, per cui si faccia chiarire quale criterio ha applicato e a quale articolo del codice civile ha applicato.
      Saluti cordiali
      geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: Tabelle millesimali di Simone del 17/03/2009, 13:35
        Per prima cosa grazie mille per le info che mi ha dato. Vorrei chiederle maggiori spiegazioni nella risposta quando ha scritto: "semprechè il regolamento condominaile contrattuale non stabilisca diversamente". Cioè cosa dovrei andare a ricercare visto che il posto auto è stato acquistato direttamente dal costruttore. Grazie ancora della disponibilità e scusi per l'ignoranza in materia.
        Saluti.
        Simone
        • Re: Re: Re: Tabelle millesimali di CONSULENTE CONDOMINIALE GRATUITO del 17/03/2009, 14:03
          Caro Simone, il mio senso è questo:
          avendo lei acquistato direttamente dal costtrrutture, allora chieda all'amministratore sulla base di quale ragionamento le sta chiedendo di concorrere a quelle spese, forse da regolamento condominiale in suo possesso, visto che lei ne ignora l'esistenza?
          Altrimenti gli riferisca ciò che le ho comunicato.
          Saluti cordiali
          geom. Oreste Terracciano
          • Re: Re: Re: Re: Tabelle millesimali di Simone del 25/03/2009, 10:56
            Con le sue preziose spiegazioni ho convinto gli altri proprietari dei posti auto a scrivere una raccomandata all'amministratore per chiedere spiegazioni sulla ripartizione delle spese, e un condomino dei posti auto ci faceva presente il seguente dubbio:
            Una parte dei garages hanno come tetto la pavimentazioni dei nostri posti auto, quindi i prorietari di questo gruppo di garage dovrebbero concorrere alle spese di manutenzione ordinaira e straordinaria? Mi spiego meglio con un esempio: la pulizia delle grate per far defluire l'acqua piovana o la manutenzione o ripristino della pavimentazione dei posti auto è ha carico solo dei proprietari dei posti auto?
            Grazie ancora dei suoi preziosi consigli la terremo aggiornato sugli sviluppi.
            Saluti
            Simone.
            • Re: Re: Re: Re: Re: Tabelle millesimali di IL TUO CONSULENTE del 25/03/2009, 13:42
              Significa che nel piano interrato sono ubicati i box, per cui l'area cortilizia ove sono ubicati i posti auto funge da copertura.
              In questo bisogna applicare l'art. 1126 del codice civile per la ripartizione delle spese, ovvero:
              1/3 della spesa a carico dei proprietari dell'area cortilizia
              2/3 della spesa a carico di tutti i box sottostanti.
              Saluti cordiali
              geom. Oreste Terracciano