Nonostante la contabilità condominiale non presenti profili di particolare complessità esistono, anche tra gli addetti ai lavori, notevoli difformità di vedute su diverse questioni.

Di recente, la Cassazione, con la pronuncia n. 24299 del 29/09/2008 in riforma di una sentenza del Giudice di Pace, ha stabilito che rappresenta un principio informatore della materia condominiale, il diritto dell'amministratore ad esigere i contributi condominiali, tramite decreto ingiuntivo, sulla base del solo preventivo di spesa, senza attendere l'approvazione del consuntivo definitivo.

Invero, si avverte una notevole difficoltà nell'individuare esattamente la natura e la funzione degli atti di contabilità finale dell'amministratore di condominio (impropriamente definiti, dalla stessa Cassazione "bilancio preventivo" e "bilancio consuntivo") il motivo risiede nel fatto che non necessitando, normalmente, di esperti contabili, al fine di venire a capo di controversie condominiali, gli operatori del diritto risolvono le questioni direttamente, dando luogo a conflitti.

Ad esempio, nota è la questione circa l'applicabilità del principio di cassa ovvero di competenza nel condominio; secondo alcuni, nel condominio dovrebbe applicarsi il principio di cassa, ove sono espresse, a rendiconto, solo le entrate e le uscite effettivamente sostenute, secondo altri, andrebbe applicato il principio di competenza, ove le diverse obbligazioni sono riportate nel momento in cui sorgono e non nel momento in cui sono estinte.

In realtà, il rapporto tra amministratore e condòmini è assimilabile al mandato, nel quale il mandatario deve rendere il conto della propria gestione, per cui il rendiconto deve evidenziare i denari effettivamente percepiti e spesi e non rendere fede di una capacità patrimoniale che è tipica dei bilanci degli enti economici; nel condominio, infatti, vige lo spirito del padre di famiglia e non dell'imprenditore.

Gli atti di contabilità finale dell'amministratore di condominio (rendiconto consuntivo, riparto e preventivo di spesa), presentano natura diversa; il rendiconto, presenta natura ricognitiva; la sua finalità è, infatti, quella di consentire ai condomini di verificare in che modo e misura siano stati impiegati i loro denari; il riparto, invece, ha natura compensativa, nel senso che è diretto a ripartire le spese sostenute nel corso dell'anno, in maniera definitiva, tra i diversi condomini secondo i loro effettivi doveri di contribuzione; il preventivo, infine, possiede natura gestoria, atteso che è diretto a consentire all'amministratore di reperire i fondi necessari per poter sopperire alle necessità dello stabile.

Da quanto sopra esposto, pertanto, appare condivisibile quanto affermato dalla Suprema Corte sulla questione circa l'esigibilità delle somme approvate a preventivo, atteso che il preventivo ha, quale unica funzione, quella di consentire la normale gestione e, di conseguenza, la mancata tempestiva corresponsione degli oneri condominiali preventivati rappresenta un pericolo ben maggiore che il mancato pagamento delle somme a consuntivo ove il consuntivo ha, quale finalità, quella di "pareggiare i conti" tra i condòmini anziché quello di assicurare i fondi per la gestione.

Paolo Gatto