Commento alla sentenza di Cassazione civile n. 8038/09 depositata in data 2 aprile 2009

Oltre ai ben noti problemi interpretativi, di cui la sentenza in commento è uno specchio, è frequente che, nelle trattative, specificamente inerenti il settore immobiliare, le parti non abbiano piena consapevolezza del valore attribuibile alla 'proposta d'acquisto', che oscilla tra contratto preliminare e c.d. puntuazione.

Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ha statuito che, in tema di compravendita immobiliare, con la proposta d'acquisto, sebbene essa sia irrevocabile, non emerge necessariamente l'obbligo di acquistare l'immobile. La fattispecie si concretizza allorquando le parti, in procinto di porre in essere un negozio giuridico, quale quello della compravendita, si trovano nella fase antecedente la stipula del preliminare, e, il futuro acquirente formalizza la propria offerta d'acquisto, limitandosi a offrire l'importo del caso, senza alcuna consegna di denaro.

Conseguenza di tale circostanza è una sorta di preliminare al contratto preliminare, il quale, secondo il Giudicante, non avrebbe alcun effetto vincolante. Si legge, infatti, in Sentenza: "correttamente, quindi, nella sentenza impugnata, esclusa la validità dell'accordo raggiunto dalle parti, ha ritenuto che esse si trovassero, in relazione al futuro contratto preliminare, nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della puntuazione, destinata a fissare, ma senza alcun effetto vincolante, il contenuto del successivo negozio".

Vieppiù, non è possibile configurare, in fase di trattativa, una clausola penale sulla caparra. Essa, se prevista, sarebbe nulla per mancanza di causa, poiché riferita ad una responsabilità aquiliana (extracontrattuale), e non contrattuale, dal momento che, di contratto, ancora non si può parlare!

Nella fattispecie in esame, spiegano i Giudici della Suprema Corte, non emerge quel collegamento strumentale, esistente, ai sensi dell'art. 2932 c.c., tra contratto preliminare e contratto definitivo, destinato a realizzare effettivamente il risultato finale perseguito dalle parti (cfr. Cass. Civ., 2518/08, 10394/08 e 9970/08). Infatti "riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi... ad obbligarsi a ottenere quell'effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico, ben potendo l'impegno essere assunto immediatamente: non ha senso pratico il promettere ora di ancora promettere in seguito qualcosa, anziché prometterlo subito".

Tra le funzioni del contratto preliminare, quindi, non può, essere riconosciuta quella di porre in essere un' obbligazione su di una successiva obbligazione avente ad oggetto un effetto determinato.

Sebbene nella fattispecie di cui trattiamo la fase delle trattative fosse avanzata, i Giudici della Cassazione hanno riconosciuto, nella proposta d'acquisto fatta, una semplice puntuazione, priva, pertanto, di effetti obbligatori per il promissario acquirente, e destinata a esclusivamente a fissare il contenuto del successivo negozio, ovverosia del contratto preliminare.

AVV. ALBERTO RINALDI
Avvocato in Milano
avv.alberto.rinaldi@rinaldilex.it