La proposta irrevocabile di acquisto

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  • Il commento di Ennio Alessandro Rossi. È indiscutibile che la Proposta di acquisto, sottoscritta per accettazione, determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non revocabili pena la perdita del deposito cauzionale ed il pagamento all'agente della mediazione. Lo svantaggiato è innanzitutto il proponente l'acquisto.

La proposta irrevocabile di acquisto (ex art.1329). Atto rilevante da ponderare attentamente.

È indiscutibile che la Proposta di acquisto, sottoscritta per accettazione, determini il sorgere di precisi obblighi contrattuali non revocabili pena la perdita del deposito cauzionale ed il pagamento all'agente della mediazione. Lo svantaggiato è innanzitutto il proponente l'acquisto.

A parere di chi scrive le "proposte irrevocabili acquisto" ( più avanti P.d.A), che correntemente vengono utilizzate o consigliate, sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo "preliminare" possono generare liti; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; Gli unici a trarne effettivo vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l'accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) è in grado di dimostrare la conclusione dell'affare e la maturazione del diritto alla provvigione, e l'aspirante venditore che potrebbe innescare una piccola asta al rialzo.

Per evitare inutili rischi e prevenire litigi, è opportuno che solo dopo aver preso visione della documentazione della casa e dopo aver esperito gli altri importanti preventivi controlli, l'aspirante acquirente proceda direttamente alla stipula di una "promessa bilaterale di compravendita". Se proprio desiderasse presentare la P.d.A, lo facesse almeno dopo aver visionato la documentazione più importante (es. atto di provenienza, planimetrie, licenza edilizia, visura ipotecaria, visura a ufficio protesti, visura a registro imprese ) e prevedendo subito nella P.d.A tutte le condizioni per le quali è disposto ad obbligarsi.

Esempio: dopo l' accettazione della P.d.A, il proponente scopre che poco prima sono state deliberate (e taciute) spese condominiali straordinarie di rilevante entità (sostituzione caldaia , rifacimento tetto e facciate, rimozione amianto/eternit ), che i lavori e pagamenti cadranno a cavallo del rogito. Si aprirà una questione spinosa: A chi tocca pagare le rate condominiali ? E che si fa se una parte vorrà addossare integralmente la spesa all'altra ? Una lite? Un costoso arbitrato? ( la giurisprudenza, incerta e contraddittoria certo non aiuta)

Un altro esempio. Se per inesperienza (di casa se ne compra una o due nella vita) il proponente l'acquisto, all'atto della proposta (poi accettata) , avesse dimenticato di subordinare la validità della stessa alla NON PROVENIENZA del bene da successione o donazione? In primis, (salvo che non voglia perdere il deposito e pagare la mediazione) si troverà obbligato ad acquistare un bene di insicura provenienza e circolazione. In secondo luogo la Banca potrebbe negare l'erogazione del mutuo cui il malcapitato avesse fatto conto per pagare la casa. Chi lo tirerebbe fuori da tale pasticcio? Chi condividerà le ansie e le notti insonni ? Chi attenuerà la sua rabbia per essersi fidato? E se risultassero mancanti le certificazioni utili od obbligatorie (es. certificazione energetica ), chi paga la salata parcella del professionista che deve predisporla ? E se, a P.d.A accettata, il malcapitato si accorge che altri fatti per lui rilevanti non corrispondono alle originarie rassicurazioni verbali, e pertanto decide di rinunciare a proseguire nell'affare , chi lo rimborserà dell'acconto che sicuramente perderà ? Chi lo difenderà dal mediatore, che maturato il diritto alla provvigione avendo portato le parti alla conclusione dell'affare, non vorrà sentire ragioni ? Facile comprendere a questo punto l'opportunità di chiarire ogni aspetto prima di contrarre qualsiasi obbligazione, a maggior ragione se unilaterale. La indicazione (scritta) di tutte le condizioni poste nella P.d.A. dal proponente su tutti gli aspetti per Lui rilevanti lo metterà nella condizione di contrattare alla pari.

Problemi non da poco che tolgono la tranquillità a quanti "allo sbaraglio ma in buona fede" si avvicinano al mercato immobiliare investendovi risparmi di una vita. I siti delle associazioni dei consumatori, i blog del settore, sono pieni di casi capitati a giovani e/o inesperti che solo troppo tardi capiscono in che guaio si sono cacciati.

A questo punto, a costo di risultare ripetitivi, appare evidente che il proponente, nell'intento di evitare "le sorprese", ponga sin dall'origine condizioni chiare, le sole per le quali sia disponibile ad impegnarsi anche (bontà sua) unilateralmente.

Parimenti opportuno pare pretendere che Associazioni dei consumatori, agenzie immobiliari e quanti altri attori adottino formulari di P.d.A. complete così che ogni problematica emerga prima dell'assunzione di un gravoso impegno unilaterale (tale è la proposta di acquisto fino a che non venga accettata) e prima dell'accettazione. In tal maniera l'aspirante venditore si guarderà bene prima di accettare e sarà conseguentemente tenuto a negoziare le condizioni proposte . Così si potrà prevenire e garantire ordinata continuità e serietà dell' affare.

Per inciso è rilevante che il proponente sappia che la "proposta di acquisto" non è (come spesso viene millantata ) una " semplice prenotazione" né serve a " bloccare l'affare " visto che la proprietà per un certo tempo è libera di confermare o disattenderla. Il proprietario di un immobile appetibile potrebbe addirittura innescare un'asta al rialzo e accettare solo la proposta migliore respingendo le altre, senza conseguenza alcuna.

Né si obbietti che il proponente ha la facoltà di recedere prima dell'accettazione; Taluni (es. alcune Camere di Commercio) sostengono che il proponente può recedere entro 4 giorni dalla proposta a meno che non si sia già verificata l'accettazione. Tale "tutela" pare effimera e di facile aggiramento: se il proponente comunicasse tale volontà gli verrebbe immediatamente obbiettata l'impossibilità del recesso in quanto guarda caso "solo poco prima" la proposta è stata accettata. Insomma nella realtà è una garanzia inconsistente salvo che il proponente non specifichi che il recesso o l'accettazione devono formalizzarsi con un fax, un email che hanno ora, minuti e data certa.

Al di là delle sciocchezze sostenute da taluni, prive di qualsiasi consistenza giuridica, la "proposta di acquisto" per il fine che intenderebbe perseguire, neppure dovrebbe chiamarsi così, e neppure richiamare termini come "compratore" o "venditore" , che potrebbero indurre a ritenere che con la accettazione esplicita sia già perfezionato un contratto di compravendita bello e buono; Infatti un contratto (anche di compravendita immobiliare) è concluso
(seppure vincoli solo le parti fino alla trascrizione a cura del Giudice o a cura del Notaio rogante) se redatto in forma scritta (ex art.1350), se contiene i requisiti essenziali (ex art. 1325) "nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte " (ex art. 1326 c.c.), caratteristiche che si riscontrano tutte nella "proposta irrevocabile di acquisto accettata".

E seppure " L'acquirente" o " Il Venditore" nella P.d.A, più propriamente definibile "preliminare del preliminare", manifestassero l'intenzione di rinviare il perfezionamento di tutti gli accordi ad un successivo atto preliminare (manifestando così una volontà sostanziale diversa da quella formale), rimarrebbe " il tarlo", " l'equivoco" ingenerato dai quei termini impropri.

Per convincere gli scettici basti pensare a quanto avviene comunemente in ambito imprenditoriale/aziendale. In quella sede è norma che il cliente, dopo articolata e completa negoziazione su ogni aspetto, "proponga -al fornitore- di acquistare irrevocabilmente" un certo macchinario fabbricato appositamente negli USA, (offerta/proposta di acquisto). Il fornitore consenziente ritorna firmata per accettazione la P.d.A. Basta questo per veder concluso un contratto di compravendita A nessuno in ambito aziendale passerebbe per la testa di far seguire alla "proposta di acquisto accettata " che come visto è già compravendita, un preliminare (alias, compromesso) e poi di nuovo un successivo contratto di compravendita (alias rogito).

Come già scritto lo scambio di volontà della "proposta di acquisto accettata", salvo rari e confusi casi, determina il nascere di un contratto di compravendita perfetto ex art. 1325 e 1326, (che sarà poi ripreso nell' atto notarile per la trascrizione); Tanto è che nell'ipotesi che dopo l'accettazione, una delle parti non volesse aderire alla esecuzione e trascrizione dell'atto notarile (serve per rendere pubblica la compravendita ) la parte che ne avesse interesse potrebbe ottenere la trascrizione d'imperio dal Giudice adito.

Nel vademecum (pertinente la compravendita immobiliare) edito dal Consiglio notarile di Venezia in collaborazione con la Camera Arbitrale , nel capitolo " Agente immobiliare la proposta e l'accettazione" cosi si trova scritto:
" …..In realtà quei due documenti (proposta e accettazione) costituiscono già una vendita e quindi se per qualsiasi ragione giungono nelle mani degli uffici fiscali vengono imposte sanzioni e tasse come quelle gravanti sulla vendita". L'assunto è completamente condivisibile. (1)

Ritornando al caso. Più correttamente la c.d. "proposta di acquisto" come la si vorrebbe intendere, dovrebbe chiamarsi "preliminare del preliminare " e il proponente non dovrebbe proporre "di acquistare" né il venditore accettare di "vendere" ma il proponente dovrebbe impegnarsi , ad eseguire dopo tot giorni, alla stipulazione di un "una promessa bilaterale di compravendita ", detta comunemente "preliminare" prodromica alla esecuzione del successivo rogito notarile.

Conclusioni: la c.d. "proposta di acquisto" comunemente utilizzata è giuridicamente pericolosa; come visto, se accettata, genera la nascita di un contratto di compravendita con il rischio che l'interessato richieda alla Magistratura la trascrizione giudiziale. Può essere causa di successivi conflitti visto che impegna le parti su pochi aspetti salienti rinviando la discussione degli altri non meno rilevanti, al successivo "preliminare", sede nella quale verranno discussi "quegli altri " aspetti salienti sui quali non è detto che le parti addivengano ad un accordo.

E' atto "opprimente" per il proponente che se volesse recedere perderebbe deposito cauzionale e dovrebbe pagare comunque la mediazione. -


APPENDICE

Fonte: Consiglio N. Notariato -1- Pericolosità di utilizzo di termini impropri -2- La proposta irrevocabile di acquisto -3- ConsiglioNotariato Venezia

-1-"Capita che inesperti utilizzino la frase "vendo, acquisto" invece di "prometto di vendere, prometto di acquistare".- Quando succede, si ha una vendita vera e propria che vincola però solo le parti che l' hanno sottoscritta (n.d.r. :cio' si ottiene con la trascrizione) . Se sorgono liti e si è costretti a registrare questo tipo di accordo si pagano pesanti imposte sull'avvenuta vendita. Finché comunque un contratto non passa nelle mani del notaio ed è trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari non ha alcuna efficacia nei confronti di terze persone, Stato compreso"

-2-"La proposta di vendita o di acquisto è un documento che le parti possono firmare prima della compravendita vera e propria. Essa consiste, rispettivamente nella manifestazione della volontà di vendere fatta dal proprietario del bene ad un probabile acquirente o nella manifestazione della volontà di acquisto fatta da un possibile acquirente al proprietario del bene: in entrambi i casi con l'accettazione della proposta, quantunque non lo si creda, il contratto di compravendita è perfezionato e vincolante per entrambe le parti………..Di solito, inoltre, la proposta, sia essa d'acquisto sia essa di vendita, è irrevocabile: il proponente si obbliga cioè a mantenerla ferma per un certo periodo di tempo durante il quale, anche se volesse revocarla, perché magari ha cambiato idea, non può farlo o, se lo fa, ciò non ha alcun effetto. Contrariamente a quanto si possa comunemente credere, non è poi così facile quindi, un volta firmata la proposta, poter retrocedere dalla stessa, imponendo detta proposta degli obblighi alle parti che l' hanno sottoscritta."

-3- C.N.V. già citato: vedi (1)

F.to Ennio Alessandro Rossi
commercialista in Brescia - studiorossi.ennio@virgilio.it