L'accesso al fondo nel condominio.
Che l'art. 843 c.c. (il quale disciplina l' obbligo del proprietario di consentire al vicino l'accesso al fondo al fine di eseguire un' opera o recuperare un oggetto) sia applicabile, analogicamente, al condominio, è questione ormai consolidata; il dubbio permane sul fatto se l' obbligo di consentire l'accesso sia limitato alle ipotesi di impossibilità a transitare altrove o costituisca un limite della proprietà diretto anche al contemperamento di interessi contrapposti.
La S.C., con la Sentenza n. 685 del 16/01/2006, è intervenuta disponendo che, tra le diverse soluzioni possibili, sia necessario adottare quella che impone il minor sacrificio anche a favore di colui che richieda il passaggio, con ciò prediligendo l'orientamento meno restrittivo nell'applicazione della norma.
Nella specie, era stato concesso il diritto di accedere alla terrazza comune di un edificio, per lavori, attraverso l'appartamento sottostante, evitando di costringere il condominio ad erigere costosi ponteggi. Il provvedimento riveste particolare rilevanza pratica, atteso che i contrasti relativi all' accesso al fondo (soprattutto giardini e lastrici) nel condominio sono tutt'altro che rari.
La materia presenta ancora una questione dibattuta, ovvero se l' eventuale indennizzo al proprietario obbligato sia dovuto in presenza di soli danni materiali o siano indennizzabili anche situazioni di altro genere (interruzione di attività di commercio ecc.).
Normativa speciale per l' ingiunzione condominiale
Le Sezioni Unite sono intervenute, con la Sentenza n. 4421 del 27/02/2007, sulla questione controversa (solo nel 2005 la seconda sezione aveva alimentato il contrasto attraverso tre pronunzie contraddittorie) se, in ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo condominiale, avvenuto a seguito di impugnazione di delibera assembleare, il Giudice sia tenuto a sospendere il giudizio del procedimento monitorio o sia tenuto a decidere sulla legittimità del decreto, pur in pendenza di impugnazione.
Nel 2005, come anticipato, un provvedimento (Cass. 11/02/2005 n. 2759) aveva optato per la pregiudizialità del giudizio rescindente sulla delibera assembleare su quello di opposizione del decreto e, di conseguenza, per la sospensione obbligatoria di quest'ultimo in attesa della decisione dell' altro giudizio; altri due (Cass. 07/03/2005 n. 4951 e Cass. 07/10/2005 n. 19519) di parere contrario, propendevano per il divieto di sospensione del giudizio.
Il problema interpretativo non è da poco, soprattutto per quanto riguarda le sue conseguenze pratiche; il condomino che impugna la delibera assembleare che ha deciso una quota di spesa a suo carico che si vede, ugualmente, recapitare un decreto ingiuntivo esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp., att. C.c. deve decidere se opporre anche il decreto entro i quaranta giorni o pagare e attendere fiducioso la sentenza che deciderà il merito sull' impugnazione della delibera assembleare.
Qualora si ritenga, infatti, che sussista pregiudizialità tra il giudizio di impugnazione e quello di opposizione, il condomino sarà tenuto a impugnare in decreto ingiuntivo, in mancanza di che, ancorché il giudice dell' impugnazione gli dia ragione, il decreto sarà diventato inoppugnabile e la somma pagata non ripetibile; qualora non sussista pregiudizialità, al contrario, non sarà necessaria l' opposizione del decreto atteso che il titolo verrà caducato dalla sentenza di annullamento della delibera, e il condomino che avrà proposto opposizione al decreto, anche qualora la delibera sia, successivamente, annullata, si dovrà pagare le spese di giudizio di opposizione in quanto infondata.
Le Sezioni Unite si sono pronunciate nel senso della non pregiudizialità del giudizio di impugnazione su quello di opposizione; secondo la Corte Suprema, infatti, nonostante il decreto ingiuntivo non opposto costituisca, in generale, giudicato sull' obbligazione come una sentenza, nell' ipotesi condominiale si inserisce in un contesto di specialità, per cui il sindacato del giudice della fase dell' opposizione del decreto ingiuntivo, in presenza di una delibera esistente ed efficace, non può sindacare sul merito dell' obbligazione se non per apprezzarne l' avvenuto pagamento; il Giudice dell' opposizione, pertanto, in assenza di sospensione della delibera, non può neppure revocare la provvisoria esecutività del decreto; il condomino dovrà pagare e, qualora la delibera sia dichiarata illegittima, promuovere opposizione all' esecuzione, se nei termini, ovvero agire in via ordinaria per la restituzione dell'indebito.
Il sindacato del giudice sulla legittimità dell' obbligazione si sposta al giudizio di impugnazione e non insiste, come avviene in via generale, nel giudizio di opposizione al decreto, per cui il provvedimento monitorio diviene un accessorio alla delibera, destinato a caducarsi automaticamente in ipotesi di annullamento del provvedimento assembleare; il giudice dell' opposizione non deve attendere la decisione del giudice dell' impugnazione per decidere atteso che, in presenza di delibera non sospesa, l'impugnazione sul merito è sempre infondata.
Nessuna discrezionalità per l' assemblea condominiale
L' indirizzo diretto a differenziare i criteri di ripartizione delle spese condominiali, a seconda che si tratti di spese riferibili al godimento anziché alla manutenzione, si era delineato, in particolare, in relazione alle spese di pulizia ed illuminazione delle scale.
La Seconda Sezione della Suprema Corte, infatti (Cass. Sent. 19/02/1993 n. 2018, Cass. 03/10/1996 n. 8657 e Cass. 15/01/2001 n. 483) si era espressa, fino ad oggi, nel senso che l'art. 1124 c.c. (ripartizione per metà spesa in relazione ai millesimi e metà spesa in relazione all'altezza del piano) fosse applicabile esclusivamente alle spese di manutenzione, mentre per quanto riguarda le spese di pulizia ed illuminazione, l' assemblea avesse il potere di ripartire sulla base dell' effettivo utilizzo e godimento soggettivo; il criterio, peraltro, non veniva enunciato, per cui era conferito, all' assemblea, il potere di ripartire discrezionalmente secondo il sistema più rispondente al singolo caso.
Una recente pronuncia, sempre della Seconda Sezione (Cass. 12/01/2007 n. 432), ha mutato orientamento, sostenendo che l'art. 1124 c.c. non rappresenta una norma eccezionale all'art. 1123 c.c. (che sancisce la proporzionalità, nella ripartizione, all' uso), ma una sua applicazione concreta, per cui non vi è motivo per non applicarlo, in via analogica, alle spese di pulizia ed illuminazione, essendo palese che i proprietari degli ultimi piani sporchino in misura maggiore le scale ed inducano un maggior consumo di energia.
Secondo la Cassazione, pertanto, l' assemblea non può rinvenire, discrezionalmente, un criterio oggettivo più rispondente all' effettivo consumo o utilizzo. La decisione, peraltro, nasconde un' insidia allorché sancisce che il potere ripartitorio di cui all' art. 1135 C.C., si muova esclusivamente all' interno dei criteri oggettivi di cui agli artt. 1123, 1124, 1126, C.C..
Detta statuizione può presentare implicazioni di una certa rilevanza; intanto, se un condomino ritiene essere stato leso in un proprio interesse dalla ripartizione di una spesa, per la quale la legge non contempla un criterio specifico, secondo il vecchio orientamento dovrebbe, non solo impugnare la delibera, ma anche dimostrare l' eccesso di potere, o portare la prova dell' esistenza di un criterio più equo; secondo il nuovo indirizzo, invece, esisterebbe un solo criterio valido in ogni particolare caso, individuabile ex post dal giudice; ma non solo: negli ultimi anni si è consolidato l' orientamento secondo il quale sono da considerarsi nulle le delibere che modificano i criteri di ripartizione delle spese, ma meramente annullabili le delibere che, in concreto, ripartiscono una spesa, ancorché sulla base di criteri errati (ad esempio tabelle millesimali nulle); il nuovo orientamento, negando ogni potere discrezionale, ma limitando quello dell' assemblea alla mera applicazione dei criteri oggettivi di cui all' art. 1123 (ancorché non prontamente individuabili) renderebbe ogni delibera di ripartizione, presa al di fuori della corretta applicazione dei criteri di legge ( ad esempio tabelle errate ecc.) radicalmente nulla, in quanto assunta al di fuori della competenza dell'assemblea, con la possibilità, per il condomino, di fare valere il vizio oltre il termine di decadenza di trenta giorni.
A questo punto rischia di ripresentarsi, per gli amministratori, l' incubo della nullità della delibera assembleare per errata ripartizione, incubo che sembrava definitivamente cancellato dalla pronuncia delle Sezioni Unite del 07/03/2005 n. 4806, che aveva limitato, ad alcune ipotesi ben definite, i casi di nullità.
Avv. Paolo Gatto
Presidente Nazionale A.L.A.C.
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