La giurisprudenza è, da sempre, stata incline a considerare l' assemblea sovrana nel disciplinare l' uso delle parti comuni, in particolare in relazione a quelle determinate parti, quali i cortili ed i distacchi, che non integrano una vincolo oggettivo alle proprietà esclusive, ma consentono un utilizzo diretto e soggettivo dei condòmini.
Sulla scia di detto orientamento si sono posizionate quelle pronunzie della S.C. (quale la Sentenza n. 5626 del 18/04/2002 II Sezione) che ammettono la modifica a semplice maggioranza del regolamento condominiale, ancorché di origine contrattuale, che disciplini appunto l'utilizzo delle parti condominiali.
Una recentissima sentenza arriva persino a consentire delle statuizioni che possono rappresentare un vero e proprio limite all'utilizzo, se detto limite è finalizzato a perseguire il migliore godimento del bene.
Nel caso in esame, l'assemblea di condominio aveva stabilito che lo spazio condominiale, insufficiente ad ospitare le auto dei condomini, fosse utilizzato esclusivamente a parcheggio di motocicli, secondo estrazione a sorte, autorizzando l'amministratore a tracciare i relativi limiti sul terreno; un condomino, proprietario di auto, aveva impugnato la delibera atteso che questa ledeva il suo diritto ad utilizzare lo spazio per parcheggio dell'autovettura, sostenendo che la decisione era stata assunta, a loro favore, dalla maggioranza dei condomini, non residenti come lui nello stabile, e titolari di locali ad uso ufficio.
Ottenuto ragione in primo grado, la Corte d'Appello aveva riformato il provvedimento, poi confermato dalla Cassazione (II Sezione) con la sentenza n. 05997 del 05/03/2008.
La S.C. motivava la propria decisione sull'assunto che, sia la destinazione, sia la consistenza fisica, sia la comproprieta' del cortile non venivano modificate dalle opere, che semplicemente ne rendevano piu' ordinato e razionale l'uso paritario. Naturalmente non sfugge, ai più, il fatto che il condomino ricorrente, che non era proprietario di un motociclo sarebbe stato, di fatto, escluso dall'utilizzo, e proprio per tale ragione la pronuncia può lasciare margini di perplessità.
Secondo la Corte, pertanto, si presume che le decisioni dell'assemblea siano assunte nell'interesse delle comunità condominiale, mentre l'utilizzo concreto viene degradato a mero fatto esecutivo della delibera stessa e completamente soggettivo oltre che non definitivo.
Invero, capita molto spesso, nella realtà, che un cortile condominiale sia utilizzato a parcheggio auto secondo il sistema "a rotazione" e che alcuni condomini, non possessori di autovettura, siano esclusi dall'utilizzo; secondo la ratio della decisione della Cassazione, peraltro, tutti avranno diritto a partecipare, acquistando un'auto, ma non avranno diritto ad alcun indennizzo per la mancata partecipazione al godimento, atteso che il non possedere un'auto non li esclude dall'utilizzo, ma costituisce un fatto occasionale e meramente soggettivo.
Inoltre, questa interpretazione può rendere agevole, da parte della maggioranza, assumere decisioni in danno della minoranza, magari escludendo il parcheggio di auto oltre una certa dimensione, ed accaparrandosi, in questo modo, i posti a disposizione, insufficienti per tutti; naturalmente la delibera potrebbe essere impugnata per eccesso di potere sotto il profilo dello sviamento del potere conferito dalla legge all'assemblea al perseguimento di interessi particolari, ma la dimostrazione di ciò può assumere la connotazione di probatio diabolica.
Avv. Paolo Gatto
Presidente Nazionale A.L.A.C.