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Truffe e imbrogli nella compravendita immobiliare
31.01.08
Pubblichiamo la seguente lettera su richiesta di Ennio Alessandro Rossi, commercialista e visitatore del nostro sito.
Piccolo immobile fatto con i lego
OGGETTO: I GRAVI RISCHI DELL'ACQUIRENTE DI IMMOBILI CAUSATI DA IMBROGLI E TRUFFE
Gentile direttore, mi consenta di chiedere ospitalità sull' apprezzato SITO da Lei diretto per segnalare alcuni imbrogli e truffe cui potrebbero incappare gli acquirenti di immobili, causando Loro grave danno economico.
In sintesi si tratta di allarmare i lettori sulla possibilità che il venditore truffaldino venda più volte la stessa unità immobiliare a diversi acquirenti.
E' importante innanzitutto premettere che attualmente e' in vigore il d.lgs. 122 del 20-6-2005 che tutela di acquirenti di immobili di nuova costruzione se acquistati direttamente dal costruttore.
Peccato che l' applicazione della norma venga pretesa solo dal 17% degli aventi diritto. E' altresì importante precisare che gli acquisti diversi ( es. di immobili NON nuovi, gli acquisti da Immobiliari NON costruttrici etc.) non godono di alcuna tutela preventiva. Pertanto laddove non viene richiesta o non trovi applicazione il dlgs. 122/2005, permangono gravi rischi a carico di acquirenti che avessero la sfortuna di imbattersi in soggetto in procinto di fallire ( es. venditore privato ma socio di S.n.c, imprenditore di qualsiasi specie) che decida di disfarsi frettolosamente dell'immobile per incassare e occultare il denaro ricavato dalla compravendita (rischio revocatoria fallimentare); simili rischi si correrebbero se il compratore si imbattesse in un venditore/ NON imprenditore altamente indebitato che pure decidesse di disfarsi frettolosamente per gli stessi motivi ( rischio revocatoria ordinaria)
Esiste una terza possibilità di cui tratteremo in questo articolo laddove lo sfortunato acquirente avesse ad imbattersi in un truffatore che cedesse l'immobile a più persone divenendo, immediatamente dopo, nullatenente rendendo così vana ogni rivalsa.
Per essere ancora piu' chiari ed incisivi a costo di risultare ripetitivi ed esemplificando: se un malintenzionato, possessore di un solo appartamento ( magari in zona turistica o in una grande città), organizzasse accuratamente una truffa (all'insaputa di tutti i protagonisti) e vendesse l'appartamento 4 volte a 4 diversi acquirenti che fra loro non si conoscessero, presso 4 diversi ignari notai, nello stesso giorno ma ad ore diverse, (per esempio il primo rogito alle ore 9.oo, il secondo alle 12, il terzo alle 15,oo ed il quarto alle 18.oo) intascherebbe 4 volte il prezzo della vendita della casa. In tal caso solo l'acquirente assistito dal notaio che fortunosamente trascrivesse per primo (in primo grado) l'atto di compravendita, diverrebbe l'effettivo proprietario . Agli altri tre nulla spetterebbe tranne la sterile possibilità di promuovere un' azione giudiziaria di rivalsa e sporgere denuncia per truffa.
Purtroppo questo tipo di truffa è già stata praticata e potrebbe essere ripetuta visto che i truffatori del genere, non temono le sanzioni penali alquanto blande (leggi "condizionale, patteggiamento, sconto di pena, etc.").
Come tutelarsi ? Ecco alcune alternative:
1ma possibilità: Le parti stipulano il preliminare davanti al Notaio che provvederà a trascriverlo in Conservatoria. Le parti ovviamente indicheranno nel successivo rogito definitivo la medesima cifra indicata nel preliminare. La stipula del preliminare davanti al Notaio, la conseguente trascrizione in conservatoria del preliminare stesso, implicano un costo moderatamente aggiuntivo, costo che vale sicuramente la pena di affrontare.
2.da possibilità: All'atto del rogito il venditore consegna una polizza fidejussoria bancaria a garanzia del buon fine dell'operazione. Se per qualsiasi motivo l'acquirente non divenisse pieno proprietario del'immobile, alla banca competerà l'onere di indennizzarlo.
3.za possibilità: Il compratore, al rogito, pagherà con un assegno circolare, assegno che verrà trattenuto dal Notaio in deposito-fiduciario fino a quando la compravendita risulterà trascritta regolarmente.
4.ta possibilità: La banca erogatrice del mutuo richiesto dal compratore interverrà alla stipula del rogito notarile; in quella sede, a favore del venditore, erogherà " un bonifico irrevocabile" che resterà congelato fino a che il notaio avrà accertato il regolare consolidamento dell'ipoteca.
Il venditore per bene dovrà sentirsi tranquillo perché il bonifico diventerà esecutivo dopo 15/20 giorni e non potrà essere mai revocato da nessuno a meno che non emergano le gravi irregolarità di cui si e' detto-
Aggiungasi che le verie tutele cui intendesse avvalersi il compratore dovranno essere preventivamente chiarite ed esplicitate per scritto al fine di evitare rifiuti ad eseguire il rogito da parte del venditore che non sarà tenuto, in quella sede, ad accettare oneri non chiaramente già concordati.
F.to Ennio Alessandro Rossi
PS: Allego articoli certificanti la fondatezza dei timori evidenziati 24/02/2007 IL SOLE 24 ORE "La forte domanda spinge anche le truffe" di Maurizio Cannone
La casa con i lego
Link: vademecum per chi acquista un immobile
Di Staff del 31.01.08 23:00
salve,non so'come comportarmi con l'agenzia immobiliare visto che un anno fa ho stipulato un preliminare d'aquisto di una villetta solo in caso che l'agenzia sarebbe riuscita a vendere l'immobile di mia proprieta'.l'agente ha voluto subito la provvigione(una grossa somma)x la compravendita,anche se non ha mai fatto ne pubblicita' e non ha mai portato un cliente.come devo comportarmi x riuscire a portare a casa i miei soldi visto che ora le case sono gia' state vendute dall'impresario?sulla locandina dell'agenzia scrivono in modo evidenziato queste parole.NULLA CI RICONOSCERETE SE LA VENDITA NON VERRA' CONCLUSA .spero che voi possiate darmi una risposta.grazie
Inviato da: cortinovis attilio il 23.02.08 21:47Attilio, non ho capito se hai comperato o venduto. Di solito la provvigione all'agenzia si paga alla conclusione dell'affare. Senza vedere il preliminare di vendita o acquisto e il contratto stipulato con l'agenzia non è facile risponderti.
Inviato da: Piero il 28.02.08 23:24La lettera del dott.Ennio Alessandro Rossi mi ha fatto sorgere alcuni dubbi in merito all'"impegnativa irrevocabile di acquisto" da me firmata qualche giorno fa. L'impresa edile, avendo una concessione edilizia antecedente al 2005, non è tenuta a rilasciami nè la fideiussione sui versamenti nè l'assicurazione decennale sull'immobile.Ma io come posso tutelarmi sui due fronti e a quanto ammonterebbero i relativi costi? spero possiate fornirmi una risposta.Grazie
Inviato da: maria francesca savian il 30.03.08 21:16Ho acquistato un anno fa un appartamento da un'amica d'infanzia. Mi disse allora che l'appartamento era stato valutato da un'agenzia immobiliare, stimandone il prezzo a 185mila euro. Al rogito ci accordammo per 165mila euro. Ora, io non mi ci trovo bene, e voglio venderlo. Ho dunque chiesto una stima a due diverse agenzie. Entrambe mi hanno detto che ho pagato un prezzo troppo alto per la zona, e che il valore dell'appartamento è stimato a 135mila euro. Inoltre la mia "amica" mi ha taciuto alcuni aspetti importanti, ad esempio non mi ha detto che da anni il condominio parlava di rifare facciate e tetto. Adesso questi lavori sono stati deliberati, e ovviamente li devo pagare. La mia quota è di 10mila euro! Mi sento truffata. Cosa posso fare? Saluti.
Inviato da: Laura D'Incà il 11.07.08 10:50Laura, se me lo consente, è stata un tantino superficiale, perchè avrebbe dovuto anche lei informarsi, presso Agenzie qualificate, dei valori commerciali degli immobili in quella zona.
Purtroppo, ora non può fare assolutamente nulla, anche perchè il mercato immobiliare non è più in ascesa come molti mesi fa, quindi, ritengo, che debba aspettare un pochino prima di rivendere l'immobile.
Saluti cordiali
Ieri sera ho "scoperto" che l'agenzia Immobiliare, alla quale avevo già versato 5.000 Euro (in nero) per l'acquisto di una casa è sparita nel nulla (Centocase di Milano). Cosa devo fare?
Questa sera andrò a fare denuncia ai Carabinieri, ma c'è una minima possibilità di recuperare l'anticipo versato in nero?
Luca, il suio non è un caso isolato, se ne stanno verificando molti.
Sporga denunzia, e speriamo bene.....
Salve. Volevo segnalare la mia vicenda con l'agenzia ****** di ****** - Verona: a gennaio (2009) subito dopo aver firmato il contratto preliminare con 20000euro di anticipo ai venditori ****** , mi è stato chiesto il pagamento per la mediazione pari a 4500euro. Al momento del rogito i venditori si sono rivelati dei truffatori con due ipoteche iscritte sull'immobile e si sono rifiutati di restituire l'anticipo. Stessa risposta da parte dell'agente immobiliare ******* che dice che se la casa non si vende per problemi del genere lui ha comunque diritto al compenso per la mediazione!
Al momento (e siamo a luglio 2009... senza nessuna novità!) si sta occupando del mio caso un noto avvocato di Verona ma mi sto tristemente rendendo conto che i tempi e le modalità della legge italiana sono a favore di criminali del genere che continuano a truffare indisturbati.
Mi assumo la responsabilità di quello che ho scritto e vi invito a segnalare casi analoghi.
Lei dice di assumersi tutte le sue responsabilità per ciò che ha pubblicamente dichiarato, ma ha solo toccato con mano la realtà e messo in evidenza lo sfascio in cui versa il nostro sistema giustizia.
Le ultime dichiarazioni ascoltate in TV invitano i giudici a dare pene alternative al carcere perchè le carceri scoppiano per il sovraffollamanto.
Indubbiamente è una questione di ordine pubblico nell'ordine pubblico, ma in 50 anni cosa si è fatto per raddoppiare gli istituti di pena e garantire che chi delinque paghi le sue pene fino all'ultimo?
Sono con lei e così tutte le persone che sono assetate di giustizia.
Saluti cordiali
Caro geometra, quando ho scritto che mi assumevo la responsabilità di quello che ho scritto mi riferivo all'aver scritto in chiaro i nomi dell'agenzia, dell'agente immobiliare e dei proprietari dell'immobile... che poi sono stati coperti da asterischi! Gente simile andrebbe sbattuta in prima pagina e non tutelata da privacy e asterischi! Ma se queste sono le leggi, io da cittadino onesto continuerò a rispettarle anche se mai come ora dubito della loro efficacia.
Grazie per l'attenzione e buon lavoro.
Problema due anni dopo l'acquisto di un villino in campagna: nel lotto confinante iniziano lavori che risultano basati su un proggetto approvato dal comune in evidente violazione di varie norme del Piano Regolatore vigente (edificio alto più del 50% oltre il limite). L'esposto presentato alla Procura del Repubblica locale e per conoscenza in Comune e all'uff. Vigilanza della Regione con richiesta di sospensione dei lavori da quasi un mese non ha nessun effetto, e nel frattempo sono stati edificati quasi 2 piani su i 4 previsti. Le promesse di sopralluogo non sono state mantenute e ogni mattina tanti bravi operai riprendono il lavoro.
Come mi posso tutelare?
Solo, esclusivamnete rivolgendosi al giudice, quindi si rechi dal suo avvocato per chiedere l'immediata sospensione dei lavori.
Saluti cordiali
il venditore dell'immobile che ho comprato ha dichiarato, anche davanti al notaio, il buon funzionamento degli impianti. dopo nemmeno 24 ore gli inquilini del piano di sotto mi informano che c'è una perdita d'acqua nel mio bagno e che il proprietario precedente ne era a conoscenza ma non ha mai fatto nulla.
ho chiamato un idraulico per fare i lavori.
vorrei sapere se ho diritto a un risarcimento danni/spese da parte del venditore e a chi potrei rivolgermi (al notaio che ha fatto il rogito?).
grazie
Beatrice, buongiorno.
Trattasi di vizio occulto, quindi risarcibile, provi a parlarne con il venditore, ma non si impeleghi in una causa civile nel caso le rispondesse...picche!!!
Saluti cordiali
Approfitto dell'interessante articolo del Dott. Ennio Alessandro Rossi per postare un link ad un breve scritto in materia di comportamenti poco chiari posti in essere dalle agenzie immobiliari, corredato da una sentenza piuttosto recente del Trib. di Bari. Trattandosi di un tema di indubbia attualità, mi riprometto sin d'ora di ritornare ulteriormente sulla questione. Cordiali saluti a tutti.
http://avvgiangolini.blogspot.com/
GRAZIE, A NOME MIO E DI TUTTI GLI UTENTI, HA RESO UN GRANDE SERVIZIO CON IL SUO ARTICOLO SUL SUO SIGNIFICATIVO SITO.
Cordialità
geom. Oreste Terracciano
