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Messaggi in archivio: primo semestre 2002

• Oggetto: Compenso Amministratore di Adolfo del 2002-04-12 01:27:47
  Messaggio: Non riesco a trovare una fonte ufficiale e autorevole cui fare riferimento, per sapere quale deve essere il corretto compenso per un Amministratore di Condominio.
  Come si fa a stabilire il detto compenso, visto che in questo settore gli Amministratori fanno quello che vogliono, con il più libero arbitrio nei confronti dei condomini, poichè non c'è una regola precisa?
  Se qualcuno mi può aiutare a dipanare questa matassa, gliene sarei veramente grato.
  Grazie.
  Un grazie particolare al gestore del sito "proprietaricasa" per tutte le informazioni che ci fornisce.
  Adolfo
  
  • E' il mercato che fa le tariffe. di Roberto del 2002-04-12 10:17:01
    Non esistono una sorta di "tariffe ministeriali" per gli amministratori di condominio: è il mercato che fissa le loro tariffe. Cioè in pratica vi fate fare diversi preventivi e poi scegliete. Al limite provate un anno un tipo poi un altro, tanto ogni anno l'Amministratore è per legge da rieleggere.
    
    Poi tra i vari Amministratori c'è una differenza tale che è quasi inimmaginabile: dipende dall'impegno dalla reperibilità, dai servizi che offre, da tante di quei fattori che la valutazione può essere solo personale.
  • Re: E' il mercato che fa le tariffe. di Adolfo del 2002-04-13 10:15:48
    D'accordo, non esiste una sorta di "tariffa ministeriale" ; l'impegno,la reperibilità, i servizi, la correttezza ed onestà non sono uguali in tutti, ma è proprio per questo che sarebbe opportuno avere una base di riferimento, almeno locale, fornita, per esempio, dalle Camere di Commercio o dall'Ordine dei Commercialisti; perchè cambiare ogni anno Amministratore non è uno sport per tutti i condomini, specie se anziani, e poi chi si prende la briga di ricercare il e/o i nuovi amministratori?
    Vi immaginate le discussioni in seno all'Assemblea - ogni anno - roba da esaurimento nervoso!
    Che ne pensa Roberto?, che ringrazio per la risposta.
  • Trattandosi di professionisti...... di Roberto del 2002-04-15 16:57:16
    .....dovrebbe essere quasi impossibile non riuscire a trovarne uno -dopo un paio al massimo- che non sia affidabile, onesto ed impegnato.
    Basta chiedere alla cerchia di parenti ed amici e si avrà qualche dritta. In fondo non è un elenco del telefono da sfogliare e scegliere: come hai scelto il tuo medico della mutua? In maniera simile cercatevi l'Amministratore che faccia per voi


• 
  
• Oggetto: Scala chiusa di Roberto Pizzi del 2002-04-12 02:22:38
  Messaggio: Lo stabile in cui abito è appoggiato su un lato ad un pendìo. All’ interno dello stabile ci sono tre scale ed un unico ingresso principale, situato a valle del pendìo stesso e comunicante con una strada pubblica costituita da una ripida e disagevole scalinata.
  Molti anni fa fu creata una apertura alla sommità di una una delle tre scale interne, che sbucava su un’ altra strada situata a monte del pendìo stesso: l’ edificio venne così ad avere due ingressi utilizzati da tutti: uno inferiore ed uno superiore.
  Si può intuire la comodità dell’ apertura di questo secondo ingresso: primo perché la totalità degli abitanti dello stabile proviene prevalentemente dalla strada a monte (aperta al traffico veicolare), secondo perchè nei giorni di pioggia, il suo uso, evitava di bagnarsi nel percorrere le scale pubbliche.
  Anni fa, ma non so quanti, questa scala con la seconda apertura fu però sbarrata dal versante inferiore con un cancello, e, per la sua chiusura, si addussero ufficialmente ed esclusivamente motivi di sicurezza, in quanto ipotetici o reali malintenzionati , si potevano intrufolare da una parte e fuggire dall’ altra indisturbati.
  In realtà la motivazione più probabile era che i condomini della scala divenuta a due uscite, non desideravano più il passaggio degli abitanti delle altre due e di crearsi un feudo indipendente e personale.
  Infatti essi, cominciarono ad usare come loro ingresso principale l’ ingresso superiore dello stabile, ovviamente molto più comodo, pur rimanendo però, in possesso delle chiavi del cancello, concedendosi in questi anni di utilizzare, anche se molto saltuariamente, l’ originario ingresso.
  Da allora, i condomini delle altre due scale sono stati così privati della possibiltà di continuare ad utilizzare il secondo ingresso.I condomini della scala in questione si sono sempre rifiutati di far riaprire il cancello per consentire di nuovo il passaggio a tutti e non ne vogliono neppure sapere di farci avere almeno un duplicato della chiave, in maniera tale che il cancello, potrebbe continuare a rimanere chiuso.
  Insomma la loro morale è questa: la scala è nostra e voi, se proprio non ne potete fare a meno di entrare ed uscire di casa ….. passate dalle scale esterne.
  E’ un nostro diritto avere la possibilità di usufruire di nuovo del secondo ingresso? In una vertenza legale che speranza avremmo di spuntarla? Se sono passati più di vent’ anni , può essere accampato il diritto di usucapione per un caso come questo? Grazie.
  
  • Caso interessante di Roberto del 2002-04-12 10:13:47
    Il tuo è un caso interessante ed anche abbastanza chiaro.
    
    Il quesito che ponete voi condomini delle altre 2 scale è in pratica se avete o meno diritto legale ad utilizzare la terza scala, quella con l'uscita esterna.
    
    Ne avete diritto se ricorre uno di questi due casi:
    1) Se i vostri atti di proprietà citano espressamente che siete anche comproprietari di quella scala, oppure genericamente parlano di parti comuni e i documenti catastali relativi a queste parti comuni rilevano le tre scale indistintamente, allora quel bene è anche vostro e avete pieno diritto di transitare.
    Basta che facciate una copia di questi atti e li mostriate ai vostri vicini: vi dovranno immediatamente consegnare la chiave.
    
    2)Se avete usucapito il diritto. Ciò si è verificato se DIMOSTRATE che utilizzavate la nuova porta esterna fin dalla sua creazione e l'avete continuata ad utilizzare per 20 anni almeno. Quindi dovete con prove certe essere in grado di dimostrare che da quando hanno creato la porta a quando è stato messo il cancello (e quindi non siete più passati) sono trascorsi 20 anni. Bisogna poi anche che il cancello non sia montato da oltre 20 anni.
    
    Questi sono i due casi principe che vi permettono di ottenere seduta quasi stante il passaggio.
    
    Altrimenti bisogna assumere un avvocato con le "palle" che dimostri come siete comunque proprietari anche se non si desume direttamente dalle scritture notarili: ad esempio se dimostrate che i lavori per l'apertura della porta furono pagati anche da voi, che le spese per la pulizia e la manutenzione della loro scala non sono divise dalle vostre spese ma messe in un'unico calderone. Deve insomma convincere un giudice che quel passaggio era di tutti e che arbitrariamente loro l'hanno chiuso.
    
    Fossi io comunque un legale preferirei difendere la posizione dei tuoi avversari...


• Oggetto: "Bambini rumorosi" di Alessandro del 2002-04-12 10:05:58
  Messaggio: Vivo in un condominio ed il mio appartamento sporge per intero sul cortile condominiale. In questo cortile si riuniscono i bambini del condominio invitando anche bambini dei palazzi vicini per giocare a pallone. Il rumore del pallone e le loro urla mi impediscono di studiare, essendo io uno studente universitario. Ho più volte fatto presente la cosa ai genitori e agli stessi bambini ma sono stato semplicemente deriso. Mi sono rivolto all"amministratore che ha spedito ad ogni condomino una lettera in cui invitava gli stessi al rispetto delle norme condominiali. Per quanto riguarda l"uso del cortile il regolamento interno recita così:" E" fatto divieto di ingombrare con materiale o merci parte del cortile""""., o svolgere qualsiasi attività che arrechi molestia o turbamento agli altri condomini""E" anche vietato l"ingresso o il parcheggio di qualsiasi veicolo a persone estranee al condominio. E" vietato ai bambini giocare a pallone nel cortile ed è facoltà dei condomini stabilire in Assemblea le ore in cui sia consentito ai bambini di giocare nel cortile e limitare altri tipi di gioco". Per un po" di tempo i bambini non hanno più giocato ; dal mese di Aprile, con le belle giornate hanno ripreso a farlo. Mi sono nuovamente rivolto all"amministratore invitandolo ad applicare un"ammenda (prevista dal regolamento). Mi ha risposto che con l"ammenda non avrei risolto il problema ma avrei soltanto "acceso" gli animi, per cui sarebbe stato meglio discutere il problema in assemblea. Le mie domande sono le seguenti:
  1. Se i bambini continuano a giocare a pallone, cosa devo fare?
  2. Possono invitare a giocare persone estranee dicendo che sono loro ospiti?
  3. Dal momento che non è stato stabilito alcun orario di gioco, possono giocare quando vogliono?
  4. Quale maggioranza occorre in assemblea per stabilire questi orari? Occorre forse l"unanimità poiché si tratterebbe di una modifica del regolamento di condominio? Quale sarebbe un orario giusto?
  5. La legge dice qualcosa riguardo a questo argomento?
  Aspetto i vostri consigli.
  Grazie.
  
  • Lasciali giocare dai...son bimbi di Roberto del 2002-04-12 10:31:18
    A parte il titolo un po' provocatorio (sarai stato anche tu un bimbetto che voleva giocare - poi di solito gli universitari studiano in biblioteca)
    rispondo ai tuoi quesiti:
    
    1. Se i bambini continuano a giocare a pallone, cosa devo fare?
    - Rompere le scatole all'amministratore invitandolo a fare il suo dovere e minacciando di non pagare come quota condominiale l'equivalente delle multe non fatte ai genitori dei bimbetti.
    ARMATI di macchina fotografica e scatta una foto ogni volta che i bimbi giocano: invia l'immagine all'Amministratore e chiedi che sia applicata l'ammenda ai genitori di tutti i bimbi ripresi.
    Vedrai che se solo devono pagare un Euro smettono presto
    
    2. Possono invitare a giocare persone estranee dicendo che sono loro ospiti?
    - Si lo possono fare tranquillamente, fermo restando che il vostro Regolamento gli vieta di giocare a pallone. Possono insomma venire e giocare a moscacieca, nascondino e quant'altro.
    
    3. Dal momento che non è stato stabilito alcun orario di gioco, possono giocare quando vogliono?
    -Si, fatte salve le ore di silenzio previste dal regolamento del Vostro Comune (d'estate di solito 22-7)
    
    4. Quale maggioranza occorre in assemblea per stabilire questi orari? Occorre forse l'unanimità poiché si tratterebbe di una modifica del regolamento di condominio? Quale sarebbe un orario giusto?
    
    -La maggioranbza dei condomini e 501/1000. Dipende da dove ti trovi: ho notato che al sud 2/3 ore dopo pranzo sono sacre, al nord un'oretta non di più ma dopo le 18 silenzio.
    
    5. La legge dice qualcosa riguardo a questo argomento?
    -NO assolutamente. Fatti salvi i rumori molesti (45 dB oltre la media che è quasi impossibile che i tuoi bimbetti raggiungano) non è prevista una tutela del silenzio. Un condominio in fondo non è un convento benedettino o una biblioteca. Per la 'normalità' è più incompatibile la tua attività che quella dei bimbi.
    Certo quanto al gioco del pallone hai ragione in base al tuo regolamento, ma vuoi negare la formazione di un giovane Totti....


• Oggetto: Re: L'inquilino ricattatore di carlo Andreatta del 2002-04-12 11:37:19
  Messaggio: Grazie Roberto! Trovo questo sito molto civile, utile ed interessante. Farò buona pubblicità!
  


• Oggetto: Re: L'inquilino ricattatore di carlo Andreatta del 2002-04-12 11:37:23
  Messaggio: Grazie Roberto! Trovo questo sito molto civile, utile ed interessante. Farò buona pubblicità!
  


• Oggetto: MILLESIMI CONDOMINIALI di PAOLA del 2002-04-12 11:47:09
  Messaggio: Mi chiamo PAOLA, io e mio marito abbiamo da poco acquistato un appartamento in un piccolo condominio di soli due piani e di cinque appartamenti in totale. Noi siamo proprietari dell'unico appartamento sito al II piano e a detta di una tabella consegnataci dal Notaio all'atto del rogito il nostro appartamento è più grande degli altri, avendo più millesimi. Noi sappiamo che ciò comporta da parte nostra un maggior aggravio di spese condominiali: ci sono nel contempo anche dei diritti (= vantaggi) o solo i sovramenzionati oneri?
  Ringrazio in anticipo per una eventuale risposta e porgo i miei più distinti saluti.
  
  • Re: MILLESIMI CONDOMINIALI di Bruno del 2002-04-12 14:50:40
    I vantaggi di avere maggiori millesimi sono quelli di un maggiore peso nelle decisioni condominiali riguardanti le parti comuni.


• Oggetto: agevolazione prima casa di Luca del 2002-04-12 13:16:01
  Messaggio: FATTO
  
  Ho comprato una casa nel 1999 in comunione di beni con mia moglie,quindi ognuno di noi due è titolare dell'immobile al 50%, nell'acquisto abbiamo usufruito dell'iva al 4% come agevolazione 1^ casa, adesso dopo tre anni vogliamo venderla perchè ci stiamo separando, il sottoscritto provvederà poi entro un anno a riacquistare un altro immobile rientrando quindi nell'agevolazione iva su detta che pone il vincolo di non rivendita dell'immobile nei successivi 5 anni a meno che uno non ne acquisti un altro entro un anno, mentre mia moglie non ricomprerà alcun immobolile.
  
  Domanda
  
  Mia moglie deve pagare l'iva a differenza più le sanzioni di legge e gli interessi? Oppure è sufficente che uno dei due ricompri un immobile entro un anno?
  Come potremmo altrimenti fare per aggirare (legalemente) il problema, cioè per evitare un esoso esborso di iva ecc a carico di mia moglie?
  
  Vi ringrazio fin da adesso per il vostro interessamento.
  
  • Re: agevolazione prima casa di Roberto del 2002-04-12 18:15:41
    Lei deve pagare le tasse che non ha pagato nel '99. L'unico modo sarebbe posticipare fino al 2004 la realizzazione del rogito, facendo intanto abitare in loco il nuovo proprietario.
  • quale formalità/garanzia alternativa al rogito di Luca del 2002-04-15 11:01:45
    Grazie per la risposta al mio quesito del 12.04.2002 "agevolazione prima casa", ma prendendo spunto da quanto mi ha scritto mi chiedevo quale atto o quali garanzie per me e per l'acquirente potrei porre in essere prima di arrivare al rogito, una scrittura privata che valenza puo avere nel caso di successive controversie?
    Cercherò di piegarmi meglio con un esempio:
    
    Supponiamo che io faccia abitare la mia abitazione al nuovo proprietario, in cambio di una cospicua caparra confirmatoria, alla quale all'atto del rogito seguirà il conguaglio.
    All'atto di formalizzare con il rogito se l'acquirente si tira indietro e non vuole più acquistare l'abitazione pur lasciandola libera può pretendendere
    la restituzione della caparra su detta?
    Non corro il rischio, seguendo questa strada, di esosi contenziosi?Oppure sono sufficientemente tutelato dalla disciplina sulla caparra confirmatoria?
  • Se si ritira perde la caparra di Roberto del 2002-04-15 16:46:02
    Se all'atto del rogito per un motivo o per l'altro si rifiutasse di rogitare allora perderebbe i soldi della caparra.
    O meglio tu avresti due strade trattandosi di caparra confirmatoria:
    o richiedi che lui onori il contratto e quindi fai causa ed avrai i soldi (più interessi)
    o gli fai lasciare l'immobile trattenendo l'importo pagato come caparra.
    
    Qui la battaglia sarebbe tra due proprietari e non tra un proprietario ed un inquilino, quindi ci sono maggiori tutele per te.
    In ogni caso ti consiglio all'atto della "consegna del bene" di farti già pagare la quasi totalità dell'importo, oppure di garantirti il pagamento del restante con una cambiale o una fidejussione.


• Oggetto: L'inquilino ricattatore di Carlo del 2002-04-12 14:27:38
  Messaggio: Ciao! Sono ancora io! Volevo approfondire il messagio di ieri sera: Più precisamente, le minacce che l'iquilino mi ha fatto riguardano il fatto che in passato, quando la proprietaria era mia nonnna, non era stato registrato il contratto d'affitto ma da quando la proprietaria è diventata mia madre tutto è regolare. L'inquilino che in passato ha avuto guai con la giustizia per aver scattato delle foto compromettenti ad una turista per poi ricattarla, ora mi minaccia dicendo che denuncerà e non so a chi il fatto che in passato il contratto non fosse stato regolarizzato e che ha come prova le ricevute di pagamento dell'ENEL che proverebbero il fatto che lui ha abitato la casa! Tutto questo perchè ho gentilmente chiesto di non far entrare nell'altra ala della casa che è disabitata, alcuni extracomunitari che lui ospitava illegalmente e che creavano problemi al vicinato!! Ti ringrazio! Carlo!
  
  • Re: L'inquilino ricattatore di Bruno del 2002-04-12 14:54:41
    In passato mi pare non fosse obbligatorio registrare i contratti di locazione se non superavano i 2.500.000 lire annue. Verifica il tuo caso.


• Oggetto: Disdetta-rinnovo contratto commerciale di Lidia Marabese del 2002-04-12 14:40:25
  Messaggio: Ho inviato, un anno fa, al mio inquilino la disdetta del contratto per il locale di mia proprietà (negozio di genere alimentare) che scadrà esattamente il 31-05-2003 dopo un periodo di 12 anni (6+6).
  
  Nel frattempo l'inquilino mi ha informato che non intende lasciare libero il locale e di voler continuare la sua attività applicando per il futuro il contratto in essere e cioè mantenendo il canone attuale con il solo incremento dell'Istat annuale.
  
  A questo punto ho dei dubbi e mi affido ai vostri preziosi consigli.
  
  1) Le leggi attuali mi consentono, alla scadenza del vecchio contratto, di farne uno nuovo fissando però un canone maggiorato (rispetto a quello attuale) da concordare con l'inquilino?
  
  2) L'inquilino può rifiutare il nuovo contratto e pretendere di restare nel negozio alle condizioni attuali come da lui propostomi in risposta alla mia disdetta?
  
  3) Nel caso non ci fosse alcun accordo con l'inquilino non mi rimarrebbe altra soluzione che agire legalmente nei suoi confronti per ottenere libero il mio locale con tutti gli oneri che ne derivano o, per evitare di pagare avvocato e 18 mensilità, sarò obbligato ad accettare le condizioni da lui proposte?
  
  Ringraziandovi anticipatamente per i vostri preziosi consigli, vi saluto cordialmente.
  
  Lidia Marabese
  
  • Re: Disdetta-rinnovo contratto commerciale di Bruno del 2002-04-12 14:58:15
    Se l'inquilino non intende rinnovare, devi procedere con lo sfratto per finita locazione. Attenzione che devi riconoscergli l'indennizzo per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato.
  • Il quadro della situazione di Roberto del 2002-04-12 18:14:05
    Il contratto tra te e il tuo inquilino non esiste più: e lo hai chiuso tu mandandogli la disdetta. E' tutto perfettamente legale. Credo che tu sappia che dovrai riconoscerli un'indennità minima di 18 mensilità che possono anche essere di più se tu dai in locazione ad altra attività attinente.
    
    Quanto ai quesiti:
    
    1) Le leggi attuali mi consentono, alla scadenza del vecchio contratto, di farne uno nuovo fissando però un canone maggiorato (rispetto a quello attuale) da concordare con l'inquilino?
    *-* Voi siete liberi di fare quel che volete a questo punto. Lui non ha più alcun diritto di stare nel tuo negozio dal 01.06.2003 e tu sei obbligato a dargli le 18 mensilità.
    Adesso puoi fare un accordo nuovo con lui, con un altro o non affittare: la cosa è molto più snella di un uso residenziale, ma c'è la mazzata dei 18 mesi.
    
    2) L'inquilino può rifiutare il nuovo contratto e pretendere di restare nel negozio alle condizioni attuali come da lui propostomi in risposta alla mia disdetta?
    *-*Lui sul negozio non ha più alcun diritto e deve sloggiare con i tuoi soldi. Se volete fate un nuovo accordo che vada bene ad entrambi.
    
    3) Nel caso non ci fosse alcun accordo con l'inquilino non mi rimarrebbe altra soluzione che agire legalmente nei suoi confronti per ottenere libero il mio locale con tutti gli oneri che ne derivano o, per evitare di pagare avvocato e 18 mensilità, sarò obbligato ad accettare le condizioni da lui proposte?
    *-*Tu l'assegno con le 18 mensilità glielo dai contestualmente all'addio. Poi valuta tu se un nuovo canone ti farà guadagnare di più delle 18 mensilità che ci rimetti ora.
    Se non se ne va hai diritto ai danni.


• Oggetto: condominio di n.4 appartamenti di Daniela del 2002-04-12 21:52:40
  Messaggio: Salve, sono la proprietaria di un appartamento al secondo piano di una palazzina disposta a "L" e composta da n.4 appartamenti rispettivamente n.2 app. al primo piano e n.2 app. al secondo.
  Le parti comuni sono unicamente il vano scale, le scale, i muri maestri, l'ingresso pedonale e carrale.
  L'anno scorso la sottoscritta e la proprietaria del primo piano, hanno proceduto, (previo consenso "verbale" da parte degli altri due proprietari), ad effettuare il completamento della rifinitura del muro di recinzione e della parte finale del muro esterno con la strollatura.
  Oggi, i due proprietari dell'altra porzione di fabbricato, hanno cambiato idea e per puro capriccio, vogliono rifinire il loro lotto in modo diverso, ottenendo sicuramente un effetto estetico a dir poco allucinante, visto che il fabbricato ha un'unica recinzione, un unico vano scale centrale, un unico ingresso pedonale e carrale ed ha rifiniture identiche salvo, per quanto riguarda il muro di recinzione e il cosidetto "zoccolo", che come dicevo prima in parte è stato rifinito con strollatura ed in parte è da rifinire.
  
  Cosa posso fare per evitare che questi soggetti trasformino una graziosa Residenza, così mi piace chiamarla in una casa di pazzi???
  Essendo in 4 ed essendo in disaccordo n.2 e n.2, avendo gli appartamenti esattamente identici, senza l'obbligatorietà dell'amministratore, mi rimane solo la soluzione "Giudice di Pace"?
  Nella speranza di essere stata esauriente nell'esposizione, ringrazio per l'attenzione.
  Daniela da Bergamo.
  
  • Non si fanno innovazioni di Roberto del 2002-04-13 13:24:55
    Trattandosi di una innovazione (mi sembra di capire che cambi l'aspetto della recinzione rispetto a come è adesso), i tuoi vicini non possono farla se non c'è la maggioranza di approvazioni che loro non hanno (500 millesimi non bastano). Pertanto voi della vostra scala potete INTIMARE che non si facciano modifiche alla situazione esistente se non approvate a maggioranza.
    Chiaro che poi loro chiederanno che anche la parte fatta da voi venga ripristinata e ci sarà da discutere se c'era o meno il loro consenso....

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