Forum su casa e condominio

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Messaggi in archivio: primo semestre 2002

• Oggetto: SIGNOR ROBERTO LEI E' TROPPO SEVERO di Salvatore del 2002-03-09 19:45:58
  Messaggio: Caro signor Roberto, leggo sempre le sue competenti ed azzeccate risposte su tutto quello che riguarda la casa, il condominio e l'edilizia in generale. Devo però dire che lei è eccessivamente severo e a volte quasi inumano: come può sempre invitare un Amministratore a fare causa ad un condomino perchè magari si trova in un momento di difficoltà economica? A me è spesso capitato di non riuscire a fare fronte ai gravosi impegni del condominio in tempo e per fortuna ho avuto un Amministratore ben diverso da come farebbe lei, che mi ha aiutato una volta addirittura per un anno intero. Bisogna essere un po' umani, mica ci si può far pignorare la casa per qualche milione. Ed anch'io a mia volta sono stato ben contento di sborsare 2 milioni una volta per un condomino (siamo 6) che si trovava messo male.
  Lei dimostra d'essere bravo e preparatissimo ma io come amministratore non la vorrei proprio.
  
  • Grazie sig. Salvatore... di Roberto del 2002-03-10 11:50:21
    Caro Salvatore, la ringrazio per i complimenti che mi ha fatto. Soprattutto per l'ultimo, quando afferma che non mi vorrebbe come Amministratore.
    
    Premetto che non faccio l'amministratore condominiale ma sono invece un ingegnere che fa consulenza ad oltre un centinaio di questi signori, che mi chiamano quando devono seguire dei lavori negli edifici che 'governano' od hanno delle belle beghe da dirimere.
    
    Dicevo che è un complimento non essere desiderato da persone come Lei sicuramente stimabili, ma poco propense ad onorare i propri impegni economici. D'altra parte se uno si rivolge ad una persona esterna al condominio lo fa perchè desidera che le cose funzionino bene, secondo tutti i carismi di legge, e se si vuole gestire il bene comune con leggerezza e superficialità non si capisce allora perchè occorra un amministratore.
    
    La filosofia del "chiudere un'occhio" - "un colpo al cerchio ed uno alla botte" - "facciamo a metà per uno", oltre che farmi venire l'orticaria non sono giustamente accettabili da parte di quei condomini chiamiamoli "svizzeri" che nei loro pagamenti sono precisi e puntuali e che non è giusto siano addirittura penalizzati a vantaggio di chi ha abitudini molto più levantine.
    
    E poi questo è un Forum in cui si tenta di spiegare qual è la giusta via comportamentale: le pare che si possa consigliare di fare in maniera diversa da ciò che leggi e codici indicano?
    
    Comunque sig. Salvatore senza risentimenti, se riesce impunemente a comportarsi nel modo descritto si tenga pure stretto il suo Amministratore e soprattutto i suoi condomini. Difficile trovarne di "uguali"....
  • Nessuna pietà di Franco del 2002-03-10 18:04:44
    Con certi condomini ci vuole il pugno duro. Fa bene Roberto ad essere severo. La mollezza non porta da nessuna parte.
    Ne approfitto per fare i complimenti al sito e a Roberto per i suoi consigli.
    Grazie.
  • Basta con la tolleranza verso i parassiti di Albert del 2002-03-12 11:50:30
    Ma cosa centra l'umanità? Se uno vuol fare della beneficenza la faccia pure, ma un condominio deve essere amministrato in un modo serio.
    Quanti amministratori improvvisati ci sono in giro e non sanno come gestire un condominio. Ai tipi come Salvatore andrebbe data subito una bella regolata
  • Re: SIGNOR ROBERTO LEI E' TROPPO SEVERO di valentina del 2002-04-03 12:12:58
    Salve,
    secondo me il sig. Roberto non è affatto severo.
    Io a causa di condomini morosi,(che si aproffittano della bontà dell'amministratore e dei condomini) mi ritrovo a dover pagare per gli altri, a pulire le scale perchè il condominio non riesce a pagare l'impresa di pulizie (pensi che i condomini morosi si rifiutano di pulire).....a volte bisoggnerebbe mettersi nei panni anche di chi prova ad aiutarci....


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• Oggetto: assegnazione appartamento di Enza del 2002-03-10 16:50:38
  Messaggio: Salve. Ho un bisogno urgente di avere un suo parere. Le spiego: per ben 25 anni ho creduto che l'appartamento che ho sempre abitato e che attualmente abito fosse mio ma oggi, dopo la morte del mio secondo genitore, e a pochi giorni dalla scadenza della dichiarazione di successione, ho scoperto che esso, secondo l'atto di assegnazione degli appartamenti stipulato nel 1978 con la cooperativa, non lo è e che l'appartamento sullo stesso piano,abitato per lo stesso tempo da 2 mie zie, è invece il mio (e di mia sorella in quanto eredi). Questo scambio, fatto in principio tra i miei genitori e le mie zie,in perfetto accordo, e comunicato al costruttore che non ha posto ostacoli a ciò dicendo che poi avrebbe provveduto alla rettifica, non è stato,messo per iscritto. Le mie zie, però, vogliono lasciarmi il loro appartamento mediante testamento olografo... Ma quale? E io quale devo considerare mio? Penso che devo fare riferimento a quanto dichiarato nel compromesso,anche se non abito l'appartamento a suo tempo assegnatomi. O no? O forse posso fare valere, come anche le mie zie relativamente all'appartamento che hanno sempre abitato, il diritto di possesso prolungato per cui adesso è mio l'appartamento che ho sempre abitato e non quello abitato dalle mie zie (e che risulta essere il mio).
  Inoltre, qualche anno fa, mio padre ha fatto redigere un contratto di comodato gratuito a mio favore per la casa in cui abito ma, estrapolando i dati dell'appartamento dal contratto di compravendita, figura che la casa data in comodato è poi quella abitata dalle mie zie.Che confusione!
  Grazie per l'eventuale risposta.
  
  • Veramente un caso da film! di Roberto del 2002-03-10 18:08:52
    Un caso simpatico -ovviamente per chi lo vive da fuori- e difficile da gestire.
    Per darvi comunque qualche consiglio pratico, è essenziale che voi 4 (TU, tua sorella e le due zie) abbiate le idee estremamente chiare su ciò che desiderate.
    Partite dal presupposto che la casa in cui tutti voi 4 vivete NON è la vostra: a suo tempo è stato fatto un po' di casino ed ora ne pagate le conseguenze. Che sono comunque tutt'altro che drammatiche.
    
    Voleste ora sanare la situazione dovreste vendervi (od al limite donarvi) l'un l'altro i vostri appartamenti pagando un sacco di soldi di tasse.
    A questo punto fate un esame di coscienza e pensate un po' a quello che desiderate dal resto della vostra esistenza: a seconda di come rispondete -e vista la gentilissima disponibilità delle zie- ci sono diverse opportunità di sistemare la cosa con poca spesa.
    
    Volete abitare per il resto della vita la casa dove vivete?
    Tua sorela vuole metà casa intestata o preferirebbe avere i soldi?
    Vi starebbe bene alla morte delle zie avere un appartamento tu ed uno tua sorella?
    Avete la necessità di monetizzare l'immobile che i vostri genitori vi hanno lasciato?
    Uno di voi 2 fratelli sarebbe disposto ed in grado di pagare una somma all'altro (la sua metà) per divenire unico proprietario dell'appartamento ereditato?
    Le zie hanno degli eredi legittimi (figli, genitori, consorti)?
    Voi avete eredi legittimi?
    Rispondete a queste domande e cercheremo d'essrvi utili.
  • Re: Veramente un caso da film! di Enza del 2002-03-10 18:57:49
    E rieccomi... Rispondo alle sue domande e cerco di fare un po' di chiarezza. Tutte noi, io, mia sorella (che è sposata e abita per i fatti suoi) e le mie zie, siamo estremamente interessate a tenere la casa che pensavamo nostra. Quando erediteremo la casa delle nostre zie,io e mia sorella ne terremo una per ciascuna:io, ovviamente, la casa che attualmente abito e che è risultata appartenere alle zie. Le zie non hanno eredi legittimi, solo una serie di nipoti e 2 fratelli. Io non ho eredi legittimi, mia sorella ha marito e 2 figli. Le mie zie vorrebbero che si facesse, tramite notaio,una rettifica al contratto di compravendita (ciò mi sembra assurdo e, se possibile, richiederebbe secondo me uno spreco di soldi).
    Ah, dimenticavo:gli appartamenti sono stati sì scambiati ma, al contrario, i box di pertinenza di ciascuna unità abitativa,diversi e numerati, no , per cui mi trovo ad usare il mio garage.
    Cosa mi consiglia? L'usucapione in questo caso non c'entra? Grazie ancora
  • Una possibile soluzione..... di Roberto del 2002-03-11 09:13:09
    Tu Enza lasci che tua sorella si intesti l'appartamento DOVE ORA stanno le zie, quello dei vostri genitori (cosa che fai rinunciando all'eredità-il liquido te li fai versare a parte) Lei contestualmente per atto privato (costa assai meno) o pubblico (si registra in conservatoria) concede AD ENTRAMBE le zie l'usufrutto vitalizio dell'appartamento: così da quel preciso momento le zie pur non essendo proprietarie dell'immobile dove vivono avranno pieno diritto di abitarvi finchè campano e nessuno potrà mai cacciarle vie. In cambio loro fanno la stessa cosa con l'appartamento di loro proprieta' ossia intestano a te l'usufrutto dell'immobile dove stai. Contestualmente ti lasciano un testamento in cui ti lasciano anche la nuda proprietà del loro bene.
    
    Con questa soluzione raggiungete con una spesa d'un milione il vostro risultato:
    1) tua sorella diventa proprietaria per il momento nuda poi, alla morte delle zie, piena dell'immobile dove loro stanno;
    2) le zie hanno la loro situazione pienamente regolarizzata e possono stare tranquille finchè campano;
    3) tu anche finchè campi sei in una botte di ferro e con le zie a miglior vita ti ritrovi piena proprietaria.
    In pratica la situazione vi si sblocca e torna ad essere a posto con la scomparsa di entrambe le ziette: in quel preciso momento tu ti rimarrai l'appartamento dove stai e tua sorella quello delle zie.
    
    L'unico punto debole è a tuo svantaggio: se le zie si risposassero, dovessero arrabbiarsi con te, o saltassero fuori dei loro figlioli tu potresti perdere la nuda proprietà dell'appartamento dove stai (comunque fintanto che vivi nessuno ti può smuovere): se vuoi stare tranquilla al 100% le zie possono donare a te fin da ora la proprietà del appartamento, invece del solo usufrutto. Per loro non cambia nulla (avranno il vantaggio di non pagare più tasse) tanto staranno comode e sicure nell'immobile dove fino ad ora hanno vissuto. Questa sicurezza ti costerà però qualche milione di imposte.
    
    Stampati questa pagina e sottoponi la soluzione a tutti, notaio compreso. Vedrai che è ottima. E' più difficile da capire che da fare....
  • PS costi e svantaggi di altre soluzioni di Roberto del 2002-03-11 09:21:40
    Per valutare meglio il valore della soluzione che ti ho sotto proposto ti sottolineo anche, dando risposta ai tuoi quesiti, gli svantaggi di rimettere a posto le cose per via notarile.
    
    >L'usucapione in questo caso non c'entra?
    * Potete anche tirar fuori l'usucapione ma dovreste comunque rifare l'intestazione di entrambi gli immobili con costi alti di imposta di registro e notaio.
    
    >Le mie zie vorrebbero che si facesse, tramite notaio,una rettifica al contratto di compravendita (ciò mi sembra assurdo e, se possibile, richiederebbe secondo me uno spreco di soldi).
    * In effetti per l'operazione mettete pure in conto di spendere una somma complessiva di almeno una ventina di milioni (dipende tutto dal valore dei beni)
    Altro svantaggio di questa "regolarizzazione" è che tu e tua sorella diventate comproprietarie al 50% dell'appartamento dove stai tu e una cosa che è di due persone è come se non fosse di nessuna: un domani dovreste tornare dal notaio per rimettere le cose nuovamente a posto tra sorelle....


• Oggetto: Acquisto climatizzatore di Francesca Nordio del 2002-03-11 13:39:04
  Messaggio: Stiamo per installare nel ns. appartamento un condizionatore d'aria con pompa di calore. L'installatore ci ha detto che abbiamo diritto alla detrazione del 36%. Abbiamo ritirato l'apposito modulo, ma non sappiamo cosa dobbiamo allegare e cosa dobbiamo trattenere per poter effettuare dall'anno prossimo tale detrazione. L'appartamento è stato acquistato da due mesi, quindi non abbiamo nemmeno le relative ricevute ICI.
  Come dobbiamo comportarci? Grazie, Francesca Norido.
  
  • Attenzione... di Luca del 2002-03-11 15:32:50
    ...è detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico, cmq ti serve la fattura e devi pagare con bonifico bancario.
    
    Ciao


• Oggetto: Acquisto climatizzatore di Francesca Nordio del 2002-03-11 13:39:12
  Messaggio: Stiamo per installare nel ns. appartamento un condizionatore d'aria con pompa di calore. L'installatore ci ha detto che abbiamo diritto alla detrazione del 36%. Abbiamo ritirato l'apposito modulo, ma non sappiamo cosa dobbiamo allegare e cosa dobbiamo trattenere per poter effettuare dall'anno prossimo tale detrazione. L'appartamento è stato acquistato da due mesi, quindi non abbiamo nemmeno le relative ricevute ICI.
  Come dobbiamo comportarci? Grazie, Francesca Nordio.
  
  • Attenzione.... di Luca del 2002-03-11 15:34:13
    ....la spesa è detraibile nelle singole unità immobiliari se si tratta di opere finalizzate al risparmio energetico, cmq ti serve la fattura e copia dell'avvenuto pagamento tramite bonifico bancario.
    
    
    Ciao


• Oggetto: Acquisto climatizzatore di Francesca Nordio del 2002-03-11 13:40:59
  Messaggio: Stiamo per installare nel ns. appartamento un condizionatore d'aria con pompa di calore. L'installatore ci ha detto che abbiamo diritto alla detrazione del 36%. Abbiamo ritirato l'apposito modulo, ma non sappiamo cosa dobbiamo allegare e cosa dobbiamo trattenere per poter effettuare dall'anno prossimo tale detrazione. L'appartamento è stato acquistato da due mesi, quindi non abbiamo nemmeno le relative ricevute ICI.
  Come dobbiamo comportarci? Grazie, Francesca Nordio.
  (francesca.nordio@metrasped.com)
  
  • Tutto ciò che occorre... di Roberto del 2002-03-11 15:26:17
    Visto che sei così "acerba" in materia, ti consiglio per non fare errori fatali di rivolgerti a qualche tecnico, a qualche agenzia di pratiche, insomma a qualcuno che eventualmente risponsa se si commettono errori e non puoi più fare la detrazione.
    
    Se comunque vuoi fare da solo guarda nell'apposita pagina del Ministero delle Finanze:
    
    http://www.finanze.it/documentazione/guide/agenda2001/3pag83a.htm
    
    Quanto al quesito specifico: no, nel tuo caso non occorre spedire copia dei certificati ICI


• Oggetto: come si ripartisce la spesa della redazione di nuove tabelle millesimali? di rossella del 2002-03-11 14:10:33
  Messaggio: Avendo redatto le nuove tabelle millesimali, come si ripartisce l'onorario del geometra? In parti uguali tra condomini o in base alla nuova tabella millesimale?
  Grazie per la risposta
  
  • Re: come si ripartisce la spesa della redazione di nuove tabelle millesimali? di Roberto del 2002-03-11 15:30:36
    Non ne ho la certezza matematica, ma trattandosi di spesa condominiale (serve infatti per ripartire i costi del condominio comune in base alle proprietà) si dovrebbe senz'altro dividere in base ai risultati della tabella stessa. Ovviamente dopo che è stata approvata.


• Oggetto: Diritti e doveri del Conduttore verso l'amministratore di Paolo del 2002-03-11 16:33:17
  Messaggio: Salve, dalla fine de 2000 abito un appartamento in locazione, il cui amministratore era un proprietario dell'immobile.Dal giugno del 2001, i proprietari hanno nominato un amministratore esterno, che provvede alle esigenze del condominio.Il punto in questione riguarda le spese condominiali che si sono triplicate dal dicembre 2001 al gennaio 2002, questo per effetto di spese che l'amministratore ha inserito nel bilancio preventivo. Premesso che come inquilino non sono mai stato convocato alle assemblee da lui richieste e in special modo quella relativa al bilancio preventivo. Ho chiesto copia dei bilanci (consuntivo e preventivo) e mi è stato risposto che non ne ho diritto.Vorrei sapere :
  - se l'amministratore ha il dovere di convocarmi nelle assemblee e con quali diritti posso partecipare;
  - se ho il diritto di avere copia dei bilanci e relative pezze giustificative;
  - quali sono le spese condominiali a cui devo far fronte e se è vero che il compenso per l'amministratore spetta al locatore e non a me;
  - posso rifiutarmi di pagare le rate condominiali se non ho ricevuto copie dei bilanci?
  - a cosa vado incontro se non pago le quote.
  Grazie e scusate se mi sono dilungato.
  Saluti
  
  • Risposte di Roberto del 2002-03-11 17:21:37
    - se l'amministratore ha il dovere di convocarmi nelle assemblee e con quali diritti posso partecipare;
    * l'amministratore no, lui non è tenuto a sapere che c'è un inquilino od un proprietario. Dovrebbe essere il proprietario a dirtelo.
    
    - se ho il diritto di avere copia dei bilanci e relative pezze giustificative;
    *si ce l'hai
    
    - quali sono le spese condominiali a cui devo far fronte e se è vero che il compenso per l'amministratore spetta al locatore e non a me;
    *Dipende da quelli che sono i vostri accordi contrattuali. Non c'è una regola assoluta, di solito la pagano i locatori. Visita questa pagina con la ripartizione delle spese fissata tra le associazioni dei proprietari e dei conduttori
    http://www.padovanet.it/patrimonio/studenti/oneri2001.pdf
    
    
    - posso rifiutarmi di pagare le rate condominiali se non ho ricevuto copie dei bilanci?
    * si ce l'hai. Tu hai diritto a pagare a piè di lista, ma sta lista devono mostrartela
    In proposito visita questa pagina:
    http://www.abitiamo.it/moduli/modamm.asp
    
    - a cosa vado incontro se non pago le quote.
    * a ingiunzione coattiva ed addirittura sfratto


• Oggetto: INQUILINO MOROSO di ROSSANO del 2002-03-11 20:43:52
  Messaggio: BREVEMENTE DA PIU DI UN ANNO HO AFFITTATO AD UNA SOCIETA' DI INGEGNIERI UNA MIO APPARTAMENTO FACENDO TUTTO TRAMITE AGENZIA . IL PAGAMENTO ERA STATO CHIESTO ESPRESSAMENTE DI FARLO TRAMITE BONIFICO BANCARIO OGNI 16 DEL MESE. PRATICAMENTE QUESTO NON E' MAI STATO FATTO E OGNI VOLTA IL PAGAMENTO VENIVA ESEGUITO CON ASSEGNO DOPO RIPETUTI PASSAGGI NEL MIO APPARTAMENTO.
  ORE PER ESEMPIO LA SOCIETA E' MOROSA DA TRE MESI E ANCHE DOPO AVER CHIAMATO GIA' ALCUNE VOLTE 'L'INGEGNERE RESPONSABILE NON E' MAI REPERIBILE E NON RICHIAMA . COSA POSSO FARE? GRAZIE
  
  • Ingegneri o muratori pari sono.... di Roberto del 2002-03-11 23:57:27
    Il fatto che sia una società d'ingegneri o una combricola di muratori, cambia poco.
    Vai da un legale e chiedi di sfrattarli per morosità con addebito delle spese.
  • Re: Ingegneri o muratori pari sono.... di serena del 2002-04-08 11:34:58
    Sono incappata nel medesimo problema: anche il mio inquilino dovrebbe pagare con bonifico bancario entro date precise ed invece lo fa tramite assegni bancari e perennemente in ritardo. Dulcis in fundo, ora viene a reclamare tutte le ricevute, cosa che gli spetta di diritto, ma non spetterebbe anche a me di diritto il pagamento come da contratto?
    CAPISCO PIENAMENTE IL PROBLEMA, a questo punto conviene prendere in mano la situazione e reagire secondo la legge: ho capito una cosa, che più elevate sono le mansioni lavorative degli inquilini e più costosi sono i problemi che si devono sopportare...


• Oggetto: caldaia esterna di roberta Giuliano del 2002-03-12 11:52:12
  Messaggio: posso installare a Genova caldaia esterna nel terrazzo di mia proprietà in nicchia chiusa , domanda le distanze da rispettare rispetto alle finestre dei vicini e lo scarico. grazie
  
  • Un sacco di problemi di Roberto del 2002-03-12 12:52:45
    Il quesito di due righe che poni richiede pagine di spiegazioni. Ci sono problemi di normativa e civilistici vari. Per una esauriente risposta poni il quesito all'ingegnere di "Chiedilo all'esperto" ma se ti serve una risposta in meno d'un mese vai sul forum del sito:
    http://www.fuocoelegna.it/


• Oggetto: Sistemi Frangisole di Luca del 2002-03-13 08:24:47
  Messaggio: Salve volevo proporre un quesito che sicuramente interesserà a molti.
  Ho letto sull'opuscolo delle ENEA riguardante l'agevolazione del 36% scaricabile da qui :
  
  http://www.enea.it/com/web/pubblicazioni/Op16.pdf
  
  che si può richiedere l'agevolazione anche per l'installazione da parte del condominio di sistemi frangisole.
  Ieri sera l'ho proposto ai condomini in assemblea, tutti entusiasti della cosa, l'amministratore ci ha però detto che la cosa non è fattibile perchè non sa come inserire la spesa nel bilancio condominale per fare in modo che si possa richiedere l'agevolazione, affermando che l'acquisto di tendaggi da sole non può essere inserito fra le spese di manutenzione ne ordinarie che straordinarie.
  
  
  Grazie per l'attenzione
  
  • Avete ragione entrambi. di Roberto del 2002-03-13 12:12:47
    Avete ragione sia tu che l'Amministratore.
    Lui, giustamente, ti dice che l'intervento non è classificabile come manutenzione (ordinaria o straordinaria che sia): ha pienamente ragione, perchè questi frangisole ora non ci sono e l'installazione diventa una "innovazione" per il condominio, da votarsi con le maggioranze del caso.
    
    Hai però ragione anche tu perchè invece per le leggi dello Stato (come ti riporta l'opuscolo) questo sarebbe un intervento di "manutenzione straordinaria". Qui il termine è TECNICO e fa riferimento alla legge fondamentale dell'edilizia, che non ti cito.
    In base a ciò se decidete di fare questa innovazione per lo Stato potrete COME CONDOMINIO detrarvi l'onere ognuno per la propria quota parte di spesa.
    
    Per farlo dovrete chiedere un'apposita AUTORIZZAZIONE edilizia al vostro comune appunto per lavori di manutenzione straordinaria. Con questa avviate la pratica del 36% e fate il lavoro.
  • Allora..... di Luca del 2002-03-13 12:27:57
    ....basta presentare una DIA in comune e tutto è risolto?
  • Potrebbe bastare...ma ti scondiglio la DIA di Roberto del 2002-03-13 13:42:20
    Una Dia potrebbe anche bastare ma non è detto: la DIA la puoi fare se -testuale- "non si modifica la sagoma dell'edificio" cosa che invece questi frangisole potrebbero produrre (bisognerebbe vederli per essere più esatti).
    
    In ogni caso ti SCONSIGLIO una DIA per i costi: devi ricorrere ad un tecnico che dovrà presentare un progettino. Una Autorizzazione la potete invece chiedere direttamente voi -non serve il tecnico- col materiale e la documentazione che vi fornirà la ditta cui appalterete i lavori. I costi sono quindi piuttosto bassi.
  • Il sistema frangisole...... di Luca del 2002-03-13 14:23:32
    .....che intendo sono delle semplici tende nulla di invasivo.
    SEZIONE
    
    |-------muro condominio
    |
    |\
    | \
    | \
    | \-------Tenda
    | \
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    | <---- O ----->
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    --|
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    | | |------balcone
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    |
    
    Ciao Roberto
  • mmmmmmmmm... di Luca del 2002-03-13 14:24:57
    Si capisce poco vero.....acc!
    Cmq sono delle normali tende frangisole esterne.

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