CHI ACQUISTA non deve confondere i documenti rilasciati dal Catasto (planimetrie o schede catastali) da quelli rilasciati dal Comune (certificato abitabilità e autorizzazioni edilizie successive).

L'articolo in esame analizza le problematiche connesse al rilascio del certificato di abitabilità e titoli tecnici conseguenti. Pertanto afferisce ad immobili costruiti dopo il 1967 . Per quelli costruiti prima vigono altre diverse regole qui non analizzate per ragioni di sintesi.

Accade più frequentemente di quanto si creda che nell'acquisto di un immobile fra privati, nessuno si curi di verificare la reale conformità urbanistica.

Né l'agenzia è tenuta non avendone i titoli professionali e neppure è tenuta per legge (deve svelare solo le circostanze a lei note) , né il Notaio è tenuto a fare un sopralluogo nell'abitazione da rogitare per verificare se la distribuzione e consistenza effettiva dei vani e dell'unità immobiliare e pertinenze è quella indicata nella planimetria catastale e se questa a Sua volta è il risultato postumo di eventuali successive varianti autorizzate dall' Ufficio Tecnico Comunale.

In sostanza occorre prima di tutto verificare la conformità fra lo stato reale dell'appartamento ed il progetto esistente in Comune ed eventuali successive modifiche autorizzate, lasciando il Catasto in secondo piano. Teoricamente qualcuno nella catena pregressa dei proprietari potrebbe aver accatastato una cantina condominiale o un garage abusivo senza che il Catasto abbia richiesto i (perché non tenuto) né permessi edilizi sottostanti né titoli di proprietà. La cosa rileva per l'acquirente ma anche per il venditore che in buona fede promettesse a vendere o rogitasse una pertinenza abusiva acquistata 50 anni fa allora "ritenuta regolarmente accatastata". Se l'acquirente scoprisse l' abuso potrebbe pretendere risarcimenti per l'inadempimento contrattuale, se non più gravi conseguenze.

Il CATASTO e l' UFFICIO TECNICO COMUNALE rappresentano due Amministrazioni diverse con compiti diversi e che non comunicano fra loro; il chiarimento pare banale per gli addetti ai lavori ma non lo è affatto per chi non è del mestiere, né la cosa viene puntualmente precisata negli atti di compravendita dove a volte prevalgono gli aspetti formali su quelli sostanziali.

In parole semplici occorre verificare principalmente che sia stato rilasciato il certificato di abitabilità: questo è il documento "principe-base" che può dare al compratore una certa dose di tranquillità; Tale documento (certificato abitabilità) fotografa la situazione legale dell'unità immobiliare alla data del suo rilascio, ma non garantisce che successivamente non siano stati commessi abusi edilizi (esempio l'appropriazione di tanti anni fa della soffitta o cantina condominiale , la esecuzione di una garage sul terreno condominiale frutto di un accordo interno fra i condomini etc.) o che le opere abusive abbiano causato procedimenti amministrativi o - nei casi più gravi - anche penali, magari non ancora risolto.

Può essere invece che sia stata presentata domanda di condono edilizio e conclusosi favorevolmente l'iter burocratico: occorre verificare tale ipotesi in Comune.

Al contrario la pratica potrebbe non essere ancora stata analizzata e correre il rischio a fine iter di essere respinta, per esempio nel caso non siano stata pagata totalmente l'oblazione o il contributo di concessione. Un Geometra dovrà valutare il fascicolo previo accesso all'ufficio tecnico comunale e relazionare le parti contraenti suggerendo eventuali accorgimenti.

La questione è rilevante: gli immobili "viziati" da abusi primari non sono commerciabili, come ha di recente chiarito il Consiglio Nazionale del Notariato.

Bisogna fare attenzione principalmente alle mansarde, ai piani interrati, alle tavernette, ai garage trasformati, ai cambi di destinazione d'uso, alle trasformazioni di balconi e terrazze in verande, agli aumenti di superficie (bagni, cucine, depositi ecc.).

F.to Ennio Alessandro Rossi commercialista in Brescia, esperto problematiche della compravendita immobiliare.

Per eventuali contatti e chiarimenti: studiorossi.ennio@virgilio.it