Il mercato della gestione degli stabili ha sempre presentato una connotazione di tipologia strettamente professionale, fondata sulla fiducia personale; la professione, inoltre, reca in se stessa quelle caratteristiche, per così dire, domestiche, che hanno fatto si che stentino ad affermarsi i grossi studi e che i condòmini siano orientati a scegliere il piccolo professionista.

La S.C. aveva sempre avallato questo orientamento, tanto che aveva escluso che una società di capitali potesse amministrare uno stabile, incentrando la motivazione sul fatto che l'incarico fiduciario conferito all'amministratore non potesse prescindere dalla sua personale ed illimitata responsabilità nei confronti degli amministrati (Cass. civ. Sez. II, 09/06/1994, n. 5608).

Di recente, peraltro, l'orientamento è mutato (Cass. civ. Sez. II, 23/01/2007, n. 1406) tanto che la Corte oggi ammette che una società di capitali possa gestire direttamente un condominio; la Cassazione fonda l'assunto sul presupposto che nessuna norma escluda detta eventualità espressamente e che, con la crescente complessità della gestione degli stabili, una società di capitali possa, sicuramente, fare fronte in maniera più efficace ai nuovi e più complessi problemi.

Il nuovo orientamento interrompe la necessaria combinazione "fiducia uguale responsabilità", ma apre nuove possibilità che, sicuramente, avranno un forte impatto sul mercato della gestione immobiliare e dell'indotto. Il modello potrà essere il seguente: i rapporti contrattuali di mandato a gestire il condominio, nascenti tra condomìni e società di amministrazione, costituiscono patrimonio della società; il patrimonio della società è di proprietà dei titolari delle quote e, pertanto, può essere ceduto a terzi tramite vendita delle quote; da tale fatto discende che diventano trasferibili le gestioni immobiliari da soggetto a soggetto e da ente ad ente, tramite cessione dei diritti sulle quote sociali, senza alcun intervento da parte degli amministrati.

La situazione appare analoga a quella bancaria, ove gli sportelli ed i rami d'azienda vengono ceduti insieme ai contratti dei clienti da un'impresa all'altra; il cliente può sempre recedere dal rapporto, così come l'assemblea può cambiare l'amministratore, ma è più facile a dirsi che a farsi; in realtà, così come il correntista non cambia sportello, ancora più difficilmente l'assemblea potrà raggiungere la maggioranza per un nuovo amministratore e, normalmente, non sarà a conoscenza del cambiamento.

ll mercato della gestione condominiale ha sempre rappresentato la "vendita al dettaglio" di una gran mole di servizi, che vanno dall'assicurativo, all'energia, all'edilizia; gli amministratori hanno sempre costituito il tramite per l'impresa per poter raggiungere il consumatore; gli stessi amministratori, peraltro, sono sempre stati difficilmente controllabili, sia per l'elevato numero di professionisti che per la notevole libertà delle loro scelte tanto che, purtroppo, viene comunemente accettato l'istituto della prebenda (che, in molti casi, sostituisce quasi del tutto il compenso).

Con la modifica del sistema, si ha sentore che alcune imprese stiano tentando di acquistare pacchetti di condomìni attraverso società costituite all'uopo, allo scopo di piazzare direttamente sul mercato i loro prodotti.
In altri termini, l'amministratore persona fisica si costituisce in società di capitali e cede le quote ad un'impresa di servizi, edilizia o altro, la quale diventa proprietaria della società di amministrazioni, influenzandone o gestendone direttamente le scelte.

In questo modo viene sottratto ai proprietari ed agli amministratori il mercato della gestione immobiliare che viene trasferito al capitale.

Paolo Gatto