Articolo a mio avviso molto fazioso. In mani inesperte o inadeguate, ogni cosa è pericolosa, qualsiasi strumento, fisico o giuridico che sia. Assimilare il termine "pericoloso" a quello di "importante", non lo trovo corretto. La proposta di acquisto è uno strumento di primaria importanza che ha permesso e permette la rapida definizione di affari, con obblighi tanto per chi vende tanto per chi compra; l'importante è che la stessa p.d.a. rispecchi le volontà delle parti. I tempi di stesura di un compromesso notarile spesso contrastano con la necessità di rapidità che il mercato immobiliare e la clientela, richiede ai propri operatori. Chiaramente, proposte mal compilate generano problematiche, specialmente sulle questioni relative agli impianti degli immobili e la loro conformità urbanistica, sui quali spesso manca informazione a tutti i livelli; la proposta è una manifestazione di volontà su di un argomento importante, il quale sia chi vende sia chi compra, non dovrebbe affrontare con leggerezza. Agenzie immobiliari con buona reputazione, agenti immobiliari iscritti al ruolo, sono già un ottimo deterrente da problemi; spesso la corsa al risparmio ad ogni costo, ad esempio evitando intermediari e sfruttando privati con poca dimestichezza nel campo o professionisti di altri settori che abusivamente praticano la professione di mediatore, creano le situazioni più pericolose. E credo che questo vada dovutamente sottolineato. Il fatto poi che spesso vi siano errori sugli stessi atti di compravendita redatti dai notai, sottolinea la difficoltà reale della transazione di immobili, giustificando la necessità di professionisti preparati e giustamente pagati, a tutti i livelli del settore immobiliare.

definire l'articolo "molto fazioso" è "una grabnde stupidaggine". Rileggere meglio

ecco un esempio significativo non raro tratto dal web sito www.nonsolonews.it
Data: 17 Mar 2009, 09:46

Sarò il più breve possibile ...............................

Pochi giorni fa mi sono recato presso un agenzia immobiliare
con l'intenzione di comprare un appartamento costo euro 120.000
Lo guardo mi piace e l'agenzia mi fa firmare una carta colore
rosa , soltanto una proposta cosi dicono loro e mi chiedono un
assegno intestato al venditore ,assegno non consegnato.
Poi in fretta e furia decidono subito di andare davanti al notaio,
io dico NO , non si fa più nulla.
Mi ritelefonano di continuo , e alla fine si arriva ad alzare la
voce . Le ultime parole sono : ci vedremo in tribunale se non mi
paghi immediatamente la provvigione euro 3600 + IVA 20%.
Nel frattempo mi accorgo che l'appartamento in questione è gravato
da ipoteca e forse il venditore sta fallendo , nulla di tutto ciò
mi era stato riferito quando incautamente ho firmato quel pezzo di
carta dal titolo "PROPOSTA IRREVOCABILE DI ACQUISTO".

Sto aspettando la lettera dell'avvocato dell'agenzia , ma intanto
anche questa notte non sono riuscita a chiudere occhio.

GRAZIE per in anticipo per qualunque cordiale risposta.

Stessa situazione, "fermi l'immobile è un affare" FIRMO la proposta di acquisto irrevocabile con contestale compromesso per presa visione e accettazione definitiva. Il giorno dopo ho un ripensamento dovuto al metraggio non corrispondente alle mie esigenze. Vengo contattato dall'avvocato dell'agenzia immobiliare, mi trascinano in Tribunale dove: perdo l'anticipo di euro 10.500, vengo condannato a pagare la provvigione per euro 8.OOO, oltre spese legali pari a 3.800. Praticamente in un giorno questi hanno intascato 20.000 euro in termini di legge. Ma quanti altri hanno lo steddo problema e a ben vedere le agenzie immobiliari hanno tutto l'interesse a far saltare l'acquisto e a portarti in giudizio sono tutti soldoni guadagnati a costo ZERO!! Insomma mi hanno fatto veramente piangere!

Prima di acquistare un immobile, e meglio informarsi di tutto e di più perché con i tempi che corrono è preferibile pensarci prima. Per cui oltre a leggere dei libri guida sull’acquisto di case, non bisogna sottovalutare una ricerca in internet. Questo articolo è una quercia con solide radici che fa luce a chi non è esperto di mercato immobiliare; i soldi non si trovano sull’albero, ma le persone furbe stanno sempre dietro l’angolo. Certo, non facciamo di un filo d’erba tutto un fascio, sicuramente nel mercato immobiliare ci sono Agenti Immobiliari Professionisti molto seri, iscritti al ruolo e titolari di Agenzia Immobiliare accredita con buona reputazione; ma alcune precauzioni sicuramente ritornerebbero utili soprattutto all’acquirente perché la proposta irrevocabile d’acquisto e presentata da quest’ultimo al venditore:
1) Un anticipo minimo di solamente un centinaio di euro (la caparra versarla al compromesso);
2) Un breve periodo limitato di irrevocabilità (uno o due giorni al massimo);
Questi precauzioni limiterebbero i danni nel momento in cui si decidesse di cambiare idea. Cordiali saluti.

Probabilmente non è chiaro che a "prescindere dal piccolo anticipo" e dalla brevità del tempo concesso per l'accettazione (atto predatabile ad hoc se non lo si sottopone a comunicazioni con data certa" il rischio è che oltre a perdere il modesto acconto, perfezionandosi il contratto scatta il diritto alla provvigione , cosa che puo' comportare un esborso non previsto e salato.
cordialmente . Un consiglio rintracciate all'interno di queto web l'altro mio articolo sul come và strutturata la proposta irrevocabile di acquisto. cordialità Ennio R.

Ho letto l'articolo di Samuele e dire che ha confermato ciò che pensavo e penso sulle agenzie immobiliari e sui loro agenti è una ovvia consenguenza. Ormai, samuele lo dovrebbe sapere, nelle città operano solamente loro, il privato non ha più tempo per dedicarsi alla vendita del proprio bene. Vi racconto la mia recentissima esperienza. Devo comprare, stavolta per me, un appartamento, mi sono rivolto a una agenzia immobiliare di livello nazionale, ebbene, in primis, lo stampato della p.d.a propostomi è tutto sbilanciato da una parte,veramente gli stampati sono 2, il primo p.d.a. vero e proprio,il secondo un incarico di acquisto. Inoltre detta agenzia non adotta nella mia città e, quindi presumo nella mia regione, lo stampato, unico, molto chiaro e semplice,questo siì equilibrato,adottato in un'altra regione, predisposto dalla camera di commericio e adottato da diverse sigle di associazioni di difesa dei consumatori e da diverse sigle di associazioni di agenzie immobiliari di detta regione ( forse la mia è considerata popolata da gente sprovveduta?). Poi, alla mie rimostranze, l'agente mi ha detto che la p.d.a. la potevo compilare io e consegnarliela. Vi pare possibile una cosa del genere trattandosi di un'agenzia immobiliare di livello nazionale? Ancora, i 2 moduli datimi in visione erano privi dei dati catastali dell'immobile, dell'indicazione dello stato degli impianti, delle indicazioni dello stato di provenienza dell'immobile, e potrei continuare a lungo. Quindi per favore.. o se volete come diceva Totò : ma mi facci il piacere.
cordiali saluti. vito

Da qualche mese sto cercando di comprare un immobile, inevitabilmente mi ritrovo ad avere a che fare con le agenzie immobiliari più disparate.
Dopo diverse ricerche ho individuato l'immobile di mio interesse, contatto l'agente immobiliare il quale mi porta subito alla stipula della proposta di acquisto, la quale scopro che trattasi di un vero e proprio contratto. Premesso che hanno voluto sapere di tutto e di più, modalità di pagamento, quanto guadagno come indendo pagare, professione, quanti sono i componenti il mio nucleo famigliare, la loro età professione, insomma mi sono sentito messo a nudo, in ultimo mi è stato richiesto un assegno di 6000 euro quale impegnativa. Dopo una quindicina di giorni mi telefonano dicendomi che la mia proposta non è stata accettata e che potevo andarmi a prendere l'assegno. cosa che ho fatto subito. la mia riflessione è:
a fronte di notizie sottoscritte da me acquirente e avvalorate da un assegno, come può essere possibile che ci si debba accontentare di un senplice, "non è stata accettata la sua proposta". non pensate che anche il venditore o meglio l'agente debba essere obbligato a fornire dettagliati motivi che hanno portato alla non accettazione della mia proposta. mi viene da pensare che il venditore non abbia neanche saputo della mia proposta. Insomma ho idea che i soggetti principali Compratore e Venditore siano nelle mani di agenti che manipolano il mercato secondo i loro interessi.

Oggi si lavora in FRANCHISING e non tutti coloro che prendono il patentino di Agente Immobiliare sono all'altezza della situazione, anzi.....
Ma a prescindere da questo non trascurabile particolare, le posso assicurare che ci sono anche Agenti con la ""A"" maiuscola che fanno onore alla categoria che rappresentano, personalmente ho avuto a che fare con qualcuno di loro e posso soltanto apprezzare la grande professionalità dimostrata.
Non tutte le ciambelle nascono col buco.
Cordialità

io sono da sempre stato convinto che l'intervento riconosciuto della intermediazione immobiliare serve unicamente per lievitare i costi degli alloggi posti in vendita senza alcuna tutela per il consumatore.
la riprova evidente di quanto sostenuto è data dal fatto che nessun agente immobiliare, allo scopo di evitare lungaggini nella stipulazione del contratto con il quale matura il loro diritto al riconoscimento economico della intermediazione, fornisce i documenti necessari per verificare la fattibilità dell'acquisto.
Tali documenti dovrebbero essere forniti prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e non successivamente alla stessa, in modo da poter consentire all'acquirente la possibilità di una valutazione seria e concreta della proposta stessa.

io sono da sempre stato convinto che l'intervento riconosciuto della intermediazione immobiliare serve unicamente per lievitare i costi degli alloggi posti in vendita senza alcuna tutela per il consumatore.
la riprova evidente di quanto sostenuto è data dal fatto che nessun agente immobiliare, allo scopo di evitare lungaggini nella stipulazione del contratto con il quale matura il loro diritto al riconoscimento economico della intermediazione, fornisce i documenti necessari per verificare la fattibilità dell'acquisto.
Tali documenti dovrebbero essere forniti prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e non successivamente alla stessa, in modo da poter consentire all'acquirente la possibilità di una valutazione seria e concreta della proposta stessa.

Caro Marcello, le assicuro che non tutte le Agenzie Immobiliari hanno lo stesso modo di operare, personalmente ho constatato che ce ne sonno tante, affermate a livello nazionale, ma anche quelle prettamente locali che operano in maniera oltremodo corretta.
Le mie sono impressioni e constatazioni dirette avute negli ultimi dieci anni, ma non esludo la mancanza di professionalità di altre Agenzie note e meno note, le quali si avventurano in un settore, senza averne la professionalità dovuta.
Saluti

salve,vi espongo il mio problema: io il giorno 23/11/09 ho stipulato una proposta di acquisto irrevocabile con 2000 euro di anticipo, e stata accettata.Sul contratto di proposta c'era scritto che dovevo acquistare l immobile entro il 28/12/09 davanti al notaio; la data é scaduta e io a causa di diverse incomprensioni con il venditore(scoperto che l immobile nn é antisismico,tetto da rifare ecc) ho proposto un prezzo differente ,alchè mi hanno risposto con una lettera dell' avvocato di cui mi dovrò presentare prossimamente;a questo punto cosa mi possono fare oltr che a trattenersi i 2000 euro dati?grazie

...più che trattenere la capara non possono......
Saluti

in relazione al messaggio innviato da: simo1233 il 19.01.10 23:16 :
Ci faccia sapere per favore come è andata a finire? Secondo me se lei si è ritirato le sarà stata comunque richiesta la provvigione;essendosi verificata la conclusione del contratto con l'accettazione è maturato il diritto a favore dell'agenzi. A tal fine riporto alcuni passi dell'articolo originario:

"....le proposte irrevocabili acquisto che correntemente vengono utilizzate o consigliate, sono carenti di una serie di pattuizioni che rinviate a discussione nel successivo "preliminare" possono generare liti; Il proponente non ricava alcun beneficio dalla sua presentazione, anzi si espone anzitempo e unilateralmente; Gli unici a trarne effettivo vantaggio sono il mediatore che, verificandosi l'accettazione, in forza di un contratto perfetto (vedi art.1325-1326) è in grado di dimostrare la conclusione dell'affare e la maturazione del diritto alla provvigione, .......
Attendo di sapere. Grazie

Mi piacerebbe che i lettori ( non agenti immobiliari che sono parte in causa) che avessero sottoscritto Proposte di acquisto raccontassero la loro esperienza. Cio' andrebbe a beneficio di altri che si accingono a comperare. grazie

La p.d.a. vista dal lato del venditore: sono proprietario di un immobile in vendita ed ho firmato in calce alla p.d.a. Non ho preso alcuna caparra confirmatoria nè firmato alcun preliminare. Con questa firma sulla p.d.a. - ripeto che non ho avuto un € - a) sono costretto a vendere l'immobile e pagare l'Agenzia, b) sono costretto solo a pagare l'Agenzia per l'intermediazione, c) varie ed eventuali.
Aspetto con ansia i Vs. riscontri.
Grazie.
carlo

buongiorno vi espongo il mio caso . Dopo aver firmato una proposta irrevocabile di aquisto .mi sono ritirato ,per varie problematiche dell'appartamento,mancanza di certificato di abitabilita', misure reali piu' piccole rispetto i disegni, ecc.
chi per favore mi puo' dire ache spese vado incontro,oltre che perdere la caparra confirmatoria di 1000 euro? grazie.

Salve, ritengo l'articolo molto dettagliato e illuminante. Io fortunatamente non ho sottoscritto proposte d'acquisto, ma ultimamente volevo acquistare una casa che ho visionato mediante agenzia e il problema è che non la posso acquistare proprio perchè non ho accettato di firmare la proposta unilaterale. La ritengo inutile in quanto sia io che il proprietario possiamo risolvere in tempi brevi dal notaio e sopratutto svantaggiosa per me perchè non potrei far svolgere gli accertamenti necessari sull'immobile. Il risultato è che l'agenzia mi ha escluso dalle trattative. La cosa è molto frustrante perchè avevo un forte interesse per l'immobile. Grazie.

come un disco rotto anche a me è successa la stessa cosa con la scusa del fermare 'immobile mi hanno fatto firmare una proposta irrevocabile d'acquisto e naturalmente chiedono anche la provvigione con le spese legali però anche la venditrice non è da meno visto che è corsa a intascarsi subito l'assegno di 1000 euro dato in deposito fino alla data che avrebbe dovuto fissare per il preliminare
al momento ho dato incarico al mio legale, visto che manco ho ricevuto una accettazione regolare dalla proprietaria, la quale ancor prima di accettare la proposta, è corsa a incassare l'assegno, una vera bella banda di persone non degne della parola

Salve, io invece ho il problema opposto, vendo la mia casa tramite un'agenzia immobiliare, l'agenzia mi trova il cliente e dopo poco mi convoca per controfirmare la p.d.a. (già firmata dall'acquirente) firmo anch'io e l'agente mi fa vedere un assegno di 10000 euro intestati a me ma che trattiene lui.
Sulla p.d.a. oltre ai dati è presente anche la data del compromesso.
Nel frattempo io firmo il compromesso per un' altra abitazione, preciso che mi è stata messa anche una certa fretta. Dopo 2 mesi dalla firma del p.d.a per motivi che non vi stò a spiegare ma non dovuti ne a mè ne alla mia casa (in perfetto stato e con tutti i documenti in regola) l'acquirente cambia idea e non vuole più la mia casa. Cosa succede adesso? Io mi trovo con un compromesso firmato ma con la prima casa in teoria non venduta. Come e su chi posso rivalermi?
I 10000 euro dell'assegno intestato a me ma che ha in mano l'agenzia immobiliare sono incassabili?
Grazie

Succede che l'Agenzia le deve consegnare la caparra perchè le compete, diversamente si rivolga al suo avvocato.
Saluti cordiali

salve,problema inverso . preciso di essere il proprietario di un piccolo appartamento e che il giorno 23.03.2010 ho ricevuto tramite un'agenzia una proposta di acquisto che ho accettato in data 24.03.2010,la caparra di 3.000 euro è stata trattenura dalla stessa agenzia e tutta la proposta era vincola alla accettazione della richiesta di mutuo da parte dell'acquirenteche sarebbe dovuta avvenire entro 15 giorni dall'accettazione della proposta. il giorno 09 .04 2010 non avendo ricevuto alcuna comunicazione ne dall'agenzia ne dall'acquirente ho spedito un fax ad entrambi comunicando di ritenermi libero da qualsiasi impegno e sottoscrivento un'altro preliminare con un nuovo acquirente. il 10.04 2010 ricevo un telegramma dall'agenzia che mi comunica l'avvenuta accettazione del mutuo in data 07.04 2010 come devo comportarmi la prima proposta ha validità o è decaduta essendo trascorsi i 15 giorni senza che io abbia ricevuto comunicazioni?

Il mio consiglio migliore è di dare credito al primo acquirente, questo a prescindere dal ritardo che non è dipeso dalla volontà dello stesso, ma ora è tutto chiaro.
Così evita problemi.
Saluti

mai acquistare dalle agenzie immobiliari.
prima di firmare controllare se la casa è in vendita anche direttamente da parte del costruttore o proprietario.
Poi consultarsi con un commercialista/consulente/avvocato.
Tenere presente che il professionista può non essere esperto della materia.
Allora in alternativa parlare anche con un notaio (non il notaio indicato dall'agenzia).

Salve. Vorrei togliermi un dubbio... Subito dopo aver firmato la proposta irrevocabile di acquisto per una casa, la parte venditrice (prima dell'accettazione del contratto) ha deciso di non voler più vendere tale immobile.
Il problema è che io, per avere in mano i soldi per la caparra, ho dovuto chiedere un prestito e quindi ho avuto delle spese...
Per legge posso chiedere un risarcimento al venditore, oppure non si può fare nulla, in quanto non c'è stata ancora l'accettazione del contratto?
Grazie

Non sono un avvocato, ma per quelle che sono le mie conoscenze è sufficiente ricevere il doppio della caparra confirmatoria.
Saluti cordiali

Grazie per la risposta Geom. Terracciano. Ma il punto è che il proprietario dell'immobile deve ancora firmare la proposta d'acquisto... Al momento è stata firmata solo da me (l'acquirente) attraverso l'agenzia immobiliare (la quale mi ha confermato il prezzo dell'immobile più di una volta).
Teoricamente per legge non ho il diritto di chiedere il doppio della caparra finchè il proprietario non firma e quindi non incassa la caparra...
Ma volevo sapere se si può richiedere un semplice risarcimento delle spese effettuate da me (finanziamento per intenderci) per avere in mano i soldi per la caparra?
Grazie

Caro utente, se le cose stanno in questo modo è l'Agente immobiliare a doverle delle spiegazioni, non di certo il promissario ipotetico acquirente ""FANTASMA"".
Cordialmente

La ringrazio per la risposta. Quindi, in questo caso, chi ha colpa è l'agenzia che mi ha offerto l'immobile a quel prezzo?! E quindi come mi devo comportare? Chiedere un risarcimento all'agenzia??? Quest'ultima si è solo scusata del disagio e mi ha chiesto se volevo chiudere la proposta d'acquisto, riprendendomi così il mio assegno... Ma io ho preferito lasciare tutto com'era e chiedere appunto informazioni prima di agire...

Caro utente, se avessimo un sistema giustizia veloce e alla portata di tutti, ma soprattutto veloce, le consiglierei di aprire un contenzioso per ottenere il doppio della cauzione, per dirne una, ma non essendoci, almeno fino a questo momento un sistema giustizia veloce, è meglio soprassedere....
Saluti cordiali

Ok. Quindi in poche parole quello che ci rimette è il sottoscritto...
La ringrazio per la sua disponibilità

Buongiorno
Allora mia madre e io stiamo per comprare una casa in Italia solo che siamo in Francia, abbiamo visto con una agenzia Itliana un appratmento simoa scesi in italia per la visita , l'abbiamo v e ci piace , l'agente immobiliare, ci ha subito presi nel suo ufficcio dopo la visita e ha voluto farci firmare una promessa di vendita, solo che soto l'emozione volevo firmare certamente per non perdere quet'appartemento e non perdere tempo , ma mi sono detta questo appertemento e in vendita pare da un anno che non riescono a venderlo, insomma, e mi vogliono far fare un assegno di 10.000 euros che la signora del appartemento incassera, se acceta la mia proposta perche ho fatto cendere il prezzo di 20.000 euros perche ci sono un po di lavori a fare nella casa, l'agente mi ha detto che questa e la cauzione, e che se la signora acceta la mia prposta incassera le 10.000 euros!
Se io cambi idea perdo le 10.000 euros, e non ha voluto lasciarmi al men una settimana o qualche giorno di poter cambiare idea, e mi ha detto questa e la legge italiana, e tutte le agenzie fanno cosi!
allora mi domando, la legge italiana non protegge l'acquirente? la signora incassa le 10.000 e che se visto se visto? chi mi protegge?

DAL SITO Wikio:
SI CHIAMA CAPARRA CONFIRMATORIA :
è costituita dalla somma di denaro ( il Codice Civile italiano, all’art. 1385 c. 2°, in realtà prevede anche l’alternativa di “ altre cose fungibili ” ) che l’acquirente versa alla parte venditrice al fine di rafforzare la garanzia di conclusione del contratto. (nel suo caso euro 10.000).
In caso di inadempimento dell’acquirente, la parte venditrice potrà trattenerla, se viceversa la parte inadempiente è quella venditrice, la somma dovrà essere restituita in misura doppia.
Quanto alla somma di denaro da versare in sede di contratto preliminare di compravendita, a titolo di caparra confirmatoria è radicata la diffusa, errata convinzione, che debba coincidere con una percentuale rigidamente collocata fra il 20% ed il 30% del prezzo di compravendita stabilito.
Non è così. Una caparra di siffatta entità risponde certamente ad una concreta volontà delle parti di portare a compimento il contratto, ma non esiste nessuna legge che ne stabilisca i criteri di congruità e l’importo della stessa è completamente demandato alla libera contrattazione fra le parti in causa.
Quale che sia la parte inadempiente, colui che subisce il “danno” da mancato perfezionamento dell’affare ha comunque il diritto alla rifusione degli ulteriori e dimostrabili effetti collaterali negativi.
Saluti cordiali

Se in un proposta irrevocabile d'acquisto, non viene indicato un termine per la stipula del rogito, si puo fare una diffida ad adempiere entro 15 giorni?
grazie

Non credo, ecco perchè è bene fissare, per iscritto, i termini e applicare una penale giornaliera in caso di ritardi.
Saluti

Scusate il disturbo ma essendo in una disputa giudiziaria contro venditore e agenzia immobiliare volevo chiederVi se una proposta d'acquisto irrevocabile riportate la succitata dicitura, può essere accettata per me da parte dell'agenzia immobiliare nei termini prefissati? o comunque sia Venditore o Agenzia devono in qualsiasi modo inviarmi qualcosa di scritto entro i termini? O basta che anche il venditore dia segno di accettazione entro i termini all’agenzia?

CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell’accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potrà pervenire al PROPONENTE anche tramite AGENTE IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma, raccomandata A.R. o telefax al seguente numero ______

Il perché è che a me(Proponente) è arrivato il telegramma di accettazione da parte del solo venditore il giorno successivo(timbro postale 1 giorno successivo alla scadenza)rispetto i termini, l'agenzia sostiene che a lei sia arrivato nei termini. Cambia qualcosa se all'agenzia è arrivato nei termini e a me (proponente) e giunta solo comunicazione scritta del venditore un giorno dopo?

Grazie a tutti voi

Il quesito è di natura legale, per cui è bene contattare l'Avv. Giola, il recapito lo trova in alto su forum.
Saluti cordiali

Ciao Giovanni,
Se il termine è scaduto, non sei più obbligato
Antonio

Quando una proposta irrevocabile di acquisto (fatta tramite agenzia), diviene contratto preliminare (perche accettata e controfirmata), il proponente, può comunque tirarsi indietro pagando le provvigioni e perdendoci la caparra confirmatoria, o è obbligato a concludere l'acquisto e a fare il compromesso?

Grazie in anticipo a chiunque risponda.