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Geom. Oreste Terracciano
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  • Oggetto: Validità assemblea di Elisa del 28/06/2017, 10:23
    Messaggio: Buongiorno,
    è valida l'assemblea ordinaria tenutasi in primavera considerando che l'amministratore era dimissionario già prima?
    L'assemblea è da rifare considerando anche che non è stato raggiunto il quorum di validità?
    Grazie.
    Cordiali saluti.
    • Re: Validità assemblea di Oreste Terracciano del 28/06/2017, 11:36
      Buon giorno gentile Elisa, per prassi consolidata, anche perché riportato in molti regolamenti di condominio contrattuali, l'assemblea ORDINARIA annua si dovrebbe tenere entro 30 gg. al massimo dalla chiusura dell'esercizio contabile.
      Se, ad esempio, l'esercizio contabile si chiude il 31 dicembre, l'amministratore dovrebbe, il condizionale è d'obbligo, convocare l'assemblea entro il 31 marzo e porre all'Ordine del giorno la sua conferma o nomina nuovo amministratore unitamente ai bilanci.
      Ci sono amministratori di condominii che, nonostante il dettato del regolamento di condominio CONTRATTUALE esistente, con scadenze tassative, non rispettano una sola clausola in esso contenuta.
      Cosa fare in questo caso?
      Chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore con ricorso per VOLONTARIA GIURISDIZIONE, revoca che qualunque condomino può chiedere.
      Le assemblee in seconda convocazione, per essere ritenute valide, richiedono la presenza di 1/3 dei condomini espressione di 333,34 millesimi,
      Tuttavia con una maggioranza così RISICATA difficilmente si delibera.
      Purtroppo, gentilissima Elisa, OGGI rispetto a ieri, la situazione è peggiorata notevolmente nella gestione dei condominii dove VIGE una morosità tale da rendere difficile la gestione sia amministrativa che contabile.
      Speriamo bene.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano


  • Oggetto: REVOCA E NOMINA AMMINISTRATORE di Giuseppe del 25/06/2017, 20:25
    Messaggio: Buon giorno carissimo Oreste avrei bisogno di qualche delucidazione in merito alla revoca e nomina amministratore): l'amministratore ha convocato l'assemblea di condominio dopo 18 mesi come ogni anno ma solo per approvare il rendiconto condominiale; all'ordine del giorno per la revoca e nomina del nuovo amministratore non ha accennato perfettamente niente anche l'anno scorso ha fatto la stessa cosa , e alla mia domanda perche' non e stato richiesta la revoca e nomina per tutta risposta mi ha detto che non era il caso perche' la legge dice che e ammesso il tacito rinnovo e lecito fare questo grazie
    • Re: REVOCA E NOMINA AMMINISTRATORE di Oreste Terracciano del 25/06/2017, 20:29
      Buon giorno carissimo Giuseppe, la risposta datale dall'amministratore è riduttiva, banale, in quanto la legge è chiara ed esplicita, l'amministratore dura in carica un anno prorogabile di un altro anno, quindi 1+1.
      Detto questo deve, comunque, allo scadere dl primo anno porre all'Ordine del Giorno:
      - Conferma o nomina amministratore e suo compenso
      Questo perché nel primo anno di mandato il suo modo di gestire il condominio potrebbe non aver convinto la maggioranza intenzionata a revocargli l'incarico.
      Nessun tacito rinnovo, la legge recita, senza ombra di dubbio alcuno, che l'amministratore dura in carica un anno.
      Vuole un consiglio?, ammesso che la maggioranza sia d'accordo con lei, assuma l'iniziativa di revocarlo ai sensi dell'articolo 66 DD.AA, codice civile.
      Se vuole le darà una mano per portare a termine l'iniziativa.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Nomina amministratore di Riccardo del 17/06/2017, 08:07
    Messaggio: Per le candidature dei nuovi amministratori sono previste delle modalità particolari (busta chiusa od altro)?
    • Re: Nomina amministratore di Oreste Terracciano del 17/06/2017, 09:00
      Riccardo buon giorno, ogni condomino, volendo, può presentare la candidatura di un amministratore di sua conoscenza e/o fiducia, la presentazione deve avvenire in busta chiusa, contenente il preventivo, da aprire poi in assemblea.
      Per privacy e per le regole vigenti.
      Trattasi di una .....GARA.....
      Cordiali saluti
      Geom Oreste Terracciano

  • Oggetto: uso continuo zampironi sotto la mia finestra di Elvira del 16/06/2017, 07:09
    Messaggio: abito al primo piano di uno stabile, un condomino del piano rialzato. Tutte le sere e se non lavora anche di mattina. Piazza sto zampirone sotto la mia finestra e casa diventa una camera a gas. per quanto le svariate lamentele e avvisi dell'amministratore stesso, il tipo continua imperterrito. La persona iin oggetto, fa parte anche della polizia municipale, dovrebbe tutelarmi? come posso tutelarmi io? devo aspettare che muoia per stare tranquilla in casa mia? datemi una mano grazie.
    • Re: uso continuo zampironi sotto la mia finestra di Oreste Terracciano del 16/06/2017, 07:59
      Buon giorno, in effetti lo zampirone dà quel problema e lei è costretta a subire IMMISSIONI di fumi e odori.
      A prescindere dal ruolo che riveste il suo vicino, le IMMISSIONI sono vietate dalla normativa esistente, però, gentile Elvira, deve obbligatoriamente rivolgersi al Giudice di Pace, ragion per cui occorre contattare un avvocato.
      Questo perché il vicino, nonostante l'invito a spostare lo zampirone, ha fatto orecchie da mercante.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Presidente dell'assemblea di Elisa del 13/06/2017, 20:44
    Messaggio: Il presidente dell'assemblea è obbligato a far notare che non sono accettate discussioni non presenti nell'ordine del giorno, se non fatte rientrare alla voce Varie ed eventuali? C'è un articolo di legge specifico?
    Grazie mille. Cordiali saluti.
    • Re: Presidente dell'assemblea di Oreste Terracciano del 14/06/2017, 09:10
      Buon giorno Elisa, il Presidente designato dall'assemblea dei condomini ha l'obbligo di rispettare l'Ordine del Giorno previsto nell'avviso di convocazione assemblea, al limite può soltanto, semprechè d'accordo l'assemblea, invitare la stessa a discutere un argomento posto al punto 3 ancor prima dell'argomento posto al punto 1.
      Laddove qualche condomino dovesse avviare la discussione su argomento non posto all'Ordine del Giorno, il Presidente DEVE obbligatoriamente sospendere la discussione in quanto NON prevista.
      Nelle VARIE ed EVENTUALI non sono ammesse discussioni su argomenti di altra natura, il Varie ed Eventuali serve solo per precisazioni di carattere generale o per invitare l'amministratore a porre all'Ordine del Giorno della prossima assemblea questo o quell'argomento di interesse generale.
      Così la procedura prevista dalla normativa esistente.
      Per prassi consolidata l'assemblea deve sempre nominare Presidente una persona che sappia svolgere questo ruolo.
      Purtroppo di errori procedurali se ne compiono tanti in tutti i condominii
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Secchi differenziata di attivita' commerciali di Omega del 12/06/2017, 15:47
    Messaggio: Ai signori condomini delle abitazioni dei piani superiori non gli piace vedere questi secchi posizionati nella vasta area condominiale, anche se loro ne usufruiscono per la propria raccolta naturalmente, vogliono obbligare le attivita' commerciali a posizionarli nel garage del piano interrato (rampa pendente per automobili naturalmente) e carrozzarli quotidianamente al piano terra all'occorrenza per la raccolta...Possedendo le attivita' commerciali inoltre anche il posto auto privato all'aperto nel cortile condominiale da poter usufruire.
    L'amministratore ha mandato una raccomandata all'attivita' commerciale dicendo che entro 7 giorni andra' dall'avvocato, se cosi non sara' fatto.
    Quindi che diritti hanno gli uni e gli altri?
    • Re: Secchi differenziata di attivita' commerciali di Oreste Terracciano del 12/06/2017, 17:21
      Se l'amministratore ha minacciato di ricorrere ad un avvocato è bene che lo facciate anche voi per capire se quello imposto può essere ORDINE TASSATIVO, a mio parere NO, ma non essendo avvocato non posso andare oltre.
      Cordialità
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Validità delibere di Elisa del 10/06/2017, 09:04
    Messaggio: Buongiorno,
    È valida la delibera su una questione non messa nell'ordine del giorno?
    L'installazione di contatori parziali d'acqua all'interno delle singole unità immobiliari è un lavoro straordinario? Quanti millesimi servono?
    Grazie.
    • Re: Validità delibere di Oreste Terracciano del 10/06/2017, 12:19
      Buon giorno Elisa.
      Se un argomento non viene posto all'ORDINE DEL GIORNO, la relativa delibera è NULLA - INESISTENTE.
      Per la installazione dei contatori divisionali in ogni unità immobiliare occorre porre all'Ordine del Giorno l'argomento e la delibera di approvazione richiede la maggioranza di 1/3 dei presenti all'assemblea espressione di soli 333,34 millesimi.
      Cordialità
      Geom Oreste Terracciano

  • Oggetto: Amministratore valido di Elisa del 09/06/2017, 14:36
    Messaggio: Grazie mille per avere sciolto i miei dubbi citando gli articoli in modo che possa approfondire.
    L'amministratore non è all'altezza e non lo è mai stato, purtroppo nel condominio non ci si riesce a mettere d'accordo neanche per rimuoverlo dal suo incarico.
    Il cambio del telecomando elettronico "grippato" è stato deliberato come soluzione al fatto che alcuni inquilini facciano copie in giro facendo usufruire del servizio anche i non aventi diritto.
    Credo si possa duplicare anche il telecomando grippato, la trovo una spesa inutile che non risolve il problema.
    • Re: Amministratore valido di Oreste Terracciano del 09/06/2017, 14:57
      ....la motivazione per il cambio del telecomando è priva di fondamenta, anche perchè ai telecomandi si possono cambiare i codici in ogni tempo, pertanto cambiarli non ha SENSO.
      Cordialità
      Geom. Terracciano

  • Oggetto: Validità delibere di Elisa del 09/06/2017, 09:59
    Messaggio: Buongiorno,
    è corretto che alla delibera di cambiare telecomando dell'ascensore prendano parte anche condomini con la loro quota millesimale che non usufruiscono del servizio?
    Perché la delibera sia valida in seconda convocazione quanti millesimi ci vogliono?
    È corretto che il consigliere di assemblea lo faccia un non condomini?
    Grazie, Cordiali saluti
    • Re: Validità delibere di Oreste Terracciano del 09/06/2017, 12:56
      Gentilissima Elisa buon giorno.
      La delibera che riguarda il cambio di telecomando ascensore deve essere approvata applicando i comma secondo o terzo dell'articolo 1123 del codice civile, certamente chi non ne fa uso deve essere escluso dalla votazione e la tabella millesimale va riparametrata.
      Poichè trattasi di cambio telecomando e non di innovazione, a mio parere, è sufficiente la minima maggioranza, ovvero 1/3 e 333,34 millesimi, semprechè le ragioni del cambio siano valide.
      L'amministratore è all'altezza del compito?
      L'articolo 1130-bis del codice civile dice che i consiglieri devono essere CONDOMINI NON ESTRANEI.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

  • Oggetto: Regolamento di condominio contrattuale di FELICE del 09/06/2017, 07:20
    Messaggio: BUON GIORNO A TUTTI HO UN QUESITO DA PROPORRE LA NUOVA RIFORMA DEL CONDOMINIO PUÒ INCIDERE SUL REGOLAMENTO CONDOMINIALE CONTRATTUALE SOTTOSCRITTO NEL 68 IN ATTESA RINGRAZIO DI CUORE PER LA VOSTRA DISPONIBILITA
    • Re: Regolamento di condominio contrattuale di Oreste Terracciano del 09/06/2017, 12:42
      Buon giorno egregio Felice, il regolamento di condominio CONTRATTUALE, in quanto CONTRATTO da richiamare in tutti i rogiti notarili vita natural durante, può DEROGARE dalle clausole contenute in esso, si possono solo modificare, a maggioranza, determinate clausole che non VIOLANO, nella maniera più concreta, i diritti dei singoli condomini.
      Di solito i regolamenti di natura contrattuale non prevedono clausole senza senso, quindi bisogna capire cosa si vuole revisionare.
      Cordiali saluti
      Geom. Oreste Terracciano

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