Pubblichiamo la seguente lettera su richiesta di Ennio Alessandro Rossi, commercialista e visitatore del nostro sito.

Piccolo immobile fatto con i lego

OGGETTO: I GRAVI RISCHI DELL'ACQUIRENTE DI IMMOBILI CAUSATI DA IMBROGLI E TRUFFE

Gentile direttore, mi consenta di chiedere ospitalità sull' apprezzato SITO da Lei diretto per segnalare alcuni imbrogli e truffe cui potrebbero incappare gli acquirenti di immobili, causando Loro grave danno economico.

In sintesi si tratta di allarmare i lettori sulla possibilità che il venditore truffaldino venda più volte la stessa unità immobiliare a diversi acquirenti.

E' importante innanzitutto premettere che attualmente e' in vigore il d.lgs. 122 del 20-6-2005 che tutela di acquirenti di immobili di nuova costruzione se acquistati direttamente dal costruttore.

Peccato che l' applicazione della norma venga pretesa solo dal 17% degli aventi diritto. E' altresì importante precisare che gli acquisti diversi ( es. di immobili NON nuovi, gli acquisti da Immobiliari NON costruttrici etc.) non godono di alcuna tutela preventiva. Pertanto laddove non viene richiesta o non trovi applicazione il dlgs. 122/2005, permangono gravi rischi a carico di acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in soggetto in procinto di fallire ( es. venditore privato ma socio di S.n.c, imprenditore di qualsiasi specie) che decida di disfarsi frettolosamente dell'immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare); simili rischi si correrebbero se il compratore si imbattesse in un venditore/ NON imprenditore altamente indebitato che pure decidesse di disfarsi frettolosamente per gli stessi motivi ( rischio revocatoria ordinaria)

Esiste una terza possibilità di cui tratteremo in questo articolo laddove lo sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che cedesse l'immobile a più persone divenendo, immediatamente dopo, nullatenente rendendo così vana ogni rivalsa.

Per essere ancora piu' chiari ed incisivi a costo di risultare ripetitivi ed esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento ( magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una truffa (all'insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l'appartamento 4 volte a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari notai, nello stesso giorno ma ad ore diverse, (per esempio il primo rogito alle ore 9.oo, il secondo alle 12, il terzo alle 15,oo ed il quarto alle 18.oo) intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l'acquirente assistito dal notaio che fortunosamente trascrivesse per primo (in primo grado) l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario . Agli altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un' azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.

Purtroppo questo tipo di truffa è già stata praticata e potrebbe essere ripetuta visto che i truffatori del genere, non temono le sanzioni penali alquanto blande (leggi "condizionale, patteggiamento, sconto di pena, etc.").

Come tutelarsi ? Ecco alcune alternative:

1ma possibilità: Le parti stipulano il preliminare davanti al Notaio che provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Le parti ovviamente indicheranno nel successivo rogito definitivo la medesima cifra indicata nel preliminare. La stipula del preliminare davanti al Notaio, la conseguente trascrizione in conservatoria del preliminare stesso, implicano un costo moderatamente aggiuntivo, costo che vale sicuramente la pena di affrontare.

2.da possibilità: All'atto del rogito il venditore consegna una polizza fidejussoria bancaria a garanzia del buon fine dell'operazione. Se per qualsiasi motivo l'acquirente non divenisse pieno proprietario del'immobile, alla banca competerà l'onere di indennizzarlo.

3.za possibilità: Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare, assegno che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente.

4.ta possibilità: La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà " un bonifico irrevocabile" che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell'ipoteca.

Il venditore per bene dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà essere mai revocato da nessuno a meno che non emergano le gravi irregolarità di cui si e' detto-
Aggiungasi che le verie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto al fine di evitare rifiuti ad eseguire il rogito da parte del venditore che non sarà tenuto, in quella sede, ad accettare oneri non chiaramente già concordati.

F.to Ennio Alessandro Rossi

PS: Allego articoli certificanti la fondatezza dei timori evidenziati 24/02/2007 IL SOLE 24 ORE "La forte domanda spinge anche le truffe" di Maurizio Cannone

La casa con i lego

Link: vademecum per chi acquista un immobile