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Guida alla applicazione del Dgls. 122/2005




22.12.09

Garanzie per l' acquirente di immobili "sulla carta" ex Dlgs. 122/2005, "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210". Una norma disattesa da riproporre per l'assoluta rilevanza economica favorevole alla parte contraente più debole.

In questo particolare periodo l'aggravamento delle capacità patrimoniali delle imprese di costruzione impone di rievocare la normativa vigente posta a tutela del compratore. Ci riferiamo al possibile rischio e alle rovinose conseguenze derivanti dal Fallimento (e dalle altre procedure concorsuali) cui potrebbe incappare il costruttore-venditore, rischio cui il Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 pubblicato in G.U. del 6 luglio 2005 e, in vigore dal 21 luglio 2005 ha cercato di arginare. Purtroppo l'applicazione della norma viene pretesa solo dal 17% dagli aventi diritto.

Chi boicotta la legge? Un gran numero di imprese edili e cooperative la disapplicano in modo sistematico, in particolare in alcune aree della penisola, ove la violazione delle norme è pressoché integrale. La motivazione è da ricercarsi nel fatto che le banche per conto delle imprese costruttrici rilasciano garanzia se l'impresa-cliente è passibile di rivalsa essendo patrimonialmente solida, cosa che spesso non è; e allora si preferisce trasferire i rischi dell'insolvenza sulla parte più debole, ossia al consumatore, cosa evidentemente ingiusta.

Eppure è una legge coerente con le altre legislazioni europee, che afferma principi di civiltà: se un appunto va fatto è che andrebbe rafforzato il sistema sanzionatorio e promossa una campagna capillare di informazione.

Come detto il compito di tutelare gli acquirenti di immobili (specialmente abitativi) dal rischio di perdere tutti o parte dei soldi impiegati nell'investimento è stata avvertita dal legislatore con la norma in oggetto per far fronte alle rovinose conseguenze dovute al dissesto dell'impresa costruttrice.

IL PROBLEMA: IL FALLIMENTO DEL VENDITORE

La soluzione preferita quando si acquista una casa è comperare "sulla carta" ossia sulla base di un progetto di imminente attuazione costruttiva: ciò consente di discutere, personalizzare, e contrattare per tempo per es. la distribuzione dei vani, accessori e materiali. In tal ipotesi aggiungasi che l' impresa costruttrice è maggiormente disponibile ad effettuare prezzi di favore visto che così facendo incassa immediatamente denaro fresco dall'acquirente utile a finanziare la costruzione riducendosi la residua parte del fabbisogno da richiedere alla banca. L' Istituto di credito versa all'impresa una prima tranche contro l'immediata iscrizione di una ipoteca volontaria sul terreno ed nel prosieguo eroga altre somme sulla base di computi corrispondenti ai c.d. S.A.L. ( stati avanzamento lavori).

Altro vantaggio per l'acquirente è rappresentato dalla fissazione di un prezzo definito da pagare poco alla volta, mano a mano che i lavori procedono. Finché l'immobile non viene ultimato, non può essere intestato all'acquirente, che nel frattempo sostiene continui e rilevanti esborsi di denaro sotto forma di caparra ed acconti.

Se l'impresa costruttrice fallisce prima di terminare i lavori, o addirittura ultimato l'immobile ma prima di aver effettuato il rogito, normalmente il promissario acquirente rischia di perdere quanto già erogato all'impresa costruttrice vittima del dissesto. Dispone l'art. 72 della Legge Fallimentare che, in caso di fallimento del venditore, il curatore ha la facoltà di recedere dal contratto preliminare o darvi esecuzione nel successivo rogito notarile di compravendita. Normalmente nell' interesse del fallimento il Giudice Delegato previo indicazione del comitato dei creditori ( tramite il curatore che ne è il braccio esecutivo) preferisce sciogliere il preliminare ; così facendo, le somme versate dal promissario acquirente diventano (per il fallimento) debiti chirografari della procedura e vengono pagati in coda. Le fasi successive prevedono che la casa verrà venduta all'asta ; il ricavato andrà ad incrementare la "massa liquida fallimentare".

A questo punto il promissario acquirente, si ritroverà ad aver perduto l'immobile e degradato per quanto complessivamente versato a rango di "creditore chirografario ". Il fallimento a fine procedura pagherà per primi i "creditori ipotecari" (Banca ); poi quelli "privilegiati" (Stato, Fisco, Istituti Previdenziali, Dipendenti, Professionisti, Artigiani etc) e se resta qualcosa lo distribuirà in proporzione ai creditori chirografari, fra cui il nostro promissario. L'esperienza insegna che nel migliore dei casi riscuoterà (senza interessi) non più del 10-20% di quanto sborsato. Più frequentemente neppure si riesce a soddisfare tutti i creditori privilegiati. In sostanza il fallimento del venditore equivale a perdere l'immobile e le somme versate per il suo acquisto, spesso risparmi di tutta la famiglia. Per porre rimedio a queste situazioni è stato promulgato il D.L.vo 122/2005 che prevede una serie di tutele :

  1. Il rilascio all'atto del versamento di acconti di una garanzia fideiussoria
  2. Il rilascio all'atto del rogito di una polizza a indennizzo di gravi vizi e difetti che si dovessero manifestare nei dieci anni successivi la vendita
  3. Il contenuto minimo del contratto preliminare
  4. Il diritto al frazionamento
  5. Il diritto di prelazione se il venditore.-costruttore fallisse prima del rogito
  6. La limitazione dell'azione revocatoria, qualora il costruttore fallisse dopo il rogito (ex art.67, lettera c)


Approfondimento

1--LA FIDEIUSSIONE
La legge menzionata stabilisce che chiunque stipula un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire, deve rilasciare , a pena di nullità del contratto medesimo una "fideiussione" in modo da garantire, in caso di fallimento (o altra procedura concorsuale) avvenuto prima del rogito, gli acconti già versati. La fideiussione da esigere deve essere a " prima richiesta" ossia pagabile entro trenta giorni dalla richiesta (si consiglia pretendere come fideiussore una primaria banca o assicurazione). La clausola " a prima richiesta" evita che il fideiussore chiamato a pagare accampi scuse di vario genere per dilazionare o contrattare al ribasso il rimborso. L' istituto che la presta deve pagare senza sindacare. Ovviamente se il promissario escutesse la fideiussione senza motivo verrebbe poi chiamato a rispondere e rimborsare i danni in sede giudiziaria conseguenti il suo immotivato comportamento.

2--LA GARANZIA PER I VIZI DELL'IMMOBILE
Il costruttore è obbligato a consegnare all'acquirente all'atto del rogito, una polizza assicurativa di durata decennale a tutela dell' ipotesi di rovina totale o parziale e di gravi difetti costruttivi venuti alla luce dopo il rogito (infiltrazioni , muffe, cedimenti strutturali, etc.).

Il legislatore ha voluto rafforzare quanto già prevede il C.C. all'art. 1669 (garanzia decennale per il rischio di rovina totale o parziale dell'edificio) per ovviare al comportamento elusivo di molti soggetti truffaldini che costituivano ( e purtroppo l'andazzo continua tuttora ) una S.R.L o una S.p.a finalizzata ad un unico intervento edilizio; terminata la costruzione, venduti tutti gli immobili costruiti, la società veniva prima messa in liquidazione, poi cessata e cancellata dal registro delle imprese; in queste condizioni, in caso di rovina o gravi vizi verificatisi nel decennio post-rogito, riuscire ad ottenere il risarcimento del danno risultava al compratore praticamente impossibile. Con il dlgs 102/2005, in luogo del venditore ad indennizzare il sinistro, verrà chiamata a rispondere la banca o l'assicurazione che ha prestato la garanzia.

L'istituto che presta garanzia decennale per vizi deve possedere connotati di serietà , requisiti propri di una primaria banca o assicurazione operante sul territorio nazionale. Occorre ponderare attentamente sia chi la presta sia il contenuto della polizza e verificare che le tutele non si limitino alla struttura muraria, ma si estendano all' impianto elettrico ed idraulico, ad infissi, caldaie, sanitari, cancelli etc.. Il consiglio è quello di negoziare il contenuto prima di firmare il preliminare; diversamente si rischia di ritrovarsi con una polizza minimale che il costruttore avrà la furbizia di produrre solo a rogito: in quella sede crea imbarazzo accendere discussioni e così si finisce di subire moduli pre-confezionati.

3--IL CONTENUTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE
La legge prevede obbligatoriamente la esatta identificazione del costruttore-venditore, dell' acquirente, la ditta esecutrice dei lavori , i tempi massimi di esecuzione e le penalità per ritardata consegna, il prezzo da corrispondere, le modalità di pagamento, gli estremi della fideiussione, l'eventuale esistenza di servitù, ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo, gli estremi del permesso di costruire; prevede inoltre l' allegazione di una copia dell'estratto di mappa, di una piantina planimetrica in scala dell' unità immobiliare finita e delle pertinenze, di un capitolato delle opere (identifica le caratteristiche costruttive), di elaborati di progetto e quant'altro concordato.

Vista l'instabilità economica del momento pare consigliabile negoziare anche una clausola che non consenta (legittimamente) la revisione del prezzo scritto nel preliminare. Al riguardo l'art 1467, 1.mo comma del codice civile conferisce al costruttore il diritto di aggiornare il corrispettivo pattuito se, dopo il preliminare, i prezzi delle materie prime subissero forti aumenti attribuibili ad eventi straordinari non prevedibili (es: una guerra, uno sciopero selvaggio, turbolenze monetarie che abbiano influito sul raddoppiamento del prezzo del ferro.). Senza questa clausola , il promissario acquirente dovrà legittimamente aderire alla revisione del prezzo o alternativamente recedere dal contratto , cosa alquanto sconveniente per es. se a monte ci si fosse già impegnati a vendere e consegnare la casa " vecchia" o già ordinato l'arredamento.

4--FRAZIONAMENTO DEI MUTUI
Le imprese costruttrici, al momento di realizzare un intervento edilizio composto da più unità immobiliari, si fanno finanziare dalle banche ricorrendo ad un mutuo ; la banca a garanzia del proprio credito iscrive una ipoteca sul terreno e sulle costruzioni in maniera indistinta. Se la nuova legge non intervenisse alla banca converrebbe lasciare le cose immutate. La norma in questione stabilisce il diritto, per ogni acquirente, di " sganciare" la quota dl debito riferibile alla sua unità immobiliare previo l'attuazione del "frazionamento".

La legge obbliga la banca ad aderire ed impone al notaio di non procedere alla stipula dell'atto di compravendita se non si è anteriormente proceduto a detto frazionamento. In tal modo la garanzia ipotecaria graverà solo sulla quota parte direttamente riferibile all' unità acquistata . Il debito residuo e pro-quota del mutuo potrà essere estinto a rogito e cancellata l'ipoteca ad esso riferibile, salvo che l'acquirente non ritenga più conveniente accollarselo o sostituirlo con altro stipulato con la banca preferita.

5-FALLIMENTO PRIMA DEL ROGITO -ULTERIORE TUTELA DELLA PRIMA CASA
Malgrado tutte le cautele di cui a punti precedenti potrebbe verificarsi il caso in cui l'acquirente "prima casa" si ritrovi a confrontarsi con un'impresa che fallisca prima del rogito. Per esempio potrebbe accadere che l'impresa ha costruito bene ma non riesce a vendere gli appartamenti e pertanto non riesca a pagare i fornitori e dipendenti.

Risultando insolvente si espone al rischio di fallimento Se è vero che l'aspirante acquirente è "coperto" con la fideiussione, è pur vero che l'immobile andrà venduto all'asta con tutti i disagi conseguenti : dover ricercare una nuova casa, perdere acconti per la cucina, e altri mobili ordinati su misura ecc. rappresenta un fastidio non da poco. Per questo motivo la legge attribuisce alla parte debole (l' aspirante acquirente) , in alternativa all'escussione della fideiussione , un diritto di prelazione sull' immobile che così potrà essere acquistato all'asta al prezzo di aggiudicazione, tenuto conto di quanto già versato ( la legge comunque non consente speculazioni in quanto bisogna aderire al prezzo minimo pattuito nel preliminare).

6-FALLIMENTO DOPO IL ROGITO :LIMITAZIONI DELL'AZIONE REVOCATORIA IMMOBILIARE
Eseguita la compravendita (esempio il 31-01-2010) , il compratore non sarebbe ancora fuori pericolo ed immune da rischi, se il legislatore non avesse provveduto a modificare l'art. 67 della legge fallimentare laddove incide sulla revocabilità di tutti gli atti compiuti nei 365 gg prima del fallimento dell'insolvente. Costui,nell'esemplificazione, dopo il 31 gennaio 2010, consapevole che fra qualche mese non sarà in grado di pagare i propri debiti aziendali, temendo l' imminente fallimento che congela ogni azione, potrebbe vendere le case ad un prezzo " non giusto" (ossia sensibilmente inferiore ai valori di mercato) al fine di incassare velocemente il denaro da depositare su un c/c cifrato in un Paradiso Fiscale.

Nell'esempio se il fallimento fosse decretato in data 31-12-2010 tutte le vendite effettuate dal 1-1-2010 a quella data passeranno al vaglio del Curatore Fallimentare che tenterà di invalidare quelle "sospette" con l'intento ultimo di immettere gli immobili nella procedura fallimentare per poi rivenderli all'asta, incrementare la massa liquida e ridistribuirla nel rispetto della violata " par conditio creditorum ".

L'art. 67 della legge sul fallimento modificata (Regio Decreto 16/03/1942, n. 267) dispone che non sono soggette all'azione revocatoria le vendite effettuate "al giusto prezzo" . La norma è imperativa se l'oggetto attiene ad unità immobiliare destinata ad abitazione principale dell'acquirente o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado. Per "giusto prezzo", vale la pena di rimarcare l'attenzione , deve intendersi il valore reale, congruo, effettivo di mercato vigente alla data del preliminare e non alla data del fallimento; Questa tutela dovrebbe convincere l'acquirente a NON aderire a possibili proposte di sottofatturazione allettate da uno sconto e dal risparmio dell' Iva, pena la perdita di questa rilevantissima tutela. In sintesi se l'atto di compravendita non venisse rogitato al "giusto prezzo" la tutela dell'art.67 verrebbe meno esponendosi al rischio di perdere casa e denaro.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista
studiorossi.ennio@virgilio.it


Di Staff del 22.12.09 14:30



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