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Messaggi in archivio: primo semestre 2002

  • Oggetto: Regolamenti piccolo condominio di Elisa del 2002-02-23 14:26:12
    Messaggio: Desidererei ricevere la segnalazione di leggi e regolamenti che riguardano il piccolo condominio o esempi di casi concreti in relazione alla locazione da parte del proprietario di un appartamento posto in una bifamiliare, il quale appunto cede, presumibilmente in comodato per quanto riguarda i rapporti esterni, ma in realtà in locazione per quanto riguarda i rapporti interni tra lui e l'inquilino, l'appartamento di sua proprietà posto al primo piano di una abitazione composta da due unità immobiliari. Durante la precedente locazione, il proprietario, si è completamente disinteressato della conduzione dell'appartamento, della manutenzione del giardino, delle pulizie, dei disturbi arrecati, ecc. adducendo che noi dovevamo rivolgerci direttamente al suo inquilino. Poichè attualmente l'appartamento non è affittato, possiamo in qualche modo impedire l'affitto indiscriminato dello stesso? Grazie per le Vostre risposte. Elisa
    • 2 appartamenti o 100, le regole sono identiche di Roberto del 2002-02-23 18:07:35
      Il fatto che il tuo "condominio" sia composto da 2 appartamenti cambia poco e nulla: l'unica differenza sostanziale e che non avete un Amministratore.
      Quindi in virtù delle regole condominiali tu non devi far altro che convocare una riunione di condominio mandando una regolare raccomandata al proprietario e poi una serata discutete di tutto quello che dovete discutere. Se non si fa vivo ne in prima ne in seconda convocazione gli mandi il verbale con le spese condominiali che hai deliberato (che ne so, pulizie, giardiniere, ecc.) e la ripartizione delle stesse.
      Vedrai che si fa vivo quando riceve la tua raccomandata di convocazione.

      Per quello invece che riguarda i rapporti tra proprietario ed inquilino tu non devi interessartene (se paga in nero o in bianco, se il contratto è equo canone o patti in deroga) minimamente. Tu devi avere come riferimento il proprietario e con lui discuterai


  • Oggetto: Affittare un negozio quali garanzie? di Angela del 2002-02-23 21:44:04
    Messaggio: Ho acquistato un negozio a Roma per aprire un attività ma sono subentrati dei problemi familiari e, avendo bisogno urgente di denaro, ho pensato di affittarlo. Non ho molta dimestichezza con i contratti e vorrei sapere come posso tutelarmi da un eventuale morosità. Esistono delle clausole che garantiscono il proprietario (es. fideiussione) oppure è la cosiddetta carta che si gioca sperando nella fortuna? Vi ringrazio per i consigli.
    Angela .
    • Sono più i morosi dei "pagatori" di Roberto del 2002-02-24 09:56:20
      Le morosità nel campo degli affitti commerciali è all'ordine del giorno: davvero frequentissima.
      E' per questo che rispetto al valore dell'immobile locato pagano una percentuale alta come canone annuo (l'8/9%).

      E' comunque possibile garantirsi contro la morosità tramite fidejussioni, cambiali, firme di garanzie di terzi. Sono tutti sistemi validi e non sono vietati per legge.
      L'unica difficoltà è reperire un inquilino capace di trovare tali garanzie e soprattutto disposto a fornirle (hanno un costo). Si riesce in questo solo accettando un importo di canone più basso (5-6%).

  • Oggetto: Il mio inquilino ha il diritto di prelazione? di giorgia 19 del 2002-02-24 19:36:33
    Messaggio: Aiutatemi dovrei vendere un appartamento ad un terzo, ma è fittato con un contratto ad uso promiscuo con prevalenza dell'uso abitativo, stipulato ai sensi della legge 431/98(ma non su base di accordi locali). Che devo fare? ha diritto di prelazione?
    GraziEEEEEEEEEEEEEEE
    • Si. di Roberto del 2002-02-25 14:01:26
      Salvo casi particolari (che francamente non ricordo) in linea di principio vanta il diritto di prelazione, ma per te non credo sia certo un problema: che ad acquistare il tuo immobile sia uno o l'altro i soldi avranno sempre lo stesso colore....
      • Re: Si. di davide del 2002-02-26 17:17:44
        Ecco invece il mio quesito.
        Vi prego aiutatemi.
        Il contratto è stato stipulato per la prima volta nel febbraio 1999.
        E' stato stipulato secondo la legge 431/98 e scadrà per la prima volta nel 2003.
        Ora vorrei vendere.
        Se l'inquilino non è interessato a comprare, io potrei vendere lo stesso, ma verrei notevolmente penalizzato sul valore del mio immobile in quanto occupato.
        Posso dare all'inquilino il preavviso di sei mesi e tra sei mesi vendere a prezzo pieno ?
        Grazie per le vostre risposte

  • Oggetto: AUTOCLAVE di GINO del 2002-02-24 20:27:56
    Messaggio: SALVE,VORREI SAPERE LA MANUTEZIONE DELL'AUTOCLAVE(CIOE' RUTTURA MOTORE,GALLEGGIANTI,E VARIE),IN QUALE TABELLA MILLESIMALE VA INSERITA?
    • Re: AUTOCLAVE di Roberto del 2002-02-25 14:03:10
      La manutenzione andrebbe ripartita in base alla tabella che utilizzate per l'utilizzo.

  • Oggetto: Ingiunzione di pagamento di daniele del 2002-02-25 08:36:32
    Messaggio: Buongiorno, recentemente e' stata notificata al condominio un'ingiunzione di pagamento da parte del legale della ditta che ha effettuato i lavori di rifacimento del tetto. I lavori sono stati effettuati a regola d'arte, ma due condomini non hanno ancora versato alcune rate per un ammontare di circa 40000 euro. Sono altresi' state adebitate al condominio le spese legali finora sostenute per un'ammontare di circa 1000 Euro. Siamo tenuti a partecipare alle spese salvo poi rivalerci sui due condomini o dobbiamo intraprendere azioni legali?
    Grazie
    Daniele
    • Tutta colpa dell'Amministratore di Roberto del 2002-02-25 09:25:05
      Avete veramente un Amministratore scarso se vi dovete far fare un'ingiunzione di pagamento per dei lavori eseguiti per di più a regola d'arte. L'impresa ha fatto benissimo a citarvi per farsi pagare.

      Voi tutti (soprattutto chi ha già pagato) siete civilmente solidali con i 2 morosi e dovrete versare la loro quota se loro non pagano.
      La cosa assurda è che sicuramente saranno trascorsi mesi e mesi e l'Amministratore non solo non è stato nemmeno capace di ottenere i soldi dai 2 morosi (bastava fare un decreto ingiuntivo immediatamente eseguibile) ma non vi ha nemmeno messo al corrente della situazione tanto che siete arrivati a farvi citare Voi.

      A questo punto la prassi da seguire è obbligata:
      1) tassarvi tutti e pagare al più presto l'impresa chiudendo nei tempi e modi meno dolorosi la vertenza con i prestatori d'opera;
      2)cambiare immediatamente Amministratore;
      3) richiedere a vostra volta per via legale le spese sostenute (capitale, interessi, spese legali dell'ingiunzione subita, ecc.) ai due morosi od in alternativa se c'è stata inerzia domanderete le spese in conto capitale ai vostri 2 colleghi e le spese accessorie all'Amministratore.

      Mi raccomando non esitate a dividervi la somma e pagare la Ditta perchè avete torto marcio. Una volta pagata non vi preoccupate che qualcuno vi dovrà rifondere dei danni economici subiti e stavolta si che sarete dalla parte del giusto.
      Facci sapere.
      Ciao
      • Re: Tutta colpa dell'Amministratore di daniele del 2002-02-25 17:27:27
        L'amministratore ha inviato solleciti di pagamento ai due condomini, evidentemente non sono stati sufficienti. A questo [punto mi sembra di capire che l'unica cosa da farsi e' l'autotassazione. SI puo' decidere anche senza assemblea (dato che la somma dei due fa piu' di 500 millesimi)
        • Chiedere non sempre basta.... di Roberto del 2002-02-26 08:59:24
          Chiedere semplicemente o anche solo mandare una raccomandata con su scritto "pagami" non sempre è sufficente. Dopo bisogna passare alle vie di fatto iniziando la trafile giudiziaria che per il condominio ha sempre un occhio di riguardo rispetto ai morosi.

  • Oggetto: Esalazioni moleste di Vernieri Giuseppe del 2002-02-25 11:47:39
    Messaggio: Inquilino di un condominio di 4 piani, propietario di un alloggio sito al 3° piano, finalmente risalgo alla causa delle esalazioni moleste che affliggevano una zona ben precisa dell&
    Poiché l&
    Oppure posso coinvolgere l&

    Vernieri Giuseppe
    • Il condominio ha ragione fino ad un certo punto. di Roberto del 2002-02-25 12:14:23
      Hai spiegato in maniera perfetta (proprio come un tecnico) il tuo problema.

      Ti dico subito che il condominio dal punto di vista civilistico non sarebbe obbligato a fare nulla: quì c'è una sorta di vizio di costruzione che nel momento dell'acquisto tu hai accettato (cosciente o meno della cosa). Le tue lamentele su questo difetto vanno quindi rivolte non ai tuoi colleghi condomini, ma a chi ti ha venduto l'appartamento meglio di tutto se era il costruttore.

      Ti viene comunque in aiuto la legge: se proprio come dici il regolamento d'igiene del tuo Comune prevede che la colonna di aereazione degli scarichi debba sfociare sul tetto, sei a posto. Fai una fotocopia del regolamento e la alleghi ad una raccomandata da spedire al condominio chiedendo che si adegui alla legge (proprio come ci si deve adeguare alla L.46/90) e minacciando di fare un esposto al Comune che potrebbe anche togliere l'abitabilità ai loro locali.

      Cercando di essere chiaro quanto tu lo sei stato:
      - gli altri condomini verso di te non hanno obblighi (al massimo puoi lamentarti con il tuo venditore;
      - se la legge è così chiara, gli altri hanno obblighi di legge (non con te) per cui dovranno adeguarsi.

      Se fai i lavori da solo bene che ti vada non riscuoti una lira, male che vada dovrai anche ripristinare la situazione preesistente.
      Ciao

  • Oggetto: Condomino moroso di Angela Grillo del 2002-02-25 19:22:53
    Messaggio: Salve a tutti!
    Espongo il mio "caso".
    Nel settembre 2001 ho acquistato un appartamento. Da meno di due giorni sono venuta a sapere che c'è un condomino moroso; la sua morosità é datata, non paga da circa sette anni, ed il suo debito ammonta a circa nove milioni.
    Tale cifra comprende anche le quote relative ai lavori di ristrutturazione del palazzo eseguiti circa sei anni fa.
    É vero che io devo pagare solo i contributi relativi all'anno in corso ed al precedente? Qual é la posizione del precedente proprietario? Ed in tutto ciò, l&
    Salutissimi&grazie
    Angela Grillo
    " (Mon 25 Feb 2002 07:45:16)
    • Per far pagare i morosi ci vuole un Amministratore con le palle! di Roberto del 2002-02-26 00:19:49
      Si, tu rispondi per il 2000 e 2001 e non per le annate precedenti.
      Col precedente proprietario dipende da cosa avevate scritto prima sul compromesso e poi nel rogito. Ma in ogni caso devi fare tu fronte alle spese per poi vedertele al massimo riconosciute dal tuo venditore.

      Lasciami dire che l'Amministratore è un emerito incapace che se si dedicasse al furto ed allo scippo procurerebbe minori danni alla società.

      Farsi pagare da un condomino moroso è, credetemi, la cosa più semplice di questo mondo; basta assumere un avvocatuccio di primo pelo e si incassano i soldi in brevissimo tempo. Il problema è che ci vuole un Amministratore con le palle e questi sono davvero pochi. I più hanno paura di non essere riconfermati nella carica e diperdere così il mandato.

      A questa gente bisogna mandare delle raccomandate dicendo che i soldi che non riescono a farsi pagare li chiederemo poi a loro (amministratori) in giudizio, e vediamo se un po' si svegliano.

      Tornando a te credo anche che ormai molti debiti del moroso verso il condominio siano prescritti. Però non sicuramente quelli dal 2000 al 2001.
      Tu guardando il resoconto delle spese che accompagna la relazione dell'Amministratore rifiutati categoricamente di pagare quote per le somme dovute dal moroso: paga quanto spetta a te e non una lira di più.
      Se proprio c'è da pagare, al massimo versa la tua quota per l'onorario di un avvocato che faccia un decreto ingiuntivo nei confronti del moroso, soldi che poi ti ritorneranno.

      Ciao
      • Re: Per far pagare i morosi ci vuole un Amministratore con le palle! di Angela Grillo del 2002-02-26 22:32:35
        Ciao Roberto,
        grazie per la risposta immediata; approfitto ancora delle tua disponibilità vista la mia poca esperienza nel campo.
        L'anno amministrativo per il mio condominio, non so se sia cosi per tutti, va da Giugno a Giugno: come devo calcolare il periodo che é di mia competenza pagare?
        Cosa mi spetta del 2000 e cosa del 2001?
        ARICIAO
        Angela

        P.S.
        Amministratore con le palle cercasi!!!!!!!!!!!
        • Pagamenti arretrati di Roberto del 2002-02-27 15:17:58
          Tu dovresti pagare da giugno 2000, ma scuole di pensiero prevedono anche di dover rispondere da settembre 1999 (per il tuo caso).
          • Re: Pagamenti arretrati di Angela Grillo del 2002-03-01 22:43:32
            Caro Roberto,
            posso "fregarmene" delle altre scuole di pensiero?
            Visto che il codice civile é abbastanza chiaro, ho la facoltà di appellarmi solo a quest'ultimo?
            Ciao&Grazie
            Angela

  • Oggetto: diritti e doveri del condomino su rumori molesti di sergio del 2002-02-25 19:34:52
    Messaggio: Ho un condomino (di anni 60) che abita sotto di me che alle ore 20.00 di domenica sera mi chiamava dal balcone incurante che io avessi ospiti dicendomi di non far giocare le mie 2 bambine perchè correvano e a lui davano fastidio.Questo episodio si è gia ripetuto altre volte.
    1)Ma è mai possibile che io in casa mia non possa essere libero di giocare, nei limiti della buona educazione,con le mie bambine di anni 7 e 10 anni? 2) Quali sono gli orari di silenzio in genere previsti dal codice civile a cui devo attenermi?
    3)Cosa posso fare per difendermi legalmente?
    4)l'Amministratore in che modo può intervenire se può?
    • Scarsa educazione di Roberto del 2002-02-25 20:46:36
      >1)Ma è mai possibile che io in casa mia non possa essere libero di giocare, nei limiti della buona educazione,con le mie bambine di anni 7 e 10 anni?
      * Si sei liberissimo, nei limiti della normale tollerabilità

      >2) Quali sono gli orari di silenzio in genere previsti dal codice civile a cui devo attenermi?
      * Sono i Comuni che li determinano. Per molti in genere sono 7-21 ora legale - 8-20 ora solare

      >3)Cosa posso fare per difendermi legalmente?
      * In pratica ben poco per non dire nulla.

      >4)l'Amministratore in che modo può intervenire se può?
      * Nei rapporti tra condomini l'Amministratore può fare solo da mediatore e non ha armi particolari.


      Purtroppo c'è ben poco da fare. Qui si tratta di buona educazione che o c'è o non c'è.

  • Oggetto: Ritiro da asta giudiziaria di Flavio del 2002-02-25 22:29:49
    Messaggio: Ci si puo' ritirare dall'asta giudiziaria una volta versato l'acconto del 25% o si è obbligati a partecipare con la conseguenza che se non c'è nessun'altra persona si deve per forza fare una offerta e aggiudicarsi la casa ?
    • A che titolo hai versato i soldi? di Roberto del 2002-02-26 00:00:35
      Innanzitutto dipende dalle modalità dei singoli tribunali. In ogni caso nel bando c'è sempre scritto a quale titolo si versano i soldi. Se hanno accompagnato un'offerta reale allora si devono intendere a mò di caparra per il prezzo base.

      Altrimenti se manco il prezzo base eri disposto ad offrire cosa cavolo hai partecipato a fare all'asta?
      • Re: A che titolo hai versato i soldi? di Flavio del 2002-02-26 00:25:30
        Non ho ancora versato niente. Chiedo se ci si può ritirare prima di partecipare all'asta se si cambia idea perchè non si ritiene più conveniente l'acquisto.
        • Dipende dal Tribunale di Roberto del 2002-02-26 09:08:14
          Ti ripeto: dipende dalle modalità di partecipazione fissate dal Tribunale, ma - in genere - chi partecipa deve essere disposto ad acquistare al prezzo base.

  • Oggetto: Regolamento Condominiale Inesistente di Paolo Maggi del 2002-02-25 23:28:17
    Messaggio: Milano 25 Febbraio 2002

    Spett. esperti di REGOLAMENTI CONDOMINIALI

    Mi chiamo PAOLO e risiedo in provincia di Milano abito e sono proprietario di un Appartamento in una mini palazzina del 1996 di DUE piani con 8 appartamenti il mio è posto al P.T. con un giardino di proprietà di uso esclusivo non abbiamo un regolamento condominiale in quanto fino ad oggi non ci è mai servito l’amministratore viene fatto da un volontario che è un condomine.
    Al 6 anno arrivano i primi problemi Condominiali, la scintilla delle liti è lo sporco che arriva dalle finestre dei piani superiori tipo : Tovaglie scrollate, Polvere degli stracci, Sbattitura tappeti, Foglie dei vasi (tutti problemi sorpassabili per i primi anni) finché alcuni condomini del 1° piano stabiliscono di fare un regolamento dove praticamente in alcuni orari della giornata loro possono buttare dalle finestre il risultato delle pulizie e se cade sul mio marciapiede o nel mio giardino io devo pulire.
    Premetto che i 4 Appartamenti del primo piano possiedono un ampio balcone, ora l’incriminato
    Regolamento Condominiale è stato appeso in bacheca senza che sia mai stata fatta una riunione per discuterlo ed approvarlo io ora chiedo all’esperto :
    Il loro operato è legale ?
    Possono appendere in bacheca un regolamento non approvato ?
    Possono in futuro approvarlo perché loro anno più millesimi e sono in maggioranza ?
    Possono non specificare le ore di silenzio canonico perché sono amanti dei festini notturni
    E costringere mè a poter tagliare l’erba esclusivamente dalle 10.00 alle 12.00 e dalle 15.00 alle 17.00: avrei altri quesiti ma gli rimando ad una prossima domanda.
    Grazie per chi può lasciarmi il suo parere o oventuali consigli
    maggiemaggi@tiscalinet.it
    Paolo Maggi.
    • Vicini travalicatori... di Roberto del 2002-02-26 00:08:03
      Per poter approvare un Regolamento condominiale occorrono appena 501 millesimi, in pratica la maggioranza semplice. Occorre però per poi diventare valido che venga seguita tutta la trafila per l'approvazione (convocazione assemblea, verifica deleghe, invio verbali, ecc. ecc.)
      E' chiaro poi che non si possono approvare norme che ledano i diritti di anche solo un condomino a meno che non ci sia la maggioranza completa ed unanime: se decidete ad esempio che nel vostro edificio le donne non possono entrare e firmate perchè siete tutti d'accordo, questa assurda norma diventa legge come regolamento contrattuale.

      Però attenzione perchè appena si viene a conoscenza di regolamenti approvati che ledono diritti ci sono 60 giorni per rivolgersi al Tribunale e far decadere il tutto. Trascorso tale tempo, nel silenzio degli altri si intendono accettati.

      Nel tuo caso mi sembra comunque che non ci sia stata grande regolarità nella stesura del Regolamento e pertanto non ti devi nemmeno preoccupare di redigerlo.

      E' BEN CHIARO QUELLO CHE DOVETE FARE: visto che siete più di 6 convocate un'assemblea e nominate un Amministratore esterno che sappia il fatto proprio. Se è discreto saprà portar pace nel condominio. Ne avete un gran bisogno e saranno senz'altro i soldi meglio spesi della vostra vita.

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