Il certificato di agibilità è un documento essenziale che deve materialmente esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile.
Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.
Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .
Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l'immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune.
Grava sempre sul venditore l'onere di attivarsi prima del rogito. ( n.d.A : in alternativa si potrebbe inserire una riserva nel preliminare per prorogare legittimamente la esecuzione del rogito fino ad una certa data sicura per la materializzazione del documento). E’ questo il senso della sentenza n. 25040 emessa dalla Corte di Cassazione - Sezione II civile – in data 27 novembre 2009
Gli Ermellini hanno così sentenziato analizzando una lite insorta fra il venditore-proprietario di un box auto ed il promissorio acquirente; questo ultimo, dopo aver assunto impegni in sede di contratto preliminare, si rifiutò di eseguire il rogito per mancanza del certificato suddetto. La Cassazione gli ha dato ragione seppure il venditore avesse dimostrato che il box era di nuova costruzione e non era a lui imputabile il ritardo dovuto al normale decorso dei tempi tecnico-burocratici; fra l’altro nell’attesa non sarebbe derivato alcun impedimento all’effettivo godimento del bene. Il notaio incaricato della stipula, chiamato a testimoniare, confermò l’inesistenza di impedimenti oggettivi al rilascio. Ma tutto ciò non ha inciso sulla determinazione della Suprema Corte
Secondo la Cassazione nelle vendite immobiliari «il certificato di agibilità è essenziale» dal momento che viene in rilievo l'interesse dell'acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo "ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all'acquisto". Ne consegue, “ che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all'acquisto” . Né, secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia il certificato sia stato regolarmente conseguito.
Il promettente venditore avrebbe dovuto attivarsi, fare pressione, insistere, inviare intimazioni ad adempiere al Comune così da sollecitare ed ottenere tempestivamente il documento essenziale alla esecuzione della compravendita.
Vale la pena nell’occasione osservare che la Cassazione non è organo di merito ossia non incide tanto sulla specifica controversia ma di legittimità e come tale è chiamata ad interpretare la legge e la sua applicazione nei gradi precedenti di giudizio, consapevole che le sue pronunce avranno una valenza più ampia rispetto al caso singolo. Insomma la Corte si pronuncia anche per indicare un orientamento generale da seguire. Pertanto le Sue pronunce hanno lo scopo di produrre effetto anche nei casi gravi (diversi da quello esaminato dove il venditore è serio ) in cui, p.es. il rilascio dell’agibilità fosse seriamente compromesso dall’operato di costruttori scorretti o disonesti. Insomma “mette un paletto” che varrà per questo e per i prossimi casi.
(Vedi Art. 65 Ord. Giud. R.D. 30 gennaio 1941 n.12: La Corte Suprema di Cassazione assicura l'esatta osservanza e l'uniforme interpretazione della legge, l'unità del diritto oggettivo nazionale, il rispetto dei limiti delle diverse giurisdizioni; regola i conflitti di competenza e di attribuzioni ed adempie gli altri compiti ad essa conferiti dalla legge )
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Ennio Alessandro Rossi, commercialista in Brescia
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