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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Informazioni su dimenzione finestra per agibilità di enzo del 14/10/2017, 17:59
    Messaggio: Salve ho un quesito da esporre a cui nessun tecnico ha saputo rispondere compresi il mio geometra.Ho acquistato un appartamento ante 1967 senza centificato di agibiltà,adesso sto ristrutturando facendo delle modifiche interne,tutte le camere hanno le finestra che rispetteno le misure dei 3/8 del pavimento,solo una camera non lo rispetta la finestra è più piccola.la mia domanda è essendo un immobile costruito prima de 67 posso lasciare le dimenzioni cosi come sono ed avere ugualmente l'abitabilità, anche perche dovrei modificare il prospetto esterno e siccome e un centro storico il mio geometra mi ha detto che è impossibile.Se esiste una normativa a riguardo potreste scrivermi gli estremi così la faccio vedere al geometra.
    • Re: Informazioni su dimenzione finestra per agibilità di Oreste Terracciano del 14/10/2017, 18:57
      .....quesito da proporre al geometra libero professionista iscritto all'Albo con tanto di Studio tecnico.
      Personalmente non svolgo libera professione.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: PAGAMENTO MENSILITA COMPLETA PER RECESSO ANTICIPATO di avento del 12/10/2017, 09:19
    Messaggio: Il mio inqulino mi ha mandato la RR per recesso anticipato il 21 giugno, ha liberato locali il 15 settembre e ha pagato solo meta mese a settembre.
    Il contratto parla di 3 mesi di preavviso e il canone da pagare in anticipo entro il 5 del mese.
    Ho diritto che mi paghi il mese di settembre intero?
    grazie
    AV
    • Re: PAGAMENTO MENSILITA COMPLETA PER RECESSO ANTICIPATO di Oreste Terracciano del 12/10/2017, 09:46
      Buon giorno, a mio parere fa fede la data di invio, è da questa che si devono calcolare i 3 mesi.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: PAGAMENTO MENSILITA COMPLETA PER RECESSO ANTICIPATO di avento del 12/10/2017, 11:19
        Riguardo alla sua risposta, vorrei distinguere 2 problemi.

        1-mi risulta che la scadenza del preavviso è tot mesi dalla data di ricevimento della raccomandata (…..[essendo la dichiarazione di recesso un atto unilaterale recettizio, regolato dagli artt. 1334 e 1335 cod, civ., i sei mesi decorrono dal momento in cui il locatore ha ricevuto la dichiarazione di recesso dal conduttore: la data di notifica, in sostanza, è quella in cui il destinatario viene a conoscenza dell’atto] )

        2-non capisco invece se devono essere pagati i 3 mesi interi o solo fino alla fine del preavviso. Il contratto dice che il conduttore non può fare valer alcuna azione se non dopo avere eseguito il pagamento della rata scaduta, che va pagata entro il 5 del mese, quindi antecedente alla scadenza del preavviso.

        Per fare un esempio se l'inquilino mandava la lettera il 2 di giugno dovevo calcolare i 3 mesi con scadenza 2 settembre per cui doveva pagare solo 30 gg luglio, 30 gg agosto e 2 gg di settembre, praticamente 2 mesi?

        grazie
        AV

  • Oggetto: Ritardi pagamento affitto di Raffaele del 06/10/2017, 15:15
    Messaggio: Ciao a tutti,
    Ho una domanda:
    La mia inquilina paga l'affitto tutti i mesi con un ritardo che va da 1 a 5 giorni, sono piccoli ritardi ma non è mai puntuale.
    Potrei scriverle una sorta di "lettera di richiamo"? E se si, tale lettera cosa comporterebbe? Ad esempio, dopo 3 lettere potrebbe essere passibile di sfratto?
    Grazie a tutti!
    Raffaele
    • Re: Ritardi pagamento affitto di Oreste Terracciano del 06/10/2017, 15:51
      Egregio Raffaele buona sera, ma di cosa parliamo.........., se è pur vero che ci sono esigui ritardi nel pagamento del canone di locazione, è altrettanto vero che non bisogna confondere questi ritardi con la MOROSITA' che è la conseguenza di quando uno smette di pagare.
      Purtroppo non tutti siamo ligi al proprio dovere per tanti motivi, tuttavia sono ritardi così irrilevanti che non inducono ad avviare alcuna azione sia personale che giudiziale.
      La saluto e la ringrazio per aver contattato questo sito.
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Cambio di contratto non concordato di Emiliana del 06/10/2017, 13:20
    Messaggio: Buongiorno,
    ho un contratto regolarmente registrato di 4+4 anni con opzione cedolare secca, mi è arrivata da pochi giorni una raccomandata dai proprietari di casa in cui dichiarano di aver revocato il regime a cedolare secca e di aver optato per la tassazione ordinaria sul canone di affitto, per cui dovrò pagare al 50% l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità previste. Inoltre verrà aggiornato annualmente il canone di affitto nella misura della variazione Istat.
    Vorrei anzitutto chiedere se i proprietari possono modificare il contratto senza prima aver preso accordi con me, e, a grandi linee di che cifra si tratta all'anno per la variazione IStat, considerando che attualmente il canone è di 420 euro al mese.
    Grazie della disponibilità
    • Re: Cambio di contratto non concordato di Oreste Terracciano del 06/10/2017, 13:35
      Gentile signora Emiliana buon giorno.
      Si può rinunciare alla cedolare secca, infatti con il regime di tassazione ordinario va pagata anche l’imposta di registro del 2% per ogni annualità d’affitto (con un minimo di 67 ero per il primo anno) che viene divisa a metà con l’inquilino.
      L'adeguamento canone secondo ISTAT è da qualche anno che è quasi ZERO, per esempio se l'ISTAT si dovesse applicare a novembre 2017, lei invece di pagare € 420 pagherebbe € 420,42, quindi se fossi in lei non mi preoccuperei più di tanto e non solo, nel caso avesse bisogno di chiarimenti si rivolga ad uno dei sindacati inquilini, ad esempio SICET.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: cantina di f4bdc del 27/09/2017, 14:40
    Messaggio: Buongiorno, la problematica che vi sottopongo è la seguente: mia moglie nel 2012 ha ricevuto in donazione una casa da parte dei genitori dove abitiamo. Insieme alla casa nella visura catastale risulta anche una cantina. Purtroppo non è stato possibile individuarla ed entrarne effettivamente in possesso, in quanto non esiste una pianta del piano cantine al Catasto e neanche il progetto depositato al comune. L'immobile risale al 1953. In sostanza c'è sicuramente qualche condomino che ne ha preso possesso in maniera illegittima, ma non è possibile individuarlo se non chiedendo a ciascun presunto propietario di una cantina, la visione della visura catastale che provi l'effettivo possesso. Ho chiesto all'amministratore di condominio che si facesse promotore di questa richiesta, ma con scarsi risultati. Mi chiedo, ma l'amministratore di condominio è tenuto ad accertare quali condomini occupino quali cantine? In alternativa cosa potrei fare? Andare da un avvocato per fare una diffida al condomino o ad ogni singolo proprietario per richiedere in visione i dati catastali che ne attestino la proprietà della cantina che occupa? Potrei minacciare di denunciare lo stato delle cantine al catasto su cui non vengono pagate le tasse immobiliari in modo da costringere i condomini a mettere ordine a questo stato di cose? Grazie delle eventuali risposte
    • Re: cantina di Oreste Terracciano del 27/09/2017, 15:10
      Buona sera.
      Sembra tutto molto strano dal momento che non c'è alcuna documentazione probatoria che sancisca la esistenza delle CANTINE.
      Contatti un mio collega geometra libero professionista con Studio Tecnico e gli conferisca l'incarico di accertare tecnicamente come realmente stanno le cose, così dopo, ma soltanto dopo, potrà rivolgersi ad un avvocato per rientrare in possesso della sua cantina.
      Lei ha parlato di visura catastale, ebbene faccia come le ho consigliato e vedrà che ne verrà a capo.
      Nulla è VIRTUALE, anche se trattasi dell'anno 1953.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: contratto assunzione portiere di ANTONIO del 24/09/2017, 09:25
    Messaggio: il portiere che contrariamente a quanto previsto dal contratto di assunzione ,non abita l'alloggio messogli a disposizione dal condominio cosa rischia?
    • Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 10:43
      L'alloggio del portiere costituisce una prestazione accessoria che consente di risparmiare il canone di affitto specie se il portiere ne ha bisogno, diversamente, come è accaduto nel condominio ove abito, dove il portiere ha preferito andare a vivere in una casa più grande, si può accettare la diversa soluzione cambiando l'aspetto contrattuale.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano
      • Re: Re: contratto assunzione portiere di ANTONIO del 24/09/2017, 12:38
        Anche se l'originaria destinazione dei locali a servizio di portierato e prevista da un regolamento contrattuale?grazie
        • Re: Re: Re: contratto assunzione portiere di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 13:58
          ....i tempi cambiano, infatti il servizio di portierato con ALLOGGIO, una volta, tanti anni fa, rappresentava una sicurezza, diciamo così, anche se costantemente SICUREZZA NOTTURNA VIRTUALE, per i condominii in quanto l'intervento del portiere lo si augurava 24 ore al giorno......
          Da tempo, nonostante i regolamenti di condominio contrattuali, sono cambiati i contratti e il portiere a stento svolge le sue mansioni negli orari sanciti dal contratto, quindi è meglio dare in locazione l'alloggio del portiere, o venderlo, previa delibera UNANIME.
          A mio parere è bene non soffermarsi sul particolare regolamento, meglio prendere atto dei tempi di oggi diversi da quelli di ieri.
          E' bene, lo consiglio sempre, confrontare la mia tesi con quella legale non essendo io un avvocato ma solo un esperto della materia.
          Ancora saluti
          Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: compenso all'amministratore per lavori straordinari di gmicillo del 23/09/2017, 22:35
    Messaggio: Mi scusi se approfitto ancora della Sua consulenza. Leggevo da qualche parte un articolo riguardante il compenso all'amministratore per lavori straordinari. Tale compenso dovrebbe essere scritto nella lettera di accettazione dell'incarico. Adesso per i lavori di rifacimento del tetto l'amministratore ha messo una cospicua cifra a lui destinata. Ma non era scritto da nessuna parte che noi oltre al compenso annuale avremmo dovuto pagare un extra per eventuali lavori. Che fare? Pagare e basta? Cordiali saluti e buona domenica
    • Re: compenso all'amministratore per lavori straordinari di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 07:28
      Buon giorno, può scrivere tutte le volte che ha bisogno di chiarimenti.
      L'amministratore NON può e NON deve autonomamente, ovvero senza nessuna delibera in merito alla percentuale sui lavori straordinari, percentuale che per prassi va da € 1,5% a massimo 2%, addebitare l'importo, quindi lo stesso NON deve essere corrisposto.
      Non c'è alcun documento probatorio in merito, anche perchè l'assemblea potrebbe NON riconoscere alcun compenso extra all'amministratore.
      Se gli sta bene Ok, diversamente rassegna le dimissioni, anche perchè, a mio parere, l'amministratore non ha incombenze tali da giustificare la richiesta.
      E' bene non pagare, l'amministratore non può comportarsi così solo perchè i condomini non conoscono la materia condominio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: infiltrazioni d'acqua dal tetto di gmicillo del 23/09/2017, 20:36
    Messaggio: Buonasera
    Un condomino lamenta infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo, di sua proprietà esclusiva. C'è da premettere però che il suddetto proprietario ha bucato il terrazzo per far passare dei tubi e che con molta probabilità le infiltrazioni sono dovute a questo foro. Ora chiede il rifacimento del terrazzo coinvolgendo, tutto il condominio, e la spesa andrebbe divisa in parti uguali poichè non vi sono le tabelle millesimali. Lei cosa ne pensa? Cordiali saluti
    • Re: infiltrazioni d'acqua dal tetto di Oreste Terracciano del 24/09/2017, 07:18
      Buon giorno, il condomino può chiedere ciò che vuole, forse ignora che il terrazzo in uso esclusivo è comunque COPERTURA quindi la REGIA è nelle mani del condominio.
      L'assemblea deve deliberare la PERIZIA tecnica per accertare le cause e i rimedi, in quanto se le cause sono imputabili al condomino che gode dell'uso esclusivo della terrazza, sarà lui a doversi fare carico di tutte le spese e non solo.
      L'assemblea deve deliberare, nel caso dovesse risultare che le cause sono indipendenti dal foro praticato dal condomino, di ripartire le spese consequenziali all'intervento per 1/3 al condomino e per i restanti 2/3 da ripartire tra tutti coloro ai quai il terrazzo funge da copertura.
      Chiaro il concetto?
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Balcone scoperto di Mele del 22/09/2017, 09:16
    Messaggio: Copertura balcone e cucina che si allaga:
    Ho acquistato da poco un appartamento in un condominio.La mia casa ha un balcone ad angolo da dove si può accedere o dal salone, o dalla cucina.la parte del salone ha un balcone sovrastante che lo ripara, mentre la cucina è totalmente senza copertura e quindi é stata installata dai vecchi proprietari una tenda da sole. La portafinestra della cucina é posizionata a 10 cm di distanza dal divisorio con l'altro pezzo di balcone che é di proprietà del mio vicino. Il problema é che, se pur abbiamo la tenda, ogni volta che piove il balcone si bagna completamente, l' acqua entra di lato e di conseguenza anche la portafinestra si bagna.
    In aggiunta, essendo l'unica apertura che abbiamo in cucina, se cuciniamo abbiamo bisogno di aprire la portafinestra, ma se piove rischiamo che si allaghi tutto( come é successo più volte)
    Altro problema é che la tenda al primo alito di vento si gonfia e dobbiamo affrettarci a tirarla su altrimenti si potrebbe rompere o peggio fare danni.
    Conseguenza :balcone bagnato, portafinestra bagnata, cucina che non possiamo areare e bagnata se lasciamo aperto !
    La mia domanda é: possiamo chiedere al condominio di istallare una tettoia fissa o una pensilina che ci consenta di ripararci dalle intemperie e di aprire la porta della cucina con qualsiasi condizione climatica?
    • Re: Balcone scoperto di Oreste Terracciano del 22/09/2017, 10:34
      Buon giorno egregio lettore Mele, ancor prima di pensare alla installazione di una pensilina FISSA, INAMOVIBILE, deve contattare un geometra libero professionista per vedere cosa impone il Regolamento Edilizio Comunale e se è tenuto a presentare il relativo progetto per ottenere il PERMESSO.
      Detto questo le dico a priori che il Condominio non c'entra assolutamente nulla, per cui lei dovrebbe, il condizionale è d'obbligo, presentare il progetto in assemblea, appositamente convocata dall'amministratore su suo invito, per ottenere il benestare.
      Sono questi i passi obbligatori da compiere, quindi il Condominio deve solo concederle il VIA ma non c'entra affatto con la spesa da sostenere.
      Ritengo che lo stabile sia stato così costruito pertanto la invito, cortesemente, a seguire il mio consiglio.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Errata partizione spese acqua da parte dell'amministratore di Grubissetta del 21/09/2017, 08:07
    Messaggio: Buongiorno a tutti, nel 2014 fino ottobre affitto l'appartamento ereditato da mia nonna, sta in un condominio con l'acqua centralizzata il conteggio va fatto a persone. Contestualmente all'entrata degli inquilini comunico via mai che son tre persone questo ai fini del conteggio ripartizione spese acqua.
    Ad agosto ricevo il verbale dell'assemblea cui io ero assente dove al primo posto i condomini fanno presente che nella mia ente viene ancora calcolata la ripartizione acqua su una persona invece che tre. Viene deliberato il ricalcolo della spesa .
    Ho scritto immediatamente l'amministratore inoltrandogli e la e-mail che gli avevo mandato nell'ottobre del 2014 dove segnalavo l'entrata di tre persone. Secondo voi devo pagare questa sorta di conguaglio o essendo un errore dell'amministratore , ed essendo passati tre anni può chiedermelo? Grazie a chi risponde

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