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Rischi nella Compravendita immobiliare




22.12.11

La questione è di estrema rilevanza in particolare per l'acquirente di immobili che deve avere consapevolezza che in questa fase storica, l'acquisto può dimostrarsi particolarmente rischioso per le conseguenze derivanti dal maggior pericolo di insolvenza del venditore rispetto al passato; ciò lo deve indurre a farsi assistere da professionisti specializzati nel campo economico-finanziario che abbiano titolo professionale (oltre a verificare la regolarità edilizia) a rintracciare ed individuare le prime manifestazioni di insolvenza del venditore; in presenza di dette il professionista " di parte " dovrà suggerire le contro-misure preventive di tutela (garanzie) o alternativamente consigliare il cliente di rinunciare all'affare, consiglio che pare conflìggere con il potenziale interesse di alcuni operatori che a tutti i costi potrebbero indurre a portare a termine l'affare per proprio tornaconto e non per l'interesse del cliente, cosa cui invece deve aspirare il professionista "partigiano " nell'ambito del mandato di tutela conferitogli dal potenziale acquirente.

Dato il particolare momento di congiuntura economica, occorre tenere presente che:

  1. Le imprese immobiliari e/o costruttrici sono più a rischio del passato per fallimenti e simili dovuti " a valle " da una parte alla maggiore difficoltà di vendere e " a monte " ad una maggiore rigidità della banche.
  2. Le banche infatti (stante l' aumento della diffidenza fra le stesse scaturita dai c.d. sub-prime e altri titoli tossici ) a causa della contrazione delle disponibilità,- vedi in appendice " credit crunch " - sono meno disponibili a concedere prestiti e rinviare (ristrutturazione del debito ) le scadenze in corso alle imprese in difficoltà
  3. Le imprese ed i privati, a rischio di imminente insolvenza, potrebbero essere indotti a vendere in fretta e furia per salvare il salvabile, facendo così correre il rischio al compratore di incorrere in una "revocatoria fallimentare (imputabile alle imprese) o " revocatoria ordinaria (imputabile ai privati )"

Quale indice della delicatezza del momento, in aggiunta, tengasi conto che i pignoramenti sono in crescita; già lo scorso anno la crisi comportò un aumento del 31,8%. Nel 2011 i pignoramenti hanno registrato una crescita del 5,2%; in sintesi tra il 2008 e il 2011 la crisi si e' fatta sentire notevolmente con un aumento del 75% complessivo.

Secondo i dati raccolti nei maggiori tribunali ed elaborati dall'Adusbef (associazione dei consumatori seria e credibile ) i pignoramenti ed esecuzioni immobiliari sono passati nel 2011 a 39.474 per l'insostenibile crisi economica. L'aumento di pignoramenti ed esecuzioni immobiliari, stimato in più nel 2011 , va da un minimo dell'1,6 % a Bergamo e Napoli, al 2,4% di Padova. Crescono inoltre del 2,9% a Como, del 3,1% a Bologna, e del 3,6% a Bari. Aumentano di più: 3,9% a Verona, per passare ai valori più elevati di Vicenza a 12,9% mentre a Lanciano aumentano dell' 8,3%, più che a Torino e Forlì che registrano una crescita del 7,9%, un po' più che a Bolzano, Macerata e Modena che registrano il 7,1% di aumento.

Il maggior aumento dei pignoramenti si registra a Milano con 264 pignoramenti in più che raggiunge il numero di 5.149, seguita da Torino con 207 e un totale di 2.834. A Roma si sono registrati 204 pignoramenti, per un totale complessivo di 2.907.

L'insostenibile crisi economica, porta sempre più famiglie italiane a non poter onorare le rate dei mutui, impegno sempre più gravoso che si mangia il 33% del reddito e si traduce, per almeno 300 mila famiglie in un rischio reale di insolvenza.


Appendice: " il credit crunch " :

Vuol dire "stretta creditizia ", e può emergere :

1-Dagli spontanei andamenti dell'economia

2-Essere provocata dalle autorità monetarie.(stretta pilotata )

Si ha il primo caso quando le banche sono preoccupate della solvibilità di coloro a cui prestano i soldi e quindi tirano i remi in barca, concedendo prestiti a condizioni più rigide ossia aumentando i tassi o chiedendo più garanzie.

Si ha la "stretta pilotata" quando la Banca Centrale induce le banche a fare meno prestiti: alzando i tassi di interesse, o aumentando la riserva obbligatoria (ossia la percentuale dei depositi resi pertanto indisponibili per i prestiti, che deve essere mantenuta presso la Banca centrale ).

Già nel 2007-2008 si è iniziato a parlare di credit crunch del primo tipo: le banche stesse da allora hanno irrigidito gli standard di prestito perché preoccupate dall'erosione del loro capitale dovuta alle perdite di valore dei titoli tossici " sub-prime" improvvidamente acquistati in sede di cartolizzazione dalla Banche Americane o loro controllate.

Ennio Alessandro Rossi www.realessandro



Di Staff del 22.12.11 19:00



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